Temat interpretacji
Opodatkowanie sprzedaży budynku mieszkalnego.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 28 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 21 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 października 2023 r. (wpływ 20 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą jako czynny podatnik VAT, rozliczający się w ramach podatku liniowego.
W ramach działalności prowadzi Pan wynajem nieruchomości pod działalność gospodarczą oraz wynajem dla osób prywatnych.
Nieruchomość została zakupiona 15 września 2016 r. od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego. Od zakupu ww. nieruchomości nie był odliczany podatek VAT. Obiekt został wyremontowany w latach 2016, 2017. Koszt remontu nie przekracza 30% wartości zakupu nieruchomości. Od faktur kosztowych za remont został odliczony podatek VAT, a następnie w korekcie rocznej został skorygowany, ponieważ w działalności gospodarczej występuje sprzedaż opodatkowana i zwolniona.
Nieruchomość została przyjęta do użytkowania w lutym 2017 r. Pierwsza amortyzacja – marzec 2017 r. Budynek został zamortyzowany w części, tylko do 31 grudnia 2022 r.
Ww. nieruchomość jest wynajmowana osobom fizycznym w celach mieszkaniowych długoterminowo (lokale nie są wynajmowane pod działalność gospodarczą), wynajem jest zwolniony z VAT.
W tym lub przyszłym roku planuje Pan sprzedaż tej nieruchomości.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że budynek jest w całości budynkiem mieszkalnym. Przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość, a nie pojedyncze lokale.
Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych
1.Czy wystąpi podatek dochodowy z tytułu przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości?
2.Jeśli wystąpi, to w jakiej formie, czy w wysokości 19% podatku liniowego?
3.W jakiej deklaracji należy go rozliczyć?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem – w odniesieniu do pytania nr 1 – odnośnie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości skłania się Pan w kierunku interpretacji mówiącej o zwolnieniu z uwagi na art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 3, art. 14 ust. 2c – Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nastąpiłaby po upływie 6 lat od przyjęcia nieruchomości do ewidencji środków trwałych, co czyniło by ją w Pana mniemaniu sprzedażą zwolnioną.
Pana zdaniem – w odniesieniu do pytania nr 2 – odnośnie formy podatku dochodowego od osób fizycznych, skłania się Pan w kierunku stanowiska, że z uwagi na zwolnienie z podatku dochodowego tej sprzedaży, podatek nie wystąpi, a zatem nie będzie opodatkowany stawką 19% podatku liniowego.
Pana zdaniem – w odniesieniu do pytania nr 3 – nie należy sprzedaży w ogóle wykazywać w PIT-36L (ponieważ podatnik jest opodatkowany podatkiem liniowym) ani w PIT-36.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Wybrał Pan jako formę opodatkowania podatek liniowy. Przedmiotem Pana działalności jest najem nieruchomości pod działalność gospodarczą oraz wynajem dla osób prywatnych. Dnia 15 września 2016 r. zakupił Pan budynek mieszkalny, który został przyjęty do użytkowania w działalności gospodarczej w lutym 2017 r. Planuje Pan sprzedaż tej nieruchomości.
Ponieważ sprzedaży będzie podlegał budynek mieszkalny, wykorzystywany w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych –w konsekwencji sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w tej regulacji powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.
Tym samym sprzedaż opisanego budynku mieszkalnego, wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Pan nabył tą nieruchomość.
Reasumując – sprzedaż budynku mieszkalnego, wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego budynku.
Ponieważ ta sprzedaż nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego, odpowiedź na pozostałe pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest niezasadna.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe, ponieważ błędnie uzasadnił Pan własne stanowisko do pytania nr 1.
Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).