Możliwość opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego zleconego firmie zewnętrznej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 29 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej (...) m² położonego przy ul. B. 1 A.. Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy (...) o numerze (...). Przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty przez Wnioskodawczynię i jej ojca na mocy umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności (akt notarialny Rep. A nr (...) z 23 lutego 2017 r.), którzy nabyli lokal w proporcji po 1/2 udziału każdy.

Na mocy kolejnego aktu notarialnego Rep. (...) z 13 lutego 2023 została zawarta pomiędzy Wnioskodawczynią a jej ojcem umowa o świadczenie w miejsce wykonania. Na mocy tej umowy ojciec Wnioskodawczyni przeniósł na nią udział wynoszący 1/2 we współwłasności ww. lokalu mieszkalnego celem zwolnienia się ze zobowiązań wynikających z ośmiu umów pożyczek. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Lokal mieszkalny był zamieszkiwany przez Wnioskodawczynię po jego nabyciu przez okres 3 kolejnych lat, jednak w związku ze zmianą planów życiowych Wnioskodawczyni przeprowadziła się do miejscowości, z której pochodzi i w której znajduje się jej dom rodzinny. W miejscowości tej również znalazła zatrudnienie w oparciu o umowę o pracę w firmie działającej w branży hotelarskiej, turystycznej i rekreacyjnej.

Na podstawie umowy prowizyjnej najmu lokalu Wnioskodawczyni oddała ww. lokal mieszkalny w najem firmie zewnętrznej celem jego dalszego podnajmowania osobom trzecim w najmie krótkoterminowym. Za wynajem lokalu Wnioskodawczyni otrzymuje czynsz w wysokości 80% przychodu netto z zakwaterowania, pomniejszone o koszty prowizji portali rezerwacyjnych.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, ani w żadnym innym zakresie. Wnioskodawczyni nie wyklucza, że w najbliższej przyszłości ponownie przeprowadzi się do A. i zamieszka w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, który jest czasowo oddany w najem firmie zewnętrznej. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości mieszkalnych, czy niemieszkalnych, które oddaje w najem podmiotom trzecim. Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w C., który obecnie zamieszkuje.

Pytanie

Czy w związku z oddaniem w najem lokalu mieszkalnego firmie zewnętrznej, celem jego dalszego podnajmowania osobom trzecim w najmie krótkoterminowym, Wnioskodawczyni może kwalifikować przychody z najmu do źródła przychodów określonego w art. 10 ust 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą?

Czy też w związku z faktem, iż w najem oddano lokal mieszkalny podmiotowi zewnętrznemu celem jego dalszego podnajmu krótkoterminowego przychody te automatycznie należy zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, w zaistniałym stanie faktycznym przychody z najmu lokalu mieszkalnego firmie zewnętrznej celem jego dalszego podnajmowania osobom trzecim w najmie krótkoterminowym mogą być przez nią zakwalifikowane jako źródła przychodów określone w art. 10 ust 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie muszą być automatycznie zakwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Za takim stanowiskiem przemawiają następujące okoliczności. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, w ramach której świadczyłaby usługi najmu krótkoterminowego, długoterminowego, ani jakichkolwiek innych usług. Wnioskodawczyni nie posiada innych lokali mieszkalnych, czy też niemieszkalnych, które oddawałaby w najem. Wnioskodawczyni zamieszkiwała przedmiotowy lokal mieszkalny przez 3 lata i nie wyklucza, a wręcz zakłada taką możliwość, że w przedmiotowym lokalu mieszkalnym będzie w przyszłości zamieszkiwała. Oddanie w najem firmie zewnętrznej spowodowane jest przede wszystkim niemożnością bieżącego poszukiwania najemców, przygotowywania przedmiotu najmu, okazywania przedmiotu najmu oraz bieżącej obsługi lokalu. Niemożność ta spowodowana jest przede wszystkim tym, że obecne miejsce zamieszkania jest znacznie oddalone od miejsca położenia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, jak również bieżącymi obowiązkami służbowymi wynikającymi ze stosunku pracy łączącego Wnioskodawczynię z pracodawcą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

–pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

–najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

•zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

•nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

•wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Wskazać trzeba także na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, w której stwierdzono:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego zdarzenia, uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego firmie zewnętrznej kwalifikują się do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z najmu wskazanego mieszkania podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).