Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 grudnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 28 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 marca 2024 r. (data wpływu 13 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym. Prowadzi Pani w Polsce samodzielną działalność gospodarczą, której przedmiotem jest nauka języków obcych (PKD 85.59A). Dodatkowo jest Pani wspólnikiem w spółce cywilnej, której przedmiotem działalności jest działalność związana z tłumaczeniami (PKD 74.30.Z). Ponadto jest Pani wspólnikiem oraz prezesem zarządu spółki A. sp. z o.o. działającej w branży deweloperskiej.

22 sierpnia 2008 roku Pani wraz z mężem, z którym wówczas pozostawała we wspólności majątkowej małżeńskiej, nabyła od Gminy (…) niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w (…) przy ul. (…), stanowiącą działkę nr 1, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

W dniu zakupu, jak i obecnie, działka ta była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Niezbędne media (energia elektryczna, woda, kanalizacja i gaz) były w drodze, przy której zlokalizowana jest działka. Pani (wraz z mężem) nabyła wskazaną działkę w celu budowy domu rodzinnego. Dom ten został wybudowany i Pani wraz z mężem, do dziś zaspokoją w tym domu swoje potrzeby mieszkaniowe. Jest to główne miejsce zamieszkania Pani rodziny.

20 grudnia 2019 roku Pani wraz z mężem, z którym wówczas pozostawała we wspólności majątkowej małżeńskiej, nabyła od osoby prywatnej niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w (…) nad jeziorem (…) stanowiącą działkę nr 2, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). W dniu zakupu, jak i obecnie, działka ta była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W dniu zakupu, jak i obecnie, niezbędne media (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz) znajdowały się w pobliżu (od kilku do kilkudziesięciu metrów) działki. Od dnia zakupu nie dokonywała Pani jakichkolwiek zmian prawnych i faktycznych w zakresie działki – nie dzieliła jej, nie doprowadzała mediów, nic na nich nie budowała ani też nie oddawała działek w najem lub dzierżawę. Pani (wraz z mężem) nabyła wskazaną działkę w celu budowy domu rodzinnego w urokliwej okolicy – dla siebie lub swoich dzieci. Gdyby to nie nastąpiło, działka miała stanowić formę bezpiecznej lokaty kapitału. Działka nigdy nie była wykorzystywana w Pani działalności gospodarczej, ani też nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

W dniu 27 kwietnia 2020 roku, na mocy umowy o częściowy podział majątku wspólnego, stała się Pani wyłącznym właścicielem ww. nieruchomości. W zamian za to Pani mąż otrzymał wyłączną własność innych wspólnych nieruchomości.

Działka przy ul. (…) stanowiąca działkę nr 1.

Obecnie planuje Pani działkę przy ulicy (…) geodezyjnie podzielić na dwie geodezyjne działki, wówczas na jednej będzie znajdował się dom, a druga będzie niezabudowana. Bierze Pani pod uwagę 2 warianty:

1)Tę niezabudowaną działkę po podziale pierwotnej działki chce Pani w przyszłości zabudować też domem jednorodzinnym, który będzie Pani prywatną własnością.

2)Tę niezabudowaną działkę po podziale pierwotnej działki chce Pani w przyszłości sprzedać (działka jest ogrodzona, a teren zagospodarowany, tj. wyrównany, zasadzona trawa i tuje, bo była częścią większej ogrodzonej działki, na której wybudowany został dom).

W obu wariantach zakłada Pani sprzedaż wydzielonej działki (w stanie zabudowanym lub niezabudowanym). Sprzedaż może nastąpić przed upływem 5 lat od końca roku w którym dokonany zostanie podział, ale nastąpi najwcześniej w 2024 roku.

Działka (…) nr 2

Obecnie planuje Pani sprzedać wskazaną powyżej nieruchomość. Sprzedaż nastąpi najwcześniej w 2025 roku. Nieruchomość zostanie sprzedana w takim stanie jak obecnie – nie będzie dokonywała Pani zmian faktycznych lub prawnych dot. działek.

Nie zamierza Pani ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie zamierza Pani wykonywać zagospodarowania terenu, budować domów, czy wznosić ogrodzenia. Pozostanie to w gestii nabywcy lub nabywców nieruchomości lub ich części. Nie zamierza Pani również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomości (lub ich części). Sprzedaż nastąpi na rzecz spółki deweloperskiej, której wspólnikiem jest Pani albo na rzecz podmiotu niepowiązanego. Jeżeli sprzedaż nastąpi na rzecz spółki, to spółka najpewniej przeprowadzi na działce nad jeziorem (...) inwestycję deweloperską i sprzeda gotowe domy lub lokale z zyskiem, a w przypadku braku takiej możliwości (np. niepozyskanie środków na ten cel) podejmie próbę odsprzedaży wskazanej działki z zyskiem. Jeżeli sprzedaż nastąpi na rzecz osoby trzeciej, to znajdzie Pani taką osobę samodzielnie, za pośrednictwem portali typu (...). Nie planuje Pani również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, Internecie, na bilbordach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Usługi Pani korzystają ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 28 ustawy o VAT.

Umowy zostały zawarte jako osoba fizyczna – bez żadnego związku z działalnością gospodarczą.

Nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia VAT w związku z tą transakcją.

Celem podziału jest geodezyjne i prawne oddzielenie nieruchomości stanowiącej budynek (wraz z gruntem), w którym Pani mieszka i zamierza dalej mieszkać, od gruntu, którego sprzedaż Pani rozważa w ramach opisanego zdarzenia przyszłego.

Działki de facto nie są i nie będą w żaden sposób wykorzystywane. Pełnią i do dnia sprzedaży będą zatem pełnić rolę lokaty kapitału.

Nie zakłada Pani zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej działek i taką okoliczność należy przyjąć na potrzeby zdarzenia przyszłego. Gdyby nawet zawarła Pani taką umowę, to nie będzie ona zawierała żadnych szczególnych postanowień opisanych w pytaniu.

Żadne pełnomocnictwa nie będą udzielane. Nabywca wystąpi o wskazane pozwolenia czy decyzje we własnym zakresie.

27 kwietnia 2020 r. zawarła Pani z mężem umowę majątkową małżeńską (intercyzę) i obecnie mają Państwo pełną rozdzielność majątkową. Na mocy umowy o częściowy podział majątku wspólnego, stała się Pani wyłącznym właścicielem ww. nieruchomości. W zamian za to Pani mąż otrzymał wyłączną własność innych wspólnych nieruchomości.

Częściowy podział majątku wspólnego odbył się bez spłat i dopłat – małżonkowie podzielili majątek w naturze.

Dokona Pani zbycia poza swoją jednoosobową działalnością gospodarczą. Zbycie nie będzie też efektem działalności wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły (transakcje będą miały charakter incydentalny). Ocena prawna w tym zakresie należy jednak do organu i nie zamierza Pani deklarować w ramach opisu zdarzenia przyszłego spełnienia przesłanek określonych w przepisach prawa podatkowego.

Nigdy wcześniej nie zbywała Pani innych nieruchomości.

Posiada Pani jeszcze jedną nieruchomości. Jest to mieszkanie w (…) o metrażu około 60 m², które nabyła Pani przed ślubem (jest to część Pani majątku osobistego).

Pytania

1.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie działki wydzielonej z działki nr 1 przez Panią będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie działki wydzielonej z działki nr 1 przez Panią będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

3.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie działki nr 2 przez Panią będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?

4.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie działki nr 2 przez Panią będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr 1 i 3. W zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 2 i 4 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko

Ad. 1 i 3

W Pani ocenie, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości przez Panią nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przez osobę fizyczną może być zaliczony do jednego z dwóch źródeł przychodu:

• przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.,
• przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Zakwalifikowanie przychodu do drugiego ze wskazanych źródeł przychodu nastąpi w przypadku, gdy do odpłatnego zbycia nieruchomości dochodzi w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w ramach takiej działalności to przychód należy zakwalifikować do pierwszego ze wskazanych źródeł. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, konieczne jest ustalenie, czy to odpłatne zbycie następuje w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej podatnika.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza m.in. handlową działalność zarobkową, która jest prowadzona przez podatnika we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do przychodów z pozostałych źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f.

W niniejszej sprawie konieczne jest zatem ustalenie, czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dokonana przez Panią sprzedaż dwóch nieruchomości lub ich części (wydzielonych działek), będzie stanowiła przejaw działalności gospodarczej.

W Pani ocenie, planowana przez Panią sprzedaż będzie miała charakter prywatny i nie będzie stanowiła przejawu wykonywania przez Panią działalności gospodarczej. Przede wszystkim wskazać należy, że Pani działalność nie będzie miała charakteru zorganizowanego i ciągłego. Nie uzyska Pani dla działek pozwolenia na budowę. Nie będzie też dzieliła Pani działek na mniejsze. Nie organizowała Pani przy tym swoich działań w ramy sformalizowanej działalności, a jedynie dokonywała czynności koniecznych do sprzedaży nieruchomości po możliwie korzystnej cenie. Planowane przez Panią odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie miało także charakteru ciągłego. Preferowana przez Panią transakcja ma charakter jednorazowy. Na podobne wnioski wskazano w interpretacji indywidualnej z 5 grudnia 2019 roku nr 0114-KDIP3-3.4011.468.2019.2.AK. W rozstrzygnięciu interpretacji słusznie wskazano, że „Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawczyni wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.”.

Wskazane powyżej przepisy formułują generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to nie dochodzi do powstania przychodu podatkowego. W konsekwencji, przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży nieruchomości nabytych przez Panią w 2008 i 2019 roku, w ogóle nie podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż nastąpi najwcześniej w 2025 roku.

Zatem w przedstawionym zdarzeniu przyszłym odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części przez Panią nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Na fakt ten nie ma wpływu dokonany podział majątku wspólnego w roku 2020, w ramach którego nabyła Pani wyłączną własność nieruchomości. Jak bowiem wskazano w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 23 marca 2021 roku nr DD2.8201.7.2020: „jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, a nieruchomość nabyta została do majątku objętego tą wspólnością majątkową, to pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy PIT należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.” Na fakt ten nie będzie też miał wpływu dokonany podział nieruchomości stanowiącej działkę przy ul. (...) stanowiąca działkę nr 1 (...). Taki podział nie stanowi bowiem ponownego „nabycia” posiadanej już wcześniej nieruchomości. Stanowisko takie potwierdza interpretacja indywidualna z 11 września 2020 r. nr 0115-KDIT3.4011.456.2020.3.AD, w której wskazano: „wydzielenie działek (podział) z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych udziałów w opisanych we wniosku nieruchomościach”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że 22 sierpnia 2008 r. Pani wraz z mężem, z którym wówczas pozostawała we wspólności majątkowej małżeńskiej, nabyła niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr 1. Pani (wraz z mężem) nabyła wskazaną działkę w celu budowy domu rodzinnego. Dom ten został wybudowany i Pani wraz z mężem, do dziś zaspokoją w tym domu swoje potrzeby mieszkaniowe. Jest to główne miejsce zamieszkania Pani rodziny. Następnie 20 grudnia 2019 r. nabyli Państwo niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr 2. Pani (wraz z mężem) nabyła wskazaną działkę w celu budowy domu rodzinnego w urokliwej okolicy – dla siebie lub swoich dzieci. Gdyby to nie nastąpiło, działka miała stanowić formę bezpiecznej lokaty kapitału. Działka nigdy nie była wykorzystywana w Pani działalności gospodarczej, ani też nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. 27 kwietnia 2020 roku, na mocy umowy o częściowy podział majątku wspólnego, stała się Pani wyłącznym właścicielem ww. nieruchomości. W zamian za to Pani mąż otrzymał wyłączną własność innych wspólnych nieruchomości. Obecnie planuje Pani działkę nr 1 geodezyjnie podzielić na dwie geodezyjne działki. Zakłada Pani sprzedaż wydzielonych działek przed upływem 5 lat od końca roku w którym dokonany zostanie podział, ale nastąpi najwcześniej w 2024 roku. Sprzedaż działki nr 2 nastąpi najwcześniej w 2025 roku. Nieruchomość zostanie sprzedana w takim stanie jak obecnie –nie będzie dokonywała Pani zmian faktycznych lub prawnych dot. działek.

Wątpliwości Pani budzi kwestia, czy sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działki 2 oraz działki wydzielonej z działki nr 1) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Działki nabyła Pani wraz z mężem do majątku prywatnego celem wybudowania domu jednorodzinnego. Na działce nr 1, z której planuje Pani wydzielić działkę przeznaczoną na sprzedaż, dom został wybudowany. W domu tym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe. Działki nie są i nie będą w żaden sposób wykorzystywane. Pełnią i do dnia sprzedaży będą zatem pełnić rolę lokaty kapitału. Nigdy wcześniej nie zbywała Pani innych nieruchomości.

Istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Przy czym, jak wynika z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Aby ustalić, czy sprzedaż przez Panią wskazanych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych działek.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami

Wskazała Pani, że przedmiotowe działki zostały nabyte przez Panią i męża do wspólności ustawowej, a zatem należy odnieść się do kwestii stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, które  zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ustawodawca ukształtował jako wspólność łączną, bezudziałową.

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy Kodeks cywilny – podział ten nie jest obowiązkowy.

Zgodnie bowiem z tym przepisem:

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

W związku z powyższym, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych − datą nabycia przez Panią działek jest data nabycia ich do majątku wspólnego małżonków, tj. 2008 r. (działka nr 1) i 2019 r. (działka nr 2).

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

 Artykuł 47 § 1- § 3 cytowanej ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Zatem datą nabycia zabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 jest data nabycia działki do majątku wspólnego małżonków, tj. 22 sierpnia 2008 r.

Skutki podatkowe związane ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1 i działki nr 2

Planowana sprzedaż ww. działek, która nastąpi najwcześniej kolejno w 2024 r. i w 2025 r., nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym działki te zostały nabyte do majątku wspólnego małżonków. Nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ich sprzedaży.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).