Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 28 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 28 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 8 lutego 2024 r. (wpływ 8 lutego 2024 r.), pismem z 23 lutego 2024 r. (wpływ 23 lutego 2024 r.) oraz pismem z 4 marca 2024 r. (wpływ 4 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan właścicielem nieruchomości w (…) przy ulicy (…), którą wynajmuje Pan w ramach umowy najmu okazjonalnego, zgłoszonej do Urzędu Skarbowego.

W związku z powyższym zwrócił się Pan z wnioskiem, czy wyszczególniony w umowie czynsz w wysokości 3300 zł jest Pana przychodem, czy też różnica tych 3300 zł o kwotę 471,52 zł, co stanowi koszt czynszu administracyjnego (nie zawiera on kosztów wody, ponieważ rozlicza Pan się zgodnie z umową osobno z Najemcą z kosztów wody i prądu, bo są kosztami zmiennymi).

Uzupełnienie

W 2023 roku wynajmował Pan nieruchomość na cele mieszkaniowe w kwocie łącznej czynszu zapisanego w umowie na kwotę 3300 zł.

Według przedstawionej umowy najmu lokalu w trybie najmu okazjonalnego, to Pan jako Właściciel nieruchomości reguluje w imieniu Najemcy czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierający: koszty utrzymania lokalu, przynależnej komórki lokatorskiej, stanowiska garażowego, w tym koszt funduszu remontowego, koszt części wspólnych nieruchomości oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Wspomniane koszty nie są Panu dodatkowo zwracane przez Najemcę, a zgodnie z umową wliczone są w łączny koszt czynszu jaki Pan otrzymuje od Najemcy w kwocie 3300 zł. Łączny koszt tych opłat administracyjnych do Wspólnoty Mieszkaniowej wynosił w 2023 r. miesięcznie kwotę 386,52 zł i był opłacany przez Pana, jako Właściciela nieruchomości, czyli płacąc czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej, pełnił Pan rolę pośrednika między Najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową.

Wspomniane koszty administracyjne stanowią koszt stały utrzymania przedmiotu najmu, jak i części wspólnej nieruchomości oraz koszty gospodarowania odpadami komunalnymi. Koszty te nie są Panu zwracane przez Najemcę, a te ponoszone stałe koszty administracyjne pozwalają Panu na realizację wskazanej umowy najmu nieruchomości (przedmiotu najmu).

Pana sytuacja dotycząca umowy najmu okazjonalnego dotyczy najmu prywatnego nieruchomości.

Pytanie

Czy opodatkowaniu podlega kwota otrzymywanego od Najemcy czynszu, ale po odliczeniu administracyjnych kosztów stałych utrzymania wynajmowanej nieruchomości, które to Pan opłaca na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w imieniu Najemcy?

Pana stanowisko w sprawie

W 2023 roku wynajmował Pan nieruchomość na cele mieszkaniowe w kwocie łącznej czynszu zapisanego w umowie na kwotę 3300 zł. Według przedstawionej umowy najmu lokalu w trybie najmu okazjonalnego, to Pan jako Właściciel nieruchomości reguluje w imieniu Najemcy czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej zawierający: koszty utrzymania lokalu, przynależnej komórki lokatorskiej, stanowiska garażowego, w tym koszt funduszu remontowego, koszt części wspólnych nieruchomości oraz opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi i wspomniane koszty nie są Panu dodatkowo zwracane przez Najemcę, a zgodnie z umową wliczone są w łączny koszt czynszu jaki Pan otrzymuje od Najemcy w kwocie 3300 zł. Łączny koszt tych opłat administracyjnych do Wspólnoty Mieszkaniowej wynosił w 2023 roku miesięcznie kwotę 386,52 zł i był opłacany przez Pana, jako Właściciela nieruchomości, czyli płacąc czynsz administracyjny do Wspólnoty Mieszkaniowej, pełnił Pan rolę pośrednika między Najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową.

Pana zadaniem powinien Pan opłacać podatek ryczałtowy jedynie od kwoty czynszu otrzymywanego od Najemcy pomniejszonej o wskazane powyżej stałe koszty administracyjne, ponieważ to Pan jako pośrednik opłaca te koszty w imieniu Najemcy i są one bezpośrednio związane z możliwością realizowania zawartej umowy najmu nieruchomości, czyli mówiąc inaczej bez pokrycia przez Pana tych kosztów stałych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej w imieniu Najemcy, nie mógłby Pan realizować umowy najmu nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.): 

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe - staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Zatem czynsz administracyjny zawierający koszty stałe utrzymania wynajmowanej nieruchomości, który według umowy najmu lokalu do Wspólnoty Mieszkaniowej reguluje Pan jako Właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowi w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu. W zakresie tych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową. Tym samym, przychód dla Pana, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).      

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).