Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 oraz

-prawidłowe w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 13 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 października 2023 r. (wpływ 3 listopada 2023  r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowych, do których prowadziła istniejąca droga prywatna dojazdowa, o szerokości 6 m (dz. ew. 8). Droga ta wydzielona została wiele lat temu, w czasie obowiązywania innego planu zagospodarowania przestrzennego niż obecnie. Wedle zapisów obecnie obowiązującego planu zagospodarowania, droga ta nie spełniałaby wymogów dotyczących szerokości drogi (minimum 10 m).

Sąsiadka Wnioskodawcy, właścicielka nieruchomości położonych obok Wnioskodawcy, nie miała w ogóle wydzielonej drogi dojazdowej do swoich nieruchomości, tym samym nie posiadały one dostępu do drogi publicznej.

Aby zapewnić drogę dojazdową o wymaganej szerokości (10 m), Wnioskodawca porozumiał się z sąsiadką. Zgodziła się ona wydzielić ze swoich działek pas ziemi o szerokości 4 m (dz. ew. 3), z przeznaczeniem pod wewnętrzną drogę dojazdową, a  Wnioskodawca wydzielił ze swoich nieruchomości pas ziemi o szerokości 6 m (dz. ew. 1) z przeznaczeniem pod wewnętrzną drogę dojazdową. W ten sposób powstała wewnętrzna droga o szerokości 10 m.

Dnia 03.01.2023 r. przed notariuszem w (…) Wnioskodawca podpisał z sąsiadką, panią (…) umowę zamiany w formie aktu notarialnego (REPETORIUM A NR …). Na mocy tej umowy Wnioskodawca dokonał z panią (…) zamiany w taki sposób, że:

a)   Wnioskodawca, (…), przeniósł na rzecz pani (…) udział w wysokości 1/2 części w niezabudowanej działce gruntu nr ew. 1 o obszarze (….) ha oraz udział w wysokości 1/15 części w niezabudowanej działce gruntu nr ew. 8 o obszarze (…) ha, w zamian za co:

b)   Pani (…) przeniosła na rzecz Wnioskodawcy do jego majątku osobistego, udział w wysokości 1/2 części w niezabudowanej działce gruntu nr ew. (…) 3 o obszarze (…) ha.

Powyższej zamiany dokonano bez dopłat. Wartość przedmiotów umowy zamiany określono w akcie notarialnym następująco:

- udział w działce nr ew. 1 na kwotę (…),

- udział w działce nr ew. 8 na kwotę (…),

- udział w działce nr. ew. 3 na kwotę (…)

Dnia 10.01.2023 r. Wnioskodawca sprzedał Kupcom jedną z jego nieruchomości (dz. ew. 6) wraz z udziałem 1/20 części w nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu o nr ew. 1 i 3 oraz udział w wysokości 1/15 części w działce gruntu nr ew. 8 (działki te stanowią drogę dojazdową). Umowa sprzedaży zawarta została w formie aktu notarialnego w (…) (REPERTORIUM A NR …).

Ponadto, odpowiedział Pan na następujące pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku.

1. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W  szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej.

2. Na jakiej podstawie prawnej (zakup, darowizna, spadek, inna – jaka?) stał się Pan właścicielem działki ewidencyjnej nr 1 oraz właścicielem (lub współwłaścicielem) działki nr 8, oraz kiedy to nastąpiło?

Odpowiedź: Wnioskodawca stał się właścicielem działek na podstawie darowizny od matki, nastąpiło to w 1991 roku (akt notarialny Rep. A Nr …).

3. Jak faktycznie wykorzystywał Pan działki ewidencyjne nr 1 oraz nr 8 przez cały okres ich posiadania? (proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek)?

Odpowiedź: Działki te nigdy nie były wykorzystywane w żaden sposób. Leżały odłogiem.

4.  Czy działki nr 1 oraz nr 8 były przedmiotem najmu, dzierżawy, jeśli tak to w  jakim okresie i jakie pożytki czerpał Pan z tego tytułu? (proszę podać odrębnie dla każdej działki)?

Odpowiedź: Działki te nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy.

5.  W odniesieniu do działek, które zostały sprzedane lub które planuje Pan sprzedać wraz z udziałami w drodze dojazdowej (udziały w działkach nr 1,  3 oraz nr 8) należy podać dla każdej nieruchomości:

a)   jakie jest (było) oznaczenie ewidencyjne nieruchomości?

Odpowiedź: oznaczenie działki, którą Wnioskodawca sprzedał wraz z udziałem w drodze dojazdowej (1, 3 oraz 8), obecnie to dz. ew. 1/8 i 2/11, które wg decyzji podziałowej stanowią jedną działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 6 (przed podziałem nieruchomości były to działki nr ew. 2/10 oraz 1/7). Żadnej więcej działki Wnioskodawca nie planuje sprzedać.

b)   kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie nieruchomości?

Odpowiedź: Darowizna od matki w 1991 roku (patrz pkt 2).                                     

c)   w jakim celu nieruchomość została nabyta przez Pana?

Odpowiedź: w żadnym celu, darowana od matki.

d)   czy poczynił Pan (poczyni) jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości, jeśli tak to jakie i kiedy (np. wydzielenie działek, podział, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp.)?

Odpowiedź: jedyne takie działanie to był podział nieruchomości dokonany w 2022 roku (decyzja nr …..). Podzielone działki miały numery ew. 2/10 i 1/7.

e)   czy w stosunku do nieruchomości podejmował (podejmie) Pan takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiegokolwiek inne działania, jeśli tak to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: Nie było i nie będzie takich działań.

f)   czy występował (wystąpi) Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości? Jeśli tak to realizacji jakiej inwestycji dotyczył (będzie dotyczyć) ten wniosek?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie występował i nie będzie występował.

g)   czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży?

Odpowiedź: Żadnych.

h)w jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę nieruchomości?

Odpowiedź: nabywcy mieszkają po sąsiedzku, poszukiwali działki dla córki.

i)w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Działki zawsze leżały odłogiem.

j)czy nieruchomość była związana z ewentualnie prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą?

Odpowiedź: Nie dotyczy, Wnioskodawca nie prowadzi działalności.

k)kiedy dokonał Pan (zamierza dokonać) sprzedaży nieruchomości i co stanowi przyczynę i sprzedaży?

Odpowiedź: Nieruchomość sprzedana 10.01.2023 r., Wnioskodawca chciał pomóc córce przy spłacie kredytu hipotecznego.

l)na co zostały przeznaczone (zostaną przeznaczone) środki ze sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: na spłatę kredytu hipotecznego córki.

6.   Czy dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane w pkt 5 wezwania? Jeżeli tak należy podać dla każdej nieruchomości:

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawca sprzedał  3 nieruchomości.

Nieruchomość 1

a)jakie jest (było) oznaczenie ewidencyjne nieruchomości?

Odpowiedź: Oznaczenie 1/5 i 2/7 stanowiące jedną nieruchomość wraz z udziałem 1/15 w drodze dojazdowej (dz. ew. 8).

b)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie nieruchomości?

Odpowiedź: darowizna od matki z 1991 roku.

c)w jakim celu nieruchomość została nabyta przez Pana?

Odpowiedź: Wnioskodawca otrzymał jako darowiznę.

d)w jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę dla nieruchomości?

Odpowiedź: przez biuro nieruchomości.

e)w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: leżała odłogiem, nie była wykorzystywana.

f)kiedy  dokonał Pan sprzedaży nieruchomości  i co stanowi przyczynę sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca dokonał sprzedaży  29.08.2007 r., bez żadnej przyczyny.

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca przeznaczył na remont domu.

Nieruchomość 2

a)jakie jest (było) oznaczenie ewidencyjne nieruchomości?

Odpowiedź: Oznaczenie: dz. ew. 1/4 i 2/6 stanowiące jedną nieruchomość wraz z udziałem 1/15 w drodze dojazdowej (dz. ew. 8).

b)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie nieruchomości?

Odpowiedź: darowizna od matki z 1991 roku.

c)w jakim celu nieruchomość została nabyta przez Pana?

Odpowiedź: Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny.

d)w jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę dla nieruchomości?

Odpowiedź: przez biuro nieruchomości.

e)w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: leżała odłogiem, nie była nigdy wykorzystywana.

f)kiedy  dokonał Pan sprzedaży nieruchomości  i co stanowi przyczynę sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca dokonał sprzedaży 25.09.2007 r., bez żadnej przyczyny.

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca przeznaczył na potrzeby własne.

Nieruchomość 3

a)jakie jest (było) oznaczenie ewidencyjne nieruchomości?

Odpowiedź: Oznaczenie 1/3 i 2/5 stanowiące jedną nieruchomość wraz z udziałem 1/15 w drodze dojazdowej (dz. ew 8).

b)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie nieruchomości?

Odpowiedź: darowizna od matki z 1991 roku.

c)w jakim celu nieruchomość została nabyta przez Pana?

Odpowiedź: Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny.

d)w jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę dla nieruchomości?

Odpowiedź: nabywcy mieszkają po sąsiedzku, szukali działki dla swojej córki.

e)w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana przez Pana od momentu wejścia w  ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: leżała odłogiem, nie była wykorzystywana.

f)kiedy  dokonał Pan sprzedaży nieruchomości  i co stanowi przyczynę sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca dokonał sprzedaży 07.01.2021 r., bez większej przyczyny.

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca darował środki ze sprzedaży córce,  aby mogła spłacić część kredytu hipotecznego.

Pytanie

1. Czy sprzedaż udziału w drodze dojazdowej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2. Jeśli podlega opodatkowaniu, to czy podlega sprzedaż wszystkich udziałów [(1/20 dz. ew. 1 i 3)] oraz 1/15 dz. ew. 8] czy tylko fragment drogi (udział w dz. ew. 3), której Wnioskodawca stał się współwłaścicielem w wyniku zawartej umowy zamiany?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 31  października 2023 r.)

1.Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż udziału w drodze dojazdowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

2. Opodatkowaniu podlega tylko sprzedaż udziału 1/20 w działce nr ew. 3, czyli tylko fragmentu drogi, której Wnioskodawca stał się współwłaścicielem w wyniku zawartej umowy zamiany.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

-nieprawidłowe w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 oraz

-prawidłowe w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·    odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·    zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o  których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza okoliczności, że: działki 1 oraz działki 8 (stanowiące cześć drogi) zostały nabyte w drodze darowizny w 1991 r, działki nie były przez Pana w żaden sposób użytkowane – leżały „odłogiem”, działki nie były oddane w najem ani dzierżawę, w stosunku do nieruchomości, które Pan sprzedał lub zamierza sprzedać wraz z udziałami w drodze (obejmującej działki 1, 3 oraz 8) nie podejmował Pan działań dotyczących zwiększenia i uatrakcyjnienia nieruchomości poza ich podziałem,  nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu, o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie prowadzi Pan oraz nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, wskazują, że Pana działania mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że nie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pana działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (nabycie działki 1 oraz działki 8 w drodze darowizny w 1991 roku) i dokonanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie dokonanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż nieruchomości nie będzie nosić przymiotów działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a  ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.):

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Stwierdzić należy, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zamiany.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy, zaznaczyć należy, że datą nabycia przez Pana działki ewidencyjnej 1 oraz działki ewidencyjnej 8, jest data ich otrzymania na podstawie darowizny, tj. 1991 rok.  Z kolei datą nabycia udziału w działce ewidencyjnej 3 jest data zamiany udziałów w nieruchomościach dokonana w roku 2023.

W konsekwencji przychód uzyskany ze sprzedaży w 2023 r. 1/20 udziału w działce ewidencyjnej 1 oraz 1/15 w działce ewidencyjnej 8, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z  kolei sprzedaż 1/20 udziału w działce ewidencyjnej 3 stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, z uwagi na fakt, że sprzedaż ta nastąpiła przed upływem okresu pięciu lat liczonego od  końca roku, w  którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe pod uwagę  Pana stanowisko w przedmiotowej sprawie należy uznać za nieprawidłowe w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 oraz za prawidłowe w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).