Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu niemieszkalnego.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu niemieszkalnego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 7 marca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.

Wnioskodawca zamierza sprzedać lokal niemieszkalny (dalej: lokal lub nieruchomość),  o powierzchni 344 m², położony w … przy ul. ..., dla którego Sąd Rejonowy w ….. …Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …

Przedmiotowy lokal został nabyty na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 listopada 2015 r. (Repertorium A nr …….).

Zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Lokal został zakupiony w ramach gospodarowania majątkiem osobistym. Lokal nie był składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą - środkiem trwałym. Od lokalu nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne. Lokal był przedmiotem najmu. Przy zawieraniu umowy najmu lokalu Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika. W podatku dochodowym najem lokalu był i jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem składnika majątku osobistego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W podatku od towarów i usług najem opodatkowany jest stawką podstawową.

Wnioskodawca rozliczał podatek naliczony z faktur kosztowych związanych z lokalem.

Wnioskodawca osiąga przychody z wielu źródeł.

2.

Działalność wykonywana osobiście

Do 30 października 2023 r. Wnioskodawca pobierał wynagrodzenie z tytułu powołania jako Przewodniczący ... (od 21 czerwca 2023 r. – do 30 października 2023 r.)  w …, KRS ….., a wcześniej jako Prezes Zarządu (od 14 lutego 2017 r.  do 21 czerwca 2023 r.).

3.

Pozarolnicza działalność gospodarcza

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna, na podstawie wpisu do CEDIG pod firmą ……... Jako stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej wskazane są …, ul. ………. nr ……… lok. …. Jako przeważającą działalność gospodarczą Wnioskodawca wykazuje działalność związaną  z oprogramowaniem. W CEDIG nie jest wykazywana oraz faktycznie nie jest prowadzona działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu nieruchomości własnych czy pośrednictwa w zakresie nieruchomości. W podatku dochodowym działalność gospodarcza opodatkowana jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca był i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W deklaracjach VAT wykazuje obrót i podatek należny z tytułu opisanej działalności gospodarczej oraz z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Żadna z opisanych we wniosku nieruchomości nie była składnikiem majątku związanym  z działalnością gospodarczą - środkiem trwałym. Z dniem 31 grudnia 2023 r. Wnioskodawca zamierzał zawiesić działalność gospodarczą.

4.

Najem nieruchomości nabytych w ramach gospodarowania majątkiem osobistym, które stanowią przedmiot najmu składników majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Przy nabyciu nieruchomości nigdy nie składano oświadczenia, że są one nabywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

4.1.

Najem lokalu niemieszkalnego opisanego w pkt 1.

4.2.

Najem domu o powierzchni 100 m² w ….. przy ul. ………, zakupionego na podstawie aktu notarialnego z dnia 19 czerwca 2018 r. (Repertorium A nr ………). Zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika. Dom został zakupiony w ramach gospodarowania majątkiem osobistym. Dom nie był i nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Od domu nie były i nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne. Dom jest przedmiotem najmu. Przy zawieraniu umowy najmu domu Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika. W podatku dochodowym najem domu opodatkowany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem składnika majątku osobistego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W podatku od towarów i usług najem jest zwolniony z podatku.

4.3.

Najem mieszkania o powierzchni 32 m² w …. przy ul. …………. zakupionego  na podstawie aktu notarialnego z dnia 14 marca 2018 r. (Repertorium A nr ………….).

Zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika. Mieszkanie zostało zakupione w ramach gospodarowania majątkiem osobistym. Mieszkanie nie było i nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Od mieszkania nie były i nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne. Mieszkanie jest przedmiotem najmu. Przy zawieraniu umowy najmu mieszkania Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika.

W podatku dochodowym najem mieszkania opodatkowany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem składnika majątku osobistego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. W podatku od towarów i usług najem jest zwolniony z podatku.

4.4.

Najem jednego z dwóch lokali mieszkalnych w …. przy ul. ….., nabytych na podstawie aktu notarialnego z dnia 26 czerwca 2019 r. (Repertorium A nr ….),  tj. lokalu nr …... Zakup dwóch lokali był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika. Lokale zostały zakupione w ramach gospodarowania majątkiem osobistym.

Lokale nie były i nie są składnikami majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Od lokali nie były i nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne. Jeden lokal jest wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe. Jeden lokal (lokal nr …) jest przedmiotem najmu. Przy zawieraniu umowy najmu lokalu Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika. W podatku dochodowym najem lokalu opodatkowany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem składnika majątku osobistego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. W podatku od towarów i usług najem jest zwolniony z podatku.

5

Kapitały pieniężne

…….. - ... udziałów o łącznej wartości ... zł, Prezes Zarządu. Przedmiotem działalności Spółki jest: działalność związana z zarządzaniem funduszami – 66.30.Z., działalność trustów, funduszów i podobnych instytucji finansowych – 64.30.Z.

6.

Odpłatne zbycie nieruchomości lub części lub udziału w nieruchomościach nabytych i zbytych w ramach gospodarowania majątkiem osobistym.

6.1.

Mieszkanie o powierzchni 28,03 m² w ………. przy ul. .., zakupione  na podstawie akt notarialnego z dnia 8 sierpnia 2017 r. (Repertorium A nr ……..). Mieszkanie zostało sprzedane na podstawie aktu notarialnego z dnia 17 stycznia 2023 r. (Repertorium A nr ………). Mieszkanie zostało zakupione i sprzedane w ramach gospodarowania majątkiem osobistym. Mieszkanie nie było składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. W podatku dochodowym najem mieszkania opodatkowany był ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem składnika majątku osobistego niezwiązanego z prowadzona działalnością gospodarczą. W podatku od towarów i usług najem był zwolniony z podatku. Od mieszkania nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne.

6.2.

Dom mieszkalny, jednorodzinny, o powierzchni 200 m² w ….., gmina …….., powiat …....

Sposób nabycia:

·    styczeń 2022 r. - zakup udziału, w wysokości 4/10, w nieruchomości stanowiącej jedną działkę gruntową o powierzchni ok. 1,2 ha, z domem mieszkalnym jednorodzinnym,

·    maj 2022 r. - na wniosek wszystkich współwłaścicieli nieruchomość została podzielona na 7 działek w celem zniesienia współwłasności,

·    czerwiec 2022 r. - współwłaściciele nieruchomości dokonali zniesienia współwłasności, w wyniku którego Wnioskodawca otrzymał własność działki o powierzchni 2868 m², zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni 200 m².

Zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Udział w nieruchomości został zakupiony w ramach gospodarowania majątkiem osobistym. Udział w nieruchomości, a później wydzielona nieruchomość, nie była składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Od domu mieszkalnego nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne. W 2023 r. Wnioskodawca sprzedał działkę o powierzchni 2868 m² zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni 200 m². Przychód ze sprzedaży przeznaczony zostanie na własne cele mieszkaniowe - budowa domu w .…, gmina …………, powiat ………...

7.

Informacje w zakresie nieruchomości nabytych w ramach gospodarowania majątkiem osobistym, wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

7.1.

Mieszkanie we …. o powierzchni 103,30 m² we …, zakupione na podstawie aktu notarialnego z dnia 17 kwietnia 2019 r. (Repertorium A nr ……..). Mieszkanie zostało kupione w celu zaspokojenia własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych.

Zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

7.2.

Działki zakupione z przeznaczeniem na budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego na własne cele (potrzeby) mieszkaniowe - budowa domu w …. Działka nr …., położona w …, powiat …, zakupiona na podstawie aktu notarialnego z dnia 28 września 2022 r. (Repertorium A nr …). Zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Działka nr …. położona w …, powiat …, zakupiona na podstawie aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2023 r. (Repertorium A  nr …..). Działka sąsiadująca z wcześniej zakupioną działką nr … Zakupiona w celu powiększenia terenu przeznaczonego pod budowę domu mieszkalnego. Zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca posiada pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w …, wydane przez Starostę … i prowadzi roboty budowlane.

8.

Trzy działki rolne w …, gmina …, zakupione na podstawie aktu notarialnego z dnia 17 marca 2022 r. (Repertorium A nr …). Nieruchomość została zakupiona w celu uprawy winorośli do wyrobu wina na własne potrzeby.

9.

Informacje dodatkowe

Aktywność zawodowa faktycznie realizowana jest we …i dlatego Wnioskodawca dokonał zakupu mieszkania w tym mieście. Ze względów osobistych, ośrodek interesów życiowych zamierza przenieść do …….. Realizując ten plan, dokonał sprzedaży domu mieszkalnego w ………, gmina ………., powiat ….. (pkt 6.2.), a uzyskane w ten sposób środki finansowe, a także środki ze sprzedaży mieszkania w …  przy ul. … (pkt 6.1.), Wnioskodawca przeznacza na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w ….

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nadmienia, że nabyty w dniu 20 listopada 2015 r. lokal niemieszkalny należy do kategorii lokali handlowo-usługowych. Lokal został zakupiony ze środków własnych (z oszczędności) Wnioskodawcy. Lokal został zakupiony z dwoma „najemcami” (umowami najmu), najem jest cały czas kontynuowany z tymi samymi najemcami, przy czym jedna z umów najmu, odnosząca się do powierzchni przeznaczonej na posadowienie bankomatu, jest kontynuowana przez następcę prawnego najemcy, tj. ……….. Najemca dysponujący zasadniczą powierzchnią lokalu użytkowego, ma podpisane umowy na dostawę energii elektrycznej oraz na wywóz śmieci i ponosi koszty wynikające z realizacji tych umów, opłaty za wodę i ścieki ponosi Wnioskodawca. Opłaty te są refakturowane na najemcę dysponującego zasadniczą powierzchnią lokalu użytkowego. Jeżeli chodzi o najemcę powierzchni przeznaczonej pod bankomat, to jest on obciążany kosztami energii elektrycznej na podstawie refaktur wystawionych przez Wnioskodawcę. Pozostałe koszty związane z eksploatacją lokalu ponosi Wnioskodawca, przy czym koszty te nie są refakturowane na najemców. Lokal został zakupiony z najemcami (z aktywnymi umowami najmu) i w konsekwencji jest on wynajmowany przez Wnioskodawcę od daty jego zakupu, a ponadto:

-    Wnioskodawca jest stroną umów najmu,

-    najem jest realizowany we własnym imieniu, przy czym w ocenie Wnioskodawcy nie ma on charakteru zorganizowanego, stałego, nie okazjonalnego, profesjonalnego, metodycznego, systematycznego i uporządkowanego, który wiązałby się z planowym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń; realizowany najem,  w ocenie Wnioskodawcy należałoby ocenić raczej jako okazjonalny, incydentalny, przypadkowy, a wynika to z tego, że lokal został zakupiony z najemcami,

-    umowa z najemcą dysponującym zasadniczą powierzchnią lokalu użytkowego,  w następstwie podpisanego aneksu, obowiązuje do 31 grudnia 2024 r. (umowa najmu podpisana przez poprzedniego właściciela lokalu obowiązywała  do 13 stycznia 2024 r.), a umowa najmu dla powierzchni przeznaczonej pod bankomat, w następstwie podpisanego aneksu zawarta jest na czas nieokreślony (umowa najmu podpisana przez poprzedniego właściciela lokalu obowiązywała  do 1 września 2019 r., po tym terminie została zmieniona na umowę na czas nieokreślony). Wnioskodawca sam wykonuje czynności związane obsługą czynności związanych z wynajmem lokalu niemieszkalnego.

Z uwagi na to, że lokal został nabyty z najemcami, Wnioskodawca nie dokonywał wyboru najemców, nie przekazywał kluczy do lokalu, nie dokonywał odbioru lokalu, ani nie angażował do tych czynności osób trzecich. Wnioskodawca we własnym imieniu podejmuje czynności związane z realizowanym najmem. Wnioskodawca ani inne podmioty działające  w jego imieniu, nie podejmował i nie podejmuje aktywnych działań celem zawarcia umowy najmu, zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w trakcie realizacji. Po zakupie lokal niemieszkalny nie podlegał adaptacji, modernizacji, modyfikacji lub remontowi dla potrzeb związanych z najmem. Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowy lokal w 2024 r.

Wnioskodawca nie zawierał umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowego lokalu, czy taka umowa zostanie zawarte i jaka będzie jej treść, zadecyduje przede wszystkim przyszły, potencjalny nabywca. W przypadku zawarcia ewentualnej umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowego lokalu, Wnioskodawca nie zamierza udzielić potencjalnemu nabywcy upoważnienia do występowania w imieniu Wnioskodawcy, w sprawach dotyczących nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi, jak i nie prowadził kiedykolwiek wcześniej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym  od osób fizycznych (dalej również jako u.p.d.o.f.), w zakresie obrotu nieruchomościami, najmu bądź dzierżawy.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko, że planowana sprzedaż lokalu niemieszkalnego  o powierzchni 344 m², położonego w … przy ul. …, dla którego  Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …, która będzie mała miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Okoliczności przedstawionego stanu faktycznego, tj.:

-lokal został nabyty na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 listopada 2015 r., (Repertorium A nr ……….),

-zakup był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

-lokal został zakupiony w ramach gospodarowania majątkiem osobistym,

-lokal nie był i nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą,

-od lokalu nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne,

-lokal był i jest przedmiotem najmu opodatkowanego w zakresie podatku dochodowego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem składnika majątku osobistego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą,

-przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu zostaną wydatkowane na budowę budynku mieszkalnego,

wskazują, że planowana sprzedaż lokalu, nie będzie miała miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej.

Lokal, który jest składnikiem majątku osobistego Wnioskodawcy wykorzystywanym do osiągania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie może być uznany  za lokal będący składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Zrealizowane przez Wnioskodawcę: sprzedaż mieszkania opisanego w pkt 6.1. opisu zdarzenia przyszłego i stanu faktycznego oraz budynku mieszkalnego, opisanego w pkt 6.2., nie mogą być ocenione jako sprzedaż zrealizowana w ramach działalności gospodarczej, bowiem nieruchomości te nigdy nie były składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą, a środki uzyskane z tego tytułu będą zużytkowane na budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego w ……, gdzie w związku z realizacją planów Wnioskodawcy, zamierza On zlokalizować swoje centrum życiowe. Była to zatem sprzedaż nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jeżeli chodzi o nieruchomości opisane w pkt od 4.2. do 4.4. opisu zdarzenia przyszłego, to zostały one zakupione nie w celu dalszej odsprzedaży, lecz do osiągania przychodów z najmu realizowanego poza działalnością gospodarczą (tzw. najmu prywatnego).

Planowana zatem sprzedaż lokalu, realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym (poza działalnością gospodarczą), po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło jego nabycie, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.p.d.o.f., opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

U.p.d.o.f. wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów  z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 u.p.d.o.f., źródłami przychodów są:

-pozarolnicza działalność gospodarcza - pkt 3,

-najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą - pkt 6.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f., przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów  o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.).

W uchwale z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia  z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego  z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” -  do przychodów z działalności gospodarczej.”

Jeżeli przedmiot najmu nie stanowi składnika majątkowego związanego z wykonywaną działalnością gospodarczą, to przychody z najmu zaliczane są bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Stosownie do art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f., dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej również jako u.z.p.d.o.f.).

W myśl art. 1 pkt 2 u.z.p.d.o.f., reguluje ona opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.

Według art. 2 ust. 1a u.z.p.d.o.f., osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa  w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 12 ust. 10 u.z.p.d.o.f., w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1 500 zł,

3)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5)składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

-bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane  z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Wskazać należy, że lokal, o którym mowa we wniosku nie był i nie jest związany z działalnością gospodarczą (nie jest i nie był środkiem trwałym w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej) i stanowi przedmiot najmu prywatnego  (art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.), to kwota uzyskana z jego sprzedaży nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. oraz przychodu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym  od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości  i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia.

Za moment nabycia nieruchomości wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. należy uznać chwilę uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zatem, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., to przychód z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierają specyfikację źródeł przychodów, na podstawie których następuje przypisanie konkretnego przychodu do źródła przychodu. Przypisanie do konkretnego źródła przychodów jest istotne, ponieważ w zależności od ustalenia źródła przychodów, dla tego przychodu powstają dalsze skutki podatkowe prowadzące do obliczenia uzyskanego dochodu lub poniesionej straty  w danym okresie rozliczeniowym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3, 6 i 8 tego przepisu:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy:

Z powyższego wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cyt. ustawy, spełnione powinny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną  w działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: 

Definicja środka trwałego zawarta została natomiast w treści art. 22a ust. 1 przedmiotowej ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do ust. 2 tego przepisu:

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane  z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Jako przeważającą działalność gospodarczą Wnioskodawca wykazuje działalność związaną z oprogramowaniem. W CEDIG nie jest wykazywana oraz faktycznie nie jest prowadzona działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu nieruchomości własnych czy pośrednictwa w zakresie nieruchomości. W podatku dochodowym działalność gospodarcza opodatkowana jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca był i jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W deklaracjach VAT wykazuje obrót i podatek należny z tytułu opisanej działalności gospodarczej oraz z tytułu najmu lokali mieszkalnych  i użytkowych. W dniu 20 listopada 2015 r. Wnioskodawca nabył lokal niemieszkalny w ramach gospodarowania majątkiem osobistym. Lokal nie był składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą - środkiem trwałym. Od lokalu nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne. Lokal był przedmiotem najmu. Przy zawieraniu umowy najmu lokalu Wnioskodawca był reprezentowany przez ojca - pełnomocnika. W podatku dochodowym najem lokalu był i jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem składnika majątku osobistego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W podatku od towarów i usług najem opodatkowany jest stawką podstawową.

Wnioskodawca rozliczał podatek naliczony z faktur kosztowych związanych z lokalem.

Wnioskodawca osiąga przychody z wielu źródeł: działalność wykonywana osobiście, pozarolnicza działalność gospodarcza, kapitały pieniężne, a także najem nieruchomości nabytych w ramach gospodarowania majątkiem osobistym.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności należy wskazać, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym  art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku  z 3 czerwca 2015 r.,  sygn. akt I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży przez Pana nieruchomości niemieszkalnej

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość niemieszkalna będąca Pana własnością nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Lokal został zakupiony z najemcami (z aktywnymi umowami najmu) i w konsekwencji jest on wynajmowany przez Wnioskodawcę od daty jego zakupu. Realizowany najem, w ocenie Wnioskodawcy należałoby ocenić raczej jako okazjonalny, incydentalny, przypadkowy, a wynika to z tego, że lokal został zakupiony  z najemcami. Lokal nie był składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą - środkiem trwałym. Od lokalu nie były dokonywane odpisy amortyzacyjne. Dodatkowo wskazał Pan, że po zakupie lokal niemieszkalny nie podlegał adaptacji, modernizacji, modyfikacji lub remontowi dla potrzeb związanych z najmem.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowana sprzedaż nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy.

Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem planowana sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej (lokalu handlowo-usługowego) nie spowoduje więc u Pana powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży ww. lokalu niemieszkalnego należy więc ocenić  w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego przez Pana opisu wynika, że przedmiotowa nieruchomość niemieszkalna, która ma być przedmiotem sprzedaży została nabyta przez Pana na podstawie aktu notarialnego w dniu 20 listopada 2015 r. Nieruchomość została nabyta do Pana majątku prywatnego, z Pana własnych oszczędności.

Jak już wyżej wskazano, nabycie przez Pana nieruchomości niemieszkalnej nastąpiło na podstawie aktu notarialnego w dniu 20 listopada 2015 r. Zakup nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie miał wcześniej i nie ma obecnie żadnego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość w żadnym stopniu nie była wykorzystywana  do działalności gospodarczej.

Zatem z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez Wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we  wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego  stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan  do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634  ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi  oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).