Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwalifikacji podatkowej przychodów z najmu nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1 sierpnia 2017 r., będąc wówczas kawalerem, Wnioskodawca otrzymał od mamy w formie darowizny mieszkanie o powierzchni użytkowej 41,70 m². Mieszkanie stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy i znajduje się w tej samej miejscowości, w której zamieszkuje. Na ww. mieszkaniu ustanowiona jest dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania polegająca na prawie do korzystania z całego lokalu mieszkalnego na rzecz matki.

Rosnące koszty utrzymania lokalu mieszkalnego, takie jak między innymi czynsz do Wspólnoty, opłaty za energię elektryczną, gaz, podatek od nieruchomości spowodowały, że Wnioskodawca postanowił wynająć mieszkanie, aby sfinansować bieżące koszty. Brakowało jednak chętnych osób na wynajęcie lokalu na określonych warunkach i na dłuższy okres.

Ponieważ Wnioskodawca nie mógł swobodnie wynająć mieszkania w związku z ustanowieniem na nim dożywotniej i nieodpłatnej służebności względem mamy, która może w każdym momencie chcieć w nim na powrót zamieszkać, postanowił wynajmować je na krótkie pobyty (doby).

Od lipca 2023 r. Wnioskodawca wynajmuje ww. mieszkanie w ramach wynajmu krótkoterminowego jako osoba prywatna. Klientów do wynajmu poszukiwał za pośrednictwem portalu internetowego, takiego jak (...). Wpłaty za wynajem pobierane są przez portal internetowy i przesyłane na konto.

Wynajmu mieszkania Wnioskodawca nie prowadzi w ramach działalności gospodarczej. Czynności związane z wynajmem lokalu mieszkalnego nie były i nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły (stały), lecz okazjonalny. Uzyskane przychody mają pokryć koszty utrzymania mieszkania oraz wspomóc budżet domowy. Wszelkimi formalnościami Wnioskodawca zajmował się samodzielnie, sam zajmuje się sprzątaniem i przygotowywaniem mieszkania, nie zatrudnia pracowników, nie korzysta z usług księgowej. Z najmem mieszkania nie są powiązane usługi, takie jak: usługi hotelowe, prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, dostarczanie gościom posiłków, usługi sprzątania w czasie pobytu gości itp. W okresie wynajmowania mieszkania Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a mieszkanie, które jest przedmiotem najmu nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie posiada biura i nie świadczy żadnych dodatkowych usług dla najemców. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, a jego głównym źródłem utrzymania są przychody ze stosunku pracy.

W związku z powyższym wynajem mieszkania na krótkie pobyty (doby) odbywa się w ramach najmu prywatnego, a od uzyskanego przychodu co miesiąc Wnioskodawca odprowadza do urzędu skarbowego podatek dochodowy w formie ryczałtu ewidencjonowanego w wysokości 8,5% od przychodu.

Pytanie

Czy osiągane przychody z tytułu najmu mieszkania stanowią przychody ze źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określonego jako tzw. najem prywatny? Czy prawidłowo Wnioskodawca traktuje przedstawiony wynajem jako tzw. wynajem prywatny bez konieczności prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, ma on prawo do traktowania przedstawionego wynajmu jako tzw. wynajem prywatny bez konieczności prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie. Wnioskodawca ma również obowiązek rozliczać się z tytułu podatku dochodowego co miesiąc od całości uzyskanych przychodów z najmu, rozliczając się ryczałtem w wysokości 8,5% (przychód powyżej 100.000 zł – 12,5%) i składając PIT-28 za rok 2023, jak i okresy przyszłe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1, pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3) oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Art. 5a pkt 6 zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej. Stosownie do treści tego przepisu, za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową m.in. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

W ocenie Wnioskodawcy, wynajmowanie mieszkania nie spełnia przesłanek uznania za pozarolniczą działalność gospodarczą, a jedynie świadczy o prawidłowym zarządzaniu majątkiem prywatnym. Uzyskane przychody mają pokryć koszty utrzymania mieszkania oraz wspomóc budżet domowy. Opisany najem nie obejmuje usług takich jak: recepcja, przygotowanie wyżywienia, usługi sprzątania w trakcie pobytu, nie występują dodatkowe świadczenia dla najemców charakterystyczne dla usług zakwaterowania.

Ponadto wspomniany najem nie nosi znamion działalności zorganizowanej, prowadzonej profesjonalnie. Wnioskodawca nie korzysta z usług zarządcy, nie zatrudnia pracowników, wszelkie czynności polegające na przygotowaniu mieszkania do wynajmu wykonuje sam, nie prowadzi żadnych akcji reklamowych.

Najem nie jest również prowadzony w sposób ciągły, nie ma charakteru stałego. Prowadzony jest okazjonalnie, nieregularnie, w zależności od zainteresowania potencjalnych najemców, głównie w sezonie. Przychód z wynajmu nie stanowi głównego źródła dochodu. Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez Wnioskodawcę działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych Wnioskodawcy i Jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Mieszkanie nigdy nie było składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie stanowiło środka trwałego. Wyodrębnienie w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najmu jako odrębnego źródła przychodów pozwala podatnikowi na wybór czy wynajem prowadzić w formie działalności gospodarczej czy też traktować jako źródło przychodu z tytułu najmu (z wyjątkiem składników związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Stanowisko to potwierdza Uchwała NSA z 24 maja 2021 r., II FPS1/21, dająca możliwość podatnikowi dokonania wyboru źródła przychodów, do którego zakwalifikuje uzyskane z najmu przychody. Zatem najem mieszkania opisany we wniosku może odbywać się w ramach najmu prywatnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

•najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

•zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

•brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

•wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

•celu zarobkowego,

•ciągłości,

•zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie natomiast do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

W świetle art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a tej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Ocena skutków podatkowych Pana sytuacji

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy, wynajem przez Pana mieszkania stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Tym samym przychody, jakie Pan uzyskuje ze wskazanego źródła podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód łączny z najmu nie przekroczy kwoty 100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pan od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i musi się Pan zastosować do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).