Ustalenie wartości początkowej nieruchomości i zaliczenie odpisów do kosztów uzyskania przychodów.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 1 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 1 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan o pełnomocnictwo pismem z 31 sierpnia 2023 r. (wpływ 4 września 2023 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 października 2023 r. (wpływ 31 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest: obróbka mechaniczna elementów metalowych, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. W małżeństwie Wnioskodawcy panuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W dniu 17 lipca 2023 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży wierzytelności i przejęcia długu („Umowa Przedwstępna”). W Umowie Przedwstępnej Wnioskodawca był stroną kupującą i został określony jako Kupujący (tak też jest określany w niniejszym wniosku). Stroną sprzedającą w Umowie Przedwstępnej byli R.D. („R.D.”) i jego małżonka („D.D.”), gdzie R.D. był na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej i będzie na moment zawarcia opisanej poniżej szczegółowo umowy przyrzeczonej, realizowanej w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz osobą prowadzącą działalność gospodarczą, gdzie przedmiot przeważającej działalności to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W Umowie Przedwstępnej R.D. i jego małżonka D.D. zostali określeni jako Sprzedający (tak też są określani w niniejszym wniosku).

W Umowie Przedwstępnej opisano, że Sprzedający zawarli w dniu 26 lipca 2021 r. ze spółką z o.o. („Deweloper”) umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności Lokalu Niemieszkalnego i jego sprzedaży wraz z Nieruchomością Wspólną („Umowa z 26 lipca 2021 r.”). Deweloper w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje na nieruchomości gruntowej objętej prawem użytkowania wieczystego położonej w województwie (…) („Nieruchomość”) przedsięwzięcie deweloperskie, zwane dalej także „Przedsięwzięciem Deweloperskim”, pod nazwą handlową „(…)”. Zgodnie z oświadczeniem Dewelopera, Deweloper w ramach Przedsięwzięcia Deweloperskiego zakłada wybudowanie na Nieruchomości m.in. budynku niemieszkalnego, który posiadać będzie 1 kondygnację nadziemną („Pawilon”). Na parterze budynku Pawilonu znajdować się będzie lokal niemieszkalny, o powierzchni użytkowej wynoszącej około 161,69 m², oznaczony na załączniku nr 1 do Umowy z 26 lipca 2021 r. („Lokal Niemieszkalny”), a z własnością Lokalu Niemieszkalnego związany będzie odpowiednio udział we współwłasności wspólnych części budynku oznaczonego jako Pawilon lub budynku oznaczonego jako Pawilon wraz z innym budynkiem lub wraz z innymi budynkami posadowionymi na Nieruchomości i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz tożsamy udział w prawie współwłasności działki gruntu, na której usytuowany będzie budynek oznaczony jako Pawilon lub budynek oznaczony jako Pawilon wraz z innym budynkiem lub wraz z innymi budynkami wyliczony stosownie do treści art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (z uwagi na fakt, że prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości przekształci się w prawo własności stosownie do postanowień ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) („Nieruchomość Wspólna”). W Umowie z 26 lipca 2021 r. Deweloper zobowiązał się, na zasadach tam określonych, do ustanowienia odrębnej własności Lokalu Niemieszkalnego i jego sprzedaży, wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, na rzecz Sprzedających, a Sprzedający zobowiązali się Lokal Niemieszkalny, wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, kupić, przy czym powyższego nabycia Sprzedający mają dokonać na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez R.D. pod firmą (…), wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, w ramach której R.D. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Umową z 26 lipca 2021 r. umowa ustanowienia odrębnej własności Lokalu Niemieszkalnego i jego sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej na rzecz Sprzedających („Umowa Przyrzeczona Lokalu”) ma zostać zawarta po zakończeniu Przedsięwzięcia Deweloperskiego, przy czym przeniesienie prawa własności Lokalu Niemieszkalnego na Sprzedających ma być poprzedzone odbiorem Lokalu Niemieszkalnego i ma nastąpić po zapłacie przez Sprzedających świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Wierzytelność wynikająca z Umowy z 26 lipca 2021 r. wraz ze wszystkimi prawami i roszczeniami, w szczególności polegająca na uprawnieniu do żądania spełnienia świadczenia – zawarcia Umowy Przyrzeczonej Lokalu w wykonaniu Umowy z 26 lipca 2021 r. („Wierzytelność”) oraz dług z Umowy 26 lipca 2021 r. („Dług”), są obecnie po stronie Sprzedających i Sprzedający są stroną, tj. uprawnionym i zobowiązanym z Umowy z 26 lipca 2021 r. wobec Dewelopera jako nabywca. Wierzytelność nie jest sporna ani co do zasady, ani co do wysokości, a jej przelew nie jest wyłączony. Wierzytelność nie była przedmiotem innego przelewu, nie jest obciążona prawem osoby trzeciej, nie jest zabezpieczona hipoteką ani zajęta przez organ egzekucyjny. Deweloper nie skorzystał z prawa odstąpienia od Umowy z 26 lipca 2021 r. i nie zachodzą przesłanki uprawniające Dewelopera do skorzystania z takiego uprawnienia. Deweloper i Sprzedający nie dokonywali zmian Umowy z 26 lipca 2021 r. od dnia jej zawarcia, przy czym Deweloper zgodził się na wydłużenie terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej Lokalu.

R.D. był także zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w momencie zawierania przez Sprzedających z Deweloperem Umowy z 26 lipca 2021 r.

Deweloper złożył oświadczenie o wyrażeniu zgody na wstąpienie przez Kupującego w prawa i obowiązki Sprzedających wynikające z Umowy z 26 lipca 2021 r.

Wnioskodawca, zawierając Umowę Przedwstępną, oświadczył m.in., że jako Kupujący:

-jest przedsiębiorcą i nabycia Wierzytelności oraz przejęcia Długu dokona w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz jest podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny,

-nabędzie Lokal Niemieszkalny wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej do majątku osobistego za środki stanowiące jego majątek osobisty oraz oświadczył, iż w związku małżeńskim, w którym pozostaje, obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W Umowie Przedwstępnej określona została całkowita cena sprzedaży należna Sprzedającym tytułem sprzedaży Wierzytelności i wskazano, że ustalona kwota netto zostanie powiększona o podatek od towarów i usług według właściwej stawki, w dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej wynoszącej 23% („Cena Sprzedaży”). Strony oświadczyły w Umowie Przedwstępnej, iż na mocy tej umowy Kupujący (czyli Wnioskodawca z niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej) na poczet zakupu Wierzytelności:

-zapłaci kwotę XX zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług według stawki 23%, co stanowi łączną kwotę XXX zł tytułem zadatku („Zadatek”);

-zapłaci kwotę YY zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług według stawki 23%, co stanowi łączną kwotę YYY zł brutto tytułem zaliczki („Zaliczka”).

W Umowie Przedwstępnej określono, że z zastrzeżeniem i pod warunkiem uprzedniej zapłaty pełnej kwoty Ceny Sprzedaży Strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Wierzytelności i przejęcia Długu („Umowa Przyrzeczona Wierzytelności i Długu”), której przedmiotem będzie (i) sprzedaż Wierzytelności przez Sprzedających na rzecz Kupującego za zapłatą Ceny Sprzedaży, a tym samym kupno Wierzytelności przez Kupującego od Sprzedających za zapłatą Ceny Sprzedaży, a także (ii) przejęcie Długu przez Kupującego od Sprzedających. Tak więc po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu i po zapłacie pełnej kwoty Ceny Sprzedaży Kupujący stanie się stroną, to jest uprawnionym i zobowiązanym z Umowy z 26 lipca 2021 r. wobec Dewelopera, jako nabywca, a Sprzedający będą zwolnieni z obowiązków wynikających z Umowy z 26 lipca 2021 r. i utracą wynikające z niej prawa. Sprzedający zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej, że na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu wszystkie zobowiązania pieniężne wynikające z Umowy z 26 lipca 2021 r. wobec Dewelopera będą w całości i prawidłowo wykonane.

Strony oświadczyły, że Umowa Przyrzeczona Wierzytelności i Długu zostanie zawarta wyłącznie w przypadku, jeżeli Zadatek, Zaliczka oraz Pozostała Część Ceny Sprzedaży zostaną zapłacone na warunkach, jakie wskazano w Umowie Przedwstępnej. Strony oświadczyły w Umowie Przedwstępnej w odniesieniu do Zadatku i Zaliczki, m.in. że:

-w razie niewykonania Umowy Przedwstępnej przez Kupującego, Sprzedający mogą, w terminie 6 miesięcy od dnia niewykonania tej umowy, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, od umowy odstąpić i otrzymany Zadatek zachować;

-w razie niewykonania umowy przez Sprzedających, Kupujący może, w terminie 6 miesięcy od dnia niewykonania umowy, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, od umowy odstąpić i żądać od Sprzedających zapłaty podwójnej kwoty Zadatku w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez Sprzedających oświadczenia o odstąpieniu przez Kupującego od niniejszej umowy;

-w razie rozwiązania umowy, Zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada; to samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze Stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie Strony;

-w razie wykonania umowy Zadatek ulega zaliczeniu na poczet Ceny Sprzedaży;

-w razie niewykonania umowy przez którąkolwiek ze Stron, Zaliczka podlega zwrotowi przez Sprzedających przy czym część kwoty Zaliczki odpowiadającej kwocie podatku od towaru i usług zostanie zwrócona Kupującemu niezwłocznie po zwrocie podatku przez urząd skarbowy nie później jednak niż 60 dni od dnia rozwiązania umowy;

-w razie wykonania umowy Zaliczka ulega zaliczeniu na poczet Ceny Sprzedaży.

Sprzedający oświadczyli, że po zaksięgowaniu kwoty Zadatku i kwoty Zaliczki na rachunku bankowym Sprzedających R.D. jako czynny podatnik podatku od towarów i usług wystawi na Kupującego faktury VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji Wnioskodawca (jako Kupujący, w wykonaniu Umowy Przedwstępnej) wpłacił Sprzedającym Zadatek i Zaliczkę i otrzymał od R.D. jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług faktury VAT z podatkiem należnym VAT, wystawione na Kupującego jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Strony ustaliły, że przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu, Zadatek i Zaliczka zostaną zaliczone na poczet Ceny Sprzedaży, zaś pozostała do zapłaty część Ceny Sprzedaży w kwocie ZZ zł netto, powiększona o podatek od towarów i usług według właściwej stawki (obecnie to 23%), co stanowi łącznie ZZZ zł („Pozostała Część Ceny Sprzedaży”) zostanie zapłacona Sprzedającym w sposób określony w Umowie Przedwstępnej. Strony uzgodniły w Umowie Przedwstępnej, że po zapłaceniu pełnej kwoty Ceny Sprzedaży R.D. wystawi fakturę VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W przypadku, gdy w którymkolwiek momencie dokonywania jakiejkolwiek płatności związanej z umową zmianie ulegnie obowiązująca stawka podatku VAT, Kupujący przy uiszczaniu danej kwoty zobowiązany będzie do uwzględnienia stawki właściwej VAT. Sprzedający są zobowiązani do:

·współdziałania w podejmowaniu czynności zmierzających do realizacji postanowień Umowy Przedwstępnej i Umowy z 26 lipca 2021 r.;

·należytego wykonywania obowiązków wynikających z Umowy z 26 lipca 2021 r. tak, aby Sprzedający swoim działaniem lub zaniechaniem nie wypełnili przesłanek aktualizujących prawo odstąpienia od Umowy Przedwstępnej przez Dewelopera czy też naliczania odsetek za opóźnienie;

·rzetelnego przeprowadzenia odbioru Lokalu Niemieszkalnego i umożliwienia wzięcia w nim udziału Kupującemu lub jego przedstawicielowi;

·uzyskania oświadczenia Dewelopera potwierdzającego brak zaległych płatności Sprzedających z tytułu Umowy z 26 lipca 2021 r., w szczególności z tytułu zapłaty ceny, odsetek za opóźnienie czy też kar umownych, przy czym brak uzyskania takiego oświadczenia Dewelopera przez Sprzedających na skutek odmowy podpisania takiego oświadczenia przez Dewelopera, pomimo dochowania należytej staranności przez Sprzedających, w żadnym wypadku nie będzie uznany za niewykonanie umowy przez Sprzedających i zostanie potraktowany jako niewykonanie umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze Stron nie ponosi odpowiedzialności.

Po zapłacie Całej Ceny i zawarciu przez Sprzedających z Wnioskodawcą jako Kupującym Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu możliwe będzie zawarcie przez Wnioskodawcę z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu. Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Lokalu z Deweloperem Wnioskodawca otrzyma od Dewelopera fakturę VAT opiewającą na cenę sprzedaży Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, przy czym Wnioskodawca nie będzie już zobowiązany do zapłaty na rzecz Dewelopera żadnych kwot pieniężnych, jako że cała cena wynikająca z faktury wystawionej przez Dewelopera na Wnioskodawcę będzie już zapłacona przez Sprzedających w wykonaniu Umowy z 26 lipca 2021 r.

W sytuacji opisanej szczegółowo w niniejszym wniosku prawo własności Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej zostanie nabyte w drodze zawarcia Umowy Przyrzeczonej Lokalu przez Wnioskodawcę (Kupującego) z Deweloperem.

W związku z przeniesieniem własności zostanie wystawiona przez Dewelopera na Wnioskodawcę faktura VAT. Wartość ceny sprzedaży wynikająca z faktury VAT wystawionej przez Dewelopera na Wnioskodawcę będzie niższa niż wartość Ceny Sprzedaży zapłaconej przez Wnioskodawcę na rzecz Sprzedających, na podstawie wystawionych przez R.D. faktur VAT, co wynikać będzie z tego, że Cena Sprzedaży ustalona w Umowie Przedwstępnej zawiera w sobie nie tylko równowartość ceny sprzedaży Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej wynikającą z Umowy z 26 lipca 2021 r., ale także wynagrodzenie z tytułu przeniesienia praw i obowiązków Sprzedających z Umowy z 26 lipca 2021 r. W rezultacie Wnioskodawca będzie dysponował następującymi fakturami VAT:

-fakturą wystawioną przez R.D. z tytułu Zadatku,

-fakturą wystawioną przez R.D. z tytułu Zaliczki,

-fakturą wystawioną przez R.D. z tytułu Ceny Sprzedaży,

-fakturą wystawioną przez Dewelopera z tytułu ceny Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej.

Na podstawie Umowy z 26 lipca 2021 r. R.D. i D.D. nabyli uprawnienie do zawarcia z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu. Konsekwencją prawną zawarcia w dniu 17 lipca 2023 r. Umowy Przedwstępnej między Wnioskodawcą jako Kupującym oraz R.D. i D.D. jako Sprzedającymi i jej wykonania jest to, że w wyniku zawarcia Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu, której przedmiotem będzie:

i.sprzedaż Wierzytelności przez Sprzedających na rzecz Kupującego za zapłatą Ceny Sprzedaży oraz kupno Wierzytelności przez Kupującego od Sprzedających za zapłatą Ceny Sprzedaży, a także

ii.przejęcie Długu przez Kupującego od Sprzedających, Kupujący nabędzie prawo do zawarcia z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu.

W sytuacji przeniesienia praw i obowiązków z Umowy z 26 lipca 2021 r., które to przeniesienie jest istotą postanowień zawartych w Umowie Przedwstępnej, pierwszym nabywcą Lokalu Niemieszkalnego (i udziału w Nieruchomości Wspólnej) będzie Wnioskodawca, który podpisze Umowę Przyrzeczoną Lokalu bezpośrednio z Deweloperem.

W wyniku tego Wnioskodawca nabędzie również pełne uprawnienia w stosunku do Dewelopera z tytułu rękojmi w razie wystąpienia wad Lokalu Niemieszkalnego. Zawarcie przez Wnioskodawcę ze Sprzedającymi Umowy Przedwstępnej, a potem Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu jest jedynym sposobem na zagwarantowanie Wnioskodawcy jako nabywcy Lokalu Niemieszkalnego pełnych uprawnień w stosunku do Dewelopera z tytułu rękojmi w razie wystąpienia wad Lokalu Niemieszkalnego. W przypadku, gdyby Wnioskodawca nabył Lokal Niemieszkalny wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej od R.D. i D.D. (którzy wcześniej nabyliby Lokal Niemieszkalny wraz z udziałem Nieruchomości Wspólnej od Dewelopera), to Wnioskodawca w stosunku do Dewelopera nie posiadałby praw z tytułu rękojmi. Jeżeli R.D. i D.D. zbyliby na rzecz Wnioskodawcy uprawnienia z tytułu rękojmi przysługujące im w stosunku do Dewelopera, to zbycie takie mogłoby dotyczyć tylko części uprawnień z tytułu rękojmi. Prawo do żądania obniżenia ceny i odstąpienia od umowy, które przysługiwałyby R.D. i D.D. w stosunku do Dewelopera w związku z nabyciem przez nich Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, ze względu na ich charakter (są to uprawnienia prawo kształtujące) nie przeszłyby (i nie mogłyby przejść ze względów prawnych) na Wnioskodawcę.

Powyższe oznacza, że Wnioskodawca uzyska pełny zakres potrzebnej mu ochrony z tytułu rękojmi względem Dewelopera tylko w wypadku:

-zawarcia Umowy Przedwstępnej z R.D. i D.D. – co już nastąpiło 17 lipca 2023 r.,

-zapłaty Ceny Sprzedaży i zawarcia w przyszłości Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu,

-zawarcia przez Wnioskodawcę z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że powyższe uwarunkowania prawne dotyczące zakresu ochrony z tytułu rękojmi względem Dewelopera stanowią element stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem.

Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabyty Lokal Niemieszkalny wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu Lokalu Niemieszkalnego na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez najemcę/najemców (osoby trzecie) – a więc będzie wykorzystywał do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabyty Lokal Niemieszkalny będzie stanowił w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy środek trwały podlegający amortyzacji podatkowej. Odliczając podatek naliczony z faktur wystawionych przez R.D., Wnioskodawca nie będzie w ogóle odliczał podatku naliczonego z faktury wystawionej na Wnioskodawcę przez Dewelopera. Jest to prostą konsekwencją tego, że prawo do odliczenia podatku naliczonego zostanie zrealizowane w stosunku do tych faktur, z którymi wiązał się faktycznie poniesiony wydatek (a takimi fakturami będą faktury wystawione przez R.D. na Wnioskodawcę).

Na tle opisanego wyżej stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego powstała potrzeba uzyskania przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej co do prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

Jaką formę opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej Pan wybrał (np. zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych)?

Wnioskodawca wybrał opodatkowanie swoich dochodów z działalności gospodarczej podatkiem liniowym 19%.

Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów.

Czy Sprzedający i Pan to podmioty powiązane w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawca i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czy zapłacona przez Pana kwota na rzecz Sprzedających stanowi w całości wynagrodzenie wyłącznie za umożliwienie wstąpienia w prawa i obowiązki określone w Umowie?

Nie jest dla Wnioskodawcy jednoznaczne, którą z umów opisanych we wniosku Organ ma na myśli, zadając powyższe pytanie. W treści wniosku, ze względu na wielość umów w stanie faktycznym sprawy Wnioskodawca opisał i zdefiniował (nadał nazwy własne) następującym umowom:

-zawartej w dniu 26 lipca 2021 r. przez Sprzedających z Deweloperem umowie przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności Lokalu Niemieszkalnego i jego sprzedaży wraz z Nieruchomością Wspólną („Umowa z 26 lipca 2021 r.”)

-zawartej w dniu 17 lipca 2023 r. przez Wnioskodawcę ze Sprzedającymi umowie przedwstępnej sprzedaży wierzytelności i przejęcia długu („Umowa Przedwstępna”),

-przyrzeczonej umowy sprzedaży Wierzytelności i przejęcia Długu („Umowa Przyrzeczona Wierzytelności i Długu”), której przedmiotem będzie (z zastrzeżeniem i pod warunkiem uprzedniej zapłaty pełnej kwoty Ceny Sprzedaży):

(i)sprzedaż Wierzytelności przez Sprzedających na rzecz Kupującego za zapłatą Ceny Sprzedaży a tym samym kupno Wierzytelności przez Kupującego od Sprzedających za zapłatą Ceny Sprzedaży, a także

(ii)przejęcie Długu przez Kupującego od Sprzedających.

-umowie ustanowienia odrębnej własności Lokalu Niemieszkalnego i jego sprzedaży wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej („Umowa Przyrzeczona Lokalu”), jaka ma zostać zawarta przez Wnioskodawcę z Deweloperem po wcześniejszym zawarciu przez Wnioskodawcę ze Sprzedającymi wyżej opisanych umów: Umowy Przedwstępnej i Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu.

Żadna z powyższych umów nie została zatem zdefiniowana przez Wnioskodawcę w opisie stanu faktycznego jako „Umowa”. Stąd zasadne są wątpliwości Wnioskodawcy, o którą z umów opisanych we wniosku Organ pyta. Z kontekstu Wnioskodawca może sądzić, że Organowi chodzi o umowy, w wykonaniu których Wnioskodawca zapłacił/zapłaci Sprzedającym określone kwoty składające się całościowo na Cenę Sprzedaży. Takimi umowami są: Umowa Przedwstępna i Umowa Przyrzeczona Wierzytelności i Długu. Obie Umowy zostały szczegółowo opisane we wniosku. W tym zakresie Wnioskodawca wyjaśnia, że w sprawie mamy do czynienia z wierzytelnością wynikającą z opisanej we wniosku Umowy z 26 lipca 2021 r. wraz ze wszystkimi prawami i roszczeniami, w szczególności polegającą na uprawnieniu do żądania od Dewelopera spełnienia świadczenia, czyli do żądania zawarcia Umowy Przyrzeczonej Lokalu w wykonaniu Umowy z 26 lipca 2021 r. (zwana dalej „Wierzytelnością”) oraz dług z Umowy 26 lipca 2021 r. (zwany dalej „Długiem”). Kwota zapłacona przez Wnioskodawcę na rzecz Sprzedających stanowi w całości wynagrodzenie wyłącznie za wynikające z opisanej we wniosku Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu:

-sprzedaży Wierzytelności (w powyższym rozumieniu) przez Sprzedających na rzecz Kupującego (Wnioskodawcy) za zapłatą Ceny Sprzedaży, a tym samym kupna Wierzytelności przez Kupującego od Sprzedających za zapłatą Ceny Sprzedaży, a więc także za będące konsekwencją zawarcia Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu prawo (roszczenie do Dewelopera) do zawarcia przez Wnioskodawcę z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu, a także

-za przejęcie Długu (w powyższym rozumieniu) przez Kupującego (Wnioskodawcę) od Sprzedających.

Tak więc po zawarciu Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu i po zapłacie pełnej kwoty Ceny Sprzedaży Wnioskodawca stanie się stroną, to jest uprawnionym i zobowiązanym z Umowy z 26 lipca 2021 r. wobec Dewelopera, jako nabywca, a Sprzedający będą zwolnieni z obowiązków wynikających z Umowy z 26 lipca 2021 r. i utracą wynikające z niej prawa. W rezultacie Wnioskodawca będzie miał wobec Dewelopera roszczenie o zawarcie Umowy Przyrzeczonej Lokalu. Sprzedający zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej, że na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu wszystkie zobowiązania pieniężne wynikające z Umowy z 26 lipca 2021 r. wobec Dewelopera będą w całości i prawidłowo wykonane. Wnioskodawca wyjaśnia, że także kwoty zapłacone po zawarciu Umowy Przedwstępnej (Zadatek, Zaliczka w rozumieniu opisanym we wniosku), a przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu dotyczą w całości wynagrodzenia wyłącznie za wynikające z opisanej we wniosku Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu: – sprzedaży Wierzytelności (w powyższym rozumieniu) przez Sprzedających na rzecz Kupującego (Wnioskodawcy) za zapłatą Ceny Sprzedaży, a tym samym kupna Wierzytelności przez Kupującego od Sprzedających za zapłatą Ceny Sprzedaży, a więc także za będące konsekwencją zawarcia Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu prawo (roszczenie do Dewelopera) do zawarcia przez Wnioskodawcę z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu, a także – za przejęcie Długu (w powyższym rozumieniu) przez Kupującego (Wnioskodawcę) od Sprzedających.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w sytuacji opisanej we wniosku faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę wydatki z tytułu Zadatku, Zaliczki i zapłaty Pozostałej Części Ceny Sprzedaży, udokumentowane fakturami VAT wystawionymi przez R.D. jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług (których łączna wartość złoży się na Cenę Sprzedaży określoną w Umowie Przedwstępnej oraz Umowie Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu) będą mogły zostać uznane w części przypadającej na Lokal Niemieszkalny za cenę nabycia w rozumieniu art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uwzględnione przy ustalaniu wartości początkowej Lokalu Niemieszkalnego, a odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego w postaci Lokalu Niemieszkalnego ustalonej z uwzględnieniem wartości netto Ceny Sprzedaży (tj. w części przypadającej na Lokal Niemieszkalny) będą kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę wydatki z tytułu Zadatku, Zaliczki i zapłaty Pozostałej Części Ceny Sprzedaży, udokumentowane fakturami VAT wystawionymi przez R.D. jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług (których łączna wartość złoży się na Cenę Sprzedaży określoną w Umowie Przedwstępnej oraz Umowie Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu) będą mogły zostać uznane w części przypadającej na Lokal Niemieszkalny za cenę nabycia w rozumieniu art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uwzględnione przy ustalaniu wartości początkowej Lokalu Niemieszkalnego, a odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego w postaci Lokalu Niemieszkalnego ustalonej na podstawie netto Ceny Sprzedaży (tj. w części przypadającej na Lokal Niemieszkalny) będą kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy.

Zgodnie z treścią art. 22a. ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Tym samym Lokal Niemieszkalny nabyty przez Wnioskodawcę w wyniku zawarcia opisanej we wniosku Umowy Przedwstępnej z R.D. i D.D. (co już nastąpiło 17 lipca 2023 r.), zapłaty Ceny Sprzedaży i zawarcia w przyszłości Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu oraz zawarcia przez Wnioskodawcę z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu, który to Lokal Niemieszkalny będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (wynajmowany osobom trzecim) przez okres dłuższy niż rok – należy uznać za środek trwały podlegający amortyzacji podatkowej.

Stosownie do treści art. 22f ust. 1f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca, przeznaczając zakupiony Lokal Niemieszkalny na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, będzie mógł zatem dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej Lokalu Niemieszkalnego, a odpisy te będą stanowiły koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia.

Za cenę nabycia (jak stanowi o tym art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji opisanej szczegółowo w niniejszym wniosku prawo własności Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej zostanie nabyte w drodze zawarcia Umowy Przyrzeczonej Lokalu przez Wnioskodawcę z Deweloperem. Przeniesienie własności zostanie potwierdzone fakturą VAT wystawioną przez Dewelopera na Wnioskodawcę, przy czym Wnioskodawca nie będzie już zobowiązany do uiszczania ceny na rzecz Dewelopera (cena na rzecz Dewelopera będzie zapłacona Deweloperowi przez R.D. i D.D. w wykonaniu ich obowiązków z Umowy z 26 lipca 2021 r.). Nabycie przez Wnioskodawcę od Dewelopera prawa własności Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej będzie konsekwencją zawarcia w dniu 17 lipca 2023 r. Umowy Przedwstępnej, zapłaty Zaliczki i Zadatku, zapłaty Pozostałej Części Ceny Sprzedaży i zawarcia przez Wnioskodawcę ze Sprzedającymi Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu. Tym samym wydatek Wnioskodawcy w wysokości wartości netto Ceny Sprzedaży wynikającej z faktur VAT wystawionych przez R.D. na Wnioskodawcę będzie dla Wnioskodawcy w swojej istocie wydatkiem na nabycie Lokalu Niemieszkalnego wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej, a co najmniej będzie kosztem związanym z zakupem naliczonym do dnia przekazania środka trwałego do używania. W każdym razie wydatek ten powinien zostać uznany za cenę nabycia w rozumieniu art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem „koszty związane z zakupem środka trwałego”. W art. 22g ust. 3 tej ustawy dotyczącym ustalenia ceny nabycia ustawodawca nie definiuje katalogu kosztów, które powinny być kapitalizowane do wartości początkowej środka trwałego. Wskazany przepis zawiera jedynie katalog przykładowy. Użycie w treści art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwrotu „uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności” oznacza jednoznacznie, że katalog wydatków poniesionych w bezpośrednim związku z nabyciem środka trwałego, powiększających jego wartość początkową jest otwarty, tak więc mogą także zostać poniesione inne, niewymienione wprost w treści tego przepisu koszty, które wpłyną na wartość początkową danego środka, o ile koszty te będą związane z nabyciem lub przyjęciem do używania środka i zostaną naliczone (a więc będą znane co do rodzaju i kwoty) do dnia przekazania środka trwałego do używania. Tak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 4 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Gl 250/21, wydanym w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawcy za koszty związane z zakupem środka trwałego należy uznać te koszty, których wielkość do zapłaty jest znana przed oddaniem środka trwałego do używania lub które dotyczą rozliczeń obejmujących okres do tego dnia, bez względu na to, kiedy wypada termin zapłaty lub kiedy je poniesiono.

Z treści art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż do wartości początkowej nabytych środków trwałych należy zaliczyć wydatki, bez których poniesienia nabycie środków trwałych byłoby niemożliwe. W sprawie objętej niniejszym wnioskiem niewątpliwie Cena Sprzedaży zapłacona przez Wnioskodawcę na rzecz Sprzedających będzie właśnie takim wydatkiem, bez którego niemożliwe byłoby nabycie Lokalu Niemieszkalnego (wraz z udziałem w Nieruchomości Wspólnej) przez Wnioskodawcę od Dewelopera. Potwierdzają to w udzielanych wyjaśnieniach organy podatkowe, czego przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 lutego 2015 r. (sygn. IPPB3/423-1286/14-3/MC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska, że „koszty nabycia przez Spółkę praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości zawartej przez spółkę siostrę należy zaliczyć do wartości początkowej Nieruchomości i rozpoznawać je jako koszty podatkowe przez okres trwania amortyzacji”.

Podsumowując powyższe argumenty prawne, zdaniem Wnioskodawcy, wartość netto Ceny Sprzedaży (wynikająca z Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu) w części proporcjonalnie przypadającej na Lokal Niemieszkalny będzie ceną nabycia w rozumieniu art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wyznaczy podstawę ustalenia wartości początkowej środka trwałego w postaci Lokalu Niemieszkalnego, od której to wartości początkowej odpisy amortyzacyjne będą kosztem uzyskania przychodów Wnioskodawcy. Stosując zatem proporcję wynikającą z relacji między całkowitą ceną wynikającą z faktury wystawionej przez Dewelopera na Wnioskodawcę a częścią tej ceny przypadającą na Lokal Niemieszkalny (bez udziału w Nieruchomości Wspólnej), Wnioskodawca ustali, jaka część poniesionego wydatku z tytułu wartości netto Ceny Sprzedaży dotyczy Lokalu Niemieszkalnego i tylko tę część poniesionego wydatku z tytułu wartości netto Ceny Sprzedaży Wnioskodawca uzna za cenę nabycia w rozumieniu art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiącą wartość początkową Lokalu Niemieszkalnego, od której dokonywane odpisy amortyzacyjne będą kosztem uzyskania przychodu Wnioskodawcy. Takie stanowisko Wnioskodawcy wynika z tego, że rzeczywistym wydatkiem Wnioskodawcy na nabycie Lokalu Niemieszkalnego z udziałem w Nieruchomości Wspólnej będzie właśnie wartość netto Ceny Sprzedaży określonej w Umowie Przedwstępnej i Umowie Przyrzeczonej Wierzytelności i Długu, a nie niższa od niej cena sprzedaży, wynikająca z zawartej przez Wnioskodawcę z Deweloperem Umowy Przyrzeczonej Lokalu (która to cena będzie już zapłacona Deweloperowi przez R.D. i D.D. w wykonaniu Umowy z 26 lipca 2021 r.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego oceny Pana stanowiska.

Dodatkowe informacje

Powołana przez Pana interpretacja zapadła w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego tę interpretację.

Ponadto wskazuję, że powołane przez Pana orzeczenie sądu administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości tej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w tym postępowaniu.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: