Temat interpretacji
Skutki podatkowe sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 sierpnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 5 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 września 2023 r. (wpływ 15 września 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 1984 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie przydziału spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej.
W dniu (…) 2011 r., aktem notarialnym, spółdzielnia mieszkaniowa i Wnioskodawczyni, ustanowili odrębną własność ww. lokalu z udziałem w gruncie na zasadach wieczystego użytkowania i przenieśli własność tego lokalu na Wnioskodawczynię.
Następnie, Wnioskodawczyni na zasadach art. 9 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.) wystąpiła do Urzędu Gminy (…) o udzielenie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Wnioskodawczyni otrzymała zaświadczenie z dnia (…) 2019 r., że prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny Wnioskodawczyni, uległo przekształceniu w prawo własności z dniem (…) 2019 r. została określona roczna opłata przekształceniowa uiszczana przez 20 lat. Następnie Wnioskodawczyni otrzymała zaświadczenie z dnia (…) 2020 r., że opłata za przekształcenie została w całości wniesiona, a przedmiotowe zaświadczenie służy wykreśleniu wpisu roszczenia z dz. III księgi wieczystej.
Wnioskodawczyni zamierza w przeciągu najbliższych miesięcy sprzedać przedmiotowy lokal mieszkalny – odrębną własność lokalu z udziałem w gruncie jako prawo własności.
W piśmie z 12 września 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
1.Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?
Odp. Tak.
2.Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Odp. Nie.
W przypadku odpowiedzi twierdzącej:
-w jakim dokładnie zakresie prowadzi Pani taką działalność?
-czy nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była lub będzie do czasu sprzedaży wykorzystywana w działalności, jeśli tak to w jaki sposób?
Odp. Nie dotyczy.
Pytanie
Czy Wnioskodawczyni, po sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie, będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro od przekształcenia prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie w prawo własności – (…) 2019 r. – nie minęło jeszcze 5 lat?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym, nie zachodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.), zwaną dalej ustawą u.p.d.o.f., źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie występuje w wykonaniu działalności gospodarczej, zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Wnioskodawczyni przedmiotowy lokal mieszkalny nabyła w 1984 r. jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji. Zgodnie z art. 244 kodeksu cywilnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Natomiast ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej.
Wnioskodawczyni w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na jej rzecz nabyła udział w nieruchomości gruntowej jako użytkowanie wieczyste w 2011 r.
Następnie, korzystając z uprawnień ustawowych, przekształciła wieczyste użytkowanie udziału w gruncie we własność w 2019 r.
Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawczyni, data wykupienia udziału w gruncie we własność (2019 r.) nie ma znaczenia dla ustalenia obowiązku podatkowego ze sprzedaży odrębnej własności lokalu z udziałem w gruncie, ponieważ 5-letni termin powinien być liczony od daty pierwotnego nabycia lokalu w 1984 r., zatem obowiązek podatkowy nie wystąpi.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia natomiast:
Odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Z treści wniosku i jego uzupełnienia wynika, że w 1984 r. nabyła Pani, na podstawie przydziału, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej. (…) 2011 r. aktem notarialnym, spółdzielnia mieszkaniowa i Pani, ustanowiliście odrębną własność ww. lokalu, z udziałem w gruncie na zasadach wieczystego użytkowania i przenieśliście własność tego lokalu na Panią. Następnie, Pani na zasadach art. 9 ustawy o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wystąpiła do Urzędu Gminy (…) o udzielenie bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Otrzymała Pani zaświadczenie z (…) 2019 r., że prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się Pani przedmiotowy lokal mieszkalny, uległo przekształceniu w prawo własności (…) 2019 r., została określona roczna opłata przekształceniowa uiszczana przez 20 lat. Następnie (…) 2020 r. otrzymała Pani zaświadczenie, że opłata za przekształcenie została w całości wniesiona, a niniejsze zaświadczenie służy wykreśleniu wpisu roszczenia z dziale trzecim księgi wieczystej. Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zamierza Pani w najbliższych miesiącach dokonać sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Wobec powyższego należy dokonać analizy momentu, od którego należy liczyć pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, tj. czy za datę nabycia w tej sytuacji należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy też datę przekształcenia w odrębną własność.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.
Wyjaśnić należy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej ustawy Kodeks cywilny – „Własność i inne prawa rzeczowe”.
W myśl art. 1714 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 438 ze zm.):
Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
1)spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2)spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
Zgodnie z art. 1717 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Jeżeli spółdzielnia, na mocy jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła dla siebie odrębną własność lokalu, przeniesienie własności lokalu może nastąpić wyłącznie na rzecz członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.
Wobec tego wyjaśnić należy, że ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powoduje, że osoba, której przysługuje to prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości gruntowej i części wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jest tylko inną formą własności, a nie nowym nabyciem. Tym samym, przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność jest jedynie zmianą formy prawnej dysponowania lokalem mieszkalnym.
Z powyższego wynika, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia lokalu mieszkalnego przekształconego w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność (wraz z udziałem w gruncie) należy utożsamiać z chwilą pierwotnego nabycia prawa do tego lokalu, tj. z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Mając na uwadze powyższe, skoro nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, następuje w momencie ustanowienia (nabycia) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a więc w analizowanej sprawie termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 1984 roku. W konsekwencji, sprzedaż przez Panią odrębnej własności lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie, nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest więc źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, w przedstawionym opisie sprawy nabycie przez Panią lokalu mieszkalnego nastąpiło w 1984 roku, bowiem przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności jest tylko zmianą formy prawnej przysługującego podatnikowi prawa do lokalu, a nie nowym nabyciem. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w analizowanej sprawie niewątpliwie upłynął.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
a)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
b)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
W konsekwencji, sprzedaż odrębnej własności lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie zostanie dokonana przez Panią po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy. Tym samym nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej transakcji.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).