Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym wycofanego ze spółki cywilnej.

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 grudnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 17 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Uzupełniła go Pani –  w odpowiedzi na wezwanie – pismem (wpływ 7 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Prowadziła Pani działalność gospodarczą wraz ze wspólnikiem (dalej: „Wspólnik” oraz dalej łącznie jako: „Wspólnicy”) w formie spółki cywilnej pod nazwą: „A” z siedzibą w B (dalej: „S.C.”).

W skład majątku S.C. wchodził między innymi lokal mieszkalny w B (dalej: „Lokal”), dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość była przeznaczona do wykonywania działalności gospodarczej S.C.

Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego wspólników S.C. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (...) z dnia (...) lipca 2018 r.

W dniu (...) lipca 2023 r. Wspólnicy S.C. podjęli uchwałę o rozwiązaniu umowy S.C. zgodnie  z art. 875 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny. Konsekwencją rozwiązania S.C. było zawarcie w dniu (...) lipca 2023 r. umowy podziału majątku wspólników spółki cywilnej ((...), dalej „Umowa podziału”).

W wyniku Umowy podziału nastąpiło zniesienie współwłasności łącznej oraz jej przekształcenie na współwłasność ułamkową (po 1/2 udziału w Nieruchomości przypadającego na każdego ze wspólników), jak również przekazanie własności udziału  w Nieruchomości do majątku Pani osobistego oraz do majątku osobistego drugiego Wspólnika.

Aktualnie Pani były Wspólnik zwrócił się z propozycją zakupu udziału w Nieruchomości, który Pani przysługuje. Nie wyklucza Pani jednak, że dokona sprzedaży udziału innemu podmiotowi lub podmiotom, innym niż Wspólnik (w tym sprzedaż może mieć miejsce razem ze sprzedażą udziału we współwłasności przez Wspólnika, na rzecz tego samego podmiotu lub podmiotów).

Rozważa Pani sprzedaż udziału w Nieruchomości, jednakże uzależnione jest to od tego, czy sprzedaż taka będzie wiązała się z powstaniem zobowiązań podatkowych po jej stronie.

Planowana sprzedaż ma mieć miejsce nie wcześniej niż upływ okresu pięciu lat licząc od końca roku 2018, tj. roku w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości przez Panią działającą wówczas jako wspólnik S.C.

Uzupełnienie wniosku

Prowadziła Pani działalność gospodarczą pod firmą A jako wspólnik spółki cywilnej, spółka ta wynajmowała przedmiotowy lokal mieszkalny jako przedmiot najmu głównie (...), na podstawie umów długoterminowych, dotyczących poszczególnych izb (kilka podmiotów może korzystać z tej samej izby w jednym dniu, ale w różnych godzinach.

Planuje Pani dokonać przedmiotowej sprzedaży w 2024 r., ale nie wyklucza, że nastąpi to później, zależy to od sytuacji na rynku nieruchomości, który aktualnie jest niestabilny, jak również otrzymania satysfakcjonującej ceny.

Lokal nie stanowił towaru handlowego.

Zamierza Pani sprzedać udział w lokalu mieszkalnym:

a)byłemu wspólnikowi – wspólnik złożył propozycję zakupu lokalu, ale w ostateczności do transakcji dojdzie o ile wspólnik zaproponuje odpowiednią cenę.

b)innemu podmiotowi – w przypadku gdy będzie możliwe uzyskanie wyższej ceny na rynku niż cena proponowana przez wspólnika, rozważa Pani sprzedaż innemu podmiotowi.

c)innym podmiotom – jest to sytuacja analogiczna do pkt b), może się zdarzyć, że będzie więcej podmiotów (np. małżonkowie), ale na chwilę obecną nie otrzymała Pani żadnej propozycji więc nie można definitywnie odpowiedzieć na to pytanie.

d)byłemu wspólnikowi, innemu podmiotowi, innym podmiotom jednocześnie? Jest to mało prawdopodobne, ale nie jest Pani w stanie na dzień dzisiejszy określić tego jednoznacznie.

Po rozwiązaniu Spółki wykorzystuje Pani lokal w ramach tzw. najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem 8,5% (do 100 000 zł przychodu). Drugi Współwłaściciel również wynajmuje przedmiotowy lokal tym samym podmiotom co Pani.

Lokal jest wynajmowany kilku podmiotom (aktualnie (...) ), głównie (...), na podstawie umów długoterminowych, dotyczących poszczególnych  (...).

Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w związku z planowanym w roku 2024 lub później odpłatnym zbyciem przez Panią udziału we współwłasności Nieruchomości Wspólnikowi lub innemu podmiotowi lub innym podmiotom, w związku z upływem okresu pięciu lat licząc od końca roku 2018, transakcja odpłatnego zbycia udziału we współwłasności Nieruchomości będzie neutralna podatkowo  i dla Pani nie powstanie przychód podatkowy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, w związku z planowanym w roku 2024 lub później odpłatnym zbyciem przez Panią udziału we współwłasności Nieruchomości Wspólnikowi lub innemu podmiotowi lub innym podmiotom, w związku z upływem okresu pięciu lat licząc od końca roku 2018, transakcja odpłatnego zbycia udziału we współwłasności Nieruchomości będzie neutralna podatkowo i dla Pani nie powstanie przychód podatkowy na gruncie ustawy PIT w związku  z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani zdaniem, konsekwencje podatkowe będą takie same bez względu, na to na rzecz jakiego podmiotu lub podmiotów nastąpi odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości.

Jednakże, jeżeli Dyrektor KIS uważa inaczej, prosi Pani o wydanie interpretacji w zakresie konsekwencji podatkowych zbycia udziału we współwłasności Nieruchomości Wspólnikowi lub innemu podmiotowi, jako najbardziej prawdopodobne transakcje.

Uzasadnienie Pani stanowiska:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z powyższym przepisem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

•odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

•zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,w którym nastąpiło jej nabycie.

W art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został wskazany wyjątek dla przypadków, gdy odpłatne zbycie nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej stanowiący, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przedmiotowy wyjątek znajdzie również zastosowanie do zbycia składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej, mając w szczególności na uwadze art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia: składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciuw ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W związku z powyższymi regulacjami, przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej należy co do zasady kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów z działalności gospodarczej. Jeżeli jednak przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział  w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane  z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tego zbycia nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej - nawet jeżeli nieruchomość była wykorzystywana  w działalności gospodarczej.

Przepis art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost wskazuje, że skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym należy rozpatrywać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabyła Pani Nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny wykorzystywany na cele związane  z prowadzoną działalnością gospodarczą do majątku S.C. w 2018 r. Wynika to z zasad prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej, gdzie właścicielami majątku takiej spółki są jej wspólnicy w ramach współwłasności łącznej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż 5 letni okres liczony od końca roku kalendarzowego nabycia Nieruchomości powinien być ustalany przy uwzględnieniu nabycia do majątku wspólnego S.C.

Jednocześnie, czynność wycofania Nieruchomości z działalności S.C. skutkująca zniesieniem współwłasności łącznej i jej przekształceniem we współwłasność ułamkową, miała na celu dokonanie przez Panią jedynego możliwego w tej sytuacji podziału majątku S.C., bez zbywania Nieruchomości, czym żaden ze Wspólników nie był zainteresowany.

W konsekwencji, uzyskanie udziału w Nieruchomości (współwłasność ułamkowa) w wyniku podziału majątku S.C. nie stanowi nowego nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez Panią, zmienił się jedynie charakter prawny posiadanego nieprzerwanie prawa współwłasności.

Powyższe stanowisko potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, patrz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2019 r. sygn. II FSK 120/18, który wprawdzie odnosił się do wspólności łącznej małżeńskiej, jednak analogiczna zasad ma zastosowanie do współwłasności łącznej występującej w spółce cywilnej. Należy zaznaczyć, że wyrok dotyczy stanu prawnego sprzed 1 stycznia 2019, tj. wprowadzenia w art. 10 ustawy PIT ust. 5-7: „Wspólność małżeńska (łączna) to bowiem wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej, to znaczy obejmuje cały zbiór praw majątkowych takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. W przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 k.r.o. nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.f. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Skoro z uwagi na wspólność majątkową nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie i przyjmuje się, że małżonkowie nabyli prawo majątkowe wspólnie w całości, to nie można liczyć terminu nabycia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) u.p.d.f. od daty czy to ustania ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej, czy też przeniesienia pojedynczego składnika z majątku wspólnego małżonków do majątku osobistego jednego z nich. Nie ma zatem podstaw prawnych, aby w warunkach niniejszej sprawy termin nabycia przez skarżącą nieruchomości liczyć od daty zawarcia umowy darowizny, a należy przyjąć jako datę nabycia przez skarżącą nieruchomości datę jej nabycia do majątku wspólnego.”

Patrz również interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 grudnia 2019 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.537.2019.DJD: „[…] nowego nabycia nieruchomości nie stanowi jej otrzymanie w związku z wycofaniem ze spółki cywilnej, w sytuacji gdy Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości odpowiadający Jego udziałowi w zyskach Spółki cywilnej, a tym samym we współwłasności nieruchomości. Powyższe oznacza, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych datę nabycia nieruchomości  w przypadku Wnioskodawcy stanowi data nabycia prawa wieczystego użytkowania wskazanej we wniosku nieruchomości wraz z naniesieniami, tj. 12 listopada 1996 r. Termin określony w tym przepisie należy więc liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntów, tj. od końca 1996 r. Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do sprzedaży nieruchomości w części zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z gruntem, wykorzystywanej w działalności gospodarczej prowadzonej w formie Spółki cywilnej, która przez Wnioskodawcę została nabyta w 1996 r. zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zatem, skoro odpłatne zbycie tej części nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od jej nabycia, to uzyskany z tego tytułu przychód nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2023 r. sygn. 0112- KDIL2-2.4011.300.2023.2.IM: „Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. Dokonując zatem oceny skutków sprzedaży Nieruchomości 1, należy ustalić, kiedy nastąpiło przez Panią nabycie Nieruchomości 1. Nieruchomość 1 została nabyta do majątku wspólnego wspólników Spółki cywilnej (...) stycznia  2004 r., następnie po zniesieniu współwłasności łącznej przekształciła się na współwłasność ułamkową - po 1/2 udziału w Nieruchomości 1. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. Dokonując zatem oceny skutków sprzedaży Nieruchomości 1, należy ustalić, kiedy nastąpiło przez Panią nabycie Nieruchomości 1. Nieruchomość 1 została nabyta do majątku wspólnego wspólników Spółki cywilnej (...) stycznia  2004 r., następnie po zniesieniu współwłasności łącznej przekształciła się na współwłasność ułamkową - po 1/2 udziału w Nieruchomości 1.”

W związku z powyższym, wnosi Pani jak na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane  z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu,  w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W myśl art. 14 ust. 1 tej ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony  o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciuw ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udziałw takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził tych składników do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem − co do zasady − przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej należy kwalifikować do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,  tj. do przychodów z działalności gospodarczej.

Natomiast przepis art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazuje, że skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą - należy rozpatrywać na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadziła Pani działalność gospodarczą wraz ze wspólnikiem w formie spółki cywilnej. W skład majątku spółki cywilnej wchodził między innymi lokal mieszkalny. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej na podstawie umowy sprzedaży z dnia  (...) lipca 2018 r. Spółka ta wynajmowała przedmiotowy lokal mieszkalny jako przedmiot najmu głównie psychoterapeutom W dniu (...) lipca 2023 r. Wspólnicy spółki cywilnej podjęli uchwałę o rozwiązaniu umowy spółki cywilnej zgodnie z art. 875 Kodeksu cywilnego. Konsekwencją rozwiązania spółki cywilnej było zawarcie w dniu (...) lipca 2023 r. umowy podziału majątku wspólników spółki cywilnej. W wyniku Umowy podziału nastąpiło zniesienie współwłasności łącznej oraz jej przekształcenie na współwłasność ułamkową (po 1/2 udziału w Nieruchomości przypadającego na każdego ze wspólników), jak również przekazanie własności udziału w Nieruchomości do Pani majątku osobistego oraz do majątku osobistego drugiego Wspólnika. Planuje Pani dokonać sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości w 2024 roku, ale nie wyklucza, że nastąpi to później, zależy to od sytuacji na rynku nieruchomości, który aktualnie jest niestabilny, jak również otrzymania satysfakcjonującej ceny.

Odnosząc się do kwestii skutków podatkowych związanych ze sprzedażą udziału w lokalu zakupionego do majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej, następnie w związku  z likwidacją spółki przekazanego do Pani majątku osobistego oraz do majątku osobistego drugiego Wspólnika (w udziałach po 1/2), wskazać należy, że skoro zbywany lokal jest lokalem mieszkalnym, to w niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie cytowany uprzednio art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, planowana sprzedaż opisanego we wniosku udziału w lokalu mieszkalnym  w 2024 r. lub w latach późniejszych, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu,  o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy również wyjaśnić, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).