Opodatkowanie przychodów z tytułu najmu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 5 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z tytułu najmu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lutego 2024 r. (wpływ 9 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Na podstawie art. 4 umowy między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Wspólnotami Europejskimi wdrażającej Protokół o przywilejach i immunitetach Wspólnot Europejskich (Dz. U z 2005 r. Nr 193, poz. 1614) w zw. z art. 13 protokołu o przywilejach i immunitetach Wspólnot Europejskich (Dz. U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864/4), posiada Pan na terytorium RP nieograniczony obowiązek podatkowy.

Na podstawie umowy o pracę zajmuje Pan stanowisko w Unii Europejskiej. Ponadto, prowadzi Pan działalność naukową w zakresie prawa, polegającą zwłaszcza na szkoleniu aplikantów adwokackich, uczestnictwie w seminariach, spotkaniach naukowych, redakcji tekstów naukowych z dziedziny prawa - wówczas wynagrodzenie jest wypłacane Panu na podstawie umowy o dzieło lub umowy zlecenie. Nie prowadzi Pan i nie prowadził Pan dotychczas jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jak również nie ma Pan zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej.

Nabył Pan 2 nieruchomości lokalowe - lokale mieszkalne, (dalej: Nieruchomości), odpowiednio w 2022 r. oraz w 2023 r. Nie ma Pan zamiaru nabywania jakichkolwiek dodatkowych lokali mieszkalnych w najbliższej, ani też dalszej przyszłości. Nabył Pan przedmiotowe lokale w celach zabezpieczenia wartości posiadanych oszczędności, zwłaszcza z uwagi na panującą inflację, jako że w przekonaniu Pana wartość nieruchomości na terytorium RP wciąż wzrasta. Zabezpieczenie kapitału poprzez zakup nieruchomości jest Pana zdaniem również bezpieczniejsze niż zakup jakichkolwiek instrumentów finansowych.

Zamierza Pan na podstawie umowy najmu przekazać Nieruchomości w najem i kompleksowe zarządzanie podmiotowi, który profesjonalnie zajmuje się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami (dalej: Zarządca).

Na podstawie umowy pomiędzy Panem a Zarządcą, wszelkie czynności dotyczące bieżącego utrzymania oraz zarządu Nieruchomościami przejmie na siebie Zarządca. Z zakresu umocowania zostanie wyłączona jedynie możliwość obciążenia oraz zbycia Nieruchomości - poza tymi czynnościami Zarządca będzie uprawniony zatem do podejmowania wszelkich decyzji dotyczących Nieruchomości. Zarządca będzie również obowiązany o dbanie o Nieruchomości oraz utrzymywanie Nieruchomości w należytym stanie. Wynagrodzenie Zarządcy będzie wynagrodzeniem prowizyjnym, które będzie uzależnione od wyników osiąganych przez Zarządcę za zarządzenie Nieruchomościami. Decyzja o sposobie wynajmu Nieruchomości użytkownikom końcowym będzie pozostawiona Zarządcy.

Zgodnie z umową z Zarządcą, wszelkie koszty utrzymania nieruchomości będą ponoszone przez Zarządcę z przychodów otrzymywanych przez Zarządcę z dalszego wynajmu nieruchomości. Umowy z podmiotami trzecimi, które będą korzystały z Nieruchomości będzie zawierał Zarządca we własnym imieniu i na własną rzecz.

Na Pana rzecz będzie przekazywane jedynie tzw. odstępne określone jako procentowa część zysku rozumianego jako różnica pomiędzy całością przychodów uzyskanych przez Zarządcę z udostępniania Nieruchomości, a wszelkimi kosztami poniesionymi przez Zarządcę w związku z umową, w tym kosztami funduszu remontowego, czynszu do spółdzielni, opłat za dostawę wody i odbiór ścieków, remontów oraz wszelkich innych kosztów.

Podmiotem zobowiązanym za zapłatę opłat z tytułu funduszu remontowego i innych opłat do spółdzielni będzie na gruncie przepisów prawa cywilnego Pan, opłaty te jednak będą uiszczane na podstawie umowy z Zarządcą bezpośrednio przez samego Zarządcę, na co pozwalają przepisy Kodeksu Cywilnego.

Powyżej scharakteryzowana kwota tzw. odstępnego stanowi dla Pana wynagrodzenie od Zarządcy z tytułu wynajmu Nieruchomości temu drugiemu. Okres rozliczeniowy to miesiąc kalendarzowy.

Wniosek dotyczy zatem stanu faktycznego aktualnego na moment jego składania, a także tożsamego w swej treści zdarzenia przyszłego dotyczącego kontynuowania wykorzystywania nabytych lokali w powyższy sposób.

W piśmie z 8 lutego 2024 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że kierując się wykładnią przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przeprowadzoną przez Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. II FSK 1647/18, ma Pan możliwość dokonania wyboru co do powiązania składników swojego majątku z prowadzeniem działalności gospodarczej. W związku z powyższym nie chce Pan wiązać dwóch nabytych lokali, których najmu dotyczy wniosek, z prowadzeniem działalności gospodarczej. Niemniej to, czy Pan jest uprawniony do takiego działania jest przedmiotem pytania Nr 1 zawartego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej: „Czy przychód z tytułu wynajmu nieruchomości na rzecz Zarządcy należy zakwalifikować jako przychód z wynajmu i dzierżawy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?”

Uważa Pan, że w Pana sprawie powinna znaleźć zastosowanie alokacja osiąganego przychodu do źródła w postaci przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Natomiast ustalenie, czy Pan jest uprawniony do takiej kwalifikacji osiąganego przychodu stanowi przedmiot pytania skierowanego do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Zgodnie z przyjętym przez siebie stanowiskiem, uważa Pan, że właściwą alokacją przychodu z wynajmu przedmiotowych Nieruchomości jest art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., więc aktualnie opodatkowuje Pan osiągane z wynajmu przychody w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (u.z.p.d.).

Poprzez użycie zwrotu, że podstawą opodatkowania jest przysporzenie określane metodą kasową nawiązuje Pan w ten sposób do regulacji art. 6 ust. 1a u.z.p.d., zgodnie z którym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zatem argument Pana opiera się na wskazaniu, że w przypadku opodatkowania osiąganego przychodu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podstawą opodatkowania będzie dla Pana jedynie kwota faktycznie otrzymana od Zarządcy lub postawiona Panu do dyspozycji przez Zarządcę, czyli odstępne, a nie cała wartość przychodu z podnajmu osiąganego przez Zarządcę. Ma Pan na względzie wskazanie, że podstawą opodatkowania będzie dla Pana tylko odstępne obliczone w ten sposób, że stanowić ono będzie ułamkową część (umownie określoną) obliczonej różnicy pomiędzy całością przychodów osiąganych z podnajmu Nieruchomości przez Zarządcę i kosztami ponoszonymi na obsługę najmu przez Zarządcę. Zatem poprzez wyrażenie przysporzenie określane metodą kasową wskazuje Pan, że chodzi o przychód stanowiący kwoty faktycznie otrzymane (lub postawione do dyspozycji) przez podatnika z tytułu wynajmu. Tylko kwoty faktycznie otrzymane (lub postawione do dyspozycji podatnika) stanowią bowiem przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 6 ust. 1a u.z.p.d.

Korzystając ze zwolnienia na podstawie art. 15 ust. 3 u.z.p.d., nie prowadzi Pan ewidencji związanej z wynajmem.

Ujmując koszty Zarządcy spójnie na potrzeby całego wniosku o interpretację indywidualną, przedstawia Pan opis kosztów Zarządcy związanych z realizacją umowy:

·koszt opłacenia składki na fundusz remontowy,

·czynsz dla spółdzielni,

·opłaty za media dostarczane do lokali,

·koszt utrzymania lokali w stanie zdatnym do umówionego użytku, zgodnie z obowiązkami Zarządcy jako wynajmującego podnajemcom,

·koszt zawarcia umowy najmu z podnajemcą.

Pytania

1.Czy przychód z tytułu wynajmu Nieruchomości na rzecz Zarządcy należy zakwalifikować jako przychód z wynajmu i dzierżawy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy w przypadku opodatkowania przychodu z wynajmu Nieruchomości na rzecz Zarządcy na zasadach określonych w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podstawą opodatkowania będzie wyłącznie tzw. odstępne, tj. kwota faktycznie przekazana bezpośrednio do Pana?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Co do pierwszego z zadanych pytań, Pana zdaniem, przychód z tytułu wynajmu Nieruchomości na rzecz Zarządcy należy zakwalifikować jako przychód z wynajmu i dzierżawy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Natomiast w przedmiocie drugiego pytania, w przypadku opodatkowania przychodu z wynajmu Nieruchomości na rzecz Zarządcy na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podstawą opodatkowania będzie wyłącznie tzw. odstępne, czyli część przychodu Zarządcy, stanowiącego kwotę faktycznie przekazaną bezpośrednio do Pana - podstawą opodatkowania nie będą z kolei kwoty, które obciążając cywilnoprawnie Pana, regulowane są przez Zarządcę na podstawie zawartej między nimi umowy, ani tym bardziej przychodem Pana nie będzie cały przychód Zarządcy osiągany z zarządzania najmowanymi od Pana Nieruchomościami.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 6 u.p.d.o.f., źródłami przychodów są:

·pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

·najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Z kolei, według art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Jak wskazuje w swojej praktyce Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. (...) W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego (pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 sierpnia 2023 r. 0112-KDSL1-2.4011.250.2023.2.PSZ).

Istotne w tym kontekście pozostaje wskazanie na konstrukcję katalogu źródeł przychodów, który jest oparty na zasadach zupełności, rozłączności oraz formalnej równorzędności poszczególnych źródeł przychodów.

Ustawodawca w treści art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. posłużył się natomiast wyłączeniem spod wskazanego źródła przychodów najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Warte podkreślenia jest, że zwrot ten pozostaje jednak odmienny w swej treści od zastrzeżenia wyrażonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., gdzie wskazuje się, że źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak wskazał NSA w wyroku z 4 sierpnia 2022 r. sygn. II FSK 29/20, użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. zwrot legislacyjny: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej” nie jest tożsamy znaczeniowo z określeniem, jakim ustawodawca posłużył się w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, tj. „z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”. O ile bowiem w pierwszym przypadku prawodawca eksponuje wyraźnie element funkcjonalny (wskazuje na charakter aktywności podatnika), o tyle kolejny zwrot dotyczy aspektu przedmiotowego (powiązania określonych składników majątku z działalnością gospodarczą).

W orzecznictwie w przypadku rozróżnienia przychodów z działalności gospodarczej i najmu wskazywano na obiektywny charakter prowadzenia działalności gospodarczej. Prezentowana wykładnia była często jednak kalką stanowiska w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości, niekiedy wprost z odwołaniem się do wyroków dotyczących pkt 8, a nie pkt 6 z art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f.

Jak zostało już zaznaczone, działalność gospodarcza jest definiowana w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. i rzeczywiście chodzi w niej o obiektywny charakter, jednak nie można zapominać, że in fine zawarto w tej regulacji zastrzeżenie, że jest to działalność zarobkowa „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”. Wobec tego przychody należy kwalifikować w pierwszej kolejności do źródeł wymienionych w tych punktach.

W przypadku najmu stanowi się o tym, że przychodem jest najem, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Ustawodawca ustanowił w tym przepisie kryterium wyłączające, które nie odnosi się w takim razie do charakteru aktywności danego podatnika, lecz ma charakter przedmiotowy poprzez odniesienie do kwalifikacji danego składnika majątkowego (czyli przedmiotu najmu), jako związanego z działalnością gospodarczą, gdyż nie stanowi on o wykonywaniu działalności gospodarczej, lecz o składnikach związanych z taką działalnością.

Podatnik będący osobą fizyczną ma zatem prawo prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem swojego mienia, lecz może także wykorzystywać je do celów prywatnych oddając w najem, który też wymaga pewnego stopnia zorganizowania, jako umowa nazwana z Kodeksu cywilnego.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie ma Pan także zamiaru w przyszłości jej podejmować. Powyższe powinno prowadzić do konkluzji, że wykluczone jest przyjęcie przedmiotowego związku wynajmowanych Nieruchomości z działalnością gospodarczą w rozumieniu u.p.d.o.f.

Wskazane zagadnienie prawne zostało poddane analizie przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. sygn. II FPS 1/21, w której stanowi się, że: „umowa najmu jest umową konsensualną, odpłatną, wzajemną o trwałym charakterze, w której zarówno określenie przedmiotu najmu, jak i czynszu stanowi element przedmiotowo istotny. Przedmiotem opodatkowania jest czynsz uzyskiwany z tytułu najmu. Z tego tytułu wynajmujący (najczęściej właściciel) uzyskuje ekwiwalent za oddanie najemcy rzeczy do używania. Stanowi on pożytek cywilny przynoszony przez rzecz, a zatem ma dla wynajmującego charakter zarobkowy. Jak przyjęto w literaturze, skoro czynsz najmu jest pożytkiem cywilnym z posiadanego majątku, to błędne byłoby przyjęcie, że bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z majątku stanowi prowadzenie działalności gospodarczej”.

Jak z kolei wyjaśniono w wyroku NSA w sprawie o sygn. akt II FSK 1647/18: „Oddanie rzeczy w najem wymaga od wynajmującego odpowiedniego zorganizowania (...), w warunkach gospodarki rynkowej samo zawarcie umowy najmu poprzedzać muszą działania przygotowawcze związane z oferowaniem rzeczy do używania w zamian za czynsz”.

Dokonując z kolei wykładni użytego w art. 10 ust. 1 pkt 6 wyrażenia składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które decyduje o przypisaniu przychodów z najmu do źródła przychodów z działalności gospodarczej zauważyć należy, że pojęcie składniki majątkowe zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 2 u.p.d.o.f. i rozumie się przez nie aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia. Dla zaliczenia przychodów do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza ustawodawca wymaga, aby składniki majątku, będące przedmiotem najmu lub dzierżawy były związane z działalnością gospodarczą. Związany natomiast oznacza mający coś wspólnego z kimś lub czymś, dotyczący tego kogoś lub czegoś (por. Wielki Słownik Języka Polskiego, publ. https://wsjp.pl).

Co podkreślono we wskazanej już przez Pana uchwale składu siedmiu sędziów NSA: „(...) prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. (...) Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej. (...) Jeżeli zatem podatnik:

a)nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b)nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c)nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje,

to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą”.

Przyjąć więc należy, że samo wynajęcie Nieruchomości stanowiących przedmiot prawa Pana własności nie może być oceniane przez pryzmat prowadzonej działalności gospodarczej, bowiem w przypadku najmu składników majątkowych podatników alokacja osiąganego przychodu do źródła przychodów w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej wymaga przedmiotowego powiązania z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z kolei uważa Pan, że nie prowadzi takiej działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, lecz przedmiotowy wynajem stanowi jedynie formę zagospodarowania zgromadzonych oszczędności.

Należy szczególnie bowiem podkreślić, że zgodnie z poglądem wyrażonym we wskazanej wyżej uchwale składu siedmiu sędziów NSA: „(...) decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą”.

Wobec powyższego jest Pan zdania, że właściwą alokacją osiąganego przez Pana przychodu będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., a nie pozarolnicza działalność gospodarcza. Nie uważa Pan, by Pana zachowanie, mogło ulec kwalifikacji jako pozarolnicza działalność gospodarcza, odpowiada ono bowiem w pełni dyspozycji art. 10 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 5a pkt 6 in fine u.p.d.o.f.

Przechodząc natomiast do stanowiska Pana w zakresie drugiego pytania, uważa Pan, że w przypadku opodatkowania przychodu z wynajmu Nieruchomości na rzecz Zarządcy na zasadach określonych w u.z.p.d., podstawą opodatkowania będzie przychód stanowiący faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne.

Opodatkowywać będzie Pan zatem jedynie odstępne otrzymywane od Zarządcy Nieruchomości. Podstawy opodatkowania zdecydowanie natomiast nie będą stanowić kwoty, które obciążając cywilnoprawnie Pana, regulowane są przez Zarządcę na podstawie zawartej między nimi umowy, ani tym bardziej przychodem Pana nie będzie cały przychód Zarządcy osiągany z zarządzania najmowanymi od Pana Nieruchomościami.

Skoro Nieruchomości nie są przez Pana wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, to przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Nieruchomości na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a u.z.p.d.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a u.z.p.d., opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b u.p.d.o.f.

Tym samym, osiąga Pan przychód tytułem najmu poza działalnością gospodarczą, dla opodatkowania którego podstawą są faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji kwoty pieniężne.

Zgodnie z umową między Panem a Zarządcą, ten drugi ponosić ma wszelkie koszty utrzymania Nieruchomości, które to koszty będą ponoszone z przychodów otrzymywanych przez Zarządcę z dalszego wynajmu Nieruchomości. Panu z kolei przypadać będzie jedynie tzw. odstępne określone jako procentowa część zysku rozumianego jako różnica pomiędzy całością przychodów uzyskanych przez Zarządcę z udostępniania Nieruchomości, a opisanymi we wniosku kosztami ponoszonymi w związku z umową przez Zarządcę.

Tym samym, określone w umowie z Zarządcą odstępne stanowi Pana przysporzenie majątkowe, a zarazem generuje u Pana przychód podatkowy. Niewłaściwym byłoby natomiast kwalifikowanie opłat obciążających umownie Zarządcę, jako przychodu Pana tytułem poniesienia przez tego pierwszego ciężaru opłat obciążających w istocie Pana jako właściciela Nieruchomości.

Jak bowiem przyjmuje się wedle wiodącej linii interpretacyjnej: „(...) podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a u.z.p.d., czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa wart. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. (interpretacja indywidualna z 5 kwietnia 2022 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.1275.2021.2.MAP).

Do tożsamych wniosków skłania stanowisko wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 17 listopada 2022 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.738.2022.1.MM, gdzie stanowi się, że: „składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. zaliczki z tytułu opłat eksploatacyjnych), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. (...) W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem. (...) Reasumując - nie ma obowiązku zaliczenia całości zwracanych przez najemcę lub opłacanych bezpośrednio przez najemcę opłat za media oraz kwot należnej zaliczki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i opłaty uiszczanej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej do podstawy opodatkowania”.

Wobec powyższego uważa Pan, że podstawą opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych względem przychodu z tytułu najmu prywatnego będzie jedynie uzyskana przez Pana od Zarządcy kwota odstępnego, będąca różnicą pomiędzy całością przychodów uzyskanych przez Zarządcę z udostępniania Nieruchomości, a opisanymi we wniosku kosztami utrzymania podnajmowanych Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem:

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Z tych przepisów wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Z kolei, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Zatem ustawodawca wprowadził na grunt prawa zobowiązań zasadę swobody umów, która obejmuje także swobodę stron w kształtowaniu formy umowy. Wobec tego same strony mogą zdecydować, w jakiej formie umowa między nimi zostanie zawarta, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to powodować naruszenia właściwości (natury) stosunku, ustawy lub zasad współżycia społecznego.

W tym miejscu wskazuję też na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Wobec powyższego, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – kwalifikuje je do przychodów z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan 2 nieruchomości lokalowe - lokale mieszkalne, odpowiednio w 2022 r. oraz w 2023 r. Nie prowadzi Pan i nie prowadził Pan dotychczas jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jak również nie ma Pan zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej. Zamierza Pan na podstawie umowy najmu przekazać Nieruchomości w najem i kompleksowe zarządzanie podmiotowi - Zarządcy, który profesjonalnie zajmuje się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami. Wskazał Pan, że nie chce Pan wiązać dwóch nabytych lokali, których najmu dotyczy wniosek, z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na podstawie umowy pomiędzy Panem a Zarządcą, wszelkie czynności dotyczące bieżącego utrzymania oraz zarządu Nieruchomościami przejmie na siebie Zarządca. Na rzecz Pana będzie przekazywane jedynie tzw. odstępne określone jako procentowa część zysku rozumianego jako różnica pomiędzy całością przychodów uzyskanych przez Zarządcę z udostępniania Nieruchomości, a wszelkimi kosztami poniesionymi przez Zarządcę w związku z umową.

Zatem, jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomości, które zamierza Pan przekazać w najem nie stanowią składnika majątkowego związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Nie prowadzi Pan i nie prowadził Pan dotychczas jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jak również nie ma Pan zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej.

Wobec powyższego najem nieruchomości będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ww. ustawy

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ww. ustawy:

Stosownie do art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dodać należy, że szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) i ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z uregulowań prawnych wskazanych wyżej wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami - w tym przypadku umowy zawartej pomiędzy Panem a Zarządcą, który profesjonalnie zajmuje się wynajmem i zarządzaniem i działa w swoim imieniu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w  przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę (Zarządcę) wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca (Zarządca) jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę (Zarządcy) w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Reasumując - mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane przepisy prawa wskazać należy, że jeżeli opisane Nieruchomości – lokale mieszkalne nie będą składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to uzyskiwane przez Pana przychody z najmu tych Nieruchomości mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskiwane przychody z najmu w takiej sytuacji podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na podstawie art. 2 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Podstawą opodatkowania przychodów z najmu Nieruchomości, będzie wyłącznie kwota czynszu, tzw. odstępne, tj. kwota bezpośrednio przekazana Panu przez Zarządcę.

Zatem, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.

Natomiast w odniesieniu do przywołanych przez Pana orzeczeń sądów administracyjnych, stwierdzić należy, że na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy. W związku z powyższym, nie negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Pana wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).