Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 30 grudnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 29 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie– pismem z 9 lutego 2024 r. (wpływ 9 lutego  2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani wraz z małżonkiem dokonać transakcji zbycia nieruchomości wspólnej. Pani i Pani małżonek jesteście współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o charakterze mieszkalno-biurowo-magazynowym w (…). Powyższą nieruchomość nabyła Pani z mężem do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 1996 r. Nieruchomość powyższa jest wykorzystywana w działalności gospodarczej przez Pani męża, który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą (…) NIP: (…).

Nieruchomość w ramach prowadzonej przez Pani męża jednoosobowej działalności gospodarczej była wynajmowana na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie zawartej umowy najmu.

Prawomocnym postanowieniem Sądu (…) z dnia 6 czerwca 2022 r. Pani mąż został całkowicie ubezwłasnowolniony, z uwagi na jego stan zdrowia. W momencie uprawomocnienia się powyższego postanowienia nastąpiło ustanie z mocy prawa ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nie doszło do podziału majątku pomiędzy Panią i Pani mężem, w związku z czym staliście się współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w częściach ułamkowych, w równych częściach.

Planuje Pani wraz z mężem dokonać sprzedaży powyższej nieruchomości na początku przyszłego roku. W momencie przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży została rozwiązana umowa najmu z najemcą. Na dzień składania wniosku nieruchomość nie została wycofana z działalności gospodarczej Pani męża.

W związku ze sprzedażą budynku została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego w dniu 5 września 2023 r. (Rep A nr (…)). W umowie przedwstępnej został zawarty warunek zawieszający związany z koniecznością uzyskania przez opiekuna prawnego Pani męża prawomocnego postanowienia właściwego sądu rejonowego obejmującego zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem ubezwłasnowolnionego, w szczególności na zawarcie umowy sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Wskazała Pani, że:

• Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• Umowa najmu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku została rozwiązana z dniem 1 sierpnia 2023 r.
• Po uprawomocnieniu się postanowienia o całkowitym ubezwłasnowolnieniu nieruchomość była częściowo wykorzystywana na cele mieszkalne (16,3%), w części wykorzystywana była do własnej działalności gospodarczej Pani męża (50,7%), a część była wynajmowana w ramach działalności gospodarczej małżonka (33%).
• Nie zawarła Pani umowy najmu dotyczącej przysługującej Pani części nieruchomości ze sp. z o.o.
• Po uprawomocnieniu się postanowienia o ubezwłasnowolnieniu Pani mąż wykorzystywał budynek na podstawie umowy użyczenia z prawem do czerpania pożytków z tytułu wynajmu nieruchomości zawartej z Panią.
• Budynek został sklasyfikowany do pozycji 122 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowalnych.
• W przedmiotowym budynku nie ma wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Przestrzeń wykorzystywana na cele mieszkaniowe stanowi 16,3%.
• W związku ze sprzedażą nie udzieliła Pani, żadnych pełnomocnictw podmiotom trzecim i nie zamierza Pani takich pełnomocnictw udzielić.
• Przed planowaną sprzedażą zbyła Pani dwie nieruchomości:
• Nieruchomość zabudowaną nabytą w 2003 r. w celach prywatnych, znajdującą się w tej samej lokalizacji co aktualnie sprzedawana nieruchomość. Stary budynek został zburzony, a nieruchomość została zbyta 17 stycznia 2022 r., z uwagi na konieczność pokrycia znaczących kosztów leczenia i utrzymania Pani i Pani męża.
• Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nabytą w 1999 r. na cele prywatne, znajdującą się w tej samej lokalizacji co aktualnie sprzedawana nieruchomość. Nieruchomość została zbyta 17 stycznia 2022 r., środki ze zbycia zostały przeznaczone na zakup mniejszego mieszkania.
• Aktualnie posiada Pani dwie nieruchomości poza nieruchomością będącą przedmiotem wniosku, obie znajdujące się w tej samej lokalizacji co przedmiotowa nieruchomość. Obie nieruchomości nie są przeznaczone do sprzedaży. Jedna nieruchomość została nabyta w  2009 r. jako nieruchomość zabudowana, budynek następnie został zburzony. Druga nieruchomość została nabyta w 1993 r. Zabudowana jest ona budynkiem mieszkalnym. Do 2023 r. była wykorzystywana w działalności gospodarczej Pani męża i została wycofana z jego działalności z końcem października 2023 r.

Pytania

1.Czy przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości, wykorzystywanej przez jednego z małżonków w swojej działalności gospodarczej, a będącej we współwłasności w częściach ułamkowych małżonków, która powstała po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, powinien zostać przypisany każdemu z małżonków w sposób proporcjonalny do posiadanego udziału w przedmiotowej nieruchomości?

2.Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna zostać zaklasyfikowana do źródła odpłatne zbycie nieruchomości, a przychód uzyskany przez Panią z ze sprzedaży tej nieruchomości nie powstaniew związku z upływem okresu 5 lat od daty nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.)?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości należącej do współmałżonków na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych powinien zostać przypisany każdemu z małżonków w stosunku do posiadanego przez każdego z nich udziału.

W związku z postanowieniem Sądu Okręgowego w (…) o całkowitym ubezwłasnowolnieniu Pani męża doszło z mocy prawa do ustania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie art. 53 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W tym momencie współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych określoną w art. 196 § 1 i 2 Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu Cywilnego pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielowi w stosunku do wielkości udziału.

Art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdza, iż przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Tym samym każdy z małżonków powinien odrębnie ująć uzyskany przez siebie przychód do właściwego źródła przychodów, uwzględniając indywidulną sytuację każdego z nich.

Ad.2

Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości wspólnej uzyskany przez Panią należy zaklasyfikować do źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia i zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ okresu 5 lat od daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Ustawa o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia bowiem źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, czyli do zbywanych składników majątkowych stanowiących środki trwałe w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powołanymi powyżej przepisami ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby można było mówić o powstaniu przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione muszą zostać następujące przesłanki:

1.zbycie nieruchomości musi mieć charakter odpłatny,

2.zbycie nie może następować w wykonywaniu działalności gospodarczej,

3.składniki majątku (w przedmiotowej sprawie nieruchomość) ani w momencie zbycia ani przed ich zbyciem nie mogą być związane z działalnością gospodarczą, chyba że upłynął już 6-letni okres liczony od początku miesiąca następującego po miesiącu wycofania składnika majątku z działalności gospodarczej,

4.odpłatne zbycie musi zostać dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W myśl powołanych przepisów prawa podatkowego oraz przedstawionego powyżej opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości przez Panią nie będzie stanowiła dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, gdyż nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż tę należy zatem zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, nie wykorzystywanej przez Panią do działalności gospodarczej, przychód powstaje tylko wówczas, gdy odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano. W związku z powyższym istotna dla ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest data jej nabycia lub wybudowania przez Panią.

W przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej termin pięcioletni, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność, data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Ponadto zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zatem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o PIT w przedmiotowej sprawie przychód nie powstanie, ponieważ od daty nabycia nieruchomości do momentu sprzedaży nieruchomości przez małżonków minie ponad 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Data ustania wspólności majątkowej małżeńskiej nie ma w tym wypadku żadnego znaczenia. W związku z powyższym sprzedaż nie skutkuje powstaniem u Pani obowiązku podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o której mowa we wniosku.

Ze złożonego przez Panią wniosku wynika, że planuje Pani wraz z małżonkiem dokonać transakcji zbycia nieruchomości wspólnej. Pani i Pani małżonek jesteście współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o charakterze mieszkalno-biurowo-magazynowym w (…). Powyższą nieruchomość nabyła Pani z mężem do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 1996 r. Nieruchomość powyższa jest wykorzystywana w działalności gospodarczej przez Pani męża. Prawomocnym postanowieniem Sądu (…) z dnia 6 czerwca 2022 r. Pani mąż został całkowicie ubezwłasnowolniony, z uwagi na jego stan zdrowia. W momencie uprawomocnienia się powyższego postanowienia nastąpiło ustanie z mocy prawa ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nie doszło do podziału majątku pomiędzy Panią i Pani mężem, w związku z czym staliście się współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości w częściach ułamkowych, w równych częściach. Planuje Pani wraz z mężem dokonać sprzedaży powyższej nieruchomości na początku przyszłego roku. W momencie przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży została rozwiązana umowa najmu z najemcą. W związku ze sprzedażą budynku została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego w dniu 5 września 2023 r. Po uprawomocnieniu się postanowienia o ubezwłasnowolnieniu Pani mąż wykorzystywał budynek na podstawie umowy użyczenia z prawem do czerpania pożytków z tytułu wynajmu nieruchomości zawartej z Panią. Nie zawarła Pani umowy najmu dotyczącej przysługującej Pani części nieruchomości ze sp. z o.o. W związku ze sprzedażą nie udzieliła Pani, żadnych pełnomocnictw podmiotom trzecim i nie zamierza Pani takich pełnomocnictw udzielić. Przed planowaną sprzedażą zbyła Pani dwie nieruchomości: nieruchomość zabudowaną nabytą w  2003 r. w celach prywatnych, z uwagi na konieczność pokrycia znaczących kosztów leczenia i utrzymania Pani i Pani męża oraz nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nabytą w 1999 r. na cele prywatne, z której środki ze zbycia zostały przeznaczone na zakup mniejszego mieszkania. Aktualnie posiada Pani dwie nieruchomości poza nieruchomością będącą przedmiotem wniosku, które nie są przeznaczone do sprzedaży.

Powzięła Pani wątpliwość, czy przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości, wykorzystywanej przez Pani męża w swojej działalności gospodarczej, a będącej we współwłasności w częściach ułamkowych małżonków, która powstała po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, powinien zostać przypisany każdemu z małżonków w sposób proporcjonalny do posiadanego udziału w przedmiotowej nieruchomości i czy powinna Pani go zaklasyfikować do źródła odpłatne zbycie nieruchomości oraz, czy przychód uzyskany przez Panią z ze sprzedaży tej nieruchomości nie powstanie w związku z upływem okresu 5 lat od daty nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 50 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 53 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 53 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Kwestia określenia podatnika podatku od towarów i usług, w sytuacji, gdy jest on osobą ubezwłasnowolnioną, wymaga dodatkowych wyjaśnień.

Zgodnie z art. 135 ustawy Ordynacja podatkowa:

Zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków. Zdolność do czynności prawnych to zdolność do nabywania praw i obowiązków poprzez własne działania lub zaniechania (w drodze czynności prawnych).

Zgodnie z art. 12 ustawy Kodeks cywilny:

Z dyspozycji art. 14 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że

Zatem, w imieniu takiej osoby czynność prawna może zostać dokonana przez jej przedstawiciela ustawowego (rodzica, opiekuna lub kuratora).

Tym samym, w przedmiotowej sprawie – skoro od 6 czerwca 2022 r. w Pani małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej – w momencie planowanego zbycia opisanej nieruchomości nie będzie ona stanowić wspólności majątkowej małżonków (rozumianej jako wspólność bezudziałowa). Wspólność majątkowa przekształciła się bowiem z mocy prawa z chwilą ustanowienia rozdzielności majątkowej we współwłasność w częściach ułamkowych, z równymi udziałami małżonków.

Innymi słowy, zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Z opisu sprawy wynika jednak, że nie dokonaliście Państwo podziału majątku ale planujecie dokonanie sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku.

Z uwagi na okoliczność, że współwłaścicielami nieruchomości są małżonkowie, którzy między którymi istnieje rozdzielność majątkową, Pani przychód należy przyjąć jedynie w części przypadającej na posiadany przez Panią udział we współwłasności tej nieruchomości.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się zaś do określenia źródła przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wskazać należy, że w celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tej nieruchomości, ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniliśmy, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość została nabyta przez Panią i Pani męża do majątku wspólnego w 1996 r. Nieruchomość ta była wykorzystywana w działalności gospodarczej wyłącznie przez Pani męża. Przed planowaną sprzedażą zbyła Pani dwie nieruchomości: nieruchomość zabudowaną nabytą 2003 r. w celach prywatnych, z uwagi na konieczność pokrycia znaczących kosztów leczenia i utrzymania Pani i Pani męża oraz nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nabytą w 1999 r. na cele prywatne, z której środki ze zbycia zostały przeznaczone na zakup mniejszego mieszkania.

W tej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Panią opisanej we wniosku nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania, brak zamiaru sprzedaży w przyszłości innych nieruchomości sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Reasumując – mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy uznajemy, że przychody z planowanej przez Panią sprzedaży udziału w nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W tej sprawie za datę nabycia przez Panią udziału w nieruchomości należy uznać datę jej nabycia do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. 1996 r. Zatem 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 niewątpliwie minął.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku okoliczności w niniejszej sprawie dla ustalenia roku kalendarzowego, od końca którego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zastosowanie znajdzie obowiązujący od dnia 1 stycznia 2019 r. przytoczony uprzednio przepis art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym okres ten należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości opisanej we wniosku nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania Nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).      

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).