Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

–nieprawidłowe – w odniesieniu do Nieruchomości nr 4 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w wyniku zniesienia współwłasności,

–prawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 17 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 czerwca 2023 r. (wpływ 19 czerwca 2023 r.) oraz wpłacili dodatkową opłatę. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Y

Opis zdarzenia przyszłego

Pan X (dalej: „Wnioskodawca”) oraz jego żona Pani Y (dalej: „Zainteresowana”, dalej razem zwani „Sprzedający”) są osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Wnioskodawca, jak i Zainteresowana nie prowadzą działalności gospodarczej, a przedmiot przyszłej umowy objętej niniejszym wnioskiem nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży niezabudowanych działek: nr 1 (dalej: „Nieruchomość nr 1”), nr 2 (dalej: „Nieruchomość nr 2”), nr 3 (dalej: „Nieruchomość nr 3”), nr 4 (dalej: „Nieruchomość nr 4”) obręb A (dalej łącznie „Nieruchomości”) przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną na rzecz podmiotu powiązanego Z Sp. z o.o. Sp. k. – dalej „Kupująca”.

Wszystkie Nieruchomości zostały nabyte w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego małżonków. Stanowią one zwartą całość i pierwotnie miały służyć zaspokojeniu własnych potrzeb rodziny Wnioskodawcy, tj. Wnioskodawca wraz z żoną zamierzali wybudować tam dom jednorodzinny, w którym planowali zamieszkać. Cel ten jednak nie został zrealizowany z uwagi na problemy życiowe i okoliczności i komplikacje rodzinne. Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o sprzedaży wszystkich ww. Nieruchomości. Działki nie są wykorzystywane w żaden sposób, rośnie na nich trawa, która okresowo jest wykaszana. W dacie sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, działki pozostaną niezabudowane. Przed sprzedażą ww. działek nie będą ponoszone żadne dodatkowe nakłady. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości będą stanowiły zabezpieczenie na starość.

Nieruchomość nr 1 (nr 1) powstała w wyniku podziału nieruchomości nr 5, objętej księgą wieczystą nr (..), obręb A (…), która została zakupiona przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w dniu (…) lipca 2017 r. od Pana (…) w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr …). Działka nr 5 o powierzchni (…) ha. W dniu (…) lipca 2017 r. Wnioskodawca i Zainteresowana wystąpili z wnioskiem do Prezydenta Miasta B o wydanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta B jako działka ewidencyjna nr 5 obręb A (…), zgodnie ze wstępnym projektem podziału. W dniu (…) lipca 2017 r. została wydana przez Prezydenta Miasta B decyzja nr (…) zatwierdzająca podział nieruchomości zgodnie z mapą projektu podziału włączoną do zasobu Grodzkiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Działka nr 5 o powierzchni (…) ha, obręb A, objęta księga wieczystą nr (…) uległa podziałowi nieruchomości na nowe działki, w tym na działkę nr 1 o powierzchni (…) ha. Do podziału nieruchomości nr 5 doszło ze względu na konieczność wydzielenia pod publiczną drogi dojazdowej z infrastrukturą techniczną na części przedmiotowej działki, na skutek czego samoistnie powstała Nieruchomość nr 1.

Jak wynika z wypisu rejestrów gruntów nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) marca 2023 r. Nieruchomość nr 1 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczona jako działka „Bp”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomości nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie obserwacji archeologicznej – OW oraz znajduje się Gazociąg wysokoprężny 125 wraz ze strefą. Z zaświadczenia Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 1 w obrębie A nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działek wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Nieruchomość nr 2 (działka nr 2) o powierzchni (…) ha położona w obrębie ewidencyjnym nr A w B objęta księgą wieczystą nr (…) została nabyta przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w dniu (…) sierpnia 2017 r. w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr …) od Pani (...). Jak wynika z wypisu rejestrów gruntów nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) marca 2023 r. Nieruchomość nr 2 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczona jako działka „Bp”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomości nr 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie obserwacji archeologicznej – OW. Z zaświadczenia Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 2 w obrębie A nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działek wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Nieruchomość nr 3 (działka nr 3) objęta księgą wieczystą nr (…), o powierzchni (…) ha położona w B, obręb A została zakupiona przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr …) od Pana (…). Jak wynika z wypisu rejestrów gruntów nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) marca 2023 r. Nieruchomość nr 3 stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczona jako działka „Bp”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomość nr 3 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie obserwacji archeologicznej – OW. Z zaświadczenia Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 3 w obrębie A nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działek wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Nieruchomość nr 4 (4) powstała w wyniku podziału działki nr 5, w której to udział zakupił w dniu (…) września 2017 r. Wnioskodawca i jego małżonka w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr …) od Pana (…). Wnioskodawca wraz z małżonką nabył 11/56 części w prawie własności działki nr 5 objętej księgą wieczystą nr (…) o powierzchni (…) ha położonej w B obręb A za cenę (…) zł. Postanowieniem z dnia (…) marca 2020 r., sygn. akt: (…) Sąd Rejonowy w B postanowił o zniesieniu współwłasności działki nr 5, obręb A (…), dokonał podziału działki nr 5 na działki nr 6 o pow. (…) ha oraz nr 4 o pow. (…) ha zgodnie z projektem podziału z dnia (…) października 2019 r., wykonanego przez biegłego sądowego (…), w rezultacie czego dokonał zniesienia współwłasności działki ewidencyjnej nr 5 w ten sposób, że działkę ewidencyjną nr 4 przyznał na współwłasność w ramach ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej Wnioskodawcy i jego małżonki. W dniu (…) lipca 2020 r. Sąd Rejonowy w B stwierdził prawomocność postanowienia z dniem (…) marca 2020 r. Do podziału działki nr 5 doszło ze względu na chęć uregulowania stanu faktycznego działki poprzez zniesienie współwłasności, bowiem nieruchomość ta posiadała kilkunastu właścicieli i ciężko nią było wspólnie zarządzać.

Jak wynika z wypisu rejestrów gruntów nr kancelaryjny: (…) z dnia (…) marca 2023 r. Nieruchomość nr 4 stanowi drogę, oznaczona jako działka „dr”. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) na terenie Nieruchomości nr 4 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta ma przeznaczenie MN.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako dodatkowe informacje zostało wskazane, że działka znajduje się w strefie obserwacji archeologicznej – OW. Z zaświadczenia Prezydenta Miasta B z dnia (…) marca 2023 r. nr (…) wynika, że działka nr 4 w obrębie A nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została dla ww. działek wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Przedmiotowe Nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz jego małżonki za środki pochodzące z tego majątku. Nieruchomości te zostały nabyte w celach prywatnych. Niniejsze transakcje nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca oraz jego małżonka zapłacili 2% podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości.

Wnioskodawca, jak i jego małżonka nie prowadzą samodzielnej działalności gospodarczej, są oni natomiast wspólnikami:

–w spółce Z Sp. z o.o. Sp. k., której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: PKD.41.20.Z „roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych” oraz jako przedmiot pozostałej działalności przedsiębiorcy PKD.68 „działalność związana z obsługą rynku nieruchomości”;

–w spółce M Sp. j., której przedmiotem działalności jest m.in.: PKD.45. budownictwo, PKD.51. handel hurtowy i komisowy, z wyłączeniem handlu pojazdami samochodowymi i motocyklami, PKD.52. handel detaliczny, z wyłączeniem sprzedaży pojazdów samochodowych i motocykli, naprawa artykułów użytku osobistego i domowego, PKD.60.24. transport drogowy towarów, PKD.70. obsługa nieruchomości, PKD.71.32. wynajem maszyn i urządzeń budowlanych, PKD.50.20. konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, pomoc drogowa, PKD.50.30. sprzedaż części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, PKD.50.40.Z. sprzedaż, konserwacja i naprawa motocykli oraz sprzedaż części i akcesoriów do nich;

–w spółce N Sp. C. Y i X, NIP: (…), której przedmiot działalności gospodarczej został określony m.in. jako 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 42.12.Z Roboty związane z budową dróg szynowych i kolei podziemnej, 42.13.Z Roboty związane z budową mostów i tuneli, 42.21.Z Roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych, 42.22.Z Roboty związane z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych, 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych.

Wnioskodawca i Zainteresowana osiągają jedynie dochód z tytułu przysługujących im praw w ww. Spółkach, nie osiągają oni dochodów z innych tytułów.

Wnioskodawca informuje, że nie podejmował z małżonką w przeszłości czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym wzrostem wartości przedmiotowych Nieruchomości, takich jak:

–przyłączanie mediów,

–wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych,

–działania marketingowe (np. ogłoszenia o sprzedaży w mediach),

–zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych,

–postawienie ogrodzenia,

–ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji,

–ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

–ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną również przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości).

Wnioskodawca nie udostępniał działek będących przedmiotem sprzedaży osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa), jednakże w dniu (…) lutego 2022 r. Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką wyrazili zgodę w ramach umowy użyczenia Nieruchomości wraz z pełnomocnictwem na dysponowanie przez Z Sp. z o.o. Sp.k. przedmiotowymi Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania przez tą spółkę wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. W umowie tej umocowano Z Sp. z o.o. Sp.k. do:

–przeglądania akt powołanych księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych;

–uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

–uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

–uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach planowanej Inwestycji;

–uzyskania zaświadczenia o przeznaczeniu działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

–uzyskania zaświadczenia, iż przedmiotowe działki nie są objęte uproszczonym planem urządzania lasu w myśl art. 19 ust. 2 ustawy o lasach i nie została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

–uzyskanie wypisu z rejestru gruntów;

–uzyskanie pozwolenia na budowę.

Spółka ta planuje na przedmiotowych nieruchomościach wybudować 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej wraz z infrastrukturą techniczną i murami oporowymi. W tym zakresie wskazać należy, iż Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną podjął decyzję o sprzedaży Nieruchomości nr 1, 2, 3 i 4 na rzecz powiązanej spółki prawa handlowego, jednakże Kupujący ustnie zastrzegł, że w przypadku nie uzyskania przez Z Sp. z o.o. Sp.k. pozwolenia na budowę nie będzie zainteresowany zakupem Nieruchomości.

Przy czym Sprzedający wskazują, że umocowanie dla Kupującego zostało udzielone dla jego celów budowlanych i w związku z uzyskiwaniem przez niego pozwolenia na budowę, stanowiąc teoretyczne zapewnienie realizacji przyszłych działań inwestycyjnych. Jest to normalna procedura, stosowana praktycznie w każdym przypadku tego typu transakcji, gdzie Nabywca chce mieć pewność, że jego zamiar inwestycyjny będzie mógł być w przyszłości zrealizowany. Niepowodzenie w uzyskaniu pozwolenia na budowę skutkuje odstąpieniem przez nabywcę od transakcji zakupu. Sprzedający podnoszą, że Kupująca Spółka nie uzyskiwała w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy i Zainteresowanej decyzji ani pozwoleń. Kupująca Spółka uzyskała własnym nakładem, we własnym imieniu i na swoją rzecz decyzje i zgody niezbędne do potwierdzenia planowanych zamiarów inwestycyjnych. Stroną postępowania o uzyskanie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i innych zgód i decyzji była Kupująca Spółka i to na jej wniosek wszczynano postępowania. Podjęte działania przez Kupującą Spółkę nie wywołały bezpośrednich skutków prawnych w sferze prawnej Sprzedających. Z zainteresowana zakupem podjęła szereg czynności, które miały jedynie zapewnić, że inwestycja będzie możliwa, bo tylko w takim przypadku była zainteresowana zakupem Nieruchomości. Co istotne czynności te Z zrealizował we własnym imieniu i na własny rachunek (a nie w imieniu Sprzedających). Udzielenie zgody i pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie ustalenia możliwości realizacji w przyszłości procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupującą Spółkę.

Tak więc wyżej wskazana umowa wraz z umocowaniem umożliwiła Z uzyskanie w jego własnym imieniu pozwolenia na budowę planowego projektu, a także wszelkich innych rozstrzygnięć administracyjnych, jak również prowadzenia wszelkich uzgodnień w zakresie tych rozstrzygnięć administracyjnych. W efekcie wyłącznych działań Kupującego, Spółka Z sp. z o.o. sp.k. uzyskała pozwolenie na budowę na przedmiotowych Nieruchomościach, które zostało wydane przez Prezydenta Miasta B w formie decyzji z dnia (…) października 2022 r., nr (…).

Należy również wskazać, iż w przeszłości, tj. w dniu (…) marca 2020 r., Wnioskodawca i jego małżonka dokonali sprzedaży na rzecz Spółki Z Sp. z o.o. Sp. k. niezabudowanej działki nr (…) oraz działki nr (…), w stosunku do których nie podejmowali żadnych aktywnych działań (tak samo jak w stosunku do Nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem). Przyczyną sprzedaży powyższych nieruchomości był wybuch pandemii, który spowodował ciężką dla Wnioskodawcy i jego żony sytuację finansową. Środki ze sprzedaży tych niezabudowanych nieruchomości Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną przeznaczaczyli na cele prywatne. Innych nieruchomości Wnioskodawca i Zainteresowana w przeszłości nie sprzedawali.

Wnioskodawca podkreśla, iż sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie w praktyce zarząd majątkiem prywatnym, co prawda nie został zrealizowany cel zakupu Nieruchomości (mieszkaniowy), to jednak na dzień dzisiejszy Nieruchomości są dla Wnioskodawcy zbędne (nie ma zamiaru budowy domu), więc postanowił przyjąć złożoną ofertę Przez Kupującą, gdyż przyszła sprzedaż Nieruchomości i uzyskane z niej środki zapewnią godne życie na emeryturze małżonków.

Tak więc czynności, które podjęli Sprzedający, zmierzające do zawarcia umowy, nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, nie stanowią także z góry zaplanowanego i realizowanego ciągu następujących po sobie działań ukierunkowanych na maksymalizację zysków ze sprzedaży. Nie podejmowali oni żadnych działań podnoszących wartość lub atrakcyjność działki. W szczególności nie podejmowali żadnych profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami. Sprzedaż ma charakter okazjonalny. Brak jest przesłanek świadczących o aktywności Sprzedających w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną zlecili wykonanie operatu szacunkowego dla nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki nr 1, 3, 2 i 4 położone w obrębie A – (…). Celem sporządzenia operatu było określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia ceny zbycia. Operat został sporządzony dnia (…) kwietnia 2023 r. przez (…). Wykonanie operatu szacunkowego miało na celu określenie rzeczywistej wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości, w tym wykluczenie ryzyk związanych z cenami transferowymi, w związku z dokonaniem transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi.

Sprzedający posiadają też inne nieruchomości, to jest działkę z domem jednorodzinnym, w którym wspólnie zamieszkują oraz niezabudowaną działkę stanowiącą tereny przeznaczone pod zieleń parkową. Nieruchomości tych nie zamierzają sprzedawać.

W związku z powyższym, Wnioskodawca i Zainteresowana występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w zakresie PIT i VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującej.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na następujące pytania:

Z czyjej inicjatywy i na czyj wniosek dla Nieruchomości został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu?

W dacie zakupu wszystkich przedmiotowych nieruchomości istniał już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr (…), uchwalony uchwałą Rady Miasta B z dnia (…). Wnioskodawca wraz z małżonką nie starali się o uzyskanie niniejszego planu, nie doszło więc do jego wydania z ich inicjatywy, czy też z ich wniosku. Z uzasadnienie do uchwały wynika, że do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło z inicjatywy mieszkańców tego osiedla.

W jakim celu wystąpili Państwo o decyzję zatwierdzającą podział działki nr 5, w wyniku którego powstała droga oraz nieruchomość oznaczona we wniosku nr 1 (działka nr 1)?

Do podziału nieruchomości nr 5 doszło ze względu na konieczność wydzielenia pod publiczną drogi dojazdowej z infrastrukturą techniczną na części przedmiotowej działki, na skutek czego samoistnie powstała Nieruchomość nr 1. W wyniku tego podziału powstały działki nr (…). Działka ewidencyjna nr 8 o pow. (…) ha została wydzielona pod publiczną drogę dojazdową z infrastrukturą techniczną, a jej własność została przeniesiona na Gminę Miasto B, z dniem wydania decyzji o podziale tj. z dniem (…) lipca 2017 r.

Kiedy została przez Państwa nabyta Nieruchomość nr 3; prosimy wskazać dokładną datę?

Nieruchomość nr 3, tj. działka o numerze ewidencyjnym 3, została nabyta przez Wnioskodawcę oraz jego małżonkę w formie aktu notarialnego w dniu (…) września 2017 r.

Czy wartość działki nr 4 (Nieruchomość nr 4), którą Państwo nabyli w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej w związku ze zniesieniem współwłasności działki nr 5, odpowiada udziałowi, jaki przysługiwał Państwu w działce nr 5 przed zniesieniem współwłasności, czy też wartość tej działki jest wyższa od tego udziału?

Wartość działki nr 4, którą Wnioskodawca nabył wraz z małżonką w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej w związku ze zniesieniem współwłasności działki nr 5, nie odpowiada udziałowi, jaki przysługiwał w działce nr 5 przed zniesieniem współwłasności, ponieważ zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w B z dnia (…) marca 2020 r., sygn. akt: (…) Wnioskodawcy wraz z małżonką przyznano na własność działkę ewidencyjną nr 4, jednak zostali oni zobligowani solidarnie do dokonania dopłat na rzecz współwłaścicieli nieruchomości w łącznej wysokości (…).

Pytanie

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości nie spełnia definicji działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), w szczególności nie stanowi działalności zarobkowej, zatem uzyskany dochód korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie. Jest to naturalna konsekwencja uznania sprzedaży jako prywatnej, w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wyłącznym celem sprzedaży jest zaspokojenie własnych potrzeb Sprzedających, a sprzedaż nie będzie służyła działalności zarobkowej.

UZASADNIENIE

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

–odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

–zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza, która jest zdefiniowana w art. 5a pkt 6 ww. ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy o PIT daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Tak więc każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając nieruchomości (działki), działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Sprzedających wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W żaden sposób Sprzedający nie podejmowali działań podnoszących wartość lub atrakcyjność działki, w szczególności nie podejmowali profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Nie sposób uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Sprzedających pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Działania Sprzedających należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, które są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planowana sprzedaż Nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Wobec tego kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest:

–nieprawidłowe – w odniesieniu do Nieruchomości nr 4 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w wyniku zniesienia współwłasności,

–prawidłowe – w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Wobec powyższego – w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że są Państwo właścicielami m.in. czterech niezabudowanych działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 (dalej: Nieruchomości), które zamierzają Państwo sprzedać na rzecz podmiotu powiązanego – Spółki z o. o. Spółki komandytowej (dalej: Spółka). Wszystkie Nieruchomości zostały nabyte w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego małżonków za środki pochodzące z tego majątku. Nieruchomości te zostały nabyte w celach prywatnych. Stanowią one zwartą całość i pierwotnie miały służyć zaspokojeniu własnych potrzeb Państwa rodziny, tj. zamierzali Państwo wybudować tam dom jednorodzinny, w którym planowali Państwo zamieszkać. Cel ten jednak nie został zrealizowany z uwagi na problemy życiowe i okoliczności i komplikacje rodzinne. Podjęli Państwo decyzję o sprzedaży wszystkich ww. Nieruchomości. Działki nie są wykorzystywane w żaden sposób, rośnie na nich trawa, która okresowo jest wykaszana. W dacie sprzedaży działek, o których mowa we wniosku, działki pozostaną niezabudowane. Przed sprzedażą ww. działek nie będą ponoszone żadne dodatkowe nakłady. Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości będą stanowiły zabezpieczenie na starość. Nie prowadzą Państwo samodzielnej działalności gospodarczej, są Państwo natomiast wspólnikami spółki z o. o. sp. komandytowej, spółki jawnej oraz spółki cywilnej. Nie podejmowali Państwo w przeszłości czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym wzrostem wartości przedmiotowych Nieruchomości. Również przed dokonaniem sprzedaży nie będą Państwo dokonywali innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości Nieruchomości). Nie udostępniali Państwo działek będących przedmiotem sprzedaży osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa), jednak w dniu (…) lutego 2022 r. wyrazili Państwo zgodę w ramach umowy użyczenia Nieruchomości wraz z pełnomocnictwem na dysponowanie przez Spółkę przedmiotowymi Nieruchomościami na cele budowlane. Spółka ta planuje na przedmiotowych nieruchomościach wybudować 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej wraz z infrastrukturą techniczną i murami oporowymi. Podjęli Państwo decyzję o sprzedaży Nieruchomości na rzecz powiązanej spółki prawa handlowego. Z wniosku wynika, że kupująca Spółka nie uzyskiwała w imieniu i na rzecz Państwa decyzji ani pozwoleń. Kupująca Spółka uzyskała własnym nakładem, we własnym imieniu i na swoją rzecz decyzje i zgody niezbędne do potwierdzenia planowanych zamiarów inwestycyjnych. Stroną postępowania o uzyskanie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i innych zgód i decyzji była kupująca Spółka i to na jej wniosek wszczynano postępowania. Z opisu sprawy wynika również, że też wcześniej dokonali Państwo sprzedaży na rzecz Spółki innych niezabudowanych działek, w stosunku do których nie podejmowali Państwo żadnych aktywnych działań. Przyczyną sprzedaży powyższych nieruchomości był wybuch pandemii, który spowodował ciężką dla Państwa sytuację finansową. Środki ze sprzedaży tych niezabudowanych nieruchomości przeznaczyli Państwo na cele prywatne. Innych nieruchomości Państwo w przeszłości nie sprzedawali. Posiadają też Państwo inne nieruchomości, to jest działkę z domem jednorodzinnym, w którym wspólnie zamieszkują oraz niezabudowaną działkę stanowiącą tereny przeznaczone pod zieleń parkową. Nieruchomości tych nie zamierzają Państwo sprzedawać.

Wątpliwość Państwa budzi kwestia, czy planowana przez Państwa sprzedaż Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W pierwszej kolejności w celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że Nieruchomość nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 nie zostały nabyte przez Państwa dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane. W Państwa sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 przez Państwa wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Państwa działania, a zwłaszcza sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania, brak przygotowania przez Państwa do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Państwa sprzedaży Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomości nr 1, nr 2, nr 3 zostały przez Państwa nabyte w 2017 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął.

Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości nr 1, nr 2 i nr 3 będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych Nieruchomości, a w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży tych nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując – w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości nr 1, nr 2 i nr 3 wskazuję, że sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości nr 4 wskazuję, co następuje.

Podkreślenia wymaga, że pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż, czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. W związku z tym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 tej ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność, można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

W świetle art. 198 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 206 Kodeksu cywilnego:

W tym miejscu wskazuję również, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego:

Art. 212 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego stanowią, że:

Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że:

Ø     Nieruchomość nr 4 (działka 4) powstała w wyniku podziału działki nr 5, w której to udział zakupili Państwo (…) września 2017 r. w formie aktu notarialnego. Nabyli Państwo 11/56 części w prawie własności działki nr 5 objętej księgą wieczystą o powierzchni (…) ha za cenę (…) zł.

Ø     Postanowieniem z (…) marca 2020 r. Sąd Rejonowy postanowił o zniesieniu współwłasności działki nr 5, dokonał podziału działki nr 5 na działki nr 6 o pow. (…) ha oraz nr 4 o pow. (…) ha, w rezultacie czego dokonał zniesienia współwłasności działki ewidencyjnej nr 5 w ten sposób, że działkę ewidencyjną nr 4 przyznał Państwu na współwłasność w ramach ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej.

Ø     W dniu (…) lipca 2020 r. Sąd Rejonowy stwierdził prawomocność postanowienia z dniem (…) marca 2020 r. Do podziału działki nr 5 doszło ze względu na chęć uregulowania stanu faktycznego działki poprzez zniesienie współwłasności, ponieważ nieruchomość ta posiadała kilkunastu właścicieli i ciężko nią było wspólnie zarządzać.

Ø     Wartość działki nr 4, którą nabyli Państwo w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej w związku ze zniesieniem współwłasności działki nr 5, nie odpowiada udziałowi, jaki przysługiwał Państwu w działce nr 5 przed zniesieniem współwłasności, ponieważ zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z (…) marca 2020 r., przyznano Państwu na własność działkę ewidencyjną nr 4, jednak zostali Państwo zobligowani solidarnie do dokonania dopłat na rzecz współwłaścicieli nieruchomości w łącznej wysokości (…) zł.

Wobec tego nabycie Nieruchomości nr 4 nastąpiło odpowiednio w części – w 2017 r. oraz w części – w 2020 r. Zatem w przypadku tej nieruchomości pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału, jaki Państwo nabyli.

Dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla Nieruchomości nr 4, w części nabytej ponad udział we współwłasności – należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w drodze zniesienia współwłasności.

Odnosząc powyższe do zaprezentowanych przepisów stwierdzam, że planowana sprzedaż Nieruchomości nr 4, w części nabytej przez Państwa w 2017 r., nie będzie stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, zbycie nieruchomości w tej części nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do udziału w Nieruchomości nr 4 w części nabytej w 2020 r. wskazuję, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeszcze nie upłynął.

Dlatego, jeżeli sprzedaż Nieruchomości nr 4 nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części Nieruchomości nr 4 ponad udział posiadany sprzed zniesienia współwłasności, przychód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast jeżeli sprzedaż Nieruchomości nr 4 nastąpi po upływie ww. pięcioletniego okresu, czynność ta nie będzie skutkowała po Państwa stronie powstaniem przychodu do opodatkowania w tej części.

Zatem przychód uzyskany z planowanej sprzedaży Nieruchomości nr 4 w części dotyczącej udziału nabytego w 2020 r. w wyniku dokonania zniesienia współwłasności nie będzie stanowił źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w tej części.

W sytuacji, gdy sprzedaż Nieruchomości nr 4 zostanie dokonana przed upływem ww. terminu, będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności.

Nie można zatem zgodzić się z Państwem, że w odniesieniu do Nieruchomości nr 4 upłynął już 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Termin ten upłynął, ale tylko w części dotyczącej udziału, jaki przysługiwał Państwu przed zniesieniem współwłasności. Natomiast w odniesieniu do tej części nieruchomości, którą Państwo nabyli w wyniku zniesienia współwłasności, termin ten jeszcze nie upłynął.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).