Czy zbywca ma obowiązek rozliczać podatek PIT od sprzedaży działek nabytych w drodze darowizny?

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku wspólnym zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 listopada 2023 r. (wpływ 30 listopada 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• Pani A.W

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, (…).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A.W. (Zainteresowana będąca stroną postępowania) jest jedyną właścicielką trzech działek położonych w (...) nr ew. działka 1 o powierzchni działka 335 m² przy ul. (...) (dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…)), nr ew. działka 2 o powierzchni 1162 m² przy ul. (...) (dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…)) i nr ew. działka 3 o powierzchni 1208 m² przy ul. (…) (dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…)) — stanowiących nieruchomości gruntowe niezabudowane (dalej jako Nieruchomości).

Przedmiotowe Nieruchomości Pani A. W. nabyła w drodze darowizny od rodziców w (…) roku - nieruchomości są składnikiem majątku osobistego. Nie były udostępniane osobom trzecim w drodze dzierżawy, użyczenia czy najmu. Pani A. W. nie osiągała z tego tytułu żadnych przychodów. Żadna z działek nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

W trakcie posiadania przez Panią A. W. Nieruchomości nie dokonywano uzbrojenia działek, ani przyłączy, ani podziału geodezyjnego działek na mniejsze.

Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego — Pani A.W. nie występowała o jego uchwalenie lub ustalenie przeznaczenia Nieruchomości w planie. Nie występowano także o wydanie warunków zabudowy. W momencie nabycia przez Panią A.W. Nieruchomości: dla działek nr ew. działka 1 i działka 2 były już wcześniej określone warunki zabudowy na rzecz innej spółki, a dla działki 3 było już wcześniej wszczęte postępowanie o określenie warunków zabudowy przez inną spółkę. Pani A.W. nie podejmowała w zakresie uzyskania ww. warunków żadnej inicjatywy, ani działań. Obydwa postępowania były wszczęte przed nabyciem Nieruchomości. Postępowania nie były prowadzone w imieniu Pani A. W. i na Jej rzecz. Zgodnie z prawem, o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy może wystąpić każdy, również nie będąc właścicielem nieruchomości i bez zgody właściciela, w celu sprawdzenia możliwości zagospodarowania danej nieruchomości. Po nabyciu przez Panią A. W. Nieruchomości wydane decyzje nigdy nie zostały na Nią przeniesione, nie jest i nigdy nie była ich właścicielem czy beneficjentem.

Zainteresowana będąca stroną postępowania nie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami charakterystycznych dla przedsiębiorców. Nie będzie także korzystać przy sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości, ani nie będzie prowadziła innego rodzaju działań marketingowych. Pani A.W. sama na własną rękę poszukiwała potencjalnego kupującego, nigdy nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości.

Zainteresowana będąca stroną postępowania w 2018 r. złożyła Spółce C. Sp. z o.o. w formie aktu notarialnego oświadczenie o nazwie „pełnomocnictwo" udzielające prawa do dysponowania Nieruchomościami, w celu uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z powierzchniami usługowymi mieszczącymi się na parterze budynku, garażem podziemnym, wjazdem i infrastrukturą techniczną. Pani A.W. udzieliła w owym oświadczeniu zgody na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę od właściwych organów administracji oraz na dokonywanie niezbędnych uzgodnień projektu budowlanego. Było to warunkiem koniecznym do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę przez tę Spółkę. Ww. oświadczenie nie było jednak pełnomocnictwem do działania w imieniu Pani A.W. i na Jej rzecz, a jedynie zgodą na prawo do dysponowania na cele budowlane przez podmiot trzeci, w celu prowadzenia przez ten podmiot procedur administracyjnych. Żadne działania podmiotu trzeciego nie miały dla Pani A.W. skutku. Podmiot trzeci działał we własnym imieniu i na swoją rzecz, a nie jako pełnomocnik Pani A.W. Nigdy nie została uzyskana na Panią A.W. jakakolwiek decyzja administracyjna, nie brała aktywnego udziału w postępowaniu. Żadna decyzja uzyskana przez podmiot trzeci nigdy nie została przeniesiona na Panią A.W., nie jest i nigdy nie była jej właścicielem czy beneficjentem. Planowana przez C. Sp. z o.o. inwestycja nie została zrealizowana i nie rozpoczęto w ogóle prac inwestycyjno-budowlanych związanych udzielonym pozwoleniem na budowę.

Na działce nr ew. działka 3 znajdują się obecnie fragmenty budynku dawnej (…). Budynek, a w zasadzie jego pozostałości, były w stanie krytycznym, tj. brak w nich stolarki okiennej, drzwiowej, części dachu oraz części substancji budynku. Budynek ten ma ponad 100 lat i nie podlegał nakładom inwestycyjnym. Jednocześnie ściana frontowa tego budynku jest wpisana do rejestru zabytków i podlega ochronie konserwatorskiej. Konserwator zabytków wskazał, że obiekt znajduje się w bardzo złym stanie technicznym. Budynek jest od dawna wyłączony z użytkowania i pozbawiony ochrony przed wpływem czynników atmosferycznych, większość elementów konstrukcyjnych, w tym fundamenty, przekroczyły stan awaryjny, a katastrofa któregokolwiek z elementów budowli spowodować może zawalenie się ściany frontowej wpisanej do rejestru zabytków. Pani A.W.  była zobowiązana do zabezpieczenia zabytku oraz niedopuszczenia do zagrożenia zdrowia i życia ludzi, którzy mogliby przebywać w jego otoczeniu. Stan budynku był awaryjny. Wolą Pani A.W. nie było przywrócenie budynku do pełnienia jego funkcji lub zrealizowanie na działce nowej zabudowy, a jedynie zabezpieczenie zabytku i ochrona zdrowia i życia osób postronnych poprzez przeprowadzenie prac rozbiórkowych i zabezpieczenie zabytkowej ściany frontowej. W związku z tym, w 2020 r. Pani A.W. uzyskała pozwolenie na rozbiórkę pozostałości budynku oraz wzmocnienie ściany frontowej, przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że elewacja frontowa budynku powinna zostać zachowania oraz wkomponowana w bryłę ewentualnego budynku, który mógłby kiedyś powstać na działce. W ramach pozwolenia Pani A.W.  wykonała wzmocnienie ściany frontowej wpisanej do rejestru zabytków oraz część rozbiórki (rozbiórka nie odbyła się do końca).

Nabyciem Nieruchomości zainteresowana jest A. Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W.  (Kupujący). W celu nabycia Nieruchomości Pani A.W. jako zbywca i Kupujący mają zamiar zawrzeć umowę sprzedaży.

Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Zakupiona nieruchomość będzie wykorzystywana przez Niego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje na nieruchomości budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych z możliwością wydzielenia w nich także części usługowej.

Pani A.W. nie będzie zobowiązana do wykonywania na nieruchomości jakichkolwiek robót, czy do uzyskania lub przeniesienia decyzji administracyjnych niezbędnych dla Kupującego, w celu zrealizowania inwestycji budowlanej na Nieruchomości. Wszelkie te czynności będą należały do Kupującego już po zakupie Nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pani A.W. nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej, ani w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, ani w żadnym innym zakresie. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

Pani A.W.  prowadziła w przeszłości - przez ok. 10 miesięcy w latach 2007-2008 - działalność gospodarczą pod nazwą (…) w (...), NIP: (...), polegającą na prowadzeniu lokalu (pubu) i organizacji koncertów i wydarzeń muzycznych.

Działki nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, w tym nie były wykorzystywane w tej pod nazwą (...) w (...).

Pani A.W.  nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pani  A.W. była w przeszłości - przez ok. 10 miesięcy w latach 2007-2008 - czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z prowadzoną wówczas działalnością pod nazwą (...) w (...).

Pani A.W.  nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pani A.W.  nie prowadzi działalności rolniczej. Działki nie były wykorzystywane w działalności rolniczej.

Pani A.W.  nie prowadzi działalności gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

Działki były składnikiem majątku osobistego Pani A.W. Zostały nabyte w roku (…) w drodze darowizny od rodziców Pani A.W. Działki służyły Pani A.W. wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych - mając swoją wartość majątkową działki zapewniały bezpieczeństwo ekonomiczne. Ponadto, Pani A.W. używała działek sporadycznie i w sposób krótkotrwały, od czasu do czasu przebywając na nich.

Pani A.W. dotychczas nie występowała i nie będzie występowała w przyszłości o wydanie warunków zabudowy dla żadnej z działek. Na dzień sprzedaży nie będą wydane decyzje o warunkach zabudowy.

Przed dniem nabycia działek przez Panią A.W: dla działek nr ew. działka 1 i działka 2 łącznie była wydana na rzecz osoby trzeciej decyzja o warunkach zabudowy, a dla działki 3 było już wcześniej wszczęte na wniosek osoby trzeciej postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Pani A.W. nie podejmowała żadnej inicjatywy ani działań w celu uzyskania tych warunków. Obydwa postępowania były wszczęte przed nabyciem przez nią działek. Postępowania nie były prowadzone w imieniu Pani A.W. i na jej rzecz.

Zgodnie z prawem, o wydanie decyzji określającej warunki zabudowy może wystąpić każdy, również nie będąc właścicielem nieruchomości i bez zgody właściciela, w celu sprawdzenia możliwości zagospodarowania danej nieruchomości.

Po nabyciu działek przez Panią A.W., wydane decyzje o warunkach zabudowy nigdy nie zostały na nią przeniesione. Pani A.W. nie jest i nigdy nie była ich adresatem lub beneficjentem.

Pani A.W. nie będzie występowała o przeniesienie na nią dawniej wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Nie będzie też występowała o wydanie nowych decyzji o warunkach zabudowy.

Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania terenu. Pani A.W. nie występowała o jego uchwalenie lub ustalenie przeznaczenia działek w planie.

Według informacji uzyskanej ze strony internetowej W. dnia 21 kwietnia 2005 roku została podjęta Uchwała Nr (…) Rady miasta W. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…). Do dzisiaj - pomimo upływu ponad 18 lat - plan ten nie został uchwalony. Prace nad planem nie są aktywnie prowadzone. Sporządzenie planu (aktualizacja na dzień 22 września 2023 r.) określono jako etap koncepcji.

Mając na uwadze czas niezbędny na sporządzenie i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stwierdza się, że na dzień sprzedaży działki nie będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pani A.W. zawarła dnia 26 września 2023 roku z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działek. Pani A.W. nie udzieliła Kupującemu i innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu. Przedwstępna umowa sprzedaży nie zawiera warunków.

Pani A.W. nie udzieliła Kupującemu i innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu w żadnym innym dokumencie.

Zawarcie przez Panią A.W. docelowej umowy sprzedaży z Kupującym nie jest uzależnione od wypełnienia jakichkolwiek warunków. Docelowa umowa sprzedaży będzie jednak umową warunkową - zostanie zawarta z zastrzeżeniem warunku, że W. nie wykona przysługującego mu ustawowego prawa pierwokupu.

Celem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest uzyskanie w zamian środków pieniężnych.

Pani A.W. nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości — oprócz działek wskazanych we wniosku. Posiada jeszcze nieruchomości stanowiące Jej miejsce zamieszkania: dom, mieszkanie i połowę udziałów w mieszkaniu w trzech miejscowościach, w których zamieszkuje i przebywa.

Na ten moment Pani A.W. nie planuje przeznaczać żadnej z tych nieruchomości do sprzedaży, jako że służą one do zaspokojenia Jej potrzeb mieszkaniowych. Żadna z nieruchomości nie jest wykorzystywana w innym celu i nie jest przeznaczona do sprzedaży.

Pani A.W. nie planuje w przyszłości dokonywać transakcji nabycia lub zbycia innych (niewymienionych wcześniej) nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach.

Pytania

1.Czy ewentualna transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

3.Czy Zbywca ma obowiązek rozliczać podatek PIT od zbycia Nieruchomości nabytych w drodze darowizny w (…) r. jeżeli jej potencjalne zbycie nastąpi najwcześniej w 2023 r.?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 3 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytań Nr 1 i nr 2, tj. dotyczących podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pastwa stanowisko

Ad 2

Uważają Państwo, że Pani A.W. nie musi rozliczać podatku PIT od zbycia Nieruchomości nabytej w drodze darowizny w (…) r., jeżeli potencjalne zbycie nastąpi najwcześniej w 2023 r., gdyż okres 5 lat licząc od końca roku, w którym została nabyta nieruchomość upłynął z końcem 2022 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślili Państwo, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzili Państwo, że datą nabycia Nieruchomości przez Panią A.W. jest data otrzymania Nieruchomości w darowiźnie w (…) r. od rodziców Zbywcy. Zatem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 6 ustawy PIT upłynął z dniem 31 grudnia 2022 r. Wobec powyższego nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Zbywcę najwcześniej w 2023 r. nieruchomości nie będzie stanowić dla Pani A.W. źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Jednocześnie zbycie Nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

Ustawa PIT definiuje działalność gospodarczą w art. 5a pkt 6), wskazując, że jest nią działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność zarobkowa ma miejsce wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Wykonywanie działalności „bez względu na rezultat" wskazuje na ryzyko związane z prowadzeniem działalności i akceptację tego ryzyka przez przedsiębiorcę. Przesłanka ta przewiduje także ciągłość trwania działalności, niezależną od aktualnej koniunktury i zyskowności.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe kryteria do opisanego zdarzenia przyszłego, przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie spełnia przesłanek do potraktowania ich jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej.

Podejmowane przez Zbywcę działania w zakresie sprzedaży Nieruchomości mają charakter incydentalny, jednostkowy, sprzedawane są bowiem Nieruchomości wchodzące w skład prywatnego majątku Zbywcy, który nigdy nie był wykorzystywany dl celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Wykonywanie działalności „bez względu na rezultat" wskazuje na ryzyko związane z prowadzeniem działalności i akceptację tego ryzyka przez przedsiębiorcę. Przesłanka ta przewiduje także ciągłość trwania działalności, niezależną od aktualnej koniunktury i zyskowności. Takiej cechy nie można przypisać działaniom Zbywcy, które mają charakter incydentalny, jednostkowy, sprzedaje On bowiem Nieruchomości wchodzące w skład własnego majątku za ustaloną z potencjalnym nabywcą cenę, której uzyskanie prowadzi do pewnego zysku po stronie Zbywcy.

W kontekście zaś zorganizowania i ciągłości, Zbywca nie podejmował działań wskazujących na zorganizowany, ciągły i profesjonalny charakter transakcji, nie prowadził działań marketingowych oraz nie korzystał z usług pośredników, nie wykonywał innych działań, które miałyby znacząco uatrakcyjnić Nieruchomości w oczach potencjalnego nabywcy w sposób wykraczający poza zarząd majątkiem prywatnym. W obszarze ww. czynności należy umieścić m.in. wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na rozbiórkę obiektów mieszczących się na działce nr działka 3. Czynności te mają bowiem na celu uporządkowanie stanu fizycznego działki i mają na celu utrzymanie porządku w obrębie tej działki.

Podsumowując, wskazane działania nie stanowią zespołu celowych i uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, w związku z czym nie są dokonywane w ramach działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią A.W. do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (niezabudowanych: działki 1, działki 2 i działki 3), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Pani A.W.  nabyła w (…) r. na podstawie umowy darowizny od rodziców do majątku osobistego trzy niezabudowane działki: działkę 1, działkę 2 i działkę 3 położone w (...). Ww. działki nie były udostępniane osobom trzecim w drodze dzierżawy, użyczenia czy najmu. Pani A.W. nie osiągała z tego tytułu żadnych przychodów. Żadna z działek nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. W trakcie posiadania Nieruchomości Pani A.W. nie dokonywała uzbrojenia działek, ani przyłączy, ani podziału geodezyjnego działek na mniejsze. Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie występowano o wydanie warunków zabudowy. W momencie nabycia Nieruchomości, dla działek nr ew. działka 1 i działka 2 były już wcześniej określone warunki zabudowy na rzecz innej spółki, a dla działki 3 było już wcześniej wszczęte postępowanie o określenie warunków zabudowy przez inną spółkę. Obydwa postępowania były wszczęte przed nabyciem Nieruchomości. Postępowania nie były prowadzone w imieniu Pani A.W. i na Jej rzecz. Zainteresowana będąca stroną postępowania nie podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami charakterystycznych dla przedsiębiorców. Nie będzie także korzystać przy sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika w sprzedaży nieruchomości, ani nie będzie prowadziła innego rodzaju działań marketingowych. Pani A.W. sama na własną rękę poszukiwała potencjalnego kupującego, nigdy nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości. Zainteresowana będąca stroną postępowania w 2018 r. złożyła Spółce C. Sp. z o.o. w formie aktu notarialnego oświadczenie o nazwie „pełnomocnictwo" udzielające prawa do dysponowania Nieruchomościami, w celu uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z powierzchniami usługowymi. Podmiot trzeci działał we własnym imieniu i na swoją rzecz, a nie jako pełnomocnik Pani A.W. Planowana przez (C. Sp. z o.o. inwestycja (budowa) nie została zrealizowana. Na działce nr działka 3 znajdują się fragmenty budynku dawnej (…). Budynek, a w zasadzie jego pozostałości, były w stanie krytycznym. Budynek ma ponad 100 lat, a jego ściana frontowa jest wpisana do rejestru zabytków i podlega ochronie konserwatorskiej. Konserwator zabytków wskazał, że obiekt znajduje się w bardzo złym stanie technicznym. Budynek jest od dawna wyłączony z użytkowania. Pani A.W. była zobowiązana do zabezpieczenia zabytku oraz niedopuszczenia do zagrożenia zdrowia i życia ludzi, którzy mogliby przebywać w jego otoczeniu. Stan budynku był awaryjny. Pani A.W. zabezpieczyła zabytek poprzez przeprowadzenie prac rozbiórkowych i zabezpieczenie zabytkowej ściany frontowej (rozbiórka nie odbyła się do końca). Pani A.W. zamierza sprzedać najwcześniej w 2023 r. przedmiotowe nieruchomości spółceA. Celem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest uzyskanie w zamian środków pieniężnych. Pani A.W. nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, ale posiada jeszcze nieruchomości stanowiące Jej miejsce zamieszkania: dom, mieszkanie i połowę udziałów w mieszkaniu w trzech miejscowościach, w których zamieszkuje i przebywa. Na ten moment Pani A.W. nie planuje przeznaczać żadnej z tych nieruchomości do sprzedaży, jako że służą one do zaspokojenia Jej potrzeb mieszkaniowych. Żadna z nieruchomości nie jest wykorzystywana w innym celu i nie jest przeznaczona do sprzedaży. Pani A.W. nie planuje w przyszłości dokonywać transakcji nabycia lub zbycia innych (niewymienionych wcześniej) nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że działki były składnikiem majątku osobistego Pani A.W. Zostały nabyte w roku (...) w drodze darowizny od rodziców Pani A.W. Działki służyły Pani A.W. wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych - mając swoją wartość majątkową działki zapewniały bezpieczeństwo ekonomiczne. Ponadto, Pani A.W. używała działek sporadycznie i w sposób krótkotrwały, od czasu do czasu przebywając na nich.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Pani A.W. wskazuje na to, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tych działań nie można uznać za działalność handlową w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie, czynności podjęte przez Panią A.W. polegające na planowanej sprzedaży ww. działek, powstałych z podziału nieruchomości nabytej w darowiźnie od brata wskazują, że nie będą miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i będą się mieściły w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania Zbywcy wskazuje, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W myśl art. 888 § 1 powołanego Kodeksu:

Pani A.W. nabyła przedmiotowe nieruchomości działkę 1, działkę 2 i działkę 3 na podstawie darowizny w (…) roku.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pani A.W. źródła przychodu, o którym mowa w  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Panią A.W. niezabudowanych działki 1, działki 2 i działki 3 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani A.W. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j.  Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).