Najem prywatny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 7 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 7 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismami z 29 marca 2024 r. (wpływ 29 marca 2024 r.) oraz z 4 kwietnia 2024 r. (wpływ 4 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, (...), prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną pod numerem NIP: (…), polegającą na wynajmie lokali użytkowych.

Działalność jest opodatkowana podatkiem liniowym, a nieruchomości zostały ujęte w ewidencji środków trwałych, a w konsekwencji są amortyzowane.

Każda nieruchomość jest podzielona na lokale użytkowe, które w ramach najmu długoterminowego są wynajmowane przedsiębiorcom.

Nieruchomości te były przez ostatnie lata sukcesywnie nabywane lub budowane. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników, nawiązywaniem umów z najemcami zajmuje się osobiście. Wnioskodawca nie reguluje również opłat za media (energia, gaz) i nie zawiera umów z dostawcami, gdyż te umowy zawierają najemcy.

Z uwagi na uregulowanie się rynku najmu Wnioskodawca wynajmuje lokale bez większych problemów z regulowaniem zobowiązań przez najemców, zatem działania ofertowe mające na celu pozyskiwanie potencjalnych najemców zmalały do minimum.

W związku z tym, Wnioskodawca zamierza zrezygnować z prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, a tym samym wycofać nieruchomości z działalności. Wobec tego, nieruchomości stanowiłyby majątek prywatny, a stroną umów będą najemcy oraz Wnioskodawca jako osoba prywatna.

Wobec tego przez przeznaczenie lokali na cele prywatne należy rozumieć przede wszystkim wycofanie nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa poprzez wykreślenie nieruchomości z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa i zaprzestanie ich amortyzacji w ramach przedsiębiorstwa.

Środki pochodzące z najmu wycofanych nieruchomości będą lokowane jako prywatne oszczędności Wnioskodawcy.

Wobec tego Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej związanej z wynajmem, a przesunięcie nieruchomości do majątku prywatnego z jednoczesnym kontynuowaniem najmu wiąże się z zabezpieczeniem potrzeb bytowych rodziny Wnioskodawcy. Jednocześnie dalszy wynajem ma zapobiec stratom wynikającym z utrzymania lokali oraz ekonomicznej utraty wartości.

Pytanie

Czy przychody osiągane z najmu lokali użytkowych mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego po ich wycofaniu z działalności do majątku prywatnego?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przychód pochodzący z wycofanych nieruchomości z działalności i przekazanych na cele prywatne będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

-pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

-najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Ustawa ta zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

-celu zarobkowego,

-ciągłości,

-zorganizowanego charakteru.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że działalność gospodarcza jest zjawiskiem – ciągiem zdarzeń faktycznych – o charakterze obiektywnym, a więc dla uzasadnionej oceny co do jej zaistnienia podstawowego lub przesądzającego znaczenia nie może mieć tylko formalne oświadczenie konkretnego podmiotu, że działalność gospodarczą prowadzi lub jej nie prowadzi albo też, że uległa ona zawieszeniu. Ustalenie zatem, że działania podatnika spełniają obiektywne kryteria uznania ich za aktywność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT wyklucza możliwość zaliczenia uzyskanego w związku z tym przychodu do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT podejmowanych przez podatników czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem i zaspokajanie potrzeb rodziny.

Jak wskazał NSA w wyroku z 11 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2245/14:

Powyższe znajduje potwierdzenie w odpowiedzi z 17 grudnia 2014 r. podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów na interpelację nr 29455 w sprawie opodatkowania umów najmu i dzierżawy. Z odpowiedzi tej wynika, że

Co należy podkreślić, sam zamiar osiągnięcia zysku z planowanych czynności, nie przesądza w sposób wyłączny o możliwości przypisania uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu stanowić może przesłankę, którą kieruje się podatnik, zamierzając osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT).

Dodatkowo najem nieruchomości, które zostaną wycofane z działalności do majątku prywatnego, nie będzie charakteryzować się zorganizowaniem, ponieważ Wnioskodawca zamierza kontynuować wynajmowanie lokali na takich samych zasadach, jak przed ich wyprowadzeniem z działalności, nie zamierza również aktywnie poszukiwać nowych najemców, korzystając przy tym z usług profesjonalistów. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie dają podstawy kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych, wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.

Dodatkowo nie bez znaczenia w tej materii jest uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. W treści tej uchwały NSA stwierdził jednoznacznie, że przychody z najmu podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

NSA po rozpoznaniu 24 maja 2021 r. na posiedzeniu jawnym uchwały wyjaśniającej:

podjął następującą uchwałę:

Uchwała NSA wskazuje, że o sposobie opodatkowania dochodów z najmu decyduje fakt wprowadzenia (lub braku wprowadzenia) nieruchomości do składników majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Tym samym, potwierdzono, że o sposobie opodatkowania decyduje sam podatnik. To zatem podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Sposób interpretacji przepisów przedstawiony w uchwale siedmiu sędziów NSA wiąże inne sądy. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, najem nieruchomości, które zostaną wycofane do majątku prywatnego, będzie odbywać się będzie w ramach najmu prywatnego, bez znamion charakterystycznych dla działalności gospodarczej, a co za tym idzie stanowić będzie źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT, które należy opodatkować na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: