Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 28 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 28 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 24 lutego 2024 r. (wpływ 24 lutego 2024 r.) oraz pismem z 29 lutego 2024 r. (wpływ 29 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zawarł Pan umowę wynajmu okazjonalnego. W zawarciu umowy i jej obsłudze pośredniczy firma, z którą zawarł Pan umowę o świadczenie usług zarządzania mieszkaniami pod wynajem (dalej firma pośrednicząca). Z czynszu najmu (dla przykładu 3000 zł) firma pośrednicząca potrąca swoje wynagrodzenie miesięczne (dla przykładu 300 zł za miesiąc) oraz jednorazowe wynagrodzenie za znalezienie najemcy.

Uzupełnienie

Umowa najmu została zawarta 18 grudnia 2023 r. (poprzez firmę, z którą zawarł Pan umowę o świadczenie usług zarządzania mieszkaniami pod wynajem). Rozliczanie najmu następuje w sposób ryczałtowy. Umowa najmu dotyczy lokalu mieszkalnego ze strychem (poddasze użytkowe) oraz miejsca garażowego (garaż jest samodzielny do użytku indywidualnego). Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z wynajmem. Wynajmuje Pan nieruchomość jako osoba prywatna.

Pytanie

Czy podstawą opodatkowania jest dla Pana cały czynsz najmu (3000 zł) czy też kwota, którą otrzymuje Pan faktycznie na konto - pomniejszona o comiesięczne wynagrodzenie firmy pośredniczącej (2700 zł) oraz wynagrodzenie za znalezienie najemcy?

Pana stanowisko w sprawie

Firma pośrednicząca jako podmiot gospodarczy rozlicza w zakresie podatkowym swoje przychody w oddzielnym trybie. Uwzględniając powyższe jej comiesięczne wynagrodzenie (300 zł), jak i wynagrodzenie za znalezienie najemcy są już opodatkowane.

W Pana ocenie zasadnym jest przyjęcie za podstawę opodatkowania kwoty faktycznie otrzymywanej na konto (2700 zł), tj. bez uwzględniania comiesięcznego wynagrodzenia firmy pośredniczącej oraz wynagrodzenia za znalezienie najemcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.): 

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe - staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Zatem określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W odniesieniu do wynagrodzenia firmy pośredniczącej oraz wynagrodzenia za znalezienie najemcy, które firma pośrednicząca potrąca z czynszu najmu z tytułu zawartej umowy, wskazać należy, że kwota ta jest dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z tą umową. Zapłata ww. wynagrodzeń firmie pośredniczącej stanowi odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.

Dlatego też przychodem do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest otrzymywana przez Pana kwota całego czynszu. Jednocześnie kwota wynagrodzenia dla firmy pośredniczącej oraz wynagrodzenie za znalezienie najemcy nie pomniejsza tego przychodu. Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Zatem określona w umowie kwota czynszu stanowi Pana przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i od tej kwoty jest Pan zobowiązany płacić ten podatek w wysokości 8,5% do przychodów nieprzekraczających 100 000 zł, po przekroczeniu tego limitu stawka wynosi 12,5%.

Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wyjaśnić również należy, że wydając interpretację indywidualną tutejszy Organ nie dokonujemy wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym. Dlatego też nie odnieśliśmy się do kwot wskazanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).      

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).