Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku i wydatkowania uzyskanych środków na długi spadkowe oraz spłatę kredytu hipotecznego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła Pani wniosek – na wezwanie organu – 10 października 2023 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni odziedziczyła spadek po zmarłym ojcu A. B. (data śmierci: (...) 2019 r.), w którego skład wchodził lokal mieszkalny. Lokal ten jest położony przy ul. C w D.

A. B. (ojciec Wnioskodawczyni) odziedziczył udziały do tego lokalu mieszkalnego w wysokości 25% po śmierci swojego ojca (dziadka Wnioskodawczyni) E. B (data śmierci: (...) 1985 r.), a pozostałe 75% po śmierci swojej matki (babci Wnioskodawczyni) F. B. (data śmierci: 10 lutego 2018 r.).

Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym A. B. stało się prawomocne 9 lutego 2022 r. Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym E. B stało się prawomocne 2 listopada 2022 r., natomiast nabycie spadku po zmarłej F. B. zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia w dniu 4 września 2018 r.

Wnioskodawczyni przyjęła spadek po swoim ojcu A. B. z dobrodziejstwem inwentarza. Poza wskazaną nieruchomością w skład odziedziczonego majątku wchodziły również długi spadkodawcy.

Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość odziedziczoną w drodze spadku 8 kwietnia 2023 r. Ze sprzedaży nieruchomości uzyskała przychód w wysokości 335.000 zł.

Na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na lokal mieszkalny, w którym mieszka przeznaczyła następujące środki:

–18 kwietnia 2023 r. dokonano nadpłaty kredytu w kwocie 150.000 złotych;

–10 maja 2023 r. dokonano kolejnej nadpłaty kredytu w kwocie 1.675,28 złotych;

–22 maja 2023 r. spłacono 317,10 złotych kapitału oraz 696,97 złotych odsetek;

–20 czerwca 2023 r. spłacono 36,33 złotych kapitału i 977,64 złotych odsetek. Tego samego dnia dokonano nadpłaty kredytu w kwocie 1.700 złotych;

–29 czerwca 2023 r. Wnioskodawczyni dokonała całkowitej spłaty kredytu wpłacając 125.596,33 złotych.

Z tego powodu Wnioskodawczyni zastanawia się nad poprawnością rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm., dalej: “ustawa o PIT”).

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Lokal mieszkalny, w którym mieszka Wnioskodawczyni jest jej własnością i jest Ona jego jedyną właścicielką. Kredyt hipoteczny, o którym mowa we wniosku, został przez Wnioskodawczynię zaciągnięty w banku, którego siedziba mieści się Polsce.

Pytania

1.Czy powstał obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT od całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości?

2.W jakiej części długi spadkowe mogą stanowić koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 22 ust. 6d Ustawy o PIT?

3.Czy Wnioskodawczyni może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej spłacając kredyt zaciągnięty na lokal mieszkalny, w którym mieszka, zgodnie z art. art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT w zw. z art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, powstał obowiązek podatkowy tylko co do części sprzedanej nieruchomości, którą spadkodawca (ojciec Wnioskodawczyni) nabył w drodze dziedziczenia po swojej mamie, tj. babci Wnioskodawczyni.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W świetle art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.): Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Stosownie do art. 924 tej ustawy: Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast na mocy art. 925 Kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle powyższego, 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT w stosunku do 25% udziałów w mieszkaniu minął wraz z końcem 1990 r., natomiast w stosunku do pozostałej części, czyli 75% udziałów okres ten dopiero minie wraz z końcem 2023 r. W świetle powyższego należy stwierdzić, iż sprzedaż mieszkania w 2023 r. była objęta obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od uzyskanego dochodu ze sprzedaży, natomiast podstawą opodatkowania było 75% wartości ceny sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, długi spadkowe mogą zostać uznane w wysokości 75% za koszt uzyskania przychodu, tj. w wysokości, w jakiej przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy. W pozostałej części długi spadkowe są wyłączone.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d Ustawy o PIT, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Zgodnie ze wskazanym powyżej przepisem, ciężary spadkowe mogą być kosztem uzyskania przychodu w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Wnioskodawczyni z tego powodu, co do zasady, mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu całość długów spadkowych, ponieważ sprzedawana nieruchomość jest jedynym aktywem wchodzącym do masy spadkowej. Natomiast biorąc pod uwagę, że ze względu na upływ 5-letniego terminu co do 25% udziału w nieruchomości, analogicznie z kosztów uzyskania przychodu wyłączono 25% kosztów uzyskania przychodu.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawczyni, może ona skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej wydając uzyskany przychód na tzw. własne cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na lokal mieszkalny, w którym mieszka.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są [przyp. organu] dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 25, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2)wydatki poniesione na:

a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 źródła przychodów ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 źródła przychodów ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 źródła przychodów ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3)wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a)budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c)gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a. 25a.

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do jej opodatkowanej części, wydatkując cały przychód na spłatę bankowego kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości na lokal mieszkalny, w którym aktualnie mieszka.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.