Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej częściowo w spadku i częściowo w wyniku działu spadku oraz możliwość zastosowania zwolnienia z tytułu nabycia nieruchomości gruntowej w skład której wchodzą grunty orne, grunty rolne zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest:

•prawidłowe w częścidotyczącej powstania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w wyniku działu spadku,

•nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan 8 grudnia 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 7 września 2021 roku Wnioskodawca wraz z bratem na mocy ustawy nabył spadek w udziale wynoszącym 1/2 części każdy po zmarłej matce w dniu 25 czerwca 2021 roku. Spadek został przyjęty wprost. W skład masy spadkowej wchodzi odrębna nieruchomość lokalu mieszkalnego oraz udział wynoszący 113/10000 części w nieruchomości wspólnej, które stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wartość przedmiotu została oszacowana na kwotę 300 000 złotych.

Dnia 20 października 2021 roku dokonano podziału spadku, w którego świetle Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Z tytułu dokonanego działu spadku nie dokonano względem siebie żadnych spłat ani dopłat.

Dnia 22 marca 2023 roku aktem notarialnym Wnioskodawca zbył prawo własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 340 000 złotych. Wnioskodawca nadmienił, iż spadkodawczyni była członkiem spółdzielni i przysługiwało jej spółdzielcze lokatorskie prawo, co wynika z przydziału lokalu mieszkalnego z dnia 15 stycznia 1986 roku, które to dnia 14 marca 2011 roku zostało przekształcone w odrębną własność wraz z prawem własności tego lokalu związany udział we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Aktem notarialnym w dniu 21 kwietnia 2023 roku Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową o obszarze wynoszącym 0,3084 ha, która stanowi grunty orne oznaczone symbolem RIVa oraz grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br-RIVa z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym, wybudowane w latach pięćdziesiątych, za kwotę 310 000 złotych ze środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży nieruchomości. Budynki znajdują się w stanie do remontu.

W maju br. grunt o powierzchni 0,0900 ha został przekształcony z gruntu rolnego na tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B.

Podczas prac remontowych budynku zaniepokoił Wnioskodawcę stan techniczny, w szczególności konstrukcje więźby dachowej, stropu i posadzki. Wnioskodawca zlecił wydanie opinii technicznej, z której wynika, że budynek kwalifikuje się do wyburzenia ze względu na nieopłacalność remontu z odzyskiem materiałów nadających się do wbudowania. Budynek został zgłoszony do rozbiórki.

Uzupełnienie wniosku

Nieruchomość gruntowa, w skład której wchodzą grunty orne oraz grunty rolne zabudowane zostały nabyte dla celów mieszkaniowych. Wnioskodawca nadmienia, iż jest tam zameldowany i jest to jego jedyne miejsce zamieszkania. Od dnia zakupu przez okres 3 miesięcy Wnioskodawca zamieszkiwał w tej nieruchomości i przeprowadzał prace remontowe. Ze względu na stan techniczny budynku Wnioskodawca został zmuszony do jego opuszczenia. Obecny jednorodzinny budynek mieszkalny będzie podlegał rozbiórce, jednak w tym miejscu Wnioskodawca planuje wybudować nowy dom mieszkalny jednorodzinny dla własnych celów mieszkaniowych.

Pytanie

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w części otrzymanej w dziale spadku, skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego i może być w całości zwolniony od podatku w związku z nabyciem nieruchomości gruntowej z zabudowaniem?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w udziale przypadającym na nabycie w drodze spadku, nie stanowi źródła przychodu, które podlega opodatkowaniu, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę nieruchomości.

Natomiast w części dotyczącej udziału nabytego w drodze działu spadku będzie źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu PIT.

Nabycie nieruchomości gruntowej stanowi wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe i podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z kolei jak stanowi art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Stosownie do przywołanego powyżej art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przysługującej spadkobiercy, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło pięć lat, to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Oznacza to, że odpłatne zbycie 22 marca 2023 r. przez Pana 1/2 udziału w nieruchomości, w części nabytej w spadku po zmarłej matce, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez Pana matkę. W związku z tym dokonana przez Pana sprzedaż tego udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast pozostała część 1/2 udziału w nieruchomości nabyta w wyniku działu spadku (ponad udział spadkowy) stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Na podstawie art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Co do zasady podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem nieruchomości na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył nieruchomość w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe. Z treści wniosku wynika, że przez okres 3 miesięcy od dnia zakupu Wnioskodawca zamieszkiwał w tej nieruchomości i przeprowadzał prace remontowe, zatem cel mieszkaniowy został osiągnięty. Ze względu na stan techniczny budynku Wnioskodawca został zmuszony do jego opuszczenia, budynek będzie podlegał rozbiórce, jednak w tym miejscu Wnioskodawca planuje wybudować nowy dom mieszkalny jednorodzinny dla własnych celów mieszkaniowych, zatem cel mieszkaniowy będzie kontynuowany.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości zaliczając do nich nabycie budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem, remont takiego budynku lub jego budowę oraz nabycie innego gruntu, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Odnosząc się do wydatków na zakup opisanej nieruchomości, nabycie nieruchomości gruntowej, na które składają się grunty orne oraz grunty rolne zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym nie może stanowić w całości wydatku na „własne cele mieszkaniowe”, o którym mowa w ww. ustawie. Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i c ww. ustawy – ustawodawca nie zakwalifikował bowiem nabycia ziemi rolnej i budynków niemieszkalnych (gospodarczych). Natomiast wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego wraz z gruntem związanym z tym budynkiem – jeżeli faktycznie realizował Pan w nim własne cele mieszkaniowe (wykorzystywał ten budynek na własne cele mieszkaniowe poza przeprowadzaniem w nim prac remontowych) – może Pan zakwalifikować do wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym wolny od podatku dochodowego jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).