Określenie źródła przychodu w związku ze sprzedażą części wspólnej nieruchomości przez wspólnotę.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W (…) 2018 r. wraz z żoną (wspólnota małżeńska) zakupił Pan mieszkanie w (...) W związku z tym wstąpił Pan do tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej przez prywatną firmę. Do mieszkania należą części wspólne budynku.

W (…) 2022 r. ww. wspólnota podjęła notarialną uchwałę w sprawie udzielenia zgody oraz upoważnienia Zarządu na zmianę przeznaczenia części wspólnej (strychu), ustanowienie odrębnej własności lokali (2 dodatkowe mieszkania), zmianę udziałów w nieruchomości i sprzedaż wydzielonej powierzchni zainteresowanemu Inwestorowi za cenę (…).

W ślad za uchwałą, Zarząd podpisał z Inwestorem notarialną przedwstępną umowę sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokali oraz zmiany wysokości udziałów we współwłasności. Inwestor będący spółką z o.o. w ramach ww. umowy przedwstępnej wpłacił na rachunek wspólnoty całą cenę wyodrębnianej nieruchomości (...). Umowa została zawarta na okres do (…) 2024 r., zatem w tym okresie powinno dojść do faktycznej sprzedaży.

W (…) 2023 r. wspólnota podjęła uchwałę w sprawie rozdysponowania wpłaconej kwoty po uprzednim pokryciu wydatków związanych z utrzymaniem budynku (głównie spłaty kredytu przeznaczonego na remont dachu). Pozostałe (…) zostało rozdysponowane pomiędzy członków wspólnoty proporcjonalnie do udziałów. W związku z tym (…) otrzymał Pan przelew w wysokości (…).

Rodzi się pytanie jakiego rodzaju to jest przychód – czy ze sprzedaży nieruchomości czy może z innych źródeł (opodatkowany wg skali) czy wreszcie ze środków pieniężnych (per analogia do spółki prawa handlowego i dywidendy, opodatkowany 19%). Ponieważ w świetle prawa wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną a jedynie posiada niektóre jej cechy i została powołana tylko po to, aby ułatwić współwłaścicielom rozliczanie kosztów i zarządzanie budynkiem oraz reprezentować ich interesy w podobnych sprawach stoi Pan na stanowisku, że to nie wspólnota sprzedaje nieruchomość, tylko każdy ze Współwłaścicieli sprzedaje część nieruchomości upoważniając do tego Zarząd Wspólnoty.

Dodatkowo nadmienić należy, że do ostatecznej transakcji jeszcze nie doszło, podpisano dopiero umowę przedwstępną i Inwestor wpłacił 100% ceny sprzedaży, którą traktować należy jak zaliczkę czy zadatek. Dodatkowo w księdze wieczystej nieruchomości nie ujawniono takiego właściciela jak „Wspólnota”, za to wymieniono osobno każdego ze współwłaścicieli. Zatem jeśli nie wspólnota jest sprzedawcą to są nimi współwłaściciele, których Zarząd Wspólnoty reprezentuje.

Pana stanowisko jest takie, że jest to rozdysponowany pomiędzy współwłaścicieli zadatek, który w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Dopiero po zawarciu faktycznej umowy sprzedaży, do której współwłaściciele upoważnili Zarząd Wspólnoty, kwota ta automatycznie stanie się przychodem z tytułu sprzedaży nieruchomości opodatkowanym przez Urząd Skarbowy w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości decyduje się na jej sprzedaż przed upływem 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia (co w Pana przypadku nie będzie miało miejsca, ponieważ mieszkanie wraz z częściami wspólnymi nabył Pan w roku 2018, zatem w ogóle nie zapłaci Pan z tego tytułu żadnego podatku).

Pytanie

Prosi Pan o potwierdzenie czy przedstawione przez Pana stanowisko jest prawidłowe. Jeśli nie to prosi Pan o wskazanie, czy otrzymując wspomniany przelew miał Pan do czynienia z dochodem z innych źródeł (PIT-36) czy może z kapitałów pieniężnych (PIT-38). Prosi Pan też o informację czy i jaki PIT za 2023 r. powinien wystawić członkom wspólnoty jej Zarząd?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie otrzymana kwota jest rozdysponowanym pomiędzy współwłaścicieli zadatkiem, który w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Dopiero po zawarciu faktycznej umowy sprzedaży, do której współwłaściciele upoważnili Zarząd Wspólnoty kwota ta automatycznie stanie się przychodem z tytułu sprzedaży nieruchomości opodatkowanym przez Urząd Skarbowy w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości decyduje się na jej sprzedaż przed upływem 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia (co w Pana przypadku nie będzie miało miejsca, ponieważ mieszkanie wraz z częściami wspólnymi nabył Pan w roku 2018, zatem w ogóle nie zapłaci Pan z tego tytułu żadnego podatku).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że w (…) 2018 r. wraz z żoną (wspólnota małżeńska) zakupił Pan mieszkanie. Do mieszkania należą części wspólne budynku. W (…) 2022 r. wspólnota mieszkaniowa podjęła notarialną uchwałę w sprawie udzielenia zgody oraz upoważnienia Zarządu na zmianę przeznaczenia części wspólnej (strychu), ustanowienie odrębnej własności lokali (2 dodatkowe mieszkania), zmianę udziałów w nieruchomości i sprzedaż wydzielonej powierzchni zainteresowanemu inwestorowi. Zarząd podpisał z Inwestorem notarialną przedwstępną umowę sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokali oraz zmiany wysokości udziałów we współwłasności. Inwestor w ramach ww. umowy przedwstępnej wpłacił na rachunek wspólnoty całą cenę wyodrębnianej nieruchomości. Umowa została zawarta na okres do (…) 2024 r., zatem w tym okresie powinno dojść do faktycznej sprzedaży. W (…) 2023 r. wspólnota podjęła uchwałę w sprawie rozdysponowania wpłaconej kwoty po uprzednim pokryciu wydatków związanych z utrzymaniem budynku. W związku z tym (…) otrzymał Pan przelew w wysokości (…). Podkreślił Pan, że do ostatecznej transakcji jeszcze nie doszło, podpisano dopiero umowę przedwstępną i inwestor wpłacił 100% ceny sprzedaży, którą traktować należy jak zaliczkę czy zadatek.

Pana wątpliwości budzi kwestia, jakiego rodzaju przychód uzyskał Pan w związku z otrzymaniem przelewu w wysokości (…) w związku z rozdysponowaniem przez wspólnotę kwoty jaką wpłacił inwestor.

Odnosząc się w tym miejscu do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) należy wskazać, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 tej ustawy, w myśl którego:

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy:

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że:

Zgodnie z § 2 ww. art. 488:

Natomiast z art. 353¹ Kodeksu cywilnego wynika, że:

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11 wskazał, że:

Jak już wskazano, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem kwota przelewu jaki Pan otrzymał stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej. Zatem, w Pana sytuacji przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W związku z powyższym, Zarząd nie powinien wystawić Panu z tego tytułu informacji PIT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

·zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).