Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 listopada 2023 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan   – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 9 stycznia 2024 r. (wpływ 12 stycznia 2024 r.), pismem złożonym 29 stycznia 2024 r. oraz pismem złożonym 26 lutego 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

..., zwany dalej: Wnioskodawca, nabył wraz z małżonką ...:

1)26 października 1987 r. działkę nr A/3 w ..., na współwłasność łączną małżeńską, jako grunt rolny,

2)3 października 2002 r. działki nr: B/1, B/2 i C w ... na współwłasność łączną małżeńską.

Działki nr A/1 i A/2 to działki nabyte z przeznaczeniem jako tereny upraw polowych, natomiast działka nr C jako teren łąk i pastwisk.

Wszystkie wyżej wymienione działki były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę. Na gruntach tych prowadzona była uprawa buraka, kukurydzy, zboża, rzepaku i grochu.

Przy nabyciu tych gruntów Wnioskodawcy ani Jego małżonce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego, gdyż ani Wnioskodawca ani Jego małżonka nie byli na moment nabycia nieruchomości podatnikami podatku od towarów i usług. Wnioskodawca od 2005 r. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług jako rolnik i dla tej działalności wykorzystywał grunty opisane powyżej.

Ze względu na zbliżający się czas przejścia na emeryturę Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o zbyciu części posiadanych nieruchomości. Celem spieniężenia majątku dla zaspokojenia swoich potrzeb jako godna emerytura, Wnioskodawca wraz z małżonką ze względu na cele geodezyjne dokonali scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 w działkę nr D, która następnie docelowo ma zostać podzielona na 45 działek, w tym jedna jako droga wewnętrzna.

Wnioskodawca nie planuje podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży. Jako osoba nietrudniąca się obrotem nieruchomościami zlecił sprzedaż działek pośrednikowi.

Działania Wnioskodawcy ograniczają się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy oraz podziału nieruchomości na mniejsze działki. Wnioskodawca nie planuje ponoszenia nakładów, dzięki którym przeznaczone do sprzedaży działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, jak również nie będzie dokonywał dodatkowych czynności, które charakterem pokrywałyby się z czynnościami podejmowanymi przez osoby zawodowo trudniące się zakupem nieruchomości gruntowych, ich przygotowaniem do sprzedaży i późniejszą sprzedażą (uzbrojenie, wybudowanie dróg, przeprowadzenie akcji marketingowej, itp.). Wnioskodawca nie planuje podejmować we własnym zakresie działań marketingowych, lecz zlecił sprzedaż do biura pośrednictwa nieruchomościami.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w ramach obrotu nieruchomościami.

W przyszłości możliwe jest zawieranie przez Wnioskodawcę przedwstępnych umów sprzedaży, w których określony zostanie jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki wraz z planowanym do zbycia udziałem w działkach drogowych, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami, przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy, jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Wnioskodawca nie planuje udzielić Nabywcom działek żadnych pełnomocnictw, zgody ani upoważnienia w celu występowania w Jego imieniu.

Grunty nie stanowiły środków trwałych. Grunty te przed sprzedażą są wycofane z działalności rolniczej. Wycofanie działek z działalności rolniczej nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT.

Same czynności faktyczne świadczą o przekazaniu nieruchomości do majątku prywatnego. Ze względu na prowadzenie gospodarstwa rolnego i wykorzystywanie nieruchomości do celów tego gospodarstwa, brak dokumentu czy czynności prawnej, która w przypadku osoby fizycznej byłaby podstawą przekazania nieruchomości. Wnioskodawca nie wystąpił i nie będzie występować o wyłączenie działek z produkcji rolnej, gdyż procedura taka następuje dopiero przed rozpoczęciem procedury związanej z pozwoleniem na budowę. W chwili sprzedaży działki będą nadal w ewidencji gruntów i budynków ujęte jako rolne.

Nie były ponoszone żadne nakłady w celu uatrakcyjnienia działek. Wnioskodawca nie zamierza ponosić nakładów na uzbrojenie terenu czy budowę infrastruktury uatrakcyjniającej teren.

Nieruchomości objęte zapytaniem były wykorzystywane tylko i wyłącznie rolniczo. Grunty te nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali 2 grudnia 2022 r. sprzedaży gruntu rolnego działki nr E o powierzchni 63,4702 ha na rzecz swojej córki i jej męża. Sprzedaż nastąpiła w związku z chęcią stopniowego wyzbycia się gruntów pozostających w gospodarstwie rolnym oraz celem spłaty kredytu.

Działka nr E została zakupiona przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę 20 listopada 2014 r. na cele gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca poza działkami objętymi zapytaniem posiada wraz z małżonką:

1)działki nr: F/5, G/1 w ..., nabyte 26 czerwca 1990 r. w drodze zakupu,

2)działka nr H w ..., nabyta 20 lutego 2006 r. w drodze zakupu.

Wnioskodawca nie zamierza na moment złożenia wniosku zbywać ww. nieruchomości, a jedynie działki objęte zapytaniem oraz działki powstałe z podziału działki nr J/2 w ...

Wnioskodawca posiada również działki nabyte na majątek osobisty:

1)działki nr: J/2, K, L, Ł, M/2, nabyte 28 października 1985 r. w drodze kupna na cele działalności rolniczej, położone w ...,

2)działki nr: N/1, O, P, R, S, T i U, nabyte 4 marca 1983 r. w drodze darowizny na cele działalności rolniczej, położone w ...

Wnioskodawca, zarobione w drodze sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr D środki pieniężne zamierza przeznaczyć na spokojną emeryturę, zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych.

Działka nr D/23 (jedna z działek z kompleksu nr D) została darowana córce Wnioskodawcy. W planach Wnioskodawcy jest darowanie kilku działek spośród działek powstałych z podziału działki nr D córkom, według ich wyboru.

Wnioskodawca darował 11 czerwca 2015 r. swojej córce i jej mężowi działkę nr G w ...

Wnioskodawca 15 grudnia 2000 r. sprzedał działkę nr W położoną w ..., a nabytą w drodze darowizny w 1983 r.

W uzupełnieniu wniosku złożonym 29 stycznia 2024 r. Wnioskodawca wskazał, że pomiędzy Wnioskodawcą a Jego małżonką obowiązywał i obowiązywać będzie w chwili dokonania czynności wspólność ustawowa małżeńska.

Działka nr A/3 została nabyta na podstawie umowy sprzedaży 26 października 1987 r., a działki nr: B/1, B/2 i C, 3 października 2002 r.

Działka nr A/3 miała powierzchnię 1,78 ha, działka nr B/1 – powierzchnię 2,45 ha, działka nr B/2 – powierzchnię 2,45 ha, działka nr C – powierzchnię 1,26 ha.

Działki nr: A/3, B/1 i B/2 oraz C były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego przez Wnioskodawcę od momentu ich nabycia (tj. od 1987 r. i 2002 r.). Działalność rolniczą Wnioskodawca prowadzi od 1987 r.

Wnioskodawca nadal prowadzi działalność rolniczą, przy czym ogranicza tą działalność poprzez ograniczenie powierzchni, na której jest ona prowadzona, wyzbywając się tej ziemi.

Od nabycia działek nr: A/3, B/1 i B/2 oraz C, do 2023 r. były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. działki te zostały wyłączone z wykorzystywania w działalności rolniczej.

Data połączenia działek: 25 kwietnia 2022 r. Powierzchnia działki nr D po połączeniu – 6,6611 ha.

Działki nr: A/3, B/1 i B/2 Wnioskodawca próbował sprzedać w całości od czerwca 2019 r., zlecając ich sprzedaż do biura pośrednictwa. Do września 2021 r. nie udało się znaleźć nabywcy na zakup całych działek, co było przyczyną rozwiązania/wygaśnięcia umowy pośrednictwa w ich sprzedaży.

Stan zdrowotny Wnioskodawcy (problemy z kolanami, które kwalifikują się do operacji) uniemożliwia normalne funkcjonowanie gospodarstwa i spłatę zaciągniętych kredytów indywidualnych. Decyzja o poddaniu się operacji jest odwlekana z uwagi na konieczność dalszego prowadzenia gospodarstwa oraz w związku z koniecznością sprawowania przez Wnioskodawcę opieki nad starszymi rodzicami. To wszystko przyczyniło się do podjęcia decyzji o zmniejszeniu gospodarstwa rolnego i sprzedaży części gruntu. Pozyskane ze sprzedaży działek środki zabezpieczą zarówno Wnioskodawcę, Jego małżonkę, jak i rodziców Wnioskodawcy na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan.

Z uwagi na brak możliwości sprzedaży całych nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o ich podziale. Podział zlecili geodecie w celu dokonania podziału terenu na mniejsze działki umożliwiające ich sprzedaż. Parametry poszczególnych działek uniemożliwiały podział każdej z tych działek osobno (działki są wąskie i długie, jedna z nich ma tylko 22 m szerokości), dlatego też podjęta została decyzja o ich połączeniu i ponownym podziale. Dodatkowo, bez połączenia tych działek, również powstałaby jedna działka zapewniająca dojazd do poszczególnych działek, która przechodziłaby w kilku miejscach przez działki nr: A/3, B/1 i B/2, co doprowadziłoby do tego, że składałaby się ona z kilkunastu mniejszych działek. To bardzo utrudniłoby regulację stanu prawnego i zagmatwałoby ład przestrzenny i geodezyjny tego terenu.

Działka nr D nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka uległa już częściowemu podziałowi. Zakończenie wszystkich podziałów uzależnione jest od możliwości uzyskania warunków zabudowy, które wydaje Urząd Gminy.

Działki będą o różnych powierzchniach – od 618 m² do 3 151 m². Ich dokładna docelowa wielkość uzależniona jest od możliwych do uzyskania decyzjach o warunkach zabudowy.

Działka nr D została podzielona na 15 działek rolnych (działki o nr: D/2-D/16) oraz 1 działkę stanowiącą dojazd do pozostałych działek (działka o nr D/1). Następnie, poszczególne działki rolne zostały podzielone na mniejsze działki.

Oznaczenie geodezyjne nowo powstałych działek i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów:

1)dz. nr D/1 – Rlllb, RIVa, RIVb;

2)dz. nr D/2 – Rlllb, RIVa, RIVb;

3)dz. nr D/3 – Rlllb, RIVa;

4)dz. nr D/4 – Rlllb, RIVa;

5)dz. nr D/5 – Rlllb, RIVa;

6)dz. nr D/6 – Rlllb, RIVa;

7)dz. nr D/7 – Rlllb, RIVa;

8)dz. nr D/8 – Rlllb, RIVa;

9)dz. nr D/9 – RIVa, RIVb;

10)dz. nr D/10 – RIVa;

11)dz. nr D/11 – RIVa;

12)dz. nr D/12 – RIVa;

13)dz. nr D/13 – RIVa;

14)dz. nr D/14 – RIVa;

15)dz. nr D/15 – RIVa;

16)dz. nr D/16 – RIVa.

Powierzchnia każdej z działek powstałych z podziału działki nr D:

1)dz. nr D/1 – pow. 0,6557 ha;

2)dz. nr D/2 – pow. 0,6501 ha;

3)dz. nr D/3 – pow. 0,3204 ha;

4)dz. nr D/4 – pow. 0,4766 ha;

5)dz. nr D/5 – pow. 0,4312 ha;

6)dz. nr D/6 – pow. 0,3059 ha;

7)dz. nr D/7 – pow. 0,3062 ha;

8)dz. nr D/8 – pow. 0,3151 ha;

9)dz. nr D/9 – pow. 0,5068 ha;

10)dz. nr D/10 – pow. 0,4116 ha;

11)dz. nr D/11 – pow. 0,3282 ha;

12)dz. nr D/12 – pow. 0,3217 ha;

13)dz. nr D/13 – pow. 0,3231 ha;

14)dz. nr D/14 – pow. 0,3984 ha;

15)dz. nr D/15 – pow. 0,3056 ha;

16)dz. nr D/16 – pow. 0,6045 ha.

Sprzedaż Wnioskodawca planuje rozpocząć w 2024 r. i prowadzić ją dalej w latach późniejszych. Wszystko zależy od przyszłych nabywców.

Część działek powstałych z podziału działki nr D Wnioskodawca zamierza darować rodzinie, tj. dzieciom i siostrze, a pozostałe działki sprzedać. Wnioskodawca wraz z małżonką rozważają pozostawienie jednej lub kilku działek sobie i ewentualną budowę nowego domu, co będzie warunkowane stanem zdrowia Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wycofał działki powstałe z podziału działki nr D z dniem 31 grudnia 2022 r. Od 2023 r. działki nie były już wykorzystywane do działalności rolniczej.

Wnioskodawca ograniczył grunty objęte działalnością rolniczą w związku ze stanem zdrowia Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wycofał działki powstałe z działki nr D, ponieważ stopniowo ogranicza prowadzenie działalności rolniczej.

Do 2023 r. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. działki zostały wyłączone z wykorzystywania w działalności rolniczej. Grunty nie były obsiewane, lecz były odłogowane.

Dla wszystkich działek Wnioskodawca wraz z małżonką wystąpią z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Charakterystyka zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Gmina wydaje warunki zabudowy na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Parametry zabudowy i zagospodarowania terenu są niezależne od Wnioskodawcy i Jego małżonki i zostaną wskazane w decyzji.

Nie zostanie wydane pozwolenie na budowę. To nabywcy, jeżeli będzie to ich wolą, będą występowali o takie pozwolenie.

Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest z działki stanowiącej własność Gminy ... o nr I. Wraz ze sprzedażą poszczególnych działek sprzedawany będzie odpowiedni udział w działce nr D/1 – tym samym wszyscy nowi właściciele będą mieli zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Działki będą sprzedawane jako działki niezabudowane.

Wnioskodawca nie zna się na sprzedaży nieruchomości, nie wie jakie czynności należy wykonać przy sprzedaży działek, dlatego sprzedażą będzie zajmował się pośrednik.

Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika, głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek niewykluczone jest również umieszczenie baneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Wnioskodawca nie zamierza zawierać umowy najmu ani dzierżawy z przyszłym nabywcą, nabywcami na działkę/działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży.

Wnioskodawca zamierza sprzedać działki jednemu lub wielu nabywcom, przy czym zależeć to będzie od zainteresowania potencjalnego nabywcy, nabywców, działkami. Wnioskodawca nie wie czy będą to osoby fizyczne, osoby prawne, czy osoby prowadzące działalność gospodarczą. Potencjalnie może być to każda z tych osób.

Celem podziału działek rolnych na mniejsze jest powstanie mniejszych działek, na które będzie szansa na pozyskanie nabywcy. Na działki o powierzchni ponad 0,3 ha nie ma potencjalnych nabywców – takie informacje Wnioskodawca otrzymał od pośredników w obrocie nieruchomościami.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zamierza Pan dokonać kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr D, a następnie sprzedaż tych działek? W tym miejscu prosimy wskazać:

a)jaki jest cel dalszego podziału działek?”, Wnioskodawca wskazał, że celem podziału działek rolnych na mniejsze jest powstanie mniejszych działek, na które będzie szansa na pozyskanie nabywcy. Na działki o powierzchni ponad 0,3 ha nie ma potencjalnych nabywców – takie informacje Wnioskodawca otrzymał od pośredników w obrocie nieruchomościami;

b)„na ile działek zamierza Pan podzielić działki powstałe w wyniku podziałki działki nr D?”, Wnioskodawca wskazał, że:

·dz. nr D/2 została podzielona na 5 działek (nr: D/34-D/38);

·dz. nr D/4 została podzielona na 5 działek (nr: D/39-D/42; D/57);

·dz. nr D/9 została podzielona na 5 działek (nr: D/17-D/21);

·dz. nr D/10 została podzielona na 3 działki (nr: D/22-D/24);

·dz. nr D/11 została podzielona na 3 działki (nr: D/25-D/27);

·dz. nr D/12 została podzielona na 3 działki (nr: D/28-D/30);

·dz. nr D/13 została podzielona na 3 działki (nr: D/31-D/33).

c)„jaką przybliżoną powierzchnię będą miały podzielone działki?”, Wnioskodawca wskazał, że:

·dz. nr D/34 – pow. 0,0983 ha;

·dz. nr D/35 – pow. 0,1149 ha;

·dz. nr D/36 – pow. 0,2523 ha;

·dz. nr D/37 – pow. 0,0989 ha;

·dz. nr D/38 – pow. 0,0857 ha;

·dz. nr D/39 – pow. 0,1087 ha;

·dz. nr D/40 – pow. 0,1087 ha;

·dz. nr D/41 – pow. 0,0875 ha;

·dz. nr D/42 – pow. 0,0618 ha;

·dz. nr D/57 – pow. 0,1100 ha;

·dz. nr D/17 – pow. 0,1000 ha;

·dz. nr D/18 – pow. 0,0858 ha;

·dz. nr D/19 – pow. 0,0972 ha;

·dz. nr D/20 – pow. 0,1043 ha;

·dz. nr D/21 – pow. 0,1194 ha;

·dz. nr D/22 – pow. 0,1300 ha;

·dz. nr D/23 – pow. 0,1121 ha;

·dz. nr D/24 – pow. 0,1694 ha;

·dz. nr D/25 – pow. 0,1082 ha;

·dz. nr D/26 – pow. 0,1100 ha;

·dz. nr D/27 – pow. 0,1100 ha;

·dz. nr D/28 – pow. 0,1067 ha;

·dz. nr D/29 – pow. 0,1075 ha;

·dz. nr D/30 – pow. 0,1075 ha;

·dz. nr D/31 – pow. 0,1100 ha;

·dz. nr D/32 – pow. 0,1102 ha;

·dz. nr D/33 – pow. 0,1028 ha.

d)„ile działek zamierza Pan sprzedać?”, Wnioskodawca wskazał, że część działek Wnioskodawca zamierza darować rodzinie, jedną lub kilka zatrzymać, a resztę sprzedać, przy czym ilość sprzedanych działek będzie zależna od zainteresowania potencjalnych nabywców;

e)„kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży tych działek?”, Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż planują rozpocząć w 2024 r. i prowadzić ją dalej w latach późniejszych. Wszystko zależy od przyszłych nabywców, których znajdzie pośrednik;

f)„czy przed sprzedażą tych działek wystąpi Pan o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek?”, Wnioskodawca wskazał, że tak, Wnioskodawca planuje występować o warunki zabudowy dla każdej z wydzielonych działek.

Podział rolny działki nr J/2 został dokonany 23 listopada 2021 r.:

1)nr J/12 – powierzchnia działki 3 333 m²;

2)nr J/13 – powierzchnia działki 3 982 m²;

3)nr J/14 – powierzchnia działki 5 015 m²;

4)nr J/15 – powierzchnia działki 4 538 m²;

5)nr J/16 – powierzchnia działki 4 533 m².

Działka nr J/12 została podzielona 22 listopada 2022 r. na 2 działki. Nr J/34 o powierzchni 2 283 m² zostanie przeznaczona na działkę dojazdową do innych działek. Działka nr J/35 o powierzchni 1 051 m².

Działka nr J/13, podział z 20 października 2022 r.:

1)nr J/17 – powierzchnia działki 1 016 m²;

2)nr J/18 – powierzchnia działki 945 m²;

3)nr J/19 – powierzchnia działki 1 020 m²;

4)nr J/20 – powierzchnia działki 1 002 m².

Działka nr J/15, podział z 18 listopada 2022 r.:

1)nr J/26 – powierzchnia 974 m²;

2)nr J/27 – powierzchnia 1 513 m²;

3)nr J/28 – powierzchnia 1 032 m²;

4)nr J/29 – powierzchnia 1 018 m².

Działka nr J/14 w przyszłości może zostać podzielona na 5 działek, jest to uzależnione od tego czy Wnioskodawca otrzyma tam warunki zabudowy.

Działka nr J/16 w przyszłości może zostać podzielona na 4 działki, jest to uzależnione od tego czy Wnioskodawca otrzyma tam warunki zabudowy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „w jaki sposób była wykorzystywana przez Pana działka nr J/2 od momentu jej nabycia aż do planowanej sprzedaży działek wyodrębnionych z tej działki?”, Wnioskodawca wskazał, że do 2023 r. działka była wykorzystywana wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. działka została wyłączona z wykorzystywania w działalności rolniczej.

Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie działki powstałe w wyniku podziału działki nr J/2. Sprzedaż będzie uzależniona od chętnych na działki, Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć kto zgłosi się do pośrednika odnośnie zakupu działek.

Stan zdrowotny Wnioskodawcy (problemy z kolanami, które kwalifikują się do operacji) uniemożliwia normalne funkcjonowanie gospodarstwa i spłatę zaciągniętych kredytów indywidualnych. Decyzja o poddaniu się operacji jest odwlekana z uwagi na konieczność dalszego prowadzenia gospodarstwa oraz w związku z koniecznością sprawowania opieki nad starszymi schorowanymi rodzicami. To wszystko przyczyniło się do podjęcia decyzji o zmniejszeniu gospodarstwa rolnego i sprzedaży części gruntu. Pozyskane ze sprzedaży działek środki zabezpieczą zarówno Wnioskodawcę, Jego rodzinę, jak i Jego rodziców, na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan.

Z uwagi na brak możliwości sprzedaży całych nieruchomości, Wnioskodawca podjął decyzję o jej podziale. Podział zlecił geodecie w celu dokonania podziału terenu na mniejsze działki umożliwiające ich sprzedaż.

Wnioskodawca uzyskał lub planuje wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla działek:

1)nr J/13 – decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z 24 czerwca 2022 r.;

2)nr J/14 – w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki J/14 na 5 mniejszych działek planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

3)nr J/15 – decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z 24 czerwca 2022 r.;

4)nr J/16 – w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki nr J/14 na 4 mniejsze działki planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

5)nr J/17-J/20 – 8 sierpnia 2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek;

6)nr J/26-J/29 – 8 sierpnia 2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek.

Działki będą sprzedawane jako działki niezabudowane.

Środki ze sprzedaży działek zabezpieczą zarówno Wnioskodawcę, Jego rodzinę i rodziców na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan. Środki ze sprzedaży będą przeznaczone na spokojną emeryturę, ewentualnie na budowę nowego domu.

Wnioskodawca nie dokonywał innych sprzedaży aniżeli wskazane we wniosku.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości oprócz wymienionych we wniosku? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył i do jakich celów są wykorzystywane?”, Wnioskodawca wskazał, że nie ma innych nieruchomości aniżeli nieruchomości uprzednio wskazane.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył?”, Wnioskodawca wskazał, że nie posiada nieruchomości, które planuje przeznaczyć do sprzedaży.

Wnioskodawca nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości.

Działki nr: A/3, B/1 i B/2 oraz D nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej, gdyż ani Wnioskodawca ani Jego małżonka nigdy takiej działalności nie prowadzili.

Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą od 1987 r. i nadal prowadzi działalność rolniczą, przy czym ograniczaną powierzchniowo, poprzez wyłączenie części gruntów, w tym działek nr D oraz nr J/2.

Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym. Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wykorzystywał dla celów tej działalności działki nr: A/3, B/1, B/2 (później nr D) oraz działkę nr J/2. Działki te były wykorzystywane w zakresie wytwarzania produktów roślinnych z własnych upraw. Działalność gospodarcza jest prowadzona od 1987 r. do dziś, natomiast na ww. gruntach była prowadzona od momentu ich nabycia do 31 grudnia 2022 r.

Działalność rolnicza Wnioskodawcy nie jest klasyfikowana jako działy specjalne produkcji rolnej. Powierzchnia gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę wynosi 34,55 ha.

Wnioskodawca osobiście prowadzi gospodarstwo rolne. Posiadane przez Wnioskodawcę grunty nie są użyczane i oddane w dzierżawę.

Działki powstałe z podziału działki nr D oraz nr J/2 wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Od gruntów wchodzących w skład działek nr D i nr J/2 odprowadzany jest podatek rolny.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wystąpił z zapytaniem do organu czy Jego działanie polegające na sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr D, stanowi działalność gospodarczą noszącą znamiona działalności gospodarczej. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, stały i profesjonalny. To samo dotyczy działki nr J/2.

Działka nr D/23 została wydzielona z działki nr D i nadal była to działka należąca do majątku wspólnego małżonków. Nabycie działek, z których wydzielona została działka nr D/23 nastąpiło w 1987 r. i w 2002 r.

Wnioskodawca dokonał darowizny działki nr D/23 aktem notarialnym z 7 września 2023 r.

Działka nr W od nabycia do momentu zbycia była wykorzystywana rolniczo.

W uzupełnieniu wniosku złożonym 26 lutego 2024 r. Wnioskodawca wskazał, że celem nabycia działek nr: A/3, B/1, B/2 i J/2 przez Wnioskodawcę było powiększenie prowadzonego przez Niego gospodarstwa rolnego.

Powierzchnia działki nr J/2 przed podziałem wynosiła 2,13 ha.

Wnioskodawca dokonał podziału działki nr J/2 w związku z brakiem chętnego nabywcy na całą nieruchomość, a podział działki na mniejsze potencjalnie umożliwi znalezienie nabywcy. Obecnie mniejsze działki, według informacji uzyskanych od pośrednika nieruchomości, cieszą się większym zainteresowaniem.

Działka nr J/2 oraz powstałe z jej podziału działki nr: J/12, J/13, J/14, J/15, J/16 oraz działki powstałe w wyniku podziału tych działek, przed wystąpieniem o warunki zabudowy, nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działkę nr J/2 oraz powstałe z jej podziału działki nr: J/12, J/13, J/14, J/15, J/16 oraz działki powstałe w wyniku podziału tych działek, Wnioskodawca nie oddawał i nie oddaje w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów.

Rodzaj działek według ewidencji:

1)działki powstałe z podziału działki nr J/2:

a)dz. nr J/12 – RIVa, RIVb, RV;

b)dz. nr J/13 – RIVa, RIVb;

c)dz. nr J/14 – RIVa, RIVb, RV;

d)dz. nr J/15 – RIVa, RIVb;

e)dz. nr J/16 – RIVa, RIVb, RV;

2)działki powstałe z podziału działki nr J/12:

a)dz. nr J/34 – RIVa, RIVb, RV;

b)dz. nr J/35 – RIVb, RV;

3)działki powstałe z podziału działki nr J/13:

a)dz. nr J/17 – RIVa, RIVb;

b)dz. nr J/18 – RIVa, RIVb;

c)dz. nr J/19 – RIVa, RIVb;

d)dz. nr J/20 – RIVa, RIVb;

4)działki powstałe z podziału działki nr J/15:

a)dz. nr J/26 – RIVb;

b)dz. nr J/27 – RIVb;

c)dz. nr J/28 – RIVb;

d)dz. nr J/29 – RIVa, RIVb.

Sprzedaż działek będzie uzależniona od chętnych na działki, Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć kto zgłosi się do pośrednika odnośnie zakupu działek.

Stan zdrowotny Wnioskodawcy (problemy z kolanami, które kwalifikują się do operacji) uniemożliwia normalne funkcjonowanie gospodarstwa i spłatę zaciągniętych kredytów indywidualnych. Decyzja o poddaniu się operacji jest odwlekana z uwagi na konieczność dalszego prowadzenia gospodarstwa oraz w związku z koniecznością sprawowania opieki nad starszymi schorowanymi rodzicami. To wszystko przyczyniło się do podjęcia decyzji o zmniejszeniu gospodarstwa rolnego, wycofania z działalności rolnej. Stan zdrowia Wnioskodawcy uniemożliwia prowadzenie gospodarstwa rolnego o znacznym areale, dlatego Wnioskodawca stopniowo ogranicza powierzchnię tego gospodarstwa.

Grunty wycofane z działalności gospodarczej nie są użytkowane, są odłogowane. Tak, jak było to wskazane powyżej, Wnioskodawca ze względu na stan zdrowia, nie wykorzystuje tych gruntów do działalności rolniczej.

Dla działek powstałych z podziału działek nr: J/12, J/13, J/14, J/15, J/16, przed sprzedażą nie zostaną wydane pozwolenia na budowę.

Wszystkie działki powstałe z działek nr: J/12, J/13, J/14, J/15, J/16, przed sprzedażą będą miały dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce nr J/34, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wraz ze sprzedażą poszczególnych działek sprzedawany będzie odpowiedni udział w działce nr J/34 – tym samym wszyscy nowi właściciele będą mieli zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca nie będzie ponosił nakładów na działki objęte wnioskiem, nie będzie budował drogi dojazdowej, uzbrojenia wod.-kan., przyłącza elektrycznego, ogrodzenia. Wnioskodawca nie będzie podejmował działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika, głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie baneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Wnioskodawca nie zamierza zawierać z przyszłymi nabywcami działek umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości.

Działka nr J/2 oraz działki nr: J/12, J/13, J/14, J/15, J/16 oraz działki powstałe z podziału tych działek, nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej.

W odniesieniu do zbywanych działek, Wnioskodawca nie wyklucza zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami, przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy, jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Wnioskodawcę w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę.

Wnioskodawca nie będzie udzielał żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie upoważniał ani udzielał żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nie będzie on podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy sprzedaż nieruchomości – działek powstałych z podziału działki nr D – będzie powodowała, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż nieruchomości – działek powstałych z podziału działki nr D – będzie generowała przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu działalności gospodarczej?

3.Czy sprzedaż nieruchomości – działek powstałych z podziału działki nr J/2 – będzie powodowała, że Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika w ramach podatku od towarów i usług?

4.Czy sprzedaż nieruchomości – działek powstałych z podziału działki nr J/2 – będzie generowała przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu działalności gospodarczej?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 4, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 3, dotyczących podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad 2

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

W odniesieniu do zbycia nieruchomości ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,

pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana. W przypadku zbycia nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak – oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia – zamiar (rozumiany jako świadome działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia. Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu nabycia do zbycia – potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych podejmowania przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że „nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Nie można przyjąć, aby działalność Wnioskodawcy miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również ewentualne zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności – a nadto – że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), osoba zbywająca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania”.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć, jakoby Wnioskodawca podjął działania, które należałoby kwalifikować jako działania realizowane w ramach działalności gospodarczej. Sam podział działki na mniejsze działki, uzasadniony potencjalnym zwiększeniem szansy na sprzedaż nieruchomości (działki o mniejszym areale przy określonej cenie za metr są dla potencjalnych nabywców atrakcyjniejsze aniżeli działki o większej powierzchni), nie może być traktowany jako działanie zbliżone do działań podmiotów trudniących się prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z okoliczności przywołanych w zdarzeniu przyszłym nie wynika, aby Wnioskodawca przejawiał aktywność w zakresie obrotu działkami, podobną do aktywności producentów, handlowców i usługodawców prowadzących działalność gospodarczą. Wnioskodawca w zakresie działek objętych zdarzeniem przyszłym nie angażował i nie będzie angażował środków podobnych do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przez Wnioskodawcę działek nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Konkludując, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr D, nie będzie stanowiła przychodu z tytułu działalności gospodarczej opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku złożonym 29 stycznia 2024 r. Wnioskodawca wskazał w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr D oraz działki nr J/2, nie generuje przychodu z działalności gospodarczej opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie również aktualne jest stanowisko wyrażone we wniosku o interpretację.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem niezabudowanych działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D powstałej w wyniku scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 i kolejnego podziału działek, które powstały i powstaną w wyniku podziału działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D oraz z planowanym odpłatnym zbyciem niezabudowanych działek powstałych z podziału działek nr: J/12, J/13, J/15 oraz działek, które powstaną z podziału działek nr: J/14 i J/16, wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr J/2.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, nabył On wraz z żoną w drodze umowy sprzedaży do majątku wspólnego 26 października 1987 r. działkę nr A/3 o powierzchni 1,78 ha, jako grunt rolny oraz 3 października 2002 r. działki nr: B/1 o powierzchni 2,45 ha, B/2 o powierzchni 2,45 ha i C o powierzchni 1,26 ha. Działki nr B/1 i nr B/2 to działki nabyte z przeznaczeniem jako tereny upraw polowych, natomiast działka nr C jako teren łąk i pastwisk. Ponadto, 28 października 1985 r. Wnioskodawca nabył w drodze umowy sprzedaży do majątku osobistego działkę nr J/2 o powierzchni 2,13 ha, na cele działalności rolniczej.

Celem nabycia działek nr: A/3, B/1, B/2 i J/2 przez Wnioskodawcę było powiększenie prowadzonego przez Niego gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca prowadzi od 1987 r. działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wykorzystywał dla celów tej działalności działki nr: A/3, B/1, B/2 (później nr D) oraz działkę nr J/2. Działki te były wykorzystywane w zakresie wytwarzania produktów roślinnych z własnych upraw.

Ze względu na zbliżający się czas przejścia na emeryturę Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o zbyciu części posiadanych nieruchomości. Celem spieniężenia majątku dla zaspokojenia swoich potrzeb jako godna emerytura, Wnioskodawca wraz z małżonką ze względu na cele geodezyjne dokonali scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 w działkę nr D o powierzchni 6,6611 ha, która następnie docelowo ma zostać podzielona na 45 działek, w tym jedna jako droga wewnętrzna.

Działki nr: A/3, B/1 i B/2 Wnioskodawca próbował sprzedać w całości od czerwca 2019 r., zlecając ich sprzedaż do biura pośrednictwa. Do września 2021 r. nie udało się znaleźć nabywcy na zakup całych działek, co było przyczyną rozwiązania/wygaśnięcia umowy pośrednictwa w ich sprzedaży.

Stan zdrowotny Wnioskodawcy (problemy z kolanami, które kwalifikują się do operacji) uniemożliwia normalne funkcjonowanie gospodarstwa i spłatę zaciągniętych kredytów indywidualnych. Decyzja o poddaniu się operacji jest odwlekana z uwagi na konieczność dalszego prowadzenia gospodarstwa oraz w związku z koniecznością sprawowania opieki nad starszymi schorowanymi rodzicami. To wszystko przyczyniło się do podjęcia decyzji o zmniejszeniu gospodarstwa rolnego i sprzedaży części gruntu. Pozyskane ze sprzedaży działek środki zabezpieczą zarówno Wnioskodawcę, Jego rodzinę, jak i Jego rodziców, na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan.

Z uwagi na brak możliwości sprzedaży całych nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o ich podziale. Podział zlecili geodecie w celu dokonania podziału terenu na mniejsze działki umożliwiające ich sprzedaż. Parametry poszczególnych działek uniemożliwiały podział każdej z tych działek osobno (działki są wąskie i długie, jedna z nich ma tylko 22 m szerokości), dlatego też podjęta została decyzja o ich połączeniu i ponownym podziale. Dodatkowo, bez połączenia tych działek, również powstałaby jedna działka zapewniająca dojazd do poszczególnych działek, która przechodziłaby w kilku miejscach przez działki nr: A/3, B/1 i B/2, co doprowadziłoby do tego, że składałaby się ona z kilkunastu mniejszych działek. To bardzo utrudniłoby regulację stanu prawnego i zagmatwałoby ład przestrzenny i geodezyjny tego terenu.

Działka nr D nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka uległa już częściowemu podziałowi. Zakończenie wszystkich podziałów uzależnione jest od możliwości uzyskania warunków zabudowy, które wydaje Urząd Gminy.

Działki będą o różnych powierzchniach – od 618 m² do 3 151 m². Ich dokładna docelowa wielkość uzależniona jest od możliwych do uzyskania decyzjach o warunkach zabudowy.

Działka nr D została podzielona na 15 działek rolnych (działki o nr: D/2-D/16) oraz 1 działkę stanowiącą dojazd do pozostałych działek (działka o nr D/1). Następnie, poszczególne działki rolne zostały podzielone na mniejsze działki.

Oznaczenie geodezyjne, powierzchnia i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów nowo powstałych działek:

1)nr D/1, pow. 0,6557 ha – Rlllb, RIVa, RIVb;

2)nr D/2, pow. 0,6501 ha – Rlllb, RIVa, RIVb;

3)nr D/3, pow. 0,3204 ha – Rlllb, RIVa;

4)nr D/4, pow. 0,4766 ha – Rlllb, RIVa;

5)nr D/5, pow. 0,4312 ha – Rlllb, RIVa;

6)nr D/6, pow. 0,3059 ha – Rlllb, RIVa;

7)nr D/7, pow. 0,3062 ha – Rlllb, RIVa;

8)nr D/8, pow. 0,3151 ha – Rlllb, RIVa;

9)nr D/9, pow. 0,5068 ha – RIVa, RIVb;

10)dz. nr D/10, pow. 0,4116 ha – RIVa;

11)dz. nr D/11, pow. 0,3282 ha – RIVa;

12)dz. nr D/12, pow. 0,3217 ha – RIVa;

13)dz. nr D/13, pow. 0,3231 ha – RIVa;

14)dz. nr D/14, pow. 0,3984 ha – RIVa;

15)dz. nr D/15, pow. 0,3056 ha – RIVa;

16)dz. nr D/16, pow. 0,6045 ha – RIVa.

Ponadto:

• dz. nr D/2 została podzielona na 5 działek (nr: D/34-D/38);
• dz. nr D/4 została podzielona na 5 działek (nr: D/39-D/42; D/57);
• dz. nr D/9 została podzielona na 5 działek (nr: D/17-D/21);
• dz. nr D/10 została podzielona na 3 działki (nr: D/22-D/24);
• dz. nr D/11 została podzielona na 3 działki (nr: D/25-D/27);
• dz. nr D/12 została podzielona na 3 działki (nr: D/28-D/30);
• dz. nr D/13 została podzielona na 3 działki (nr: D/31-D/33).

Powierzchnia podzielonych działek to:

• dz. nr D/34 – pow. 0,0983 ha;
• dz. nr D/35 – pow. 0,1149 ha;
• dz. nr D/36 – pow. 0,2523 ha;
• dz. nr D/37 – pow. 0,0989 ha;
• dz. nr D/38 – pow. 0,0857 ha;
• dz. nr D/39 – pow. 0,1087 ha;
• dz. nr D/40 – pow. 0,1087 ha;
• dz. nr D/41 – pow. 0,0875 ha;
• dz. nr D/42 – pow. 0,0618 ha;
• dz. nr D/57 – pow. 0,1100 ha;
• dz. nr D/17 – pow. 0,1000 ha;
• dz. nr D/18 – pow. 0,0858 ha;
• dz. nr D/19 – pow. 0,0972 ha;
• dz. nr D/20 – pow. 0,1043 ha;
• dz. nr D/21 – pow. 0,1194 ha;
• dz. nr D/22 – pow. 0,1300 ha;
• dz. nr D/23 – pow. 0,1121 ha;
• dz. nr D/24 – pow. 0,1694 ha;
• dz. nr D/25 – pow. 0,1082 ha;
• dz. nr D/26 – pow. 0,1100 ha;
• dz. nr D/27 – pow. 0,1100 ha;
• dz. nr D/28 – pow. 0,1067 ha;
• dz. nr D/29 – pow. 0,1075 ha;
• dz. nr D/30 – pow. 0,1075 ha;
• dz. nr D/31 – pow. 0,1100 ha;
• dz. nr D/32 – pow. 0,1102 ha;
• dz. nr D/33 – pow. 0,1028 ha.

Z kolei, podział działki nr J/2 został dokonany 23 listopada 2021 r.:

1)nr J/12 – powierzchnia działki 3 333 m²;

2)nr J/13 – powierzchnia działki 3 982 m²;

3)nr J/14 – powierzchnia działki 5 015 m²;

4)nr J/15 – powierzchnia działki 4 538 m²;

5)nr J/16 – powierzchnia działki 4 533 m².

Działka nr J/12 została podzielona 22 listopada 2022 r. na 2 działki nr: J/34 o powierzchni 2 283 m², oraz nr 6J/35 o powierzchni 1 051 m². Działka nr J/34 zostanie przeznaczona na działkę dojazdową do innych działek.

Działka nr J/13, podział z 20 października 2022 r.:

1)nr J/17 – powierzchnia działki 1 016 m²;

2)nr J/18 – powierzchnia działki 945 m²;

3)nr J/19 – powierzchnia działki 1 020 m²;

4)nr J/20 – powierzchnia działki 1 002 m².

Działka nr J/15, podział z 18 listopada 2022 r.:

1)nr J/26 – powierzchnia 974 m²;

2)nr J/27 – powierzchnia 1 513 m²;

3)nr J/28 – powierzchnia 1 032 m²;

4)nr J/29 – powierzchnia 1 018 m².

Działka nr J/14 w przyszłości może zostać podzielona na 5 działek, jest to uzależnione od tego czy Wnioskodawca otrzyma tam warunki zabudowy.

Działka nr J/16 w przyszłości może zostać podzielona na 4 działki, jest to uzależnione od tego czy Wnioskodawca otrzyma tam warunki zabudowy.

Działka nr J/2 oraz powstałe z jej podziału działki nr: J/12, J/13, J/14, J/15, J/16 oraz działki powstałe w wyniku podziału tych działek, przed wystąpieniem o warunki zabudowy, nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca dokonał podziału działki nr J/2 w związku z brakiem chętnego nabywcy na całą nieruchomość, a podział działki na mniejsze potencjalnie umożliwi znalezienie nabywcy.

Wnioskodawca planuje sprzedać wszystkie działki powstałe w wyniku podziału działki nr J/2. Sprzedaż będzie uzależniona od chętnych na działki, Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć kto zgłosi się do pośrednika odnośnie zakupu działek.

Sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr D Wnioskodawca planuje rozpocząć w 2024 r. i prowadzić ją dalej w latach późniejszych. Wszystko zależy od przyszłych nabywców.

Część działek powstałych z podziału działki nr D Wnioskodawca zamierza darować rodzinie, tj. dzieciom i siostrze, a pozostałe działki sprzedać. Wnioskodawca wraz z małżonką rozważają pozostawienie jednej lub kilku działek sobie i ewentualną budowę nowego domu, co będzie warunkowane stanem zdrowia Wnioskodawcy.

Dla wszystkich działek powstałych w wyniku podziału działki nr D Wnioskodawca wraz z małżonką wystąpią z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Charakterystyka zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Gmina wydaje warunki zabudowy na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. Parametry zabudowy i zagospodarowania terenu są niezależne od Wnioskodawcy i Jego małżonki i zostaną wskazane w decyzji.

Nie zostanie wydane pozwolenie na budowę. To nabywcy, jeżeli będzie to ich wolą, będą występowali o takie pozwolenie.

Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest z działki nr I stanowiącej własność Gminy. Wraz ze sprzedażą poszczególnych działek sprzedawany będzie odpowiedni udział w działce nr D/1 – tym samym wszyscy nowi właściciele będą mieli zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Działki będą sprzedawane jako działki niezabudowane.

Ponadto, Wnioskodawca uzyskał lub planuje wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla działek:

1)nr D/13 – decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z 24 czerwca 2022 r.;

2)nr D/14 – w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 5 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki D/14 na 5 mniejszych działek planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

3)nr D/15 – decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z 24 czerwca 2022 r.;

4)nr D/16 – w latach 2024/2025 planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonaniu podziału działki nr D/14 na 4 mniejsze działki planowane jest wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla każdej z wydzielonych działek dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

5)nr D/17-D/20 – 8 sierpnia 2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek;

6)nr D/26-D/29 – 8 sierpnia 2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na każdej z ww. działek.

Działki będą sprzedawane jako działki niezabudowane. Dla działek powstałych z podziału działek nr: D/12, D/13, D/14, D/15, D/16, przed sprzedażą nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Wszystkie działki powstałe z działek nr: D/12, D/13, D/14, D/15, D/16, przed sprzedażą będą miały dostęp do drogi publicznej poprzez udział w działce nr D/34, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Wraz ze sprzedażą poszczególnych działek sprzedawany będzie odpowiedni udział w działce nr D/34 – tym samym wszyscy nowi właściciele będą mieli zapewniony dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca nie planuje podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek. Zamierza podejmować zwykłe czynności, które osoba dążąca do sprzedaży działek stanowiących jej osobisty majątek, podejmuje w celu sfinalizowania transakcji sprzedaży. Jako osoba nietrudniąca się obrotem nieruchomościami zlecił sprzedaż działek pośrednikowi.

Działania Wnioskodawcy ograniczają się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy oraz podziału nieruchomości na mniejsze działki. Wnioskodawca nie planuje ponoszenia nakładów, dzięki którym przeznaczone do sprzedaży działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, jak również nie będzie dokonywał dodatkowych czynności, które charakterem pokrywałyby się z czynnościami podejmowanymi przez osoby zawodowo trudniące się zakupem nieruchomości gruntowych, ich przygotowaniem do sprzedaży i późniejszą sprzedażą (uzbrojenie, wybudowanie dróg, przeprowadzenie akcji marketingowej, itp.). Wnioskodawca nie będzie budował drogi dojazdowej, uzbrojenia wod.-kan., przyłącza elektrycznego, ogrodzenia. Wnioskodawca nie planuje podejmować we własnym zakresie działań marketingowych, lecz zlecił sprzedaż do biura pośrednictwa nieruchomościami. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika, głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie baneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Wnioskodawca nie zamierza zawierać z przyszłymi nabywcami działek umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza sprzedać działki jednemu lub wielu nabywcom, przy czym zależeć to będzie od zainteresowania potencjalnego nabywcy, nabywców, działkami. Wnioskodawca nie wie czy będą to osoby fizyczne, osoby prawne, czy osoby prowadzące działalność gospodarczą. Potencjalnie może być to każda z tych osób.

W odniesieniu do zbywanych działek, Wnioskodawca nie wyklucza zawierania przedwstępnych umów sprzedaży. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Wnioskodawca nie będzie udzielał żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości.

Działki nr: A/3, B/1, B/2, C i J/2, były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę od momentu ich nabycia. Działki powstałe z podziału działki nr D oraz nr J/2 wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Od gruntów wchodzących w skład działek nr D i nr J/2 odprowadzany jest podatek rolny.

Działalność rolnicza Wnioskodawcy nie jest klasyfikowana jako działy specjalne produkcji rolnej. Powierzchnia gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę wynosi 34,55 ha. Wnioskodawca osobiście prowadzi gospodarstwo rolne. Posiadane przez Wnioskodawcę grunty nie są użyczane i oddane w dzierżawę. Wnioskodawca nadal prowadzi działalność rolniczą, przy czym ogranicza tą działalność poprzez ograniczenie powierzchni na której jest ona prowadzona, wyzbywając się tej ziemi. Wnioskodawca ograniczył grunty objęte działalnością rolniczą w związku ze swoim stanem zdrowia.

Od nabycia działek nr: A/3, B/1, B/2, C oraz J/2, do 2023 r. grunty były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne. Od 2023 r. grunty powstałe z podziału działki nr D i nr J/2 zostały wyłączone z wykorzystywania w działalności rolniczej i od tego czasu grunty nie były obsiewane, lecz były odłogowane.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działki nr: A/3, B/1 i B/2 oraz D, a także działki powstałe z tych działek nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej. Grunty te nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.

Działka nr D/23, wydzielona z działki nr D/1, została 7 września 2023 r. darowana córce Wnioskodawcy.

W planach Wnioskodawcy jest darowanie kilku działek spośród działek powstałych z podziału działki nr D, córkom, według ich wyboru.

Wnioskodawca darował 11 czerwca 2015 r. swojej córce i jej mężowi działkę nr G położoną w ....

Wnioskodawca 15 grudnia 2000 r. sprzedał działkę nr W położoną w ..., a nabytą w drodze darowizny w 1983 r. i wykorzystywaną rolniczo od nabycia do momentu zbycia.

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali 2 grudnia 2022 r. sprzedaży gruntu rolnego działki nr E o powierzchni 63,4702 ha na rzecz swojej córki i jej męża. Sprzedaż nastąpiła w związku z chęcią stopniowego wyzbycia się gruntów pozostających w gospodarstwie rolnym oraz celem spłaty kredytu. Działka nr E została zakupiona przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę 20 listopada 2014 r. na cele gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawca poza działkami objętymi zapytaniem posiada wraz z żoną: działki nr: F/5, G/1, położone w ..., nabyte 26 czerwca 1990 r. w drodze zakupu oraz działkę nr H, położoną w ..., nabytą 20 lutego 2006 r. w drodze zakupu.

Wnioskodawca posiada również działki nabyte na majątek osobisty:

1)działki nr: J/2, K, L, Ł, M/2, nabyte 28 października 1985 r. w drodze kupna na cele działalności rolniczej, położone w ...,

2)działki nr: N/1, O, P, R, S, T i U, nabyte 4 marca 1983 r. w drodze darowizny na cele działalności rolniczej, położone w ....

Wnioskodawca nie zamierza na moment złożenia wniosku zbywać ww. nieruchomości, a jedynie działki objęte zapytaniem i nie posiada nieruchomości, które planuje przeznaczyć do sprzedaży.

Wnioskodawca nie ma innych nieruchomości aniżeli nieruchomości wskazane we wniosku i jego uzupełnieniu i nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości.

Środki ze sprzedaży działek zabezpieczą Wnioskodawcę, Jego rodzinę i rodziców na czas długotrwałej rehabilitacji po operacji kolana. Środki te również zostaną przeznaczone na kosztowną rehabilitację po operacji kolan. Środki ze sprzedaży będą przeznaczone na spokojną emeryturę, ewentualnie na budowę nowego domu.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2024 r. oraz w latach późniejszych niezabudowanych działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D, powstałej w wyniku scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 i kolejnego podziału działek, które powstały i powstaną w wyniku podziału działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D oraz planowana sprzedaż niezabudowanych działek powstałych z podziału działek nr: J/12, J/13, J/15 oraz działek, które powstaną z podziału działek nr: J/14 i J/16, wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr J/2, nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, celem nabycia przez Wnioskodawcę działek nr: A/3, B/1, B/2 i J/2 było powiększenie prowadzonego przez Niego osobiście od 1987 r. gospodarstwa rolnego. Działki nr: A/3, B/1, B/2, C i J/2 oraz powstałe z ich podziałów działki były wykorzystywane w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Wnioskodawcę od momentu ich nabycia aż do końca 2022 r. Ww. grunty były wykorzystywane w zakresie wytwarzania produktów roślinnych z własnych upraw. Grunty nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia. Odprowadzany jest podatek od gruntów rolnych. Ww. grunty nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Od 2023 r. ww. grunty zostały wyłączone z wykorzystywania w działalności rolniczej i od tego czasu są odłogowane. Stan zdrowia Wnioskodawcy uniemożliwia prowadzenie gospodarstwa rolnego o znacznym areale, dlatego Wnioskodawca stopniowo ogranicza powierzchnię tego gospodarstwa.

Wskazać należy, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że celem nabycia przez Wnioskodawcę działek nr: A/3, B/1, B/2 i J/2 było powiększenie prowadzonego przez Niego osobiście od 1987 r. gospodarstwa rolnego oraz ww. działki i powstałe z ich kolejnych podziałów działki były wykorzystywane wyłącznie na cele rolne w ramach prowadzonego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego oraz nie były i nie są przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia, to stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę w 2024 r. oraz w latach późniejszych niezabudowanych działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D powstałej w wyniku scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 i kolejnego podziału działek, które powstały i powstaną w wyniku podziału działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D oraz planowana sprzedaż niezabudowanych działek powstałych z podziału działek nr: J/12, J/13, J/15 oraz działek, które powstaną z podziału działek nr: J/14 i J/16, wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr J/2, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży niezabudowanych działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D powstałej w wyniku scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 i kolejnego podziału działek, które powstały i powstaną w wyniku podziału działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D oraz niezabudowanych działek powstałych z podziału działek nr: J/12, J/13, J/15 oraz działek, które powstaną z podziału działek nr: J/14 i J/16, wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr J/2, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży niezabudowanych działek

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości następuje co prawda zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W świetle powyższego, datę nabycia nowo wydzielonych nieruchomości gruntowych (działek) wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D i nieruchomości gruntowych wyodrębnionych z działek powstałych w wyniku podziału działki nr D powstałej w wyniku scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 oraz datę nabycia nowo wydzielonych działek powstałych z podziału działek nr: J/12, J/13, J/15 oraz działek, które powstaną z podziału działek nr: J/14 i J/16, wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr J/2, należy utożsamiać z datą nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności działek nr: A/3, B/1 i B/2 w drodze umów sprzedaży do majątku wspólnego oraz z datą nabycia prawa własności działki nr J/2 w drodze umowy sprzedaży do majątku osobistego.

Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 1992 r., 2007 r. i 1990 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż niezabudowanych działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D powstałej w wyniku scalenia działek nr: A/3, B/1 i B/2 i kolejnego podziału działek, które powstały i powstaną, w wyniku podziału działek wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr D oraz niezabudowanych działek powstałych z podziału działek nr: J/12, J/13, J/15 oraz działek, które powstaną z podziału działek nr: J/14 i J/16, wyodrębnionych w wyniku podziału działki nr J/2, w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. działek nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie działek nr: A/3, B/1, B/2 i J/2. Zatem, Wnioskodawca również nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy, w którym wskazał, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr D oraz działki nr J/2 nie generuje przychodu z działalności gospodarczej opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, w związku z czym nie dokonuje analizy dołączonych do wniosku dokumentów. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb   ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r.   poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).