Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 17 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 stycznia 2023 r. (wpływ 22 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości położonej (...), w dzielnicy (...), przy ul. (...), w obrębie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1, o powierzchni (...) ha (dalej: „Nieruchomość”).

Nabył Pan Nieruchomość do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 14 listopada 2018 roku. Nieruchomość w dniu nabycia była częścią większej nieruchomości, o powierzchni (...) ha, w obrębie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1. Nabył Pan tę większą nieruchomość na współwłasność z innym kupującym, w ten sposób, że:

• Pan wraz z małżonką nabyliście współwłasność nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 na zasadach wspólności majątkowej,
• Drugi kupujący nabył współwłasność nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 do majątku osobistego.

W dniu 10 marca 2020 r. doszło do zniesienia współwłasności i wydzielenia z działki gruntu nr 1, dwóch działek: 1/1 oraz 1/2, z których każda ma powierzchnię (...) ha, w ten sposób, że działka 1/1 stanowi własność Pana i Pana małżonki, a działka 1/2 stanowi własność drugiego kupującego. Jednocześnie dokonano odłączenia z księgi wieczystej gruntu oznaczonego numerem 1/1 i założenia dla odłączonej działki nowej księgi wieczystej. Zniesienie współwłasności nastąpiło w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w nieruchomości (tj. po 1/2) i odbyło się bez spłat i dopłat.

Wykonał Pan dla Nieruchomości projekt budynku mieszkalnego i otrzymał prawomocne pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego (dom jednorodzinny). Następnie rozpoczął Pan budowę, zgodnie z projektem.

Z powodów osobistych, w 2023 roku był Pan zmuszony do porzucenia planów związanych z budową domu jednorodzinnego - problemy zdrowotne związane z koniecznością operacji kolana, jak również konieczność przygotowania się do kolejnego zabiegu w przyszłości, uniemożliwiły Panu dalsze zajmowanie się budową i prowadzenie prac. Mimo rozpoczętej na nieruchomości budowy, rozważa Pan sprzedaż Nieruchomości. Sprzedaż ma nastąpić w 2024 roku albo w kolejnych latach.

Na Nieruchomości znajduje się część budynku z okresu międzywojennego, co nadaje jej waloru historycznego. W związku z powyższym, rozpoczął Pan rozmowy z drugim kupującym (uprzednim współwłaścicielem nieruchomości, z której wydzielono działkę, będącą Pana własnością), w zakresie możliwości odsprzedaży mu swojej Nieruchomości.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego oraz w zakresie budownictwa mieszkalnego i niemieszkalnego. Zakupiona Nieruchomość nie została jednak nabyta na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nabył Pan Nieruchomość dla celów prywatnych, aby tam wybudować dom jednorodzinny w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, działalnością rolniczą, ani też na potrzeby związane z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Drugi kupujący, któremu chciałby Pan odsprzedać Nieruchomość nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do czynności objętych zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, w tym do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie stanowi środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych. Nie będzie Pan podejmował (osobiście, bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakichkolwiek specjalnych czynności nakierowanych na podniesienie wartości, czy uatrakcyjnienie przedmiotowej Nieruchomości w celu jej sprzedaży. Nieruchomość posiada walor historyczny. Poza tym, jedynym elementem zmieniającym stan Nieruchomości jest rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego, z której z przyczyn osobistych nie może Pan kontynuować.

Nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w zakresie obrotu nieruchomościami w celu sprzedaży Nieruchomości. Na chwilę obecną, w celu sprzedaży nieruchomości rozważa Pan jedynie prowadzenie negocjacji z byłym współwłaścicielem.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Nieruchomość była i miała być wykorzystywana jedynie w celach prywatnych (dla realizacji potrzeb mieszkaniowych). Na Nieruchomości rozpoczęta została budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego (dom jednorodzinny). Poza prowadzeniem budowy Nieruchomość nie była i nie miała być wykorzystywana w żadnych innych celach, szczególnie w celach zarobkowych.

Nieruchomość nie była, ani nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Przedmiotem negocjacji dotyczących sprzedaży Nieruchomości z byłym współwłaścicielem mają być warunki odkupu Nieruchomości, w szczególności cena odkupu, a także kwestie prawne i administracyjne związane z rozpoczętą budową i uzyskanymi pozwoleniami.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie będę udzielał, ani nie udzielałem Kupującemu, ani innej osobie trzeciej pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w moim imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży Nieruchomości.

Jako osoba fizyczna posiadająca majątek prywatny nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Jako osoba fizyczna prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...), NIP: (...), w 2022/2023 roku uczestniczył Pan wraz z dwoma innymi współwłaścicielami nieruchomości (w udziale po 1/3) w inwestycji związanej z budową budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (segmenty), przeznaczonych na sprzedaż.

Z uwagi na specyfikę współpracy z tymi współwłaścicielami nieruchomości oraz charakter tej inwestycji do przedsięwzięcia tego przystąpił Pan jako osoba fizyczna wykonująca działalność gospodarczą - jako jeden z 3 współwłaścicieli nieruchomości. Była to jednak jednorazowa i wyjątkowa sytuacja, ponieważ z reguły nie dokonuje Pan czynności związanych z nabywaniem i sprzedażą nieruchomości w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej pod firmą (...).

Dodatkowo przedstawił Pan informacje dotyczące tej jednorazowej inwestycji:

W posiadanie gruntu, na którym prowadzono inwestycję wszedł Pan w drodze zakupu, w udziale 1/3, w 2019 roku. Nieruchomość (grunt) została nabyta w celu wybudowania budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na sprzedaż.

Od chwili nabycia gruntu, na nieruchomości prowadzona była budowa budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Poza tym nieruchomość do chwili sprzedaży gotowych segmentów nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Sprzedaż segmentów następowała w 2022 i 2023 roku. Sprzedaż wynikała z realizacji celów inwestycyjnych. Sprzedano 9 segmentów w zabudowie bliźniaczej, w udziale 1/3 przypadającym na każdego współwłaściciela. Segmenty stanowią nieruchomości mieszkalne. W związku ze sprzedażą segmentów występował Pan jako czynny podatnik VAT i wykazywał Pan należny podatek VAT od sprzedaży. Poza Nieruchomością opisaną we wniosku nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Zniesienie współwłasności nastąpiło w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w nieruchomości (tj. po 1/2) i odbyło się bez spłat i dopłat. Wartość udziału w Nieruchomości uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości udziału w Nieruchomości przed zniesieniem współwłasności.

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości skutkować będzie powstaniem przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, a tym samym podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości, sprzedaż stanowić będzie opodatkowaną dostawę nieruchomości, w rozumieniu przepisów VAT i Wnioskodawca powinien zostać uznany za podatnika podatku VAT w odniesieniu do tej transakcji?

Przedmiotowa interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygniecie.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w 2024 roku albo w kolejnych latach nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednym ze źródeł przychodów, z którym ustawa PIT wiąże obowiązek podatkowy jest, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, z zastrzeżeniem ust. 2, jeżeli:

• nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Wobec tego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Nabył Pan własność Nieruchomości w drodze umowy sprzedaży w 2018 roku. Mimo zniesienia współwłasności nieruchomości w 2020 roku, z której następnie wydzielono Nieruchomość, mającą być przedmiotem sprzedaży przez Pana, nie doszło do zmiany daty nabycia Nieruchomości. Zniesienie współwłasności nastąpiło w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w nieruchomości (tj. po 1/2) i odbyło się bez spłat i dopłat. W takiej sytuacji, za datę nabycia Nieruchomości - w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia.

W tym przypadku, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT, pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze umowy sprzedaży liczony być powinien od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. od końca 2018 roku.

Zatem, uznać należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, niewątpliwie minął w odniesieniu do Pana, bowiem od końca roku kalendarzowego - 2018, kiedy przedmiotowa Nieruchomość zastała nabyta przez Pana do końca 2023 roku upłynie pięć lat.

Mając na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa i opisany stan faktyczny należy stwierdzić, że odpłatne zbycie Nieruchomości w 2024 roku i w latach późniejszych nie stanowić będzie dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, gdyż odpłatne zbycie Nieruchomości nastąpiłoby już po upływie 5 lat, licząc od końca 2018 roku, w którym Nieruchomość została nabyta. W związku z powyższym, z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 10 ust. 2 ustawy o PIT, ponieważ Nieruchomość ma zostać zbyta na podstawie umowy sprzedaży oraz nie była i nie jest wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, ani też na potrzeby związane z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Nieruchomość nie stanowiła, ani nie stanowi środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych. Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi również w wykonaniu pozarolniczej działalności gospodarczej przez Pana.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości (nieruchomość, na której rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego), o której mowa we wniosku.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej.

Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu  do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość będąca współwłasnością Pana i Pana małżonki nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana.

Wskazał Pan, że:

1.  nie udzielał, ani nie będzie udzielał Pan Kupującemu, ani innej osobie trzeciej pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości;

2.  nie podejmował Pan (osobiście lub za pośrednictwem osób trzecich) jakichkolwiek specjalnych czynności nakierowanych na podniesienie wartości, czy uatrakcyjnienie przedmiotowej Nieruchomości w celu jej sprzedaży. Jedynym elementem zmieniającym stan Nieruchomości jest rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego, z której z przyczyn osobistych nie może Pan kontynuować;

3.  nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia w zakresie obrotu nieruchomościami w celu sprzedaży Nieruchomości. W celu sprzedaży nieruchomości rozważa Pan jedynie prowadzenie negocjacji z byłym współwłaścicielem.

Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazał Pan, że Nieruchomość była i miała być wykorzystywana jedynie w celach prywatnych (dla realizacji potrzeb mieszkaniowych). Na Nieruchomości rozpoczęta została budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego (dom jednorodzinny). Poza prowadzeniem budowy Nieruchomość nie była i nie miała być wykorzystywana w żadnych innych celach, szczególnie w celach zarobkowych.

Z powodów osobistych, w 2023 roku był Pan zmuszony do porzucenia planów związanych z budową domu jednorodzinnego - problemy zdrowotne związane z koniecznością operacji kolana, jak również konieczność przygotowania się do kolejnego zabiegu w przyszłości, uniemożliwiły Panu dalsze zajmowanie się budową i prowadzenie prac.

Zatem, sprzedaż nieruchomości nie spowoduje u Pana powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie nieruchomości w drodze umowy kupna-sprzedaży

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Stosownie do art. 1052 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nabył Pan Nieruchomość do majątku wspólnego z na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 14 listopada 2018 r.

Nieruchomość w dniu nabycia była częścią większej nieruchomości, o powierzchni (...) ha, w obrębie (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1.

Działkę nr 1 nabył Pan na współwłasność z innym kupującym, w ten sposób, że:

• Pan wraz z małżonką nabyliście współwłasność nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 na zasadach wspólności majątkowej,
• Drugi kupujący nabył współwłasność nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 do majątku osobistego.

W dniu 10 marca 2020 r. dokonaliście Państwo zniesienia współwłasności działki nr 1.

Zniesienie współwłasności

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 210 ww. Kodeksu cywilnego stanowi, że:

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Z art. 212 § 2 ww. Kodeksu wynika zaś, że:

Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Zatem, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której (którego) wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Jeżeli zatem, w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

W opisie sprawy wskazał Pan, że wartość rynkowa nabytej przez Pana w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości (tj. działki 1/1, którą zamierza Pan sprzedać) nie przekroczyła wartości rynkowej nabytego przez Pana udziału w działce oznaczonej nr 1. Zatem wskutek ww. zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego ponad udział posiadany w ww. działce przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie odbyło się ze spłatami bądź dopłatami. W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie doszło do nabycia przez Pana nieruchomości/udziału w nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży przez Pana oraz Pana małżonkę działki

Datą nabycia przez Pana i Pana małżonkę działki nr 1/1 jest data pierwotnego nabycia udziału w działce Nr 1, tj. 14 listopada 2018 r.

Zatem, sprzedaż działki nr 1/1 z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, która ma nastąpić w 2024 r. albo w latach kolejnych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana małżonki.

W odniesieniu natomiast do powołanych przez Pana interpretacji informujemy, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

W niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Natomiast w części dotyczącej podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) ze zdarzeniem przyszlym i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).