Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego -cele mieszkaniowe - kredyt.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 listopada 2023 r. (wpływ 3 listopada 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan rezydentem podatkowym w Polsce oraz posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. W celu mieszkaniowym w 2013 roku kupił Pan nieruchomość gruntową niezabudowaną. Zakup został sfinansowany ze środków własnych oraz w pozostałej części kredytem hipotecznym. W roku 2014 rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego mieszkalnego. Budowa została sfinansowana ze środków własnych (wkładu własnego) oraz w pozostałej części kolejnym kredytem hipotecznym zaciągniętym na okres 30 lat. Ponadto kredyt ten sfinansował spłatę poprzedniego kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości gruntowej. W 2015 roku zakończył Pan budowę domu, oddał budynek do użytkowania i zamieszał Pan w nim. W roku 2016 sprzedał Pan nieruchomość wraz z domem, który Pan wybudował. Kredyt hipoteczny nie był nadpłacany i w dniu sprzedaży nieruchomość była obciążona hipoteką bankową. Kwota sprzedaży, która zgodnie z aktem notarialnym oraz warunkiem banku do zwolnienia hipoteki, została podzielona na część należną sprzedawcy oraz część należną bankowi. Część należna bankowi została wpłacona przez kupującego bezpośrednio na specjalnie utworzone w tym celu przez bank konto techniczne w celu spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu. Pozostała część kwoty ze sprzedaży została wpłacona przez kupującego na Pana konto bankowe. W terminie 14 dni od sprzedaży złożył Pan oświadczenie do Urzędu Skarbowego, że środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy Pan na wydatki mieszkaniowe. W 2017 roku złożył Pan PIT-39 z tytułu rozliczenia przychodu z tytułu sprzedaży powyższej nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył Pan w terminie 3 lat na wydatki mieszkaniowe, tj. kupił Pan nieruchomość gruntową, wybudował Pan dom mieszkalny jednorodzinny, na który również zaciągnął Pan kredyt hipoteczny i w którym obecnie Pan mieszka. Składając PIT-39 rozliczający dochód ze sprzedaży powyższej nieruchomości, uwzględnił Pan w nim przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości według aktu notarialnego, koszty uzyskania na podstawie aktu notarialnego zakupu tej nieruchomości gruntowej oraz faktury z tytułu zakupu materiałów i usług budowlanych, w wyniku czego powstał dochód.

Obliczając dochód zwolniony z opodatkowania, wysokość wydatków na cele mieszkaniowe została ograniczona do wysokości środków ze sprzedaży nieruchomości otrzymanych na osobisty rachunek bankowy, tj. zostały pomniejszone o środki przelane na rachunek techniczny w celu spłaty kredytu hipotecznego.

Do wydatków na cele mieszkaniowe nie została zaliczona wartość środków przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę sprzedanej nieruchomości.

Powyższy sposób rozliczenia został Panu wskazany przez właściwy miejscowo Urząd Skarbowy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Nieruchomość została nabyta w ramach współwłasności małżeńskiej w 2013 r. Małżonka (…) zam. ul. (…), (…) wystąpiła o interpretację indywidualną w powyższej sprawie równolegle.

Nieruchomość gruntową zakupioną w 2013 roku nabył Pan na własność na podstawie notarialnej umowy sprzedaży (akt notarialny) Repertorium A (…) z dnia 23 maja 2013 r. Nieruchomość gruntową zakupiona ze środków ze sprzedaży nieruchomości wraz z domem nabył Pan w dniu 11 października 2016 r. na własność na podstawie notarialnej umowy sprzedaży (akt notarialny) Repertorium A (…) z dnia 11 października 2016 r. Budowa domu mieszkalnego na nieruchomości gruntowej zakupionej za środki uzyskanych ze sprzedaży dokonanej w 2016 r. została zakończona dnia 12 grudnia 2018 r. na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy złożonego w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (…). W domu tym mieszka Pan do dnia dzisiejszego. Kredyt został zaciągnięty na cel mieszkaniowy, tj. budowę domu w banku (…) mającym siedzibę w Polsce.

Pytania

1. Czy obliczając dochód zwolniony z opodatkowania, wydatki na cele mieszkaniowe są limitowane do wysokości środków otrzymanych na rachunek bankowy z tytułu sprzedaży nieruchomości, tj. są pomniejszane o część środków, które zostały przelane na rachunek techniczny służący do spłaty kredytu. W wyniku czego wydatki mieszkaniowe nie są równe z przychodem ze sprzedaży nieruchomości i tym samym uniemożliwiają pełne zastosowanie zwolnienia?

2. Czy do wydatków na cele mieszkaniowe można zaliczyć środki przekazane na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę sprzedanej nieruchomości?

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytanie w pytania nr 1. Natomiast w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1 Pana zdaniem, obliczając dochód zwolniony z opodatkowania, wydatki na cele mieszkaniowe nie powinny być limitowane do wysokości środków otrzymanych na rachunek bankowy z tytułu sprzedaży nieruchomości, tj. pomniejszonych o część środków, które zostały przelane na rachunek techniczny banku, służący do spłaty kredytu. Takie zastosowanie limitów uniemożliwia podatnikom, którzy zaciągają kredyty hipoteczne na zastosowanie pełnego zwolnienia z podatku. Stawia ich w niekorzystnej sytuacji w porównaniu do podatników dysponujących swoimi środkami pieniężnymi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 tej ustawy:

W myśl zaś art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości – z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. W tym przypadku budynek wybudowany na gruncie stanowi przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w niniejszej sprawie.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obejmująca zarówno grunt (działkę), jak i budynek. W takim przypadku mówi się o sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2016 r. sprzedał Pan nieruchomość wraz z domem, który Pan wybudował. Nieruchomość gruntową nabył Pan na własność na podstawie notarialnej umowy sprzedaży (akt notarialny) z 23 maja 2013 r. W 2015 roku zakończył Pan budowę domu, oddał budynek do użytkowania i zamieszał Pan w nim.

Zatem, sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zastosowanie mają przepisy obowiązujące w 2016 roku.

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze umowy kupna - sprzedaży

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodziły z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy.

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednym z takich celów - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy jest poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W przedstawionym opisie stanu faktycznego wskazał Pan, że część środków uzyskanych w 2016 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości zakupionej w 2013 r. została wpłacona przez kupującego bezpośrednio do banku w celu spłaty kredytu zaciągniętego na budowę domu. Pozostałą część środków ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył Pan na wydatki mieszkaniowe, tj. kupił Pan nieruchomość gruntową, wybudował Pan dom mieszkalny jednorodzinny, na który również zaciągnął Pan kredyt hipoteczny i w którym obecnie Pan mieszka.

Powziął Pan wątpliwość, czy obliczając dochód zwolniony z opodatkowania, wydatki na cele mieszkaniowe są limitowane do wysokości środków otrzymanych na rachunek bankowy z tytułu sprzedaży nieruchomości, tj. są pomniejszane o część środków ze sprzedaży nieruchomości, które zostały przelane na rachunek techniczny służący do spłaty kredytu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. art. 19 ust. 1 wprost wskazują, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Podkreślić należy, że spłata kredytu przez kupującego nie stanowi w myśl obowiązujących przepisów podstawy do pomniejszenia przez Pana przychodu z odpłatnego zbycia o kwotę przeznaczoną na ten cel. W konsekwencji, przychodem dla Pana w niniejszej sprawie jest cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży tej nieruchomości.

Natomiast wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest m. in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego czy budowa budynku mieszkalnego. Wydatkiem na własne cele jest również spłata kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, jeśli część środków ze sprzedaży nieruchomości zostanie bezpośrednio przekazana do banku na spłatę ww. kredytu.

Zatem obliczając dochód zwolniony z opodatkowania, wydatki na własne cele mieszkaniowe może Pan uwzględnić do wysokości uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, przy zachowaniu wszystkich warunków wynikających z art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko do pytania Nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).