Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowane, które wystąpiły z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

K

2)Zainteresowane niebędące stroną postępowania:

M;

A;

MM;

P;

KK.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej.

Zainteresowani zamierzają sprzedać niezabudowaną nieruchomość (dalej: „Wydzielona Nieruchomość”) wydzieloną z nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej (dalej: „Nieruchomość”). Wydzielona działka ewidencyjna została oznaczona.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na mocy uchwały, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod teren usług lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Nieruchomość według sposobu korzystania stanowi tereny mieszkaniowe.

Nieruchomość nie jest zabudowana.

Zainteresowani Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących odpowiednio:

·1/2 części we współwłasności Nieruchomości - udział ten należy do A i został nabyty w drodze darowizny w 2014 r.;

·po 1/10 części we współwłasności Nieruchomości - udziały te należą odpowiednio do (…) i zostały nabyte w drodze darowizny w 1997 r.

W latach osiemdziesiątych i na początku lat dziewięćdziesiątych Nieruchomość służyła działalności rolniczej.

Nieruchomość nie była i w dalszym ciągu nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia.

Ponadto Sprzedający nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Wydzielonej Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedający nie prowadzili także działań marketingowych w celu sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości, w tym nie korzystali z usług biura nieruchomości.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości zbycia innych nieruchomości.

W dniu 4 maja 2021 r. Zainteresowani, tj. Sprzedający, podpisali z Sp. z o.o., umowę przedwstępną sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości; dalej: „Umowa”).

Sp. z o.o. miał zamiar wykorzystywać nabytą Wydzieloną Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej i nieruchomościach sąsiednich zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (...) (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji budynków.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Wydzielonej Nieruchomości na Sp. z o.o. miała zostać zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1)  uzyskanie przez Sp. z o.o. na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości, w taki sposób, aby w wyniku podziału powstała Wydzielona Nieruchomość;

2)  uzyskanie przez Sp. z o.o. na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na Inwestycję, jeśli będzie konieczna;

3)  uzyskanie przez Sp. z o.o. na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego, o ile będzie ono konieczne;

4)  uzyskanie przez Sp. z o.o. na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji na Wydzielonej Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich;

5)  uzyskanie przez Sp. z o.o. na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę budynków znajdujących się na nieruchomościach sąsiednich;

6)  uzyskanie przez Sp. z o.o. na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów kolidujących z Inwestycją.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Sp. z o.o. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) na zasadzie użyczenia.

Udzielenie pełnomocnictw przez Sprzedających było uwarunkowane procedurami wewnętrznymi Sp. z o.o. i zostały udzielone Sp. z o.o. na jego prośbę. Do momentu sprzedaży działki przez Sp. z o.o. nie zostaną przeprowadzone żadne inwestycje infrastrukturalne zwiększające jej atrakcyjność. Nie będzie ona ogrodzona, uzbrojona ani zabudowana.

Ponadto, Sprzedający zezwolili Polska Sp. z o.o. na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań. Sprzedający, na mocy pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r. upoważnili radcę prawnego do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:

·    akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości przechowywanych w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych lub hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części,

·    dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,

·    akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.

Na mocy pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r., Sprzedający upoważnili radcę prawnego do uzyskiwania wszelkich dokumentów dotyczących ich danych osobowych, stanów cywilnych oraz innych danych dotyczących Sprzedających albo ich poprzedników prawnych, akt stanu cywilnego oraz dokumentów (w tym orzeczeń sądowych), w szczególności dotyczących nabywania przez Sprzedających składników majątkowych w drodze dziedziczenia lub darowizny. Pełnomocnictwo upoważnia również do reprezentowania przed sądami powszechnymi, w tym wieczystoksięgowymi i administracyjnymi oraz przed organami administracji (w tym urzędami stanu cywilnego).

Sprzedający udzielili pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r. radcy prawnemu do wystąpienia w ich imieniu i uzyskania, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń wydanych przez właściwe organy, w szczególności właściwe organy podatkowe, tj. właściwego naczelnika urzędu skarbowego oraz właściwego prezydenta miasta, stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, w szczególności podatku od Nieruchomości lub zaświadczeń o stanie zaległości podatkowych, a także zaświadczenia z właściwego oddziału/inspektoratu ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych lub zaświadczeń, że Sprzedający nie figurują w rejestrze któregokolwiek z wymienionych podmiotów, ewentualnie zaświadczeń wyżej wymienionych podmiotów o stanie zaległości, a także zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2019 r. poz. 1813, ze zm.) albo innych wymaganych prawem dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, w tym zaświadczenia o liczbie lub braku osób zameldowanych na Nieruchomości.

Sprzedający udzielili pracownikom Sp. z o.o. pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r. do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza w postępowaniach:

·    dotyczących uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej;

·    dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren Nieruchomości;

·    dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska z dnia 27 kwietnia 2001 r.;

·    prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

·    dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości, w tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania oceny wodnoprawnej;

·    o wydanie pozwolenia na budowę dla Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych.

Powyższe pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocników do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania Sprzedających przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.

Zgodnie z pełnomocnictwem z dnia 4 maja 2021 r., Sprzedający upoważnili pracowników Sp. z o.o. do reprezentowania ich przed osobami fizycznymi i prawnymi oraz organami administracji państwowej i samorządowej we wszelkich sprawach i postępowaniach związanych z podziałem Nieruchomości.

Stosownie do treści sporządzonego w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa z dnia 4 maja 2021 r., Sprzedający upoważnili pracowników Sp. z o.o. do przyjmowania oświadczeń właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz do zawarcia w ich imieniu umów o ustanowieniu na rzecz każdoczesnych właścicieli Nieruchomości nieodpłatnych i nieograniczonych w czasie służebności przechodu, przejazdu oraz przeprowadzenia i eksploatacji mediów z właścicielami nieruchomości sąsiednich, w szczególności do ustalania warunków dotyczących służebności wedle uznania oraz składania stosownych wyjaśnień, sprostowań lub zapewnień w zakresie zawieranych umów lub składanych oświadczeń o ustanowieniu służebności oraz oświadczeń o zmianie, rozwiązaniu zawartych umów albo zmianie treści ustanowionych służebności. Dodatkowo, Sprzedający upoważnili pełnomocników do zrzekania się tak ustanowionych służebności ustanowionych na rzecz każdoczesnych właścicieli Nieruchomości. Sprzedający upoważnili również właścicieli nieruchomości sąsiednich do zrzekania się w ich imieniu służebności ustanowionych na rzecz każdoczesnych właścicieli Nieruchomości obciążających odpowiednie nieruchomości sąsiednie. Ponadto, Sprzedający upoważnili pełnomocników ustanowionych powyższym aktem do odbioru i składania wszelkich oświadczeń materialnoprawnych w tym zakresie, jak również do:

·    reprezentowania ich wobec osób fizycznych i prawnych, sądów powszechnych, organów administracji, gestorów mediów i zarządców dróg w związku z ustanawianymi służebnościami;

·    składania w ich imieniu i odbioru wszelkich oświadczeń, wniosków, podpisywania dokumentów, wobec organów, urzędów i innych instytucji, w tym wszelkich dokumentów geodezyjnych i zaświadczeń w związku z ustanawianymi służebnościami;

·    dokonywania wszelkich innych czynności, jakie okażą się konieczne w celu wykonania pełnomocnictwa.

Na mocy Oświadczenia z dnia 4 maja 2021 r. Sprzedający wyrazili zgodę, aby Sp. z o.o.:

a)  wystąpił do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:

·    warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji,

·    opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,

·    wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków,

b)  wystąpił z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości,

c)  wystąpił z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości;

d)  podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej,

e)  w razie konieczności zawarł z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości,

f)   podejmował wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji;

g)  podejmował wszelkie czynności, w tym składał i odbierał wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień, o których mowa powyżej.

Sprzedający oraz Kupujący zawarli Porozumienie z dnia 4 maja 2021 r., w którym strony postanowiły, że Sprzedający udzielają Sp. z o.o. zgody na dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji Inwestycji z możliwością cesji tego prawa na osoby trzecie oraz uprawnia do złożenia przez Sp. z o.o. oświadczenia o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do wejścia na teren celem wykonania robót budowlanych wchodzących w zakres Inwestycji.

Opisana zgoda uprawnia Sp. z o.o. do dysponowania prawem do Nieruchomości w zakresie niezbędnym do wyjednania wszelkich zgód, opinii, uzgodnień, pozwoleń i decyzji administracyjnych takich jak:

·  decyzja środowiskowa;

·  decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

·  decyzja o rozbiórce istniejących na Nieruchomości budynków i obiektów,

·  decyzja o pozwoleniu wodno-prawnym, decyzja o pozwoleniu na budowę,

oraz innych niewymienionych powyżej, niezbędnych do uzyskania przez Sp. z o.o. pozwolenia na budowę Inwestycji planowanej na Nieruchomości.

Opisana powyżej umowa wygasła na skutek nieziszczenia się wszystkich warunków w niej zawartych, jednak Sp. z o.o. uzyskała podział działki oraz ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę 18 budynków mieszkalnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Powyżej wymienione pozwolenie na budowę obejmuje również działki sąsiednie nienależące do Sprzedających.

W dniu 5 grudnia 2023 r. Sprzedający podpisali umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości - działka z nowym kupującym, tj. Sp. z o.o. 2. Umowa rozporządzająca zostanie zawarta pod warunkiem, że Sp. z o.o. 2 uzyska ostateczną i prawomocną decyzję przenoszącą na rzecz Sp. z o.o. 2 decyzję (pozwolenie na budowę zwane dalej PnB).

Na mocy umowy zawartej 5 grudnia 2023 r. z Sp. z o.o. 2 Sprzedający uprawnili Sp. z o.o.2 do:

1)  określenia przydatności Nieruchomości na potrzeby budownictwa i do realizacji zamierzenia budowlanego na podstawie Decyzji PnB [zwanego: „Zamierzeniem Budowlanym”], w szczególności wykonania prac (badań) środowiskowych, geologicznych, geotechnicznych, geochemicznych i archeologicznych, w tym z zastosowaniem robót geologicznych,

2)  wykonania inwentaryzacji dendrologicznej (zieleni); w Umowie Przyrzeczonej Sprzedające uprawnią do usunięcia z Nieruchomości drzew lub krzewów (wyrazi zgodę, o której mowa w art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody [zwanej: „Ustawą o Ochronie Przyrody”]), jak również dokonania nasadzeń zastępczych lub przesadzenia ich w przypadku opisanym w art. 83c Ustawy o Ochronie Przyrody,

3)  używania Nieruchomości (dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane [zwanej: „Prawem Budowlanym”]), co jest niezbędne w celu uzyskania Dokumentacji Przyłączy i Decyzji Przenoszącej Decyzję PnB,

4)  zaopatrzenia Nieruchomości we wszelkie media zapewniające możliwość realizacji i użytkowania obiektów budowlanych objętych Zamierzeniem Budowlanym, a w tym celu uzyskania m.in. Dokumentacji Przyłączy, a w związku z tym dokonania wszelkich niezbędnych czynności (prac, robót), z tym zastrzeżeniem, że przed zawarciem Umowy Rozporządzającej nie zostaną rozpoczęte roboty budowlane, co jednak nie dotyczy podjęcia prac przygotowawczych polegających na wytyczeniu geodezyjnym obiektów w terenie.

W związku z powyższym Sprzedające zobowiązały się do udostępniania Nieruchomości do korzystania w celu wykonania czynności opisanych w zdaniu 1 powyżej (na każdorazowe wezwanie) oraz współdziałania w celu uzyskania wszelkich aktów administracyjnych umożliwiających realizację Zamierzenia Budowlanego (ostatecznych i prawomocnych), a nadto uzgodnień i opinii, w tym niewnoszenia odwołań, skarg ani niepodejmowania innych działań mających na celu pozbawienie ich skutków prawnych.

Sprzedający ustanowili również pełnomocnika i upoważnili Go do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej (urzędami, przy pomocy których organy te wykonują swoje zadania) i podmiotami prawa cywilnego we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości związanych z (planowaną) realizacją Zamierzenia Budowlanego, w szczególności:

1)  we wszelkich postępowaniach administracyjnych (w tym przed organami wyższego stopnia) i sprawach, m.in. przed organami Służby Geodezyjnej i Kartograficznej oraz organami administracji architektoniczno-budowlanej, a nadto wszelkich sprawach podlegających Prawu Budowlanemu, ustawie z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ustawie z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (aktach wykonawczych wydanych na ich podstawie),

2)  we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów, w tym prowadzących do uzyskania Dokumentacji Przyłączy.

Pełnomocnictwo upoważnia do składania lub odbioru wszelkich oświadczeń woli i wiedzy, zapewnień, wniosków, pism, podań, deklaracji, zaświadczeń oraz korespondencji (zwykłej lub poleconej), dochodzenia roszczeń, zawierania ugód, a nadto odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji, związanych z (planowaną) realizacją Zamierzenia Budowlanego.

Umocowanie pełnomocnika wygasa w dniu 6 maja 2024 r., a także w każdym przypadku ustania skutków prawnych niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży, m.in. w konsekwencji odstąpienia od niej.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży nie będą działać w charakterze podatników PIT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt. 6 ustawy o PIT, w związku z czym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY I ZAINTERESOWANYCH

Uwagi ogólne: interes prawny podmiotów występujących ze wspólnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

W ocenie Sprzedających, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży nie będą działać w charakterze podatników PIT prowadzących działalność gospodarczą, gdyż działalność taka powinna cechować się stałością, powtarzalnością i być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Transakcja opisana, jako zdarzenie przyszłe jest transakcją jednorazową. Sprzedający posiadają niezależne źródła dochodów, a tytuł prawny do Wydzielonej Nieruchomości nabyli w drodze darowizny. Stanowi ona zatem część ich majątku osobistego i jest zwolniona z opodatkowania podatkiem PIT, gdyż od momentu przekazania darowizny upłynął okres dłuższy niż 5 lat.

Czynności podejmowane przez Sprzedających mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedający w przeszłości nie dokonywali również sprzedaży innych nieruchomości.

W opinii Zainteresowanych, powyższe okoliczności wskazują, że Sprzedający działają w ramach zarządu majątkiem prywatnym i podjęte przez nich czynności nie wykraczają poza ten zakres. Podkreślić należy, iż przekazane pełnomocnictwa nie stanowią działań podejmowanych przez Sprzedających w celu zwiększenia wartości Wydzielonej Nieruchomości, zaś jedynie wyrażenie przez Sprzedających zgody na warunki zakupu określone w przedwstępnej umowie sprzedaży i podejmowanie działań prowadzących do ich realizacji. Zdaniem Sprzedających, ich działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności. Sprzedający, dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej. W ramach tej transakcji Sprzedający nie będą działać w charakterze podatników PIT, jako prowadzący działalność gospodarczą.

Przytoczone stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w utrwalonej linii orzeczniczej. Przykładowo w wyroku z dnia 16 lutego 2021 r. (sygn. akt. I SA/Rz 37/21 ) WSA stwierdził, że uchyla zaskarżoną interpretację, jako nieodpowiadającą prawu, stwierdzając tym samym, że czynności opisane we wniosku nie przekraczają zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nie nosi cech działalności gospodarczej. Udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego.

Przedstawiając powyższe Wnioskujący Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w opisanej powyżej sprawie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

§odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

§zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest natomiast, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.
2. Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
3. Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowią w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o którym mowa we wniosku.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że:

• są Państwo właścicielami nieruchomości, którą nabyli Państwo w darowiźnie w roku 1997 oraz w roku 2014;
• w latach osiemdziesiątych i na początku lat dziewięćdziesiątych Nieruchomość służyła działalności rolniczej;
• Nieruchomość nie była i w dalszym ciągu nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia (poza użyczeniem na rzecz (...)),
• nie ponosili Państwo nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie poczynili jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Wydzielonej Nieruchomości w celu sprzedaży,
• nie prowadzili Państwo także działań marketingowych w celu sprzedaży Wydzielonej Nieruchomości, w tym nie korzystali z usług biura nieruchomości,
• nie dokonywali Państwo w przeszłości zbycia innych nieruchomości.

Państwa wątpliwości budzi kwestia, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej i czy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, które są wystarczające do uznania, że planowana przez Państwa sprzedaż nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy tym, to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Państwa sytuacji przyjąć daty zawarcia umowy darowizny, tj. lata odpowiednio: 1997 oraz 2014, zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął odpowiednio z dniami: 31 grudnia 2002 r. oraz 31 grudnia 2019 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działki z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia. Zatem wydzielenie nieruchomości z działki składającej się z działki ewidencyjnej nr (...), nie stanowiło dla Państwa nowego nabycia nieruchomości.

Reasumując, na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie dla Państwa przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić dla Państwa źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przez każdego z Państwa Nieruchomości.

W konsekwencji, kwoty uzyskane przez Państwa ze sprzedaży Nieruchomości nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).