Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 9 maja 2014 roku aktem notarialnym nabyła Pani w drodze darowizny od swojej siostry, mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość.

Powyższa nieruchomość obciążona była hipoteką umowną w łącznej wysokości (...) złotych z tytułu zabezpieczenia kredytu zaciągniętego przez Darczyńcę w dniu 23 stycznia 2013 roku.

Pismem z dnia 21 stycznia 2016 roku Kredytobiorca ((...) S.A.), uznał Panią jako dłużnika rzeczowego i wezwał do spłaty kredytu, zabezpieczonego hipoteką. W związku z uruchomieniem przez Wierzyciela ((...) S.A.) procedery egzekucyjnej wobec Pani, została podjęta decyzja o sprzedaży powyższej nieruchomości.

Aktem notarialnym z dnia 27 września 2018 roku dokonała Pani sprzedaży nieruchomości za ceną (...) złotych. Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania została podzielona następująco: (...) złotych na rzecz ((...) S.A.) oraz kwoty (...) złotych na poczet zaległości do Wspólnoty Mieszkaniowej z tytułu zaległego czynszu.

Mając na uwadze stan faktyczny w sprawie wystąpiły przesłanki, określone w art. 30e ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skutkujący wystąpieniem podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Pytanie

Czy będąc dłużnikiem rzeczowym, jednocześnie przekazując na rachunek bankowy Wierzyciela hipotecznego ((...) S.A.) kwotę (...) złotych z tytułu sprzedaży nieruchomości, może Pani zaliczyć w poczet kosztów uzyskania przychodu, powyższą kwotę zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, poniesione przez Panią koszty związane ze spłatą części kredytu hipotecznego, stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Poniesienie kosztów (częściowa spłata kredytu hipotecznego), było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód tytułem sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym pod pojęciem nabycia rozumie się wszelkie prawem przewidziane formy przeniesienia tytułu własności z jednego podmiotu na drugi.

W szczególności są to czynności cywilnoprawne: odpłatne np. umowa sprzedaży czy umowa zamiany, a także nieodpłatne, np. umowa darowizny czy dziedziczenie.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 9 maja 2014 roku aktem notarialnym nabyła Pani w drodze darowizny od swojej siostry, mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość. Powyższa nieruchomość obciążona była hipoteką umowną z tytułu zabezpieczenia kredytu zaciągniętego przez Darczyńcę. Pismem z dnia 21 stycznia 2016 roku Kredytobiorca, uznał Panią jako dłużnika rzeczowego i wezwał do spłaty kredytu, zabezpieczonego hipoteką. W związku z uruchomieniem przez Wierzyciela procedery egzekucyjnej wobec Pani, została podjęta decyzja o sprzedaży powyższej nieruchomości. Aktem notarialnym z dnia 27 września 2018 roku dokonała Pani sprzedaży nieruchomości.

W myśl art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.):

Istotą darowizny jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swojego majątku na rzecz innej osoby. Świadczeniem w darowiźnie nie muszą być tylko pieniądze, mogą to być także inne rzeczy ruchome bądź nieruchomości, jak również zbywalne prawa majątkowe.

Z uwagi, że nabycie lokalu mieszkalnego przez Panią nastąpiło w drodze darowizny w 2014 r., to sprzedaż tego lokalu mieszkalnego w 2018 r., tj. przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – stanowi dla Pani źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Z kolei ust. 3 ww. przepisu stanowi, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Od kosztów odpłatnego zbycia odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Lokal mieszkalny nabyła Pani nieodpłatnie – w drodze darowizny od siostry, zatem zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, że kosztem uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości, nabytej w drodze darowizny mogą być wyłącznie:

• udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Z kolei art. 30e ust. 4 ww. ustawy wskazuje, że:

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy:

Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, że:

Z kolei art. 45 ust. 1 ww. ustawy wskazuje, że:

Przy czym art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Zaś art. 45 ust. 4 komentowanej ustawy wskazuje, że:

Pani wątpliwości budzi kwestia, czy będąc dłużnikiem rzeczowym, może Pani zaliczyć w poczet kosztów uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kwotę przekazaną na rachunek bankowy Wierzyciela hipotecznego ((...) S.A.) uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984):

Przychód, który uzyskała Pani z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może zostać pomniejszony wyłącznie o udokumentowane nakłady na ten lokal mieszkalny zwiększające jego wartość, poczynione w czasie jego posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanych nieruchomości i praw przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zatem, brak jest podstaw prawnych, aby kwotę kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez Pani siostrę (jako darczyńcę), a spłaconego przez Panią jako obdarowaną, można było zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Przepis art. 22 ust. 6d omawianej ustawy jest regulacją szczególną i powinien być interpretowany ściśle, z uwzględnieniem jego celu oraz związku z innymi uregulowaniami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwota spłaconego kredytu, zaciągniętego przez Pani siostrę nie stanowi żadnej z kategorii wskazanych w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, a więc nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia ww. lokalu, nabytego w drodze darowizny.

Powyższy pogląd organu znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów, m. in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 4 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Ke 718/15, w którym Sąd stwierdził, że:

W konsekwencji, będąc dłużnikiem rzeczowym, jednocześnie przekazując na rachunek bankowy Wierzyciela hipotecznego (...) kwotę (...) zł z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie może Pani zaliczyć na poczet kosztów uzyskania przychodów powyższej kwoty zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego.

Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.

Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Wyjaśnić również należy, że wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tutejszy organ nie dokonuje wyliczeń.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Dlatego też tutejszy organ nie odniósł się do kwot wskazanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

  1)z zastosowaniem art. 119a;

  2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

  3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

  Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).