Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

8 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 26 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 października 2023 r. (wpływ 23 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (przedstawiony ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Aktem notarialnym z 10 czerwca 2021 r. rep. A nr … nabył Pan nieruchomość, położoną w …, składającą się z 4 działek o następujących nr :

·a/3 o powierzchni 17,99 ara, wpisana do KW nr …;

·a/4 o powierzchni 14,39 ara, wpisana do KW nr …;

·a/5 o powierzchni 14,26 ara, wpisana do KW nr …;

·a/6 o powierzchni 14,23 ara, wpisana do KW nr ….

Nieruchomość jest zabudowana 4 domami wolnostojącymi, na każdej opisanej powyżej działce znajduje się jeden budynek trzykondygnacyjny o powierzchni użytkowej 605,75 m², budynki zostały wybudowane do stanu surowego otwartego w oparciu o wygasłe pozwolenie na budowę. Kupując nieruchomość był Pan stanu wolnego, a nieruchomość zakupił Pan ze środków własnych.

Na chwilę nabycia nieruchomości miał Pan zawieszoną działalność gospodarczą pod nazwą XY NIP …, której przedmiotem było pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22.Z). Działalność gospodarczą wznowił Pan 8 listopada 2022 r., a finalnie ją zlikwidował 7 marca 2023 r.

Po nabyciu nieruchomości przez jakiś czas nosił się Pan z zamiarem przebudowania istniejących budynków na osiedle domków w zabudowie szeregowej i celem przygotowania odpowiednich dokumentów zawarł Pan 1 września 2022 r. umowę o prace projektowe z architektem AB. Niestety stan Pana zdrowia w 2022 r. znacznie się pogorszył, porzucił Pan zamiar ulepszenia nieruchomości i zdecydował się na przeniesienie nieruchomości wraz z istniejącym stanem dokumentacji do Z Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka z o. o.”) z siedzibą w … KRS …, NIP: …, REGON: …, która zgodnie z ustaleniami miała doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę osiedla domków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Pana. Wyraził Pan jednocześnie zgodę na udostępnienie nieruchomości na cele budowlane Spółce, zawierając z nią 1 grudnia 2022 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości wraz z jej przekazaniem. Zgodnie z umową przedwstępną nieruchomość zostanie sprzedana według ceny określonej przez biegłego rzeczoznawcę, który wspólnie został wybrany przez strony. Po zawarciu umowy przedwstępnej Spółka zmieniła koncepcję projektową, czego wyrazem był aneks zawarty z architektem i w oparciu o zmienioną koncepcję projektową Spółki, na pisemną prośbę Spółki, jako dotychczasowy właściciel, złożył Pan wniosek o połączenie działek i na wniosek Spółki będzie składał wniosek o podział, gdyż wcześniej złożony przez Pana wniosek o podział nieruchomości i uzyskana promesa zdezaktualizowała się w stosunku do zmian wprowadzonych przez Spółkę. Strony umowy przedwstępnej przewidziały, że jeśli dojdzie do połączenia i podziału nieruchomości, to zostanie ona sprzedana w dwóch etapach, w ten sposób, że w etapie pierwszym Spółka nabędzie działki o obszarze odpowiadającym około 50% obszaru nieruchomości, a w drugim etapie działki stanowiące pozostałą część obszaru nieruchomości. Pierwszy etap sprzedaży zostanie dokonany w 2023 r., a drugi w 2024 r. Przyczyną podziału czynności sprzedaży działki na dwa etapy jest zapewnienie płynności finansowej Spółki w realizacji zobowiązań finansowych z tytułu zapłaty ceny oraz zobowiązań publicznoprawnych, takich jak zapłata podatku PCC. Nie dokonał Pan żadnych opłat na rzecz architekta, gdyż umowa z nim została przejęta przez Z Spółkę z o.o., która przeprowadza z architektem rozliczenia i odbiera wynik jego prac w oparciu o cesję zawartej umowy o prace projektowe. Umowa o prace projektowe została zawarta pomiędzy architektem, a Panem w okresie, w którym miał Pan zawieszoną działalność gospodarczą, wobec czego zawarł Pan umowę jako osoba fizyczna.

Nieruchomość nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Od momentu nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie składnik Pana majątku prywatnego. Nie reklamował Pan zamiaru sprzedaży nieruchomości, jak też nie prowadził działalności deweloperskiej, aktualnie jest Pan właścicielem 10% udziałów w Z Spółka z o.o., co jest wynikiem sprzedaży przez Pana 140 udziałów 9 stycznia 2023 r.

Od 24 lutego 2023 r. pełni Pan funkcję Wiceprezesa Zarządu w … S.A, otrzymanie tego stanowiska było zwieńczeniem kilkumiesięcznych starań o tę posadę. Praca ta jest dużo bardziej atrakcyjna dla Pana, wobec czego całkowicie porzucił Pan zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i chce Pan przenieść własność Nieruchomości na Z Spółkę z o.o. w wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej, przy czym ze względu na wysokość zakładanego do zapłaty podatku PCC, strona kupująca wnioskuje o dokonanie sprzedaży w dwóch etapach. Spółka uzyskała 25 maja 2023 r. własnym staraniem pozwolenie na budowę, które zgodne jest z jej koncepcją.

Zdarzenie przyszłe:

Nie prowadząc działalności gospodarczej, sprzedaje Pan w ciągu 2023 r. oraz w 2024 r. Z Spółce z o.o. opisaną zabudowaną nieruchomość w dwóch etapach, w ten sposób, że w pierwszym etapie sprzedaje działki o obszarze odpowiadającym około 50% całego obszaru nieruchomości, a następnie w 2024 r. sprzedaje Pan pozostałą część nieruchomości

Sprzeda Pan w dwóch etapach Z Spółce z. o.o. opisaną zabudowaną nieruchomość, dokonując pierwszej transakcji w 2023 r., a drugiej w 2024 r. w ten sposób, że w pierwszym etapie sprzeda działki o obszarze odpowiadającym około 50% całego obszaru nieruchomości, a następnie w 2024 r. sprzeda pozostałą część nieruchomości (przez nieruchomość rozumie się obszar wszystkich 4 działek opisanych we wniosku).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Pana forma opodatkowania w prowadzonej działalności gospodarczej w momencie jej likwidacji to zasady ogólne, zgodnie ze skalą podatkową. Prowadził Pan dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej. Kupując nieruchomość chciał Pan ulokować w niej bezpiecznie swoje finanse, myślał Pan o rozbudowie nieruchomości, ale w świetle problemów zdrowotnych zdecydował się Pan na sprzedaż nieruchomości bez jej ulepszania. Nieruchomość została zakupiona do majątku prywatnego.

Budynki nie zostały jeszcze sklasyfikowane w sposób formalny, ale zgodnie z PKOB podlegają następującej klasyfikacji: Budynki mieszkalne jednorodzinne Sekcja : 1; Dział 11; Grupa 111; Klasa 1110.

Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Aktualnie jest Pan właścicielem 10% udziałów w Z Spółce z o.o., co jest wynikiem sprzedaży przez Pana 140 udziałów 9 stycznia 2023 r., właścicielem 90% udziałów w Spółce jest Pana syn - …, prezesem Spółki jest mąż Pana córki - …, a wiceprezesem Spółki jest Pana syn - ...

Jest Pan wspólnikiem w Spółce od momentu jej zawiązania, przy czym 9 stycznia 2023 r. sprzedał Pan 140 udziałów synowi - ... Nie pełni Pan funkcji zarządczych od 4 stycznia 2023 r.

Nie pobierał Pan jeszcze żadnej dywidendy, która podlegałaby opodatkowaniu, nie pobrał Pan również żadnej zaliczki na dywidendę, nie miał Pan też żadnych przychodów z samego faktu bycia wspólnikiem, a ewentualne przychody, tj. wypłacona dywidenda będą podlegały opodatkowaniu, zgodnie z właściwymi przepisami stawką 19% (art. 30a ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT), przy czym płatnikiem podatku będzie Spółka, przychodów z tytułu dywidendy nie łączy się z pozostałymi dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych według skali podatkowej (art. 30a ust. 7 ustawy o PIT).

Pana udział procentowy w zysku Spółki, który najpierw musi być przeznaczony do wypłaty uchwałą zgromadzenia wspólników wynosi 10%, przy czym na chwilę obecną Spółka nie posiada zysku, a Pan nie ma wpływu na to, czy zgromadzenie wspólników podejmie uchwałę o wypłacie dywidendy.

Pana działalność gospodarcza została zlikwidowana 7 marca 2023 r., a od 4 stycznia 2023 r. nie pełni Pan funkcji zarządczych w Spółce, wobec czego nie ma zakresów podlegających porównaniu, natomiast w okresie, w jakim miał Pan działalność gospodarczą i był prezesem Zarządu w Z Spółce z o.o., to zakresy obowiązków się nie pokrywały.

W związku z wezwaniem do podania podstawy prawnej, której stosowanie budzi Pana wątpliwość wskazał Pan, że wobec nieprowadzenia obecnie działalności gospodarczej, jak i też wobec porzucenia zamiaru czynienia nakładów na nieruchomość i jej rozbudowy przez Pana, za wątpliwe uznaje Pan zakwalifikowanie sprzedaży nieruchomości jako przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowania podatkiem dochodowym, według skali podatkowej, określonej w art. 27 ust. 1 tej ustawy.

Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Czy zobowiązany będzie Pan do zapłaty podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku, na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzeda Pan nieruchomość w dwóch etapach temu samemu Nabywcy, tj. Z Spółce z o.o., czy też zobowiązany Pan będzie do zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości jako przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowania podatkiem dochodowym według skali podatkowej, określonej w art. 27 ust. 1 tej ustawy, jeśli sprzeda Pan nieruchomość w dwóch częściach temu samemu Nabywcy?

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Sprzedając nieruchomość w dwóch częściach temu samemu Nabywcy, tj. Z Spółce z o.o. zobowiązany Pan będzie do zapłaty podatku dochodowego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku, na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uważa Pan za zasadne zastosowanie art. 30e ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych do opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ brak jest podstaw dla potraktowania tej sprzedaży jako sprzedaży dokonanej w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji opodatkowania podatkiem dochodowym, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 tej ustawy, z tytułu następujących faktów:

·    Pana zamiarem nie jest uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania,

·    sprzedaje Pan nieruchomość, ponieważ utracił wolę dalszego inwestowania, zajmowania się nieruchomością, nie chce Pan prowadzić obecnie działalności gospodarczej ze względu na pełnioną funkcję na dzień złożenia wniosku o interpretację, na chwilę obecną, tj. 20 października 2023 r., nie pełni Pan już funkcji Wiceprezesa Zarządu w … S.A., ale nadal nie ma zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej, jak i też nie pełni Pan funkcji zarządczych w … Spółce z o.o.,

·    sprzedaż nieruchomości i budowa budynków nie jest przedmiotem Pana działalności gospodarczej i nigdy nie była,

·    powodem sprzedaży nieruchomości Nabywcy w dwóch częściach nie jest chęć zwiększenia ceny przy kolejnej transakcji, a jedynie jednorazowe ograniczenie wysokości należnego podatku PCC od przedmiotu sprzedaży, który to koszt będzie musiała ponieść kupująca Spółka,

·    nieruchomość nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (od momentu nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie składnik Pana majątku prywatnego),

·    Pana działanie nie ma znamion ciągłości, co jest wymagane dla uznania, że sprzedaż będzie dokonana jako czynność w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W Pana opinii, przesłanka ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych lub podejmowanych sporadycznie, a Pana zamiar w dniu nabycia nieruchomości nie jest tak istotny, jak Pana zamiar w dniu jej sprzedaży. W tym przypadku, Pana późniejsze zachowania nie wyczerpują wskazanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcia działalności gospodarczej.

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym „o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Okolicznościami tymi są: istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Zastosowaniu art. 10 pkt 1 pkt 3 tej ustawy nie przeszkadza Panu dążenie do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy Pana zamiarem było uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania. Spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez Pana przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji.

Zresztą, ustawodawca nie wprowadza barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 wskazanej ustawy, istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że porzucił Pan zamiar „rozwoju” nieruchomości i jej ulepszenia, podjął Pan decyzję o sprzedaży tej nieruchomości na rzecz Spółki i scedował na nią wszystkie obowiązki, które konieczne są dla uzyskania pozwolenia na budowę. Należy też przyjąć, że Spółka jako podmiot, któremu przyrzeczone przeniesienie własności nieruchomości jest zainteresowana przeprowadzeniem wszystkich czynności we własnym interesie, gdyż to ostatecznie Spółka doprowadzi do wybudowania i sprzedaży domów w zabudowie szeregowej.

Planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości Z Spółce z o.o. w dwóch częściach nie jest związana z chęcią uzyskania wyższego zysku, a jedynie ma ograniczyć wysokość jednorazowej płatności podatku PCC przez kupującą Spółkę, jak i też umożliwić jej zapłatę ceny przy zachowaniu płynności finansowej.

Ewidentnie również nie ma Pan zamiaru uczynienia ze sprzedaży nieruchomości stałego źródła swojego dochodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pana we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec tego, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości bądź ww. praw nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W myśl art.  30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że:

Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 10 czerwca 2021 r. nabył Pan nieruchomość składającą się z 4 działek. Nieruchomość jest zabudowana 4 domami wolnostojącymi, na każdej działce znajduje się jeden budynek trzykondygnacyjny o powierzchni użytkowej 605,75 m², budynki zostały wybudowane do stanu surowego otwartego w oparciu o wygasłe pozwolenie na budowę. Kupując nieruchomość był Pan stanu wolnego, a nieruchomość zakupił ze środków własnych. Na chwilę nabycia nieruchomości miał Pan zawieszoną działalność gospodarczą, której przedmiotem było pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70.22.Z). Działalność gospodarczą wznowił Pan 8 listopada 2022 r., a finalnie ją zlikwidował 7 marca 2023 r. Po nabyciu Nieruchomości przez jakiś czas nosił się Pan z zamiarem przebudowania istniejących budynków na osiedle domków w zabudowie szeregowej i celem przygotowania odpowiednich dokumentów zawarł Pan 1 września 2022 r. umowę o prace projektowe z architektem.

Niestety stan Pana zdrowia w 2022 r. znacznie się pogorszył, porzucił Pan zamiar ulepszenia nieruchomości i zdecydował się Pan na przeniesienie nieruchomości wraz z istniejącym stanem dokumentacji do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która zgodnie z ustaleniami miała doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę osiedla domków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Pana, wyraził Pan jednocześnie zgodę na udostępnienie nieruchomości na cele budowlane Spółce, zawierając z nią 1 grudnia 2022 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości wraz z jej przekazaniem. Zgodnie z umową przedwstępną nieruchomość zostanie sprzedana według ceny określonej przez biegłego rzeczoznawcę, który wspólnie został wybrany przez strony. Po zawarciu umowy przedwstępnej Spółka zmieniła koncepcję projektową, czego wyrazem był aneks zawarty z architektem i w oparciu o zmienioną koncepcję projektową Spółki, na Pana pisemną prośbę Spółki, jako dotychczasowy właściciel, złożył Pan wniosek o połączenie działek i na wniosek Spółki będzie Pan składał wniosek o podział, gdyż wcześniej złożony przez Pana wniosek o podział nieruchomości i uzyskana promesa zdezaktualizowała się w stosunku do zmian wprowadzonych przez Spółkę.

Strony umowy przedwstępnej przewidziały, że jeśli dojdzie do połączenia i podziału nieruchomości, to zostanie ona sprzedana w dwóch etapach, w ten sposób, że w etapie pierwszym Spółka nabędzie działki o obszarze odpowiadającym około 50% obszaru nieruchomości, a w drugim etapie działki stanowiące pozostałą część obszaru nieruchomości. Pierwszy etap sprzedaży zostanie dokonany w 2023 r., a drugi w 2024 r. Przyczyną podziału czynności sprzedaży działki na dwa etapy jest zapewnienie płynności finansowej Spółki w realizacji zobowiązań finansowych z tytułu zapłaty ceny oraz zobowiązań publicznoprawnych takich jak zapłata podatku PCC. Nie dokonał Pan żadnych opłat na rzecz architekta, gdyż umowa z nim została przejęta przez Spółkę z o.o., która przeprowadza z architektem rozliczenia i odbiera wynik jego prac w oparciu o cesję zawartej umowy o prace projektowe. Umowa o prace projektowe została pomiędzy architektem, a Panem zawarta w okresie, w którym miał Pan zawieszoną działalność gospodarczą, wobec czego zawarł Pan umowę jako osoba fizyczna.

Nieruchomość nie została nigdy wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczona do majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Od momentu nabycia nieruchomość stanowiła wyłącznie składnik Pana majątku prywatnego. Nie reklamował Pan zamiaru sprzedaży nieruchomości, jak też nie prowadził działalności deweloperskiej.

Aktualnie jest Pan właścicielem 10% udziałów w Spółce z o.o., co jest wynikiem sprzedaży przez Pana 140 udziałów 9 stycznia 2023 r. Od 24 lutego 2023 r. pełni Pan funkcję Wiceprezesa Zarządu w S.A, otrzymanie tego stanowiska było zwieńczeniem kilkumiesięcznych starań o tę posadę. Praca ta jest dużo bardziej atrakcyjna dla Pana, wobec czego całkowicie porzucił Pan zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i chce Pan przenieść własność nieruchomości na Spółkę z o.o. w wykonaniu zawartej umowy przedwstępnej, przy czym ze względu na wysokość zakładanego do zapłaty podatku PCC, strona kupująca wnioskuje o dokonanie sprzedaży w dwóch etapach. Spółka uzyskała 25 maja 2023 r. własnym staraniem pozwolenie na budowę, które zgodne jest z jej koncepcją.

Sprzeda Pan w dwóch etapach ... Spółce z. o.o. opisaną zabudowaną nieruchomość, dokonując pierwszej transakcji w 2023 r., a drugiej w 2024 r. w ten sposób, że w pierwszym etapie sprzeda działki o obszarze odpowiadającym około 50% całego obszaru nieruchomości, a następnie w 2024 r. sprzeda Pan pozostałą część nieruchomości. Jest Pan wspólnikiem w Spółce od momentu jej zawiązania, przy czym 9 stycznia 2023 r. sprzedał Pan 140 udziałów synowi. Nie pełni Pan funkcji zarządczych od 4 stycznia 2023 r. Pana działalność gospodarcza została zlikwidowana 7 marca 2023 r., a od 4 stycznia 2023 r. nie pełni funkcji zarządczych w Spółce.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższej nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zasady działania spółek handlowych regulują przepisy ustawy z września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1467 ze zm.).

W myśl art. 1 § 2 ustawy Kodeks spółek handlowych:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest osobą prawną, a zatem podmiotem prawa odrębnym od swoich wspólników.

Zgodnie z art. 174 §  1 ustawy Kodeks spółek handlowych:

Stosownie z art. 226 ww. ustawy:

Zatem w odróżnieniu od spółek osobowych spółka z ograniczoną odpowiedzialnością posiada osobowość prawną, jest konstrukcją regulowaną przez prawo zobowiązań. Stanowi więc samodzielny podmiot prawa, podmiotami prawa nie pozostają wspólnicy spółki z ograniczona odpowiedzialnością.

W konsekwencji, w przeciwieństwie do spółek osobowych spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest odrębnym podmiotem prawa.

W konsekwencji, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. z odpłatnego zbycia nieruchomości, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc powyższe przepisy prawne do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że jeżeli sprzedaż nieruchomości gruntowej nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

W przedmiotowej sprawie 10 czerwca 2021 r. nabył Pan do majątku prywatnego  nieruchomość, która nie stanowiła środka trwałego oraz nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przez Pana nieruchomości składającej się z 4 działek zabudowanych 4 domami wolnostojącymi, stanowiącej Pana majątek prywatny, która będzie miała miejsce w dwóch etapach, tj. w 2023 r. i 2024 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. 2021 r. – będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym wysokości 19% podstawy obliczenia podatku, na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę, Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na Panu ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzą dla siebie korzystne skutki prawne.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie podlegały ocenie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1684 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).