Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w części w skutek spadku i w części w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie organu – pismem z 30 października 2023 r. (wpływ). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Została Pani spadkobiercą do całości spadku – mieszkania. Natomiast do 1/2 udziału w mieszkaniu, tytułem przestępstwa, dopisała się skazana Pani A.B. z mężem.

Przy zniesieniu współwłasności Sąd orzekł spłatę w wysokości 107 500 zł.

Po spadkodawczyni – Pani C.D. – zostały długi wierzycieli oraz w Bankach. Pogrzeb i wszystko inne musiała pokryć Pani. Dołączyła Pani świadectwo, że wszystko uregulowała, przy jednoczesnym zadłużaniu się.

Sąd Rejonowy w Z. powiedział, że nie może zabrać tej 1/2 części i zrobić przepadku mienia ze względu na wspólność majątkową, chociaż małżonkowie razem uczestniczyli w przestępstwie świadomie, a skazana została Pani A.B.. Sprawą zajęła się również Krajowa Prokuratura Generalna.

Krzywdząca jest dla Pani ta spłata. Spadkodawczyni – Pani C.D. – już zapłaciła za to mieszkanie w całości.

Poprosiła Pani o informację Pierwszy i Drugi Urząd Skarbowy oraz infolinię. Wszyscy skierowali Panią do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wprawdzie zapłaciła Pani podatek 2%, ale przecież nie kupuje Pani tego, a zaraz musi Pani wszystko sprzedać, aby skazanej oszustce dać wartość 1/2 tego mieszkania – 107 500 zł.

Jest jeszcze sprawa, w której Sąd Karny zasądził 70 934,87 zł na rzecz Skarbu Państwa, o którą to kwotę walczy Pani, bo w tym czasie nie było postanowienia o spadku, które to wydano tego samego dnia (...) 2020 r., ale o godzinie 14.00, a Sąd Karny zasądził (...) 2020 r. o godzinie 9.00.

Nie kupuje Pani tej 1/2 mieszkania tylko, ze sprzedania przekazuje Pani część pieniędzy osobie skazanej za ten czyn, zgodnie z postanowienie sądu. Drugą połowę może Pani sprzedać bez podatku. Ma Pani do czynienia z oszustwem i same straty. Jest Pani osobą schorowaną, 82 – letnią, z pierwszą grupą inwalidztwa (orzeczenie).

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży tej 1/2 w całości musi Pani przekazać skazanej Pani A.B. za 1/2 mieszkania.

Jeżeli nie uda się sprzedać w terminie wskazanym przez Sąd to musi się Pani zadłużyć, a w chwili sprzedania zaraz przekazać pieniądze. Czyli pieniądze idą na sporne mieszkanie. Za 1/2 spadku uregulowała Pani podatek – załącza Pani zaświadczenie.

Zysk ze sprzedaży 1/2 przekazuje Pani dla właściciela, czyli skazanej.

Jeśli uda się Pani sprzedać 1/2 za 120 000 zł, przekaże Pani 107 500 zł na podstawie postanowienia Sądu. Ma Pani wątpliwość czy za tę różnicę będzie jakiś podatek. Prosi Pani o wyczerpującą informację i pouczenie jak ma postąpić. Zaznacza Pani, że dwa razy ponaglała Pani Sąd o wydanie prawomocnego postanowienia i jeszcze musiała Pani zapłacić karę za termin – 23 zł.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Data śmierci Pani C.D. to (...) 2018 r. Była Pani jednym i wyłącznym spadkobiercą po zmarłej. Wyłącznym składnikiem majątkowym wchodzącym w skład spadku po zmarłej Pani C.D. był udział 1/2 w opisywanym we wniosku lokalu mieszkalnym. Nabycie udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, o którym mowa we wniosku, przez zmarłą nastąpiło 19 maja 2014 r.

Ww. lokal mieszkalny Pani C.D. nabyła na współwłasność z Panią A.B. oraz Panem F.B. Ww. lokal mieszkalny to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Pani A.B. wraz z mężem Panem F.B. – w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wykorzystując podeszły wiek Pani C.D. – wprowadzili Ją w błąd, co do zakupu lokalu mieszkalnego i na podstawie zawartego aktu notarialnego stali się współwłaścicielami ww. lokalu, a następnie na podstawie wyroku Sądu Pani A.B. uznana została za winną popełnienia czynu, o którym mowa w art. 286 § 1 ustawy z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.

Ww. lokal mieszkalny na udziale 1/2 Pani A.B. oraz Pana F.B. został zabezpieczony sądowym zakazem zbywania. Do końca 2023 r. zakaz sądowy zostanie zniesiony.

Przeprowadzone sądowe zniesienie współwłasności dotyczyło wyłącznie lokalu mieszkalnego, którego udział 1/2 nabyła Pani w drodze spadku po zmarłej. W wyniku zniesienia współwłasności stała się Pani wyłącznym właścicielem ww. lokalu mieszkalnego. W wyniku ww. zniesienia współwłasności zobowiązana została Pani do spłaty w kwocie 107 500 zł pozostałych współwłaścicieli, tj. Pani A.B. oraz Pana F.B.. Postanowienie Sądu dotyczące zniesienia współwłasności uprawomocniło się (...) 2023 r.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpi 3 stycznia 2024 r. Przelew spłaty nastąpi 4 stycznia 2024 r. Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie prowadzi i nie prowadziła Pani jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Pani intencją jest uzyskanie interpretacji w kwestii odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie dotyczącym odzyskania kwoty 70 934,87 zł złoży Pani odrębny wniosek o wydanie interpretacji, po zapadnięciu wyroku w tej sprawie.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, po dokonanym zniesieniu współwłasności, stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak to czy spłatę dokonaną na rzecz byłych współwłaścicieli tego lokalu tj. Pani E.B. i Pana F.B., może Pani uznać jako koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ww. ustawy?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Pani zdaniem, odpłatne zbycie lokalu w 2024 r. w części nabytej w drodze spadku po zmarłej Pani C.D. nie będzie stanowić źródła przychodu. Natomiast w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności będzie stanowić źródło przychodu, a tym samym spłatę dokonaną na rzecz byłych współwłaścicieli można uznać jako koszt uzyskania przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z analizy opisu sprawy wynika, że była Pani jednym i wyłącznym spadkobiercą po zmarłej (...) 2018 r. Pani C.D.. Wyłącznym składnikiem majątkowym wchodzącym w skład spadku po zmarłej był udział 1/2 w lokalu mieszkalnym (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego). Nabycie tego udziału przez zmarłą nastąpiło 19 maja 2014 r. Ww. lokal mieszkalny zmarła nabyła na współwłasność z Panią A.B. oraz Panem F.B.. Ww. lokal mieszkalny na udziale 1/2 Pani A.B. oraz Pana F.B. został zabezpieczony sądowym zakazem zbywania. Do końca 2023 r. zakaz sądowy zostanie zniesiony. W wyniku przeprowadzonego zniesienia współwłasności, które dotyczyło wyłącznie lokalu mieszkalnego, którego udział 1/2 nabyła Pani w drodze spadku po zmarłej, stała się Pani wyłącznym właścicielem ww. lokalu. W wyniku ww. zniesienia współwłasności zobowiązana została Pani do spłaty w kwocie 107 500 zł pozostałych współwłaścicieli, tj. Pani A.B. oraz Pana F.B.. Postanowienie Sądu dotyczące zniesienia współwłasności uprawomocniło się (...) 2023 r. Sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpi 3 stycznia 2024 r. Przelew spłaty nastąpi 4 stycznia 2024 r. Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie prowadzi i nie prowadziła Pani jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Wyjaśniamy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610).

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:

Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.

Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W niniejszej sprawie udział 1/2 w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nabyła Pani w spadku po zmarłej Pani C.D..

Wobec powyższego, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy do ww. 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym, należy liczyć od końca 2014 r., w którym to doszło do jego nabycia przez spadkodawczynię.

Zatem, planowane 3 stycznia 2024 r. odpłatne zbycie przez Panią tego udziału, tj. nabytego w spadku, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez spadkodawczynię. W związku z tym, nie będzie na Pani ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży tego udziału nabytego w spadku.

Odnosząc się natomiast do kwestii planowanego odpłatnego zbycia pozostałego udziału w lokalu mieszkalnym wyjaśnienia wymaga, że celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy – Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 210 §1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się więc likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie natomiast z art. 212 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

§ 1 Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2 Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m. in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

•  podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

•  wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności jest również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Tak więc, w przedmiotowej sprawie dokonane w 2023 r. odpłatne zniesienie współwłasności, z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli, stanowi dla Pani nabycie 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym.

Wobec powyższego, planowane 3 stycznia 2024 r. odpłatne zbycie przez Panią lokalu mieszkalnego, w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w 2023 r. w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności.

I tak, w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z kolei art. 30e ust. 4 ww. ustawy wskazuje, że:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast, art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z kolei ust. 3 ww. przepisu wskazuje, że:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć:

–  koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

–  prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

–  koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

–  wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

–  koszty i opłaty sądowe.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Od kosztów odpłatnego zbycia odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W niniejszej sprawie lokal mieszkalny, nabyła Pani częściowo nieodpłatnie, tj. w drodze spadku, oraz częściowo odpłatnie – w drodze zniesienia współwłasności z obowiązkiem spłaty byłych współwłaścicieli.

W związku z tym, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie tylko odpłatne zbycie 3 stycznia 2024 r. lokalu mieszkalnego w udziale nabytym w 2023 r. w drodze zniesienia współwłasności z obowiązkiem spłaty byłych współwłaścicieli, koszty uzyskania przychodów ustalone mogą być wyłącznie na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać zatem należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

W art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e komentowanej ustawy ustawodawca przewidział, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zaliczyć można:

•  udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,

•  udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia nieruchomości obejmują zatem nie tylko kwotę zapłaconą zbywcy, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych. Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to np. wydatki na modernizację lokalu.

Kwestią bezsporną jest, że w momencie przeprowadzenia zniesienia współwłasności nabyła Pani udział w lokalu mieszkalnym, który wcześniej należał do pozostałych współwłaścicieli. Spłata na rzecz pozostałych współwłaścicieli – do której została Pani zobowiązana – jest zatem dla Pani niejako ceną nabycia udziału w lokalu mieszkalnym, który należał do nich. Zatem udokumentowana (wypłacona faktycznie) kwota tytułem spłat na rzecz byłych współwłaścicieli lokalu mieszkalnego tj. Pani E.B. i Pana F.B., może być uznana jako koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, stwierdzić należy, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Panią 3 stycznia 2024 r. lokalu mieszkalnego, w odniesieniu do udziału nabytego w spadku po zmarłej Pani C.D., nie będzie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału w lokalu mieszkalnym przez spadkodawcę, tj. Panią C.D., a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne zbycie 3 stycznia 2024 r. ww. lokalu mieszkalnego, w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w 2023 r. w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział, stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności.

Ustalając podstawę obliczenia podatku – w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok 2024 (PIT-39) – przychód z odpłatnego zbycia ww. lokalu, określony zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartość wyrażoną w cenie określoną w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), przypadający na udział w ww. lokalu nabyty w drodze zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział nabyty w drodze spadku, ma Pani prawo pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu określone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do których będzie mogła Pani zaliczyć udokumentowaną i faktycznie poniesioną kwotę spłaty – do której została Pani zobowiązana – dokonaną na rzecz byłych współwłaścicieli, tj. Pani E.B. i Pana F.B.. W sytuacji gdy z dokonanej transakcji uzyska Pani dochód to będzie podlegał on opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na marginesie wskazujemy również, że dochód ten (po spełnieniu określonych warunków) będzie mógł zostać objęty zwolnieniem przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Wyjaśnić również należy, że wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tutejszy organ nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

W związku z załączeniem do wniosku dokumentów wskazuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.