Zbycie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie pokoi gościnnych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 29 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 stycznia 2024 r. (wpływ 15 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

„X” spółka cywilna rozpoczęła działalność gospodarczą od 1 stycznia 1995 r. i od tej daty jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności spółki w tamtym okresie czasu był handel tapetami i produkcja koszopalet, a od 2011 r. jest wynajem pokoi gościnnych w hotelu oraz wynajem budynku.

8 lipca 2004 r. spółka zakupiła działkę nr 1 o obszarze (…) m² położoną w Z. ze znajdującym się na niej drewnianym domem mieszkalnym (…) oraz dobudowanym do niego murowanym budynkiem mieszkalnym w budowie ((…) w stanie surowym otwartym – pozwolenie na budowę nie wygasło) za cenę (…) zł od osób fizycznych. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w podatku dochodowym od osób fizycznych 8 lipca 2004 r. Spółka nie miała prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w podatku od towarów i usług.

26 listopada 2004 r. zawarto umowę, w formie aktu notarialnego, dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości na jedynych wspólników spółki osobowej „X”, tj. Pana brata – A i na Pana – B po połowie oraz jednogłośnie podjęto decyzję o wycofaniu z ewidencji środków trwałych budynku mieszkalnego w miejscowości Z. Tak więc najem pokoi gościnnych był i jest rozliczany przez osoby fizyczne nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki osobowej. Zeznania podatkowe PIT-28 składa Pan od 2005 r.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z (…) 2006 r. udzielił pozwolenia na użytkowanie rozbudowanego budynku mieszkalnego o część mieszkalną z pokojami gościnnymi na działce nr 1 (księga wieczysta nr (…)).

14 czerwca 2019 r. do firmy przystąpił C, syn A. Natomiast A wystąpił ze spółki 23 października 2019 r. W związku z wystąpieniem A ze spółki dokonano umownego rozliczenia w ten sposób, że przeniesiono na rzecz A prawo własności samochodu ciężarowego o wartości (…) zł oraz zobowiązano się zapłacić A tytułem rozliczenia kwotę (…) zł, która to zostanie wypłacona mu w terminie do 1 września 2023 r., przy czym kwota zostanie powiększona o odsetki w wysokości 10% w skali roku, które będą naliczane od 1 kwietnia 2021 r. do dnia zapłaty oraz o wskaźnik inflacji. Ustalono, że zabezpieczeniem spłaty kwoty (…) zł wraz z odsetkami oraz kosztami windykacji na rzecz A będą: hipoteka umowna do kwoty (…) zł ustanowiona na przysługującym Panu udziale wynoszącym 1/2 części nieruchomości położonej w Z oraz złożone przez Pana oświadczenie o poddaniu się egzekucji do kwoty (…) zł. Z wspólnikiem C ustalił Pan, że jedynym odpowiedzialnym za spłatę występującego wspólnika A będzie Pan, na co A wyraził zgodę.

W 2021 r. dokonali Państwo podziału działki nr 1 na działkę nr 1/1 oraz 1/2, pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nowo wydzielonej działki ewidencyjnej w przypadku jej zbycia (decyzja ostateczna Burmistrza Miasta).

10 lutego 2022 r. aktem notarialnym dokonali Państwo zniesienia współwłasności nieruchomości bez spłat i dopłat, w ten sposób, że działka nr 1/1 o powierzchni (…) m² zabudowana budynkiem drewnianym o pow. około (…) m² należy do Pana brata A zaś działka nr 1/2 o powierzchni (…) m² zabudowana dobudowanym w 2005 r. budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. około (…) m² należy do Pana. Nakłady poczynione na wykończenie dobudowanego domu nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu ani nie został obniżony podatek należny o podatek naliczony, ponieważ własność nieruchomości została przeniesiona na osoby fizyczne, jak opisano powyżej. Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdził, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku.

25 maja 2023 r. zawarł Pan umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego z firmą Y spółka z o.o. w celu sprzedaży nieruchomości.

22 czerwca 2023 r., aktem notarialnym, dokonał Pan finalizacji umowy sprzedaży nieruchomości nr 1/2 położonej w Z. w łącznej cenie (…) zł. Reprezentant firmy „Y” przekazał na rachunek bankowy A tytułem całkowitej spłaty Pana zadłużenia kwotę (…) zł, natomiast pozostałą kwotę (…) zł przekazał na Pana rachunek bankowy w ratach do 29 czerwca 2023 r.

Nieruchomość została wydana kupującemu po całkowitej spłacie zobowiązania. Nieruchomość sprzedał Pan jako osoba fizyczna nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki osobowej „X”.

W uzupełnieniu wniosku z 11 stycznia 2024 r. doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2647 ze zm.). Przychody z działalności gospodarczej opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym oraz „podatkiem liniowym”.

Najem pokoi gościnnych następował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (usługi krótkotrwałego zakwaterowania) w budynku mieszkalnym. Opodatkowany był zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Prowadził Pan ewidencję przychodów.

W wyniku zniesienia współwłasności (działki nr 1) wartość rynkowa nabytej nieruchomości (działki nr 1/2) nie przekroczyła wartości rynkowej udziału we współwłasności nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. Wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego poprzez nabycie nieruchomości o wartości rynkowej większej niż wartość przysługującego udziału we współwłasności nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego kosztem drugiego współwłaściciela nieruchomości.

Pytanie

Czy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym zbycie jej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym i musi Pan złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 za 2023 r.?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku, w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

-środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych;

-składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł;

-składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych;

-składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych;

-składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Na podstawie powyższego przepisu sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu stawką 10% uzyskanego przychodu, ponieważ budynek mieszkalny został wycofany z ewidencji środków trwałych w 2004 r., a zbyty w 2023 r.

Natomiast na podstawie art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku, w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.

Powyższe przepisy odnoszą się do zbycia nieruchomości w ramach majątku prywatnego, co nie podlega opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Natomiast w przypadku wcześniejszego zbycia można skorzystać ze zwolnienia ze względu na wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem zbycia jest nieruchomość mieszkalna. Wobec tego, do sprzedaży należy zastosować regulacje wynikające z art. 30e ustawy PIT: od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8, źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Według Pana, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, ponieważ upłynął okres dłuższy niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Nie jest Pan zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

W myśl art. 14 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził tych składników do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm).

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Z art. 12 ust. 10 ww. ustawy wynika, że:

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że 8 lipca 2004 r. spółka cywilna zakupiła działkę nr 1 o obszarze (…) m² położoną w Z. ze znajdującym się na niej drewnianym domem mieszkalnym oraz dobudowanym do niego murowanym budynkiem mieszkalnym w budowie. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w podatku dochodowym od osób fizycznych 8 lipca 2004 r.

26 listopada 2004 r. zawarto umowę, w formie aktu notarialnego, dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości na jedynych wspólników spółki, tj. Pana brata – A i na Pana – B po połowie oraz jednogłośnie podjęto decyzję o wycofaniu z ewidencji środków trwałych budynku mieszkalnego w miejscowości Z. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego udzielił pozwolenia na użytkowanie rozbudowanego budynku mieszkalnego o część mieszkalną z pokojami gościnnymi na działce nr 1. Najem pokoi gościnnych był i jest rozliczany przez osoby fizyczne nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki osobowej. Zeznania podatkowe PIT-28 składa Pan od 2005 r. Wyjaśnił Pan również, że przychody z Pana działalności gospodarczej opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym oraz podatkiem liniowym. Najem pokoi gościnnych następował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (usługi krótkotrwałego zakwaterowania) w budynku mieszkalnym. Opodatkowany był zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Prowadził Pan ewidencję przychodów.

14 czerwca 2019 r. do firmy przystąpił C, syn A. Natomiast A wystąpił ze spółki 23 października 2019 r. W związku z wystąpieniem A ze spółki dokonano umownego rozliczenia w ten sposób, że przeniesiono na rzecz A prawo własności samochodu ciężarowego oraz zobowiązano się zapłacić A tytułem rozliczenia uzgodnioną kwotę.

W 2021 r. dokonali Państwo podziału działki nr 1 na działkę nr 1/1 oraz 1/2, pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nowo wydzielonej działki ewidencyjnej nr 1/2 w przypadku jej zbycia. 10 lutego 2022 r. aktem notarialnym dokonali Państwo zniesienia współwłasności nieruchomości bez spłat i dopłat, w ten sposób, że działka nr 1/1 o powierzchni (…) m² zabudowana budynkiem drewnianym o pow. około (…) m² należy do Pana brata A zaś działka nr 1/2 o powierzchni (…) m² zabudowana dobudowanym w 2005 r. budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. około (…) m² należy do Pana.

25 maja 2023 r. zawarł Pan umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego w celu sprzedaży nieruchomości. 22 czerwca 2023 r., aktem notarialnym dokonał Pan finalizacji umowy sprzedaży nieruchomości nr 1/2 położonej w Z. Nieruchomość sprzedał Pan jako osoba fizyczna nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki osobowej.

W związku z tym, że Pana działalność gospodarcza polegająca na wynajmie pokoi gościnnych była opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a zbywany budynek ma charakter mieszkalny, do przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości zastosowanie ma art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ponieważ przedmiotem sprzedaży był budynek mieszkalny, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Jak wskazano wcześniej, w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Powyższy przepis wprowadza zatem swoisty „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej, np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w niniejszej sprawie, skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w konsekwencji sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Zatem, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której (którego) wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Jeżeli zatem, w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał przed zniesieniem współwłasności to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa nieruchomość została nabyta 8 lipca 2004 r., natomiast w 2021 r. dokonano jej podziału na działkę nr 1/1 oraz 1/2. Z kolei 10 lutego 2022 r. dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości bez spłat i dopłat, w ten sposób, że działka nr 1/1 o powierzchni (…) m² zabudowana budynkiem drewnianym o pow. około (…) m² należy do Pana brata zaś działka nr 1/2 o powierzchni (…) m² zabudowana dobudowanym w 2005 r. budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. około (…) m² należy do Pana. Wskazał Pan również, że w wyniku zniesienia współwłasności (działki nr 1) wartość rynkowa nabytej nieruchomości (działki nr 1/2) nie przekroczyła wartości rynkowej udziału we współwłasności nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. Poinformował Pan, że wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego poprzez nabycie nieruchomości o wartości rynkowej większej niż wartość przysługującego udziału we współwłasności nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności oraz, że wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego kosztem drugiego współwłaściciela nieruchomości.

Wobec powyższego, zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości nie stanowi nowego nabycia tej nieruchomości. Zatem mając na uwadze, że nieruchomość ta została nabyta w 2004 r., to jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Reasumując – przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym wykorzystywanym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie pokoi gościnnych nie jest przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zatem przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości w 2023 r. nie podlega opodatkowaniu i nie ma Pan obowiązku złożenia zeznania podatkowego PIT-39 za 2023 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).