Skutki podatkowe sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 września 2023 r. (wpływ 8 września 2023 r.).

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

I.Zaistniały stan faktyczny

Działka nr 1/7, to pozostałość po większym gospodarstwie rolnym, które Pana ojciec przekazał Panu w drodze darowizny za emeryturę (KRUS) w dniu 23 lutego 1994 r., spisanej w formie aktu not. (…). Darowane gospodarstwo miało powierzchnię (...) ha. Składało się z działki nr 1/1. Gospodarstwo stanowiło i stanowi nadal Pana wyłączny majątek osobisty nabyty przed ślubem. Gospodarstwo powyższe uprawiał Pan do września 2008 r.

W październiku 2006 r. Skarb Państwa wydzielił i wykupił od Pana działkę gruntu o pow. (...) ha nr 1/3 dzieląc gospodarstwo na dwie części, poprzez przecięcie go autostradą (...). Był to wykup na zasadach tzw. spec ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad, tj. na cel uzasadniający wywłaszczenie nieruchomości co potwierdza akt not. (…). Po tym zdarzeniu pozostały u Pana dwie działki: o nr 1/2 o pow. (...) ha – stanowiąca nieruchomość zabudowaną oraz o nr 1/4 o pow. (...) ha – nieruchomość niezabudowana.

Przeprowadzenie autostrady przez gospodarstwo uniemożliwiło dalsze użytkowanie tych terenów dla celów rolniczych. Dodatkowo w listopadzie 2007 roku został uchwalony nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gminy (...) dla Obszaru (...), który obowiązuje do tej pory, w związku z którym zmieniło się przeznaczenie terenu z rolnego na przemysłowo usługowy i w części mieszkaniowo usługowy dla działki 1/2 oraz przemysłowo usługowy dla działki 1/4.

W związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, w 2008 roku dokonał Pan podziału działki nr 1/2 na zabudowaną nieruchomość nr 1/7 o pow. (...) ha o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, na której Pan mieszka i na niezabudowaną nieruchomość nr 1/8 o pow. (...) ha o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym (a także na działki 1/5 i 1/6 stanowiące drogę publiczną, przekazane z mocy prawa na rzecz gminy i powiatu w momencie wydania decyzji podziałowej).

W tym samym roku sprzedał Pan niezabudowaną nieruchomość nr 1/8 (akt notarialny z 3 września 2008 nr (…)). W związku z planowaniem ww. transakcji uzyskał Pan od Dyrektora Izby Skarbowej w (...) interpretację podatkową znak (...), dotyczącą obowiązków co do podatku od towarów i usług. W związku z powyższym sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT i nie była opodatkowana podatkiem dochodowym zgodnie z interpretacją znak: (...), w której powyższe zdarzenie, czyli jednorazową sprzedaż nieruchomości, przynależnej do majątku osobistego nie nabytej w celu działalności związanej z dostarczaniem działek budowlanych uznano za objętą podatkiem VAT w związku z Pana działalnością rolniczą i wykorzystywaniem nieruchomości na ten cel.

W 2015 roku sprzedał Pan działkę nr 1/4 (akt notarialny z 30 grudnia 2015 r. nr (…)), która była nie wyłączoną z produkcji rolnej ziemią orną, którą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczano jako położoną na obszarze o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym, na której działalność rolnicza ustała w 2008 r. i żadna inna nie była prowadzona. Sprzedaż ta także była opodatkowana podatkiem VAT zgodnie z interpretacją indywidualną z dnia (...) marca 2015 r. sygnatura (...) i nie była opodatkowana podatkiem dochodowym zgodnie z interpretacją indywidualną z dnia (...) kwietnia 2015 r. sygnatura (...).

Przywołane powyżej interpretacje indywidualne obejmowały swoim zakresem także działkę 1/7, której dotyczy Pana obecne zapytanie. Obecnie zamierza Pan sprzedać działkę 1/7 w stanie w jakim ją użytkuje, bez dokonywania jakichkolwiek zmian co do istniejąc naniesień czy np. podziału. Żadna z przywoływanych interpretacji nie została uchylona, jednak od ich wydania upłynęło sporo czasu i niektóre przepisy lub ich wykładnie mogły ulec zmianie, zmianie uległy także niektóre okoliczności sprawy – stąd Pana złożony wniosek.

Działka nr 1/7 którą zamierza Pan sprzedać ma powierzchnię (...) ha i jest częściowo zabudowaną ziemią orną, na której działalność rolnicza ustała w 2008 r. Z uproszczonego wypisu z rejestru gruntów uzyskanego dla tej działki wynika następujące oznaczenie użytków i klas: część działki o powierzchni (...) ha – Rlllb, czyli grunty orne, część o powierzchni (...) ha – Br-Rllla, czyli grunty rolne zabudowane.

Działka nie jest wyłączona z produkcji rolnej i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (z roku 2007) przedmiotowa działka o nr ew. 1/7 położona jest w obszarze oznaczonym na planie symbolem (…) – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej i produkcyjnej, mieszkaniowo-usługowa. Zgodnie z ww. planem miejscowym przeznaczenie dopuszczalne:

a)zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna albo zabudowa usługowa;

b)zachowana zabudowa zagrodowa (budynek mieszkalny jednorodzinny, budynki gospodarcze związane z produkcją rolniczą).

Obecnie działka jest zabudowana dwoma budynkami murowanymi, gospodarczymi zbudowanymi do celów produkcji rolnej (co nie wyklucza ich wykorzystania na cele mieszkalne). Jednym o pow. (...) m² (w aktualnym wypisie z rejestru gruntów: (...) m²) oraz drugim o pow. (...) m². Budynki wybudowano w latach 1958 i 1960.

W stosunku do opisu stanu faktycznego z poprzednich wniosków o wydanie interpretacji podatkowych, w związku z cyfryzacją i uaktualnieniem zasobów geodezyjnych oba budynki zaewidencjonowano jako: produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa. Poprzednio, co wynika m.in. za kartoteki budynków z dnia 13 listopada 2014 r. – mniejszy z budynków o pow. (...) m² był kwalifikowany jako mieszkalny. Zaś drugi o pow. (...) m² – do budynków: produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa. Oba budynki zostały wybudowane przez Pana dziadków, którzy je zamieszkiwali i jednocześnie wykorzystywali do celów rolniczych. Następnie użytkował je i zamieszkiwał w nich Pana ojciec. Obecnie korzysta z nich Pan.

Budynki nie były przebudowywane ani rozbudowywane, dokonywał w nich Pan tylko niezbędnych napraw i remontów w celu utrzymania ich w stanie nie pogorszonym. Wartość napraw nie przekroczyła 30% wartości budynków.

Budynki wraz z drogą dojazdową i niewielkim terenem obok budynków, od 1994 r. były i są nadal przez Pana okresowo wynajmowane (jako osoba fizyczna, nie prowadzącą działalności gospodarczej) w różnej konfiguracji. Był i jest to najem na cele mieszkalne lub/oraz na potrzeby działalności gospodarczej, prowadzony z przerwami, w sumie dłużej niż 5 lat. Oba budynki nie były przez Pana amortyzowane aż do okresu od roku 2019 r. do końca 2021 r., kiedy nastąpiły kolejne zmiany sposobu opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Oba budynki były amortyzowane jako całość i nie zostały zamortyzowane do końca. Okres amortyzacji wyniósł w sumie 3 lata. Było to możliwe, gdyż za lata 2019, 2020, 2021 dochody z najmu prywatnego były rozliczane na zasadach ogólnych. Od roku 2022 i obecnie przychody z najmu są opodatkowane przez Pana w formie ryczałtu ewidencjonowanego w ramach najmu prywatnego, gdzie brak możliwości uwzględniania kosztów czy amortyzacji.

Przez wiele lat z tytułu najmu prywatnego nie płacił Pan podatku VAT, korzystając z podmiotowego zwolnienia, ponieważ nie przekraczał Pan limitu kwoty powyżej której ten obowiązek występował. Brak opodatkowania przychodów z najmu prywatnego co do VAT miał miejsce aż do roku 2008, kiedy to podatkiem VAT została objęta sprzedaż działki o nr 1/8 co spowodowało przekroczenie limitu do zwolnienia i zapłatę podatku VAT od tej transakcji.

Ponieważ przez cały 2009 r. i 2010 r. nie przekroczył Pan limitu powyżej którego występowałby obowiązek naliczania VAT, analogiczna sytuacja wystąpiła w latach 2015 i 2016, w 2017 r., ponownie skorzystał Pan z podmiotowego zwolnienia z VAT i od tamtego czasu nie przekroczył Pan limitu, który ponownie powodowałby konieczność płacenia VAT z tytułu najmu prywatnego.

Aktualnie w „Wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT”, czyli na tzw. „Białej Liście” występuje Pan jako podatnik zwolniony.

Od września 2008 r. ustało wykorzystywanie budynków i ziemi na cele produkcji rolnej. Główną przyczyną było podzieleniem gospodarstwa przez autostradę, co znacząco utrudniło jego prowadzenie a następnie sprzedaż działki stanowiącej większość ziemi, którą Pan uprawiał – dlatego też prowadzenia działalności rolniczej Pan zaprzestał. Nie zajmuje się Pan i nie zajmował działalnością związaną z pozyskiwaniem, podziałem, ani sprzedażą nieruchomości w sposób profesjonalny. Wszelkie czynności, dotyczące działek powstałych wskutek podziału ziem wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, darowanego Panu przez ojca nie przekraczały zarządu majątkiem osobistym.

Nigdy nie prowadził Pan żadnej firmy, a od 1996 r. jest Pan z krótkimi przerwami do chwili obecnej zatrudniony na umowę o pracę i pracodawca odprowadza od Pana wynagrodzenia ZUS. Czerpał Pan jedynie przychody z najmu prywatnego. Nie prowadził Pan w przeszłości i nie prowadzi obecnie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Otrzymując w darowiźnie od Pana ojca nieruchomość, stanowiącą wówczas gospodarstwo rolne – Pana zamiarem nie była jego dalsza odsprzedaż, ani wykorzystywanie w celach inwestycyjnych.

II.Zdarzenie przyszłe:

Jak wspomniano wyżej aktualnie rozważa Pan sprzedaż działki nr 1/7 w całości. W planach jest, że zanim dojdzie do sprzedaży działki spisana zostanie umowa przedwstępna. Z tytułu zawarcia tej umowy przedwstępnej nabywca nie zapłaci na Pana rzecz zaliczki.

W piśmie z 6 września 2023 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

1.Czy do momentu sprzedaży działki o numerze 1/7 zamierza Pan prowadzić jakieś działania, żeby uatrakcyjnić tą działkę dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

a)ogrodzi Pan tą działkę?

b)wydzieli Pan drogi wewnętrzne?

c)podejmie Pan działania w celu jej uzbrojenia – jeśli tak, proszę wskazać jakie to działania?

ODPOWIEDŹ: Nie prowadził Pan i nie prowadzi działań żeby uatrakcyjnić lub podnieść wartość działki, którą stanowi pozostałość po gospodarstwie rolnym, które otrzymał Pan w drodze darowizny od ojca w roku 1994 r. (w zamian za emeryturę ojca z KRUS). Od dnia otrzymania działki w darowiźnie dokonał Pan jednego podziału w 2008 roku w wyniku, którego powstała działka 1/7. Do dnia dzisiejszego nie ogrodził Pan jej, nie wydzielił na jej terenie dróg wewnętrznych oraz nie podejmował żadnych działań w celu jej uzbrojenia. Takich działań nie planuje Pan podejmować i obecnie. Wszelkie inicjatywy związane z uzbrojeniem tego terenu były inwestycjami gminnymi i odbywały się z inicjatywy gminy.

2.Czy występował Pan lub będzie występował o zmianę przeznaczenia terenu, bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (działki, będącej przedmiotem sprzedaży)?

ODPOWIEDŹ: Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia tego terenu. Działka nr 1/7 jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego od 2007 roku. Nie występował Pan i nie będzie występował o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej dla tej działki, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

3.Czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem wniosku:

a)poszukiwał/poszukuje/zamierza Pan poszukiwać nabywcy tej działki, którą zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, proszę wskazać w jaki sposób?

b)zamierza Pan prezentować ofertę jej sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać w jaki sposób?

c)zamierza Pan prowadzić jakieś działania marketingowe, dotyczące tej działki? Jeśli tak, proszę wskazać jakie?

ODPOWIEDŹ: Nie poszukiwał Pan, ani nie poszukuje Pan, ani nie zamierza Pan poszukiwać nabywcy dla działki nr 1/7, która ma być przedmiotem sprzedaży. Potencjalnym nabywcą działki ma być Pana bezpośredni sąsiad, który zgłosił się do Pana z tym pomysłem. Pana sąsiad potrzebuje więcej miejsca na prowadzenie własnej działalności gospodarczej niż posiada na własnej ziemi. W związku z tym nie zamierza Pan prowadzić żadnych działań marketingowych ani nigdzie nie będzie prezentować oferty sprzedaży tej działki.

4.W związku ze wskazaniem w treści wniosku, że „W planach jest, że zanim dojdzie do sprzedaży działki spisana zostanie umowa przedwstępna” proszę wskazać: wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, które będą ciążyć na nabywcy, oraz na Panu? Proszę wskazać wszystkie warunki ww. umowy.

ODPOWIEDŹ: Nabywca oraz zbywca w tym przypadku nie muszą podpisywać umowy przedwstępnej. Gdyby taka umowa powstała obejmowałaby podstawowy zakres zobowiązań: kto kupuje, kto sprzedaje, przedmiot transakcji, którym w tym przypadku jest cała działka 1/7, stanowiąca grunt rolny, nie wyłączona z produkcji rolnej, z istniejącym dojazdem do drogi publicznej. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma przeznaczenie pod zabudowę na cele usługowe i mieszkalne. Działka jest zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi. Umowa przedwstępna zawierałaby cenę sprzedaży oraz termin podpisania umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego.

W umowie przewidziano by prawo do odstąpienia od transakcji dla obu stron. W obu przypadkach będzie się to wiązało z wypłaceniem kary umownej stosowanej przy zadatku lub zaliczce (jeżeli zadatek lub zaliczka wystąpi). Żadne inne prawa ani obowiązki stron nie będą przewidziane w takiej umowie. W szczególności w tej umowie brak byłoby zapisów, dotyczących wykonywania projektów na koszt czy w imieniu zbywcy, czy uzyskiwania pozwoleń budowlanych lub innych tego typu uprawnień/zezwoleń przez żadną ze stron.

5.Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zostały/zostaną udzielone pełnomocnictwa lub jakiekolwiek inne umocowania prawne do działania w Pana imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę ww. działki, zgód i uzgodnień związanych z jej nabyciem? Jeśli tak, prosimy wskazać zakres pełnomocnictw (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.).

ODPOWIEDŹ: Tak jak Pan wskazał w pkt 4 – nie ma planu zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli by taka umowa została spisana – nie przewiduje Pan udzielania jakichkolwiek pełnomocnictw czy innych umocowań prawnych, w tym na rzecz potencjalnego nabywcy.

6.Jeśli sprzedawana działka była/jest nieruchomością rolną to proszę wskazać:

a)Czy ww. nieruchomość w momencie sprzedaży wchodziła w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym?

b)Czy na skutek sprzedaży ww. nieruchomości grunty te nie utraciły charakteru rolnego i jakie okoliczności o tym świadczą? Proszę wskazać, czy nabywca zakupił tą nieruchomość z zamiarem wykorzystywania na cele rolne (użytkowania rolniczo), proszę opisać zamiar nabywcy co do sposobu wykorzystywania tego gruntu oraz wskazać okoliczności, które potwierdzają ten stan?

ODPOWIEDŹ:

a)Ww. nieruchomość (od roku 2008 oznaczona jako działka nr 1/7) wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, które otrzymał Pan od ojca w darowiźnie w roku 1994. Działalność rolniczą wykonywał Pan do września roku 2008. Dalej prowadzenie gospodarstwa stało się niemożliwe z powodu przeprowadzenia przez gospodarstwo autostrady (...). Kiedy w roku 2015 sprzedał Pan część gruntów – powierzchnia użytków rolnych wchodzących w skład gospodarstwa spadła poniżej 1 ha przeliczeniowego. Nadal jednak działka nr 1/7 stanowi działkę rolną o przeznaczeniu budowlanym zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego, nie wyłączoną z produkcji rolnej. Od roku 2008 r. działka nr 1/7 nie jest jednak faktycznie wykorzystywana do produkcji rolnej.

b)Co do planów nabywcy – brak Panu wiedzy by w umowie przenoszącej własność miał pojawić się zapis, że nabywana nieruchomość ma wejść w skład gospodarstwa rolnego nabywcy. Z tego co Pan wie, nabywca ma zamiar wykorzystać działkę jako teren budowlany zgodnie z jej funkcją przewidzianą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – czyli pod budowę budynku mieszkalno-usługowego.

7.Czy dla nieruchomości (działki, będącej przedmiotem sprzedaży) jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpi/wystąpił o to pozwolenie?

ODPOWIEDŹ: Dla nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży (czyli działki 1/7) nie jest i do momentu planowanej sprzedaży nie będzie wydane pozwolenie na budowę.

8.Czy posiada Pan inne działki? Jeśli tak, proszę podać ile działek, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych działek:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan działkę/działki?

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę działkę/działki?

c)czy działka/działki są niezabudowane czy zabudowane? Jeśli są zabudowane, proszę wskazać czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)czy zamierza Pan sprzedać posiadaną działkę/posiadane działki?

ODPOWIEDŹ: Posiada Pan następujące nieruchomości/prawa do nieruchomości:

-½ prawa do działki zabudowanej domem mieszkalnym, jednorodzinnym, w którym mieszka Pan wraz z żoną. Pana żona jest współwłaścicielką tej nieruchomości w ½ części. Działka została nabyta w roku 2006 za pieniądze pochodzące z odszkodowania wypłaconego za wywłaszczenie części Pana gospodarstwa rolnego, nabytego w drodze darowizny od Pana ojca w roku 1994. Nieruchomość nie jest na sprzedaż;

-działkę zabudowaną budynkiem użytkowym, zakupioną w roku 2008 za środki pochodzące ze sprzedaży działki wydzielonej z gospodarstwa rolnego w 2008 r. Budynek jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość nie jest na sprzedaż.

9.Czy zamierza Pan nabywać inne działki w celu ich sprzedaży?

ODPOWIEDŹ: Nie zamierza Pan nabywać innych działek w celu ich sprzedaży.

10.Na co zostaną przez Pana przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości? Jeśli na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych, to należy opisać szczegółowo te wydatki i w czym przejawia się własny cel mieszkaniowy oraz czy wydatkuje je Pan w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie?

ODPOWIEDŹ: W związku z tym, że do zbycia nieruchomości (czyli działki nr 1/7) dojdzie po upływie pięciu lat od jej nabycia (darowizna gospodarstwa rolnego na Pana rzecz przez ojca miała miejsce w 1994 r.) nie będzie Pan zobowiązany do opodatkowania dochodu z jej zbycia, a tym samym nie będzie Pan korzystał z „ulgi dla celów mieszkaniowych”. Środki uzyskane z planowanej sprzedaży przeznaczy Pan na własne potrzeby, prawdopodobnie na budowę lokalu mieszkaIno-usługowego na zakupionej w tym celu działce, położonej w innym miejscu niż Pana byłe gospodarstwo rolne. Pieniądze uzyskane z planowanej sprzedaży – zamierza Pan wydać w okresie trzech lat od przeprowadzenia transakcji.

Pytania (drugie pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

1.Czy sprzedaż opisanej wyżej działki nr 1/7 będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy sprzedaż działki nr 1/7 w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, czyli po upływie 5 lat od jej nabycia, ma Pan obowiązek wykazać w zeznaniu lub deklaracji podatkowej, a jeśli tak to w jakiego typu deklaracji/zeznaniu?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Uzasadnienie

Sprzedaż działki 1/7 nie będzie skutkowała dla Pana powstaniem dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Działka, której sprzedaż jest planowana, stanowi Pana majątek osobisty, nabyty w darowiźnie od Pana ojca w roku 1994, który to składnik majątku nie służył do prowadzenia działalności gospodarczej, a od nabycia do sprzedaży upłynie więcej niż 5 lat.

Analizując powyższe zagadnienie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 poz. 2647 – dalej PIT) opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie i jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Kluczowe dla kwestii opodatkowania jest zatem określenie momentu nabycia.

Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

W konsekwencji dla kwestii podatkowych istotny jest wyłącznie moment nabycia.

Okoliczności o charakterze geodezyjnym, kartograficznym czy administracyjnym jak podział działek, ich scalenie, zmiana kwalifikacji działki nie są okolicznościami wpływającymi na moment nabycia. Na skutek zmiany danych ewidencyjnych działki, nie zmienia się władztwo nad nieruchomością. Wciąż jest to ten sam właściciel i nadal moment nabycia wyznacza akt notarialny dokumentujący moment nabycia.

Powszechnie przyjmuje się więc i nie jest w żaden sposób kwestionowane, że takie czynności, jak scalenie czy podział są wyłącznie czynnościami technicznymi, regulowanymi przez prawo geodezyjne, w związku z czym okoliczność ta pozostaje bez znaczenia, gdyż przepisy ustawy uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału, scalenia czy wykupu części nieruchomości np. na potrzeby budowy drogi publicznej.

Powyższe stanowisko potwierdza np. interpretacja Dyrektora IS w Łodzi z 16 sierpnia 2011 roku nr IPTPB2/415-245/11-4/MD, gdzie możemy przeczytać, że nie jest istotny fakt, czy nieruchomość będzie sprzedana w całości, czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma data nabycia własności nieruchomości.

Podobnie w: pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 września 2017 r., 0111-KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 27 listopada 2009 r., znak ITPB2/415-877/08/RS.

Uzasadniając swoje stanowisko w zakresie braku opodatkowania podatkiem PIT wskazuje Pan, że nieruchomość otrzymał w darowiźnie od ojca – rolnika i pierwotnie wykorzystywał ją do kontynuowania rodzinnej działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem rolnym. Gdy prowadzenie działalności rolniczej stało się niemożliwe z powodów od niego niezależnych, tj. przeprowadzenie autostrady – uprawy roli Pan zaprzestał. Od tej pory część nieruchomości została sprzedana, część wykorzystuje Pan dla swoich celów osobistych – tj. mieszkalnych, a część wynajmuje Pan w ramach najmu prywatnego.

Nie prowadził Pan w przeszłości oraz nie prowadzi Pan obecnie działalności gospodarczej, w tym polegającej na obrocie nieruchomościami oraz działów specjalnych produkcji rolnej. Obecny pomysł sprzedaży nieruchomości nie wynika z aktywnego poszukiwania potencjalnych nabywców przez Pana, a z inicjatywy Pana sąsiada, który chce rozwinąć własną działalność gospodarczą i w tym celu potrzebuje dodatkowej przestrzeni.

Biorąc pod uwagę opisane okoliczności, w Pana opinii, planowana sprzedaż, jako odpłatne zbycie nieruchomości, będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...).

Pana stanowiska co do braku opodatkowania PIT nie zmienia fakt, że w przeszłości – tj. do roku 2008 na terenie nieruchomości była prowadzona działalność rolnicza. Jeżeli dana transakcja odpłatnego zbycia gospodarstwa rolnego nie spełnia bowiem przesłanek zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (normującej, że wolne od PIT są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego) – to dochód z takiej sprzedaży podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania również art. 10 ust. 2 pkt 3 PIT zgodnie z którym art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W Pana opinii, nie można w przedstawionym przypadku także utrzymywać, że planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, co wyłączałoby zastosowanie wskazanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 PIT za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Trzeba stwierdzić, że sprzedaż majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem ani PIT, gdy dochodzi do niej po upływie 5 lat. Dopiero w przypadku gdy osoba fizyczna nadaje sprzedaży charakter handlu profesjonalnego, zbliżonego swoją formą do zawodowo podejmowanych czynności w zakresie obrotu nieruchomościami, możemy mieć do czynienia z opodatkowaną czynnością sprzedażą prywatnej nieruchomości.

W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że prowadzenie działalności gospodarczej oraz osiąganie z jej tytułu przychodów jest uporządkowanym ciągiem czynności i zdarzeń mających charakter obiektywny. Przyjmuje się ponadto, że dla osiągania przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest co do zasady konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. O kwalifikacji danych czynności jako działalności gospodarczej decydują zatem zorganizowany i ciągły charakter podejmowanych działań, prowadzonych w celu zarobkowym we własnym imieniu oraz na własny rachunek.

Co istotne, zgodnie z orzecznictwem krajowych sądów administracyjnych, podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 PIT.

Dla przykładu tak uznano w wyroku z 4 kwietnia 2019 r., w sprawie o sygn. akt II FSK 1100/17. NSA stwierdził wówczas, że spełnienie tylko dwóch przesłanek (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 PIT) nie pozwala na uznanie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT. Nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci.

Z kolei w wyroku NSA z 9 kwietnia 2015 r., o sygn. akt II FSK 773/13 wskazano, że działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. NSA uznał również, że jedynie aktywność podatnika wykazująca łącznie wszystkie wymienione powyżej cechy – w świetle art. 5a pkt 6 PIT – może zostać zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Oznacza to, że brak którejkolwiek z wymienionych cech funkcjonalnych, pozbawia daną działalność charakteru gospodarczego, co w efekcie wyklucza możliwość rozpoznania przychodu uzyskanego z takiej działalności, jako przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT. Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

NSA w wyroku z 20 czerwca 2017 r. o sygn. akt II FSK 1443/15 uznał, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

Natomiast w orzeczeniu NSA z 5 marca 2019 r. o sygn. akt II FSK 829/17 wskazano, że: brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. W uzasadnieniu powyższego wyroku NSA stwierdził ponadto, że działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14).

Z kolei w wyroku NSA z 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18 Sąd wskazał, iż „o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

Podobnie w tej sprawie orzekał też Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Z powyższych orzeczeń wynika, że czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. takich, których celem jest prawidłowe i racjonalne gospodarowanie, a także zaspokajanie potrzeb rodziny nie należy kwalifikować jako prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu zawartego w art. 5a pkt 6 PIT. Prowadzenie działalności gospodarczej to ciąg czynności oraz zdarzeń faktycznych o obiektywnym charakterze. Co jest podkreślane w orzecznictwie, sam podział nieruchomości na kilka działek z zamiarem ich sprzedaży sam w sobie w żaden sposób nie może świadczyć o tym, że podatnik działa w charakterze przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego – nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie nabył Pan przedmiotowej nieruchomości w celach inwestycyjnych, ani w celu dalszej odprzedaży, od roku 2008 nie prowadzi Pan produkcji rolnej. Jedynymi czynnościami, które zamierza Pan obecnie wykonać jest sprzedaż działki, pozostałej z gospodarstwa rolnego darowanego Panu przez ojca w roku 1994.

Podsumowując, Pana zdaniem, opisane w stanie faktycznym działania w pełni mieszczą się tylko i wyłącznie w czynnościach dotyczący zwykłego zarządu własnym majątkiem. Stąd wskazana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż działki, stanowiącej pierwotnie część gospodarstwa darowanego Panu przez ojca, stanowiąca Pana majątek prywatny nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Czynności dokonywane przez lata przez Pana co do przedmiotowej działki mieściły się i nadal się mieszą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem prywatnym, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości w postaci działki 1/7 winien być zakwalifikowany do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PIT. Z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przedmiotowa nieruchomość została przez Pana nabyta w drodze darowizny od ojca – uzyskany ze sprzedaży dochód nie będzie więc podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, że do sprzedaży nieruchomości, czyli działki nr 1/7, dojdzie po upływie 5 lat od jej nabycia (gospodarstwo rolne, w skład którego wchodził i ten grunt Pan otrzymał w darowiźnie od ojca w roku 1994) nie będzie Pan zobowiązany do wykazania uzyskania przychodu/dochodu z tego tytułu w jakimkolwiek zeznaniu/deklaracji podatkowej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stąd sprzedaż prywatnej nieruchomości, jeśli następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i podatnik nie ma obowiązku wykazania tego przychodu/dochodu w jakimkolwiek zeznaniu czy deklaracji podatkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Jednak według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

§odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

§zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki, o której mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki 1/7, która jest pozostałością po gospodarstwie rolnym, które Pana ojciec przekazał Panu w drodze darowizny w 1994 r. Darowane gospodarstwo miało powierzchnię (...) ha, składało się z działki nr 1/1. W 2006 r. Skarb Państwa wydzielił i wykupił od Pana działkę gruntu o pow. (...) ha nr 1/3 dzieląc gospodarstwo na dwie części, poprzez przecięcie go autostradą (...). Po tym zdarzeniu pozostały u Pana dwie działki: o nr 1/2 o pow. (...) ha – stanowiąca nieruchomość zabudowaną oraz o nr 1/4 o pow. (...) ha – nieruchomość niezabudowana. W 2007 roku został uchwalony nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w związku z którym zmieniło się przeznaczenie terenu z rolnego na przemysłowo usługowy i w części mieszkaniowo usługowy dla działki 1/2 oraz przemysłowo usługowy dla działki 1/4. W 2008 roku dokonał Pan podziału działki nr 1/2 na zabudowaną nieruchomość nr 1/7 o pow. (...) ha o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, na której Pan mieszka i na niezabudowaną nieruchomość nr 1/8 o pow. (...) ha o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym. Działka nr 1/7, którą zamierza Pan sprzedać ma powierzchnię (...) ha i jest częściowo zabudowaną ziemią orną, na której działalność rolnicza ustała w 2008 r. Obecnie działka jest zabudowana dwoma budynkami murowanymi, gospodarczymi zbudowanymi do celów produkcji rolnej (co nie wyklucza ich wykorzystania na cele mieszkalne). Jednym o pow. (...) m² (w aktualnym wypisie z rejestru gruntów: (...) m²) oraz drugim o pow. (...) m². Budynki wybudowano w latach 1958 i 1960. Oba budynki zostały wybudowane przez Pana dziadków, którzy je zamieszkiwali i jednocześnie wykorzystywali do celów rolniczych. Następnie użytkował je i zamieszkiwał w nich Pana ojciec. Obecnie korzysta z nich Pan. Budynki nie były przebudowywane ani rozbudowywane, dokonywał w nich Pan tylko niezbędnych napraw i remontów w celu utrzymania ich w stanie nie pogorszonym. Wartość napraw nie przekroczyła 30% wartości budynków. Budynki wraz z drogą dojazdową i niewielkim terenem obok budynków, od 1994 r. były i są nadal przez Pana okresowo wynajmowane (jako osoba fizyczna, nie prowadzącą działalności gospodarczej) w różnej konfiguracji. Był i jest to najem na cele mieszkalne lub/oraz na potrzeby działalności gospodarczej, prowadzony z przerwami, w sumie dłużej niż 5 lat. Oba budynki nie były przez Pana amortyzowane aż do okresu od roku 2019 r. do końca 2021 r., kiedy nastąpiły kolejne zmiany sposobu opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Oba budynki były amortyzowane jako całość i nie zostały zamortyzowane do końca. Okres amortyzacji wyniósł w sumie 3 lata. Było to możliwe, gdyż za lata 2019, 2020, 2021 dochody z najmu prywatnego były rozliczane na zasadach ogólnych. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej oraz działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Obecnie, działkę otrzymaną w darowiźnie od Pana ojca, na której Pan zamieszkuje, zamierza Pan sprzedać w stanie w jakim ją Pan użytkuje. Jak Pan wskazał w uzupełnieniu, nie prowadził Pan i nie prowadzi działań mających na celu uatrakcyjnienie i podniesienie wartości działki. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu oraz o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Nie poszukiwał Pan też ani nie zamierza poszukiwać nabywcy działki, potencjalnym nabywcą ma zostać Pana sąsiad, który zgłosił się z tym pomysłem sam. Nie ma Pan zamiaru w tej sytuacji spisywać umowy przedwstępnej i nie zostanie udzielone potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwo. Do momentu planowanej sprzedaży nie zostanie też wydane pozwolenie na budowę.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż działki 1/7 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie prowadził Pan i nie będzie prowadzić Pan żadnych działań marketingowych mających na celu dokonanie sprzedaży działki. Pana potencjalnym klientem jest Pana sąsiad, który sam wyszedł z pomysłem nabycia Pana działki. Na działce nie były i nie będą prowadzone żadne działania mające na celu uatrakcyjnienie, czy podniesienie jej wartości. Sprzeda Pan działkę w stanie w jakim ją Pan użytkuje.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się one w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia w drodze darowizny. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610):

Za datę nabycia nieruchomości (działki nr 1/7), należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia gospodarstwa rolnego otrzymanego w darowiźnie w 1994 r., bowiem działka jest pozostałością po tym gospodarstwie. W konsekwencji przychód ze sprzedaży działki 1/7 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości (działki 1/7) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Skoro – jak wyżej wywiedziono – sprzedaż nieruchomości, nie stanowi dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to konsekwencją powyższego jest brak konieczności złożenia deklaracji podatkowej/zeznania podatkowego w związku ze sprzedażą nieruchomości w urzędzie skarbowym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

-zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).