Interpretacja indywidualna z dnia 21 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.827.2023.3.AC
Temat interpretacji
Zapłata podatku dochodowego od osób fizycznych w wyniku sprzedaży działki przed upływem 5 lat od podpisania umowy zamiany.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 17 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, przekazany 15 września 2023 r. zgodnie z właściwością przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) znak sprawy (…), który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 października 2023 r. (wpływ 30 października 2023 r.) oraz pismem z 16 listopada 2023 r. (wpływ 21 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Była Pani właścicielką działki 1 o powierzchni 0,4012 ha w miejscowości (...) gm. (…), którą nabyła Pani 10 kwietnia 2006 r. aktem notarialnym Repertorium (…). W dniu 14 lipca 2021 r. aktem notarialnym Repertorium (…) dokonała Pani zamiany tej działki 1 na trzy mniejsze w tej samej miejscowości. Numery tych działek to: 2 o powierzchni 0,1304 ha, 3 o powierzchni 0,1200 ha, 4 o powierzchni 0,1200 ha. Każdej działce została założona oddzielna Księga Wieczysta. Ogólna powierzchnia ww. działek to 0,3704 ha. Wartość działki 1 została określona na kwotę 200 tys. zł, a wartość działek nr 2, nr 3 i nr 4 została także określona na 200 tys. zł. U notariusza pobrano podatek 2% od czynności cywilnoprawnych od umowy zamiany. W dniu 2 sierpnia 2023 r. aktem notarialnym Repertorium (…), dokonała Pani sprzedaży działki nr 4 o powierzchni 0,1200 ha za sumę 118 tys. zł. U notariusza pobrano podatek 2% od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży.
W związku z tym, iż doradcy podatkowi różnie interpretują ten przypadek, to zgodnie z sugestią notariusza wniosła Pani o przedstawienie stanowiska w tej sprawie przez miejscowy Urząd Skarbowy, tj. czy zgodnie z obowiązującymi przepisami jest Pani zobowiązana do zapłacenia podatku, jeżeli tak to jakiego i w jakiej wysokości, poprosiła Pani również o przedstawienie szczegółowych wyliczeń wraz z uzasadnieniem.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Wniosła Pani o udzielenie interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Podatek od czynności cywilno-prawnych został zapłacony u notariusza.
Nabyła Pani aktem notarialnym Repertorium (…) 10 kwietnia 2006 r. działkę 1 o powierzchni 0,4012 ha. Działkę dostała Pani od ojca jako darowiznę.
Nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, nie była Pani nigdy i nie jest Pani związana z obrotem nieruchomościami.
Jeżeli chodzi o działkę 1, to nie była ona wykorzystywana do żadnych celów w pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Była tylko chroniona i uprawiana przed zarośnięciem chwastami i drzewami. Jeżeli chodzi o działki, które w dniu 14 lipca 2021 r. aktem notarialnym Repertorium (…) dokonała Pani zamiany, także były one wykorzystywane jak działka 1.
Z propozycją zamiany zwrócił się do Pani ojciec, ponieważ bardziej mu odpowiadała lokalizacja działki bliżej drogi asfaltowej i lepsza klasa ziemi. Sprzedaż działki 4 o powierzchni 0,1200 ha, czyli część z zamienionych działek nastąpiła nagle z powodu pilnej i trudnej sytuacji rodzinnej związanej ze zdrowiem. Przed sprzedażą nie były prowadzone aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, ani żadne inne poza zwykłym ogłoszeniem. Po jakimś czasie od ogłoszenia zadzwonił Pan, obejrzał działkę i kupił.
W chwili obecnej nie przewiduje Pani prowadzenia działań dotyczących zwiększenia wartości dla pozostałych części zamienionych działek.
Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości, bo takich Pani nie posiadała. Nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Pozostałe z zamiany działki nie są przewidziane w najbliższym czasie do sprzedaży. Na chwilę obecną nie planuje Pani dokonywać żadnych transakcji zbycia lub nabycia nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach. Co będzie w dalszej przyszłości, pokaże życie i sytuacja w kraju i na świecie.
Pytanie
Czy jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wyniku sprzedaży przedmiotowej działki przed upływem 5 lat od podpisania umowy zamiany?
Pani stanowisko w sprawie
Dokonała Pani zamiany działki z ojcem, gdzie była Pani właścicielką zamienionej działki od roku 2006 r. Ojciec był właścicielem działek, które Pani od niego przejęła, od 1992 r. Spełniliście Państwo wymóg posiadania tych nieruchomości przez okres powyżej 5 lat.
Uważa Pani, że nie powinna płacić podatku dochodowego od osób fizycznych w wyniku sprzedaży przedmiotowej działki przed upływem 5 lat od podpisania umowy zamiany. Dokonała Pani zamiany działki z ojcem, gdzie była Pani właścicielką zamienionej działki od roku 2006 r. Spełniła Pani wymóg posiadania nieruchomości przez okres powyżej 5 lat. Nie dokonała Pani transakcji finansowych, tylko zamiany towar za towar) i to w rodzinie. W związku z powyższym uważa Pani, że nie powinna płacić podatku dochodowego od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).
Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw rzeczowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.
Z opisu sprawy wynika, że 14 lipca 2021 r. nabyła Pani działkę 4 w wyniku zamiany. 2 sierpnia 2023 r. sprzedała Pani tę działkę.
Forma bezpośredniej wymiany towarów, tj. umowa zamiany również stanowi ich odpłatne zbycie.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.
Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.
Powyższy fakt ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.
W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości/ograniczonego prawa rzeczowego, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość/nowe prawo rzeczowe. Należy zauważyć, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.
Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.
Zatem, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także określonych praw rzeczowych stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i określonych praw rzeczowych następuje po upływie tego okresu, przychód z ich zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Skoro 2 sierpnia 2023 r. dokonała Pani sprzedaży działki nabytej 14 lipca 2021 r. w drodze zamiany, to sprzedaż działki stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, gdyż została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nabyła Pani tę działkę w drodze zamiany.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Na mocy art. 19 ust. 2 powołanej wyżej ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Ponadto art. 22 ust. 6c ww. ustawy stanowi, że:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy wynika, że:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży działki 4 podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pani stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).