Skutki podatkowych zamiany nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zamiany nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 marca 2024 r. (wpływ 10 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W bieżącym roku w styczniu został Pan właścicielem działki nr 1 w wyniku podziału spadku po zmarłym ojcu. Sąsiadka zwróciła się do Pana z prośbą o wymianę części działek nr 2 i nr 1 znajdujących się w tej samej miejscowości oraz tej samej klasy ziemi. Działki te w planie zagospodarowania przestrzennego widnieją jako mieszkalno-usługowe. Forma wymiany to działka za działkę (czyli m² za m²), bez żadnych dopłat.

Z posiadanej obecnie działki nr 1 nie uzyskuje Pan żadnych korzyści majątkowych ani materialnych. Do wymiany nie będzie włączone żadne biuro nieruchomości.

Uzupełnienie wniosku

1.Pana ojciec nabył działkę nr 1 w 1990 r. wraz z małżonką.

2.Data śmierci ojca – (...) 2021 r.

3.Na pytania:

a.W wyniku jakiej/jakich czynności został Pan właścicielem ww. działki, a w szczególności, czy okoliczność ta wynika z dziedziczenia ustawowego? Jeśli tak, prosiliśmy, żeby Pan wskazał, co i w jakim udziale przypadło Panu w wyniku dziedziczenia?

Odpowiedział Pan: Podziału spadku po zmarłym ojcu. Dziedziczenie ustawowe po zmarłym ojcu (...).

b.Czy miało miejsce zniesienie współwłasności/dział spadku? Jeśli tak, prosiliśmy, żeby Pan podał datę tych czynności.

Odpowiedział Pan: Miało miejsce, te czynności miały miejsce (...) 2024 r.

c.Co i w jakim udziale Panu przypadło w wyniku tych czynności oraz czy czynnościom tym towarzyszyły spłaty/dopłaty? Jeśli tak, to - przez kogo i na czyją rzecz były dokonywane?

Odpowiedział Pan: W wyniku dziedziczenia nabyłem (...) spadku bez dopłat.

d.Czy wartość rynkowa nabytych przez Pana składników przekraczała wartość udziału nabytego przez Pana w spadku we wszystkich składnikach wchodzących w skład spadku?

Odpowiedział Pan: Wartość rynkowa nie przekroczyła wartości udziału w spadku.

e.Czy wartość nieruchomości, która przypadła Panu w wyniku dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności mieściła się w wartości, jaka przysługiwała Panu w tej nieruchomości, będącej przedmiotem zniesienia współwłasności, przed dokonaniem tej czynności, czy też przekroczyła tę wartość (czy wystąpiło u Pana przysporzenie majątkowe w wyniku dokonania zniesienia współwłasności)?

Odpowiedział Pan: Nie wystąpiło u Pana przysporzenie majątkowe z tytułu zniesienia współwłasności.

f.Kiedy – prosiliśmy, żeby podał Pan przybliżoną datę - planuje Pan dokonać zamiany działki z sąsiadką?

Odpowiedział Pan: Geodeta już podjął czynności i będzie to miało miejsce w najbliższych kilku miesiącach.

g.Jaki jest cel planowanej przez Pana zamiany nieruchomości, o której mowa we wniosku?

Odpowiedział Pan: Dokonuje Pan zamiany działki na wyłączną prośbę sąsiadki ,która chce się budować, gdyby nie jej prośba nie dokonywałby Pan zamiany.

h.Czy prowadzi lub będzie prowadził Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, w szczególności, czy jest/będzie ona związana także z obrotem nieruchomościami? Jeśli tak, to prosiliśmy, żeby Pan wskazał, w jakim zakresie i od kiedy?

Odpowiedział Pan: Nie prowadzi i nie zamierza Pan prowadzić żadnej działalności gospodarczej.

i.Czy zamiana działki nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej?

Odpowiedział Pan: Nie.

j.W jaki sposób wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał ww. działkę od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili jej zamiany, np. czy jest/będzie ona wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej?

Odpowiedział Pan: Od momentu nabycia spadku do dnia zamiany nie wykorzystuje Pan działki w żaden sposób, jest porośnięta trawą. Dba Pan o to, aby była wykoszona.

Pytanie

Czy ta transakcja będzie opodatkowana podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko

Pana zdaniem, wymiana działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje postaniem przychodu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie do treści art. 10 ust. 5 ww. ustawy :

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony jest od daty nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku dokonania po dniu 1 stycznia 2019 r. odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Zgodnie z art. 10 ust. 7 cyt. ustawy:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.)

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego:

Spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Według art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Artykuł 1037 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że:

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego:

Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jeżeli dział spadku / zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności i działu spadku. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest wartość rynkowa zbywanych udziałów, a nie powierzchnia nieruchomości.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

–podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

–wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Natomiast, jeżeli w wyniku dokonanego działu spadku lub zniesienia współwłasności, przedmiotem którego były nieruchomości, udział w nich zwiększa się, tj. przekracza wartość udziału dotychczas posiadanego, to data działu spadku i zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tego udziału w nieruchomościach, o który zwiększył się udział w nich po dokonaniu tej czynności. Nabycie w wyniku działu spadku lub zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych spadkobierców (współwłaścicieli), należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe potwierdza brzmienie cytowanego wcześniej art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 155 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny :

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego − m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość (udział w nieruchomości).

Wobec powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że :

•W wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności spadku po zmarłym w 2021 r. ojcu, stał się Pan właścicielem działki nr 2. Pana ojciec nabył tę działkę w 1990 r.

•Wartość rynkowa nabytych przez Pana składników nie przekraczała wartość udziału nabytego przez Pana w spadku we wszystkich składnikach wchodzących w skład spadku.

•Wartość nieruchomości, która przypadła Panu w wyniku dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności mieściła się w wartości, jaka przysługiwała Panu w tej nieruchomości, będącej przedmiotem zniesienia współwłasności, przed dokonaniem tej czynności.

•Nie wystąpiło u Pana przysporzenie majątkowe z tytułu zniesienia współwłasności.

•Zamiana działki nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Aby ustalić czy zbycie w drodze zamiany opisanej we wniosku działki odziedziczonej po ojcu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie:

•czy w wyniku działu spadku nastąpiło nabycie przez Pana nowych udziałów w działkach oraz

•czy zbycie (zamiana) działki nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Spadkodawcę (Pana ojca).

W Pana przypadku, jak podał Pan w opisie sprawy, wartość udziału otrzymanego w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności nie przekraczała Pana udziału otrzymanego w spadku.

W związku z powyższym działkę, która ma podlegać zamianie, nabył Pan w drodze spadku, zatem zastosowanie znajdzie ww. art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży (zamiany), ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (zamiany) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Do nabycia przez Pan działki nr 2 doszło w wyniku dziedziczenia po zmarłym w 2021 r. ojcu, który z kolei nabył tę działkę w 1990 r.

W świetle powyższego należy uznać, że planowane zbycie w drodze zamiany działki, nabytej przez Pana w ramach spadku, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem minęło już 5 lat licząc od końca roku, w którym działke tę nabył spadkodawca (Pana ojciec). Zatem nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu planowanej zamiany działek.

Wobec powyższego Pana stanowisko należało uznanać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).