Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 12 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 października 2023 r. (wpływ 13 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Działka została zbyta w roku 2014 lub w roku 2015, dom oddany do użytkowania w 2019 r.

Dotyczy tej samej nieruchomości - podział majątku wspólnego nastąpił w roku 2023.

Przypis organu: W tej części wniosku (przeznaczonej na opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego) zawarła Pani dwa pytania:

Czy w momencie sprzedaży domu istnieje konieczność zapłaty podatku?

Czy ten podział liczy się jako nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków po sprzedaży i po sprzedaży powstaje obowiązek podatkowy, czy też nie?

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowała Pani natomiast, że:

–   W Pani małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności majątkowej.

–   Działka została nabyta w roku 2015.

–   Nabyta w ramach umowy kupna.

Powyższe stanowi Pani odpowiedź na pytanie

W ramach jakiej czynności prawnej „została nabyta” działka? (umowa kupna, dziedziczenie, inna - jaka?).

–   Działkę nabyła Pani wspólnie z mężem.

–   Nabycie nastąpiło do majątku wspólnego.

–   Dom oddany do użytkowania w 2019 r. wybudowany został przez Państwa wspólnie.

–   Zamierza Pani ewentualnie sprzedać dom w roku 2024.

–   Podział majątku wspólnego został dokonany u notariusza, za porozumieniem stron.

–   Część majątku Pani męża została przez Panią spłacona, aktualnie jest Pani jedynym właścicielem (to nastąpiło w roku 2023).

–   Zbycie domu nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

–   postawione [we wniosku – przypis organu] pytania dotyczą kwestii skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości,

–   Pani pytanie albo raczej pytania dotyczącą tego, czy w powyższej sytuacji, którykolwiek z czynników powoduje, że doszłoby do tego, że jeżeli sprzeda Pani dom, będzie Panią obowiązywał podatek od kwoty, która zostałaby Pani po nabyciu lub wybudowaniu kolejnej nieruchomości.

Na podstawie treści wniosku przyjmuję, że Pani intencją jest odpowiedź na pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku nieruchomości będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że data nabycie nieruchomości to rok 2014, w związku z tym, po sprzedaży nie powstaje obowiązek zapłaty podatku.

Wskazała też Pani, że podział majątku wspólnego nie jest sposobem nabycia nieruchomości, od podziału nieruchomości również nie powinien zaistnieć obowiązek podatkowy.

W uzupełnieniu wniosku podkreśliła Pani natomiast, że zgodnie z interpretacjami, z którymi się Pani zapoznawała, w żadnej z powyższych sytuacji nie obowiązuje Pani podatek, tzn. okres pięciu lat [ustawowy okres - przypis organu] - w Pani ocenie - liczy się od momentu nabycia działki, a nie od momentu zabudowania tej działki nieruchomością.

Po zapoznaniu się z wydanymi już interpretacjami - w drugim wypadku (dotyczącym podziału majątku wspólnego) - uważa Pani, że podział również nie jest traktowany jako ponowne nabycie przez Panią nieruchomości od byłego współmałżonka.

Przykładowa interpretacja tego przepisu, którą chciałaby Pani potwierdzić jest następująca

–  uwidaczniając to stanowisko na przykładzie, należy wskazać, że jeżeli małżonkowie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, np. w 2013 r., a rozwód i podział majątku został dokonany, np. w 2015, to termin pięcioletni należy liczyć od roku 2013, tzn. - Pani zdaniem - za datę nabycia nieruchomości uznaje się moment nabycia w czasie trwania wspólności ustawowej, a nie chwilę, w której następuje zbycie nieruchomości po rozwodzie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy

–   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub wskazanych wyżej praw majątkowych następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do treści art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały natomiast uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 tej ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany

został przez ustawodawcę jako wspólność łączna. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego

wspólnością ustawową (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec jednak zniesieniu lub ograniczeniu na skutek:

–   zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego),

–   na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), albo

–   z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Podkreślam więc, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez małżonka, któremu nieruchomość ta przyznana została w wyniku podziału majątku wspólnego, znaczenie - dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych tej transakcji - ma data nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Przedmiot Pani wątpliwości interpretacyjnych dotyczy jednak również kwestii, czy ustawowy okres - wskazany w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (podany przez Panią: „termin pięciu lat od sprzedaży nieruchomości”), należy liczyć się od daty zakupu gruntu, czy te od daty zakończenia budowy domu?

Wskazuję więc, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji terminu „nieruchomość”. Z powyższego względu, konieczne jest odwołanie się do określonych uregulowań prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do treści art. 47 § 1-3 powołanej ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak natomiast wynika z art. 48 tej ustawy:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy zostanie wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym - w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego względu, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia, tzn. zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego, za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku, uznać należy datę nabycia gruntu i to niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Istotne znaczenie - dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej - w tego typu sytuacjach ma więc data nabycia gruntu.

Ze złożonego przez Panią wniosku wynika, m.in. że:

–   w Pani małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej,

–   działka nabyta została w 2015 r.,

–   nabycie tej działki – na której wybudowaliście Państwo dom – nastąpiło do majątku wspólnego małżonków,

–   przedmiotową nieruchomość otrzymała Pani do jej majątku odrębnego w wyniku dokonanego w 2023 r. podziału Państwa majątku wspólnego,

–   zamierza Pani sprzedać dom w roku 2024.

Mając na uwadze przedstawiony przez Panią opis zdarzenia przyszłego, stwierdzam więc, że za datę nabycia przez Panią opisanego domu - dla celów ustalenia okresu wskazanego w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - powinna Pani przyjąć datę nabycia (przez Państwa) opisanej działki do ustawowej wspólności majątkowej małżonków (Państwa majątku wspólnego), t. 2015 r.,

W konsekwencji, planowane przez Panią odpłatne zbycie opisanej nieruchomości nie będzie dla Pani stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie ustawowego (pięcioletniego) okresu. Nie będzie więc Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu tej transakcji (sprzedaż ta będzie więc dla Pani wolna od podatku dochodowego).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a,

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).