Skutki podatkowe sprzedaży wielkości 1/2 udziału w nieruchomości (Kamienicy) otrzymanej w drodze darowizny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 7 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży wielkości 1/2 udziału w nieruchomości (Kamienicy). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 22 lutego 2024 r. (wpływ 22 lutego 2024 r. oraz 29 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Status Nieruchomości

Nabyła Pani udział w wielkości 1/2 w nieruchomości położonej w (…), województwie (…), położonej przy (…), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), zabudowanej budynkiem wielorodzinnym dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej jako: Nieruchomość lub Kamienica).

Nieruchomość jest położona na obszarze (…), który jest wpisany do Rejestru zabytków. Sam budynek jest wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków (…). Dom ten ma charakter rodowy – nabyty został przez Pani dziadków, przekazany następnie ich zstępnym (ojciec otrzymał 1/2 udziałów w Nieruchomości).

Przedmiotowy udział w wielkości 1/2 nabyła Pani od ojca na podstawie umowy darowizny sporządzonej przez notariusza (…) (…) 2008 r. Nieruchomość była przekazana z myślą o zabezpieczeniu finansowym dla Pani i Pani rodziny w przyszłości.

W zakresie pozostałego udziału w wielkości 1/2 prowadzone były postępowania spadkowe i ostatecznie orzeczono, że udział ten przysługuje B. K. (…) 2021 r. udział ten został przez nią sprzedany na podstawie umowy sprzedaży na rzecz nabywców: udział w wielkości 1/4 na rzecz J. S. oraz w wielkości 1/4 na rzecz L. T. Zgodnie z wiedzą, którą Pani posiada Nieruchomość została wybudowana około roku (…). Dlatego też w celu pozyskania środków na bieżące naprawy i utrzymanie substancji budynku w stanie niezagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców i przechodniów, Nieruchomość jest wynajmowana z przeznaczeniem na lokale mieszkalne (aktualnie jest wynajmowanych (…)) oraz (…) lokale usługowe: (…). Współwłaściciele wynajmują również miejsce na ścianie bocznej Nieruchomości pod bilbord oraz udostępniają odpłatnie miejsce w piwnicy do wprowadzenia i rozprowadzenia sygnału telekomunikacyjnego. Lokale mieszkalne oraz usługowe nie są wyodrębnione, cała nieruchomość jest zapisana pod jednym numerem księgi wieczystej.

Przychody z najmu są wykorzystywane na pokrycie kosztów utrzymania Nieruchomości, bieżące remonty i naprawy, które z upływem lat wymagają coraz większych nakładów finansowych. Budynek wymaga przeprowadzenia kompleksowych inwestycji i dostosowania do obecnych warunków rynkowych. Czynności administrowania budynkiem były wykonywane wcześniej przez Pani ojca od którego otrzymała Pani udział w Nieruchomości, a od momentu otrzymania darowizny Pani te zadania wykonuje w ramach zarządu właścicielskiego.

W przeszłości żaden ze współwłaścicieli nie chciał się ich podjąć, aktualni właściciele również takich chęci nie przejawiają, dlatego nadal te czynności wykonuje Pani sama. Nie zawierała Pani nigdy z pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości umowy mającej za przedmiot prowadzenie czynności zarządczych i administracyjnych. Zadania te realizowane były w ramach kontynuacji funkcji administratorskich realizowanych za dorozumianą zgodą od kilkunastu lat przez Pani ojca i stanowiły przejaw zainteresowania kamienicą w sposób znacznie większy niż pozostałych współwłaścicieli. Ze względu na bierność pozostałych współwłaścicieli, wraz z upływem lat, kontynuowała Pani po ojcu i do dnia dzisiejszego kontynuuje Pani te czynności.

Dochód pozostały po przeprowadzeniu bieżących napraw i konserwacji jest dzielony między współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału. Uzyskiwane przez Panią kwoty dochodu aktualnie są rozliczane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a do roku 2022 (włącznie) były opodatkowane według skali.

Ze względu na brak zgody wszystkich współwłaścicieli, nie podejmowano w przeszłości i obecnie nadal nie są podejmowane czynności w celu uatrakcyjnienia (zwiększenia wartości) Nieruchomości i przeprowadzenia kompleksowych inwestycji poprawiających stan budynku.

Oświadczenia dotyczące Wnioskodawcy

Nigdy nie prowadziła Pani, ani aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pani emerytką i nie posiada Pani innych nieruchomości oprócz udziałów w wielkości 1/2 w Nieruchomości objętej złożonym wnioskiem.

Nie była Pani w przeszłości i aktualnie również nie jest czynnym podatkiem podatku VAT.

Proces sprzedaży

Ze względu na upływający czas i konieczność przeprowadzenia kolejnych remontów Nieruchomości, która cały czas wymaga sporych nakładów finansowych, występujące trudności w uzyskaniu jednomyślności wśród pozostałych współwłaścicieli, podjęła Pani decyzję o nawiązaniu współpracy z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w celu sprzedaży swoich udziałów. W związku z niepozyskaniem przez nich żadnego klienta zainteresowanego zakupem i zakończeniu współpracy z biurem, zdecydowała Pani o samodzielnym sporządzeniu ogłoszenia w internecie dotyczącego sprzedaży 1/2 udziału w Nieruchomości. Poza powyższym nie podjęto innych działań zmierzających do przygotowania przedmiotowej Nieruchomości do sprzedaży, nie realizowano żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na reklamę w celu zwiększenia zainteresowania nabyciem Kamienicy.

W (…) 2023 r. zgłosił się do Pani jeden ze współwłaścicieli, który jest zainteresowany nabyciem udziałów w wielkości 1/2 w Nieruchomości. Prowadzi on jednoosobową działalność gospodarczą, która w przeważającym zakresie (zgodnie ze wskazaniem w CEIDG) obejmuje sprzedaż (…). Rozważa Pani sprzedaż udziałów w wielkości 1/2 w Nieruchomości na jego rzecz. Współwłaściciel chciałby nabyć udziały, aby móc w pełni realizować prawa właścicielskie.

W piśmie z 22 lutego 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

I.  Doprecyzowała Pani opis sprawy dla potrzeb rozstrzygnięcia w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w podatku od towarów i usług o następującą informację: Czy jest Pani stroną umowy wynajmu lokali osobom trzecim?

Odp. Jest Pani stroną umów najmu zawieranych z osobami trzecimi, tzn. występuje Pani jako wynajmujący.

II.  Doprecyzowała Pani opis sprawy dla potrzeb rozstrzygnięcia w podatku dochodowym od osób fizycznych o następujące informacje:

1)  czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.)?

Odp. Tak, posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczypospolitej Polskiej.

2)  czy wynajem lokali osobom trzecim następuje w ramach najmu prywatnego?

Odp. Tak, wynajem lokali następuje w ramach najmu prywatnego.

3)  czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości niż wskazana we wniosku? Jeśli tak – proszę wskazać: jakie to były nieruchomości, ile ich było, kiedy je Pani sprzedała.

Odp. Tak, w przyszłości dokonała Pani sprzedaży jednej nieruchomości, tj. niezabudowanej działki, która została sprzedana na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (…) 2006 r.

4)  czy w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podpisała/podpisze Pani umowę przedwstępną z Kupującym? Jeżeli tak, proszę wskazać pod jakimi warunkami, zgodnie z ww. umową, doszło/dojdzie do jej sprzedaży?

Odp. Na dzień złożenia odpowiedzi na wezwanie nie podpisała Pani umowy przedwstępnej z Kupującym. Po wstępnych ustaleniach z Kupującym, Pani i Kupujący chcielibyście podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Treść tej umowy nie jest jeszcze ustalona, ale chciałaby Pani, żeby zawierała ona następujące warunki, po spełnieniu których zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży:

(…)

Powyższe warunki są jeszcze na etapie uzgodnień pomiędzy Stronami i ustalania treści umowy przedwstępnej. Do tej pory Strony nie uzgodniły czy w ramach umowy przedwstępnej uiszczony zostanie zadatek i ewentualnie w jakiej wysokości. 

5)  czy w ramach ww. umowy przedwstępnej z Kupującym zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu? Jeśli tak, proszę wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień, inne – jakie).

Odp. W ramach umowy przedwstępnej z Kupującym nie zostanie udzielone żadne pełnomocnictwo, ani jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu.

Pytania

1.Czy przychód z tytułu sprzedaży przez Panią udziałów w Nieruchomości – w Kamienicy, przysługujących Pani w wielkości 1/2, w sytuacji, gdy upłynął okres pięciu lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie w drodze darowizny, podlega/podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: PIT)?

2.Czy musi Pani składać zeznanie podatkowe PIT-39 i wykazywać przychód z odpłatnego zbycia udziałów w Nieruchomości, jeżeli upłynął okres pięciu lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie w drodze darowizny?

Pani stanowisko w sprawie

Stanowisko do pytania nr 1

W Pani ocenie, w analizowanej sytuacji zbycie następowałoby po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią udziałów w Nieruchomości, ponieważ udziały nabyła Pani na podstawie umowy darowizny w 2008 r., a zatem wymóg upływu pięciu lat byłby spełniony, a ponadto transakcja nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, gdyż jej Pani nie prowadzi.

Dlatego też uważa Pani, że przy sprzedaży udziałów w Kamienicy w przypadku uzyskania przychodu z tego tytułu, podatek dochodowy od osób fizycznych by nie wystąpił.

Art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT wskazuje, że źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT wskazuje, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wskazuje również na drugie kryterium, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej – nie prowadziła Pani i nie prowadzi działalności gospodarczej, a czynności administrowania budynkiem wykonuje Pani jedynie w oparciu o zwykłe zarządzanie własnym majątkiem, w sytuacji, gdy żaden inny współwłaściciel nie chce tych czynności realizować. Kwoty uzyskiwane z tytułu prowadzenia spraw administracyjnych nie mają charakteru zarobkowego, gdyż stanowią w przeważającej mierze zwrot ponoszonych przez Panią kosztów w związku z dojazdami do nieruchomości (mieszka Pani w odległości (…) od Kamienicy), kosztami biurowymi związanymi z administracyjną obsługą najemców, czy też bieżącą obsługą umów najmu i poszukiwaniem nowych lokatorów. Realizowane przez Panią czynności nie są zatem ukierunkowane na wygenerowanie zysku, gdyż ich wykonywanie przez Panią wynika wyłącznie z konieczności ich prowadzenia w sytuacji, kiedy żaden ze współwłaścicieli nie chce ich wykonywać. Otrzymywane płatności z tytułu powyższych zadań mają formę rekompensaty ponoszonych kosztów oraz zaangażowania znacznie wykraczającego poza aktywność pozostałych współwłaścicieli. Podejmowane przez Panią czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie majątkiem, a nie prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej ukierunkowanej na wygenerowanie zysku.

Dodatkowo podkreślić należy, że udział w Kamienicy otrzymała Pani na podstawie darowizny od ojca, który wcześniej również administrował tym rodowym budynkiem, a zatem nie została ona nabyta w celach inwestycyjnych, czy też prowadzenia działalności gospodarczej.

Warunek nr 2 dotyczy faktu, że planowane zbycie zostałoby dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie – darowiznę otrzymała Pani w 2008 r., a zatem do dnia złożenia przedmiotowego wniosku wymóg upływu pięciu lat już się zrealizował.

W niniejszym stanie faktycznym zarobkowy cel działalności nie zostanie spełniony z uwagi na fakt nabycia przez Panią udziałów w Nieruchomości w formie darowizny, która w dodatku miała miejsce wiele lat temu.

Zbycie Nieruchomości ma na celu uwolnienie się od bieżących problemów związanych z jej utrzymaniem, co wiąże się nie tylko z obciążeniem finansowym, ale przede wszystkim wymaga znacznego zaangażowania administracyjno-zarządczego. Sam proces sprzedaży miałby charakter czynności jednorazowej i następował na rzecz jednego z aktualnych współwłaścicieli Nieruchomości.

Czynności przez Panią podejmowane wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani udziałów w Nieruchomości w celach zarobkowych, nie prowadziła Pani żadnych aktywnych działań w celach zachęcenia nabywcy do kupna udziałów. Wszyscy współwłaściciele podjęli wcześniej decyzję o zamieszczeniu ogłoszenia o wspólnej sprzedaży całej Nieruchomości, ale nie zgłosił się potencjalny nabywca zdecydowany na zakup całej Kamienicy. Dopiero później współwłaściciel sam się skontaktował, że jest zainteresowany wykupem Pani części, aby zwiększyć swój udział. Współwłaściciele nie dokonywali działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości lub podwyższenie jej atrakcyjności, poza przeprowadzaniem podstawowych, ale niezbędnych remontów zmierzających do zabezpieczenia starzejącego się budynku. Nie posiada Pani innych nieruchomości, a zarządzanie tym budynkiem może w przyszłości generować dodatkowe aktywności np. częstsze wizyty w nieruchomości, w urzędach, spotkania z firmami remontowymi, które mogą nastręczać wiele trudności, chociażby ze względu na fakt samego dojazdu. Transakcji sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą.

W Pani ocenie całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, motyw sprzedaży udziałów wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.

Biorąc pod uwagę powyższe, uważa Pani, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziałów w Kamienicy należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, czyli z tytułu odpłatnego udziału w nieruchomości. Przepis ten nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości. Jak wynika z treści wniosku, przedmiotowe udziały w Nieruchomości zostały nabyte przez Panią w 2008 r., a zatem upłynął termin pięcioletni.

W ocenie wnoszącej o interpretację, sprzedaż udziałów w wielkości 1/2 w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od ich nabycia w drodze darowizny upłynął okres pięciu lat kalendarzowych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią tych udziałów, a ponadto zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej.

Stanowisko do pytania nr 2

W Pani ocenie, mając na uwadze argumentację przytoczoną powyżej w stanowisku do pytania nr 1, zbycie przez Panią udziałów w Nieruchomości następowałoby po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie w drodze darowizny, a dodatkowo nie następowałoby ono w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych i tym samym nie byłaby Pani zobowiązania do składania zeznania w związku z zawartą umową sprzedaży udziałów w Kamienicy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:

W celu zakwalifikowania podjętych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości (Kamienicy) stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z tym odpłatnym zbyciem.

Jak wskazano powyżej, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość (udział w nieruchomości) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (udziału w nieruchomości), o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabyła Pani udział w wielkości 1/2 w nieruchomości (Kamienicy) położonej w (…) od Pani ojca na podstawie umowy darowizny (…) 2018 r. Nieruchomość była przekazana z myślą o zabezpieczeniu finansowym dla Pani i Pani rodziny w przyszłości. Zgodnie z wiedzą, którą Pani posiada nieruchomość została wybudowana około roku (…), dlatego też w celu pozyskania środków na bieżące naprawy i utrzymanie substancji budynku w stanie niezagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców i przechodniów, nieruchomość jest wynajmowana z przeznaczeniem na lokale mieszkalne (aktualnie jest wynajmowanych (…)) oraz (…) lokale usługowe: (…). Współwłaściciele wynajmują również miejsce na ścianie bocznej nieruchomości pod bilbord oraz udostępniają odpłatnie miejsce w piwnicy do wprowadzenia i rozprowadzenia sygnału telekomunikacyjnego. Lokale mieszkalne oraz usługowe nie są wyodrębnione, cała nieruchomość jest zapisana pod jednym numerem księgi wieczystej. Przychody z najmu są wykorzystywane na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, bieżące remonty i naprawy, które z upływem lat wymagają coraz większych nakładów finansowych. Budynek wymaga przeprowadzenia kompleksowych inwestycji i dostosowania do obecnych warunków rynkowych. Dochód pozostały po przeprowadzeniu bieżących napraw i konserwacji jest dzielony między współwłaścicieli, proporcjonalnie do wielkości posiadanego udziału. Uzyskiwane przez Panią kwoty dochodu aktualnie są rozliczane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a do roku 2022 (włącznie) były opodatkowane według skali. Ze względu na brak zgody wszystkich współwłaścicieli, nie podejmowano w przeszłości i obecnie nadal nie są podejmowane czynności w celu uatrakcyjnienia (zwiększenia wartości) nieruchomości i przeprowadzenia kompleksowych inwestycji poprawiających stan budynku. Ze względu na upływający czas i konieczność przeprowadzenia kolejnych remontów nieruchomości, która cały czas wymaga sporych nakładów finansowych, występujące trudności w uzyskaniu jednomyślności wśród pozostałych współwłaścicieli, podjęła Pani decyzję o nawiązaniu współpracy z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w celu sprzedaży swoich udziałów. W związku z niepozyskaniem przez nich żadnego klienta zainteresowanego zakupem i zakończeniu współpracy z biurem, zdecydowała Pani o samodzielnym sporządzeniu ogłoszenia w internecie dotyczącego sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości. Poza powyższym nie podjęto innych działań zmierzających do przygotowania przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży, nie realizowano żadnych działań marketingowych ukierunkowanych na reklamę w celu zwiększenia zainteresowania nabyciem Kamienicy. W (…) 2023 r. zgłosił się do Pani jeden ze współwłaścicieli, który jest zainteresowany nabyciem udziałów w wielkości 1/2 w nieruchomości. Nigdy nie prowadziła Pani, ani aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pani emerytką i nie posiada Pani innych nieruchomości oprócz udziałów w wielkości 1/2 w nieruchomości objętej złożonym wnioskiem. W 2006 r. dokonała Pani sprzedaży jednej nieruchomości, tj. niezabudowanej działki. Wynajem lokali następuje w ramach najmu prywatnego.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Panią wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, sposób nabycia nieruchomości (w wyniku darowizny), a także przyczyny powodujące podjęcie decyzji o jej sprzedaży (ze względu na upływający czas i konieczność przeprowadzenia kolejnych remontów nieruchomości, która cały czas wymaga sporych nakładów finansowych i występujące trudności w uzyskaniu jednomyślności wśród pozostałych współwłaścicieli) oraz fakt, że nigdy nie prowadziła Pani działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia udziałów w nieruchomości (Kamienicy) oraz planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tej nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani działań marketingowych w zakresie sprzedaży nieruchomości. Ze względu na brak zgody wszystkich współwłaścicieli, nie podejmowano w przeszłości i obecnie nadal nie są podejmowane czynności w celu uatrakcyjnienia (zwiększenia wartości) nieruchomości i przeprowadzenia kompleksowych inwestycji poprawiających stan budynku. Zatem Pani działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Panią wskazanej we wniosku nieruchomości (udziałów w nieruchomości) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Powstanie ewentualnego źródła przychodu ze sprzedaży udziałów w nieruchomości (Kamienicy) należy zatem rozpatrzyć w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie wskazała Pani, że udział w nieruchomości (Kamienicy) położonej w (…) w wielkości 1/2 nabyła Pani od ojca na podstawie umowy darowizny (…) 2008 r. W (…) 2023 r. zgłosił się do Pani jeden ze współwłaścicieli, który jest zainteresowany nabyciem udziałów w wielkości 1/2 w nieruchomości. Rozważa Pani sprzedaż 1/2 udziałów w nieruchomości na jego rzecz.

Powyższe powoduje, że termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął, a to oznacza, że obowiązek podatkowy po Pani stronie z tytułu zbycia udziałów w wielkości 1/2 w nieruchomości (Kamienicy) wskazanej w opisie nie powstanie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż udziału w wielkości 1/2 w nieruchomości (Kamienicy), w związku z tym, że sprzedaż tej nieruchomości (Kamienicy) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu (źródła).

Jednocześnie, planowana przez Panią sprzedaż udziału w wielkości 1/2 w nieruchomości (Kamienicy), nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem nie będzie ciążył na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Nie ma Pani również obowiązku wykazywania w zeznaniu rocznym PIT-39, przychodu z tej sprzedaży.

Tym samym, Pani stanowisko w sprawie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2 – jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 3 oraz nr 4) wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pani, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla innych osób posiadających udziały w nieruchomości (jako współwłaścicieli nieruchomości).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).