Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 17 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2024 roku (wpływ 7 marca 2024 roku). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W (…) 2009 roku Wnioskodawczyni i jej małżonek zawarli umowę kredytu mieszkaniowego z bankiem. Kredyt został przeznaczony na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w X. Kredyt został udzielony na xxx miesięcy z terminem spłaty (…) 2039 r. Małżonkowie na stałe zamieszkują w przedmiotowej nieruchomości, jest to ich centrum życiowe.

W 2023 r. zmarł wuja. Wuja był właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości Y. Wuja w testamencie notarialnym do całości spadku powołał Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni z dniem śmierci wuja stała się właścicielem nieruchomości położonej w Y.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w Y przeznaczyć na spłatę zaciągniętego w 2009 r. kredytu mieszkaniowego.

Ponadto, odpowiedziała Pani na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku.

1)Kiedy dokonała Pani zakupu mieszkania w X – należy wskazać datę?

Odpowiedź: Pani zakupiła mieszkanie w X w 2009 roku.

2)Czy w Pani małżeństwie obowiązywała i obowiązuje wspólność majątkowa w rozumieniu art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809)?

Odpowiedź: W małżeństwie Wnioskodawczyni obowiązywała i obowiązuje wspólność majątkowa małżeńska w rozumieniu art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

3)Kiedy i w jaki sposób spadkodawca (Pani wujek) wszedł w posiadanie nieruchomości w Y, która ma być przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź: Wujek wszedł w posiadanie nieruchomości w Y w wyniku dziedziczenia po swojej małżonce zgodnie z wydanym przez Sąd Rejonowy Postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku w 2012 roku.

4)Czy prowadzi Pani jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni obecnie nie wykonuje żadnej działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą wykonywała od (…).2017 roku do (…).2017 roku jednakże nie miało to nic wspólnego z obrotem nieruchomościami. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej – zawsze celem zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

5)Czy sprzedawana nieruchomość w Y będzie przez Panią w jakikolwiek sposób wykorzystywana – w szczególności czy będzie np. przedmiotem najmu/dzierżawy?

Odpowiedź: Sprzedawana nieruchomość w Y nie będzie w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawczynię, nieruchomość nie będzie przedmiotem najmu/dzierżawy. Wnioskodawczyni chce sprzedać nieruchomość.

6)Czy środki finansowe uzyskane w związku ze sprzedażą nieruchomości w Y zamierza Pani przeznaczyć na zaspokojenie Pani własnych celów mieszkaniowych (spłatę kredytu mieszkaniowego) nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości?

Odpowiedź: Środki finansowe uzyskane w związku ze sprzedażą nieruchomości w Y Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, tj. spłatę kredytu mieszkaniowego, nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

7)Czy całość środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w Y zamierza Pani przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego?

Odpowiedź: Tak, Pani zamierza całość środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w Y przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Pytanie

Czy przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w Y (sprzedaż przed upływem 5 lat od dnia nabycia) na spłatę uprzednio zaciągniętego kredytu mieszkaniowego (2009 r.) stanowić będzie wydatek na własne cele mieszkaniowe uprawniający do zwolnienia z podatku dochodowego 19 % dochodu ze sprzedaży nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w 2009 r. pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości w Y; sprzedaży przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, będzie stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości wolny będzie od 19 % podatku dochodowego.

Zgodnie z przepisami wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody. Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stała się Pani właścicielką nieruchomości w 2023 r. i sprzedaży tej nieruchomości chce Pani dokonać przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie – będzie to więc stanowić źródło przychodu. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków z ustawy.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Przychód ze zbycia nieruchomości w Y zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe – spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej, więc dochód ze zbycia nieruchomości powinien w całości korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Podkreślamy również, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca je nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia począwszy od 1 stycznia 2019 r. nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, nabytych w drodze spadku, istotne znaczenie ma ustalenie ich daty nabycia przez spadkodawcę.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2009 roku zakupiła Pani mieszkanie w X. Zawarła Pani wraz z mężem umowę kredytu mieszkaniowego w celu sfinansowania nabycia mieszkania. W Pani małżeństwie obowiązywała i obowiązuje wspólność majątkowa małżeńska. W 2023 r. nabyła Pani spadek po wujku – nieruchomość położoną w miejscowości Y. Spadkodawca (Pani wujek) wszedł w posiadanie przedmiotowej nieruchomości w wyniku dziedziczenia po swojej małżonce zgodnie z wydanym przez Sąd Rejonowy postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku w 2012 roku. Zamierza Pani sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku po wujku przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia. Środki finansowe uzyskane w związku ze sprzedażą nieruchomości w Y zamierza Pani w całości przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.

Wątpliwość Pani budzi kwestia, czy przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w Y na spłatę uprzednio zaciągniętego kredytu mieszkaniowego stanowić będzie wydatek na własne cele mieszkaniowe uprawniający do zwolnienia z podatku dochodowego 19 % dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

W tym zakresie wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego należy posiłkować się normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Na podstawie art. 924 przywołanej ustawy,

Natomiast jak wynika z art. 925 tejże ustawy:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zatem mając na uwadze powyższe stała się Pani właścicielem nieruchomości z dniem otwarcia spadku tj. w dacie śmierci spadkodawcy.

Jednakże, w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, w myśl art. 10 ust. 5 tej ustawy, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Zważywszy na powołane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego, w związku z faktem, że nieruchomość, która wchodzi w skład spadku po Pani wujku, który prawo do niej nabył w 2012 r., uznać należy, że okres pięciu lat przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie minął. Zatem sprzedaż nieruchomości nie stanowi w tej sytuacji źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości, która nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W rezultacie, o ile zgodzić się z Panią należy, co do oceny skutków podatkowych Pani działania (brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych), to jednak oceniając Pani stanowisko całościowo – w związku ze wskazaniem, że zbycie przedmiotowej nieruchomości kwalifikuje się do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jednakże przychód z tego tytułu powinien w całości korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego – należało uznać za nieprawidłowe. Bowiem w przypadku niepodlegania opodatkowaniu podatkiem dochodowym – przepisy dotyczące zwolnienia od podatku (w tym art.21 ust. 1 pkt 131 ustawy) – nie mają zastosowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).