Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości gruntowej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 czerwca 2023 r. (wpływ 3 lipca 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:  Pan P…;

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:  Pan K…; Pan J….

Opis zdarzenia przyszłego

3 sierpnia 2007 r. Pan oraz Zainteresowani niebędący stroną postępowania Pan J…, Pan K…(dalej jako: „Zainteresowani”) nabyli w częściach równych nieruchomość gruntową - działkę gruntu. Nieruchomość gruntowa została nabyta do majątków prywatnych Zainteresowanych, przy czym w przypadku Zainteresowanych - nabyte przez nich części w nieruchomości weszły do wspólnego majątku małżeńskiego Zainteresowanych.

Zainteresowani podlegają w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Umową z 2 sierpnia 2010 r. Zainteresowani wydzierżawili nieruchomość gruntową spółce A…  (obecnie jest to A… sp. z o.o., która powstała z przekształcenie A…  Sp. o.o. sp. k., która to z kolei powstała z przekształcenia A…  Sp. j.). Zainteresowani są wspólnikami w spółce A…  (dalej: „Spółka”).

Spółka dzierżawi grunt od Zainteresowanych w celu wykorzystywania go do prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z zawartą umową w 2010 r., Spółka użytkuje i pobiera pożytki z dzierżawionego gruntu w taki sposób, że na gruncie wybudowała zespół budynków o charakterze usługowo-handlowo-magazynowym, który wykorzystuje w ramach swojej działalności. Dzierżawiony grunt nie stanowił, ani nie stanowi środka trwałego Spółki i nie był, ani nie jest on ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Spółki. Dzierżawiony grunt nie stanowi także środka trwałego dla Zainteresowanych, gdyż przypadające na Zainteresowanych części nieruchomości pozostają w ich majątku prywatnym. Umowa dzierżawy między Zainteresowanymi a Spółką została zawarta na czas nieoznaczony.

Wynagrodzenie otrzymywane od Spółki w ramach umowy dzierżawy Zainteresowani zaliczają do przychodu z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przyszłości najprawdopodobniej jeszcze w 2023 r. Zainteresowani planują sprzedać nieruchomość gruntową Spółce.

W piśmie z 30 czerwca 2023 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazano, że istotą prowadzonej przez Spółkę działalności jest projektowanie i montaż instalacji wentylacyjnych, oddymiających, klimatyzacyjnych, grzewczych oraz wodno-kanalizacyjnych dla różnych obiektów. Dodatkowo Spółka zajmuje się wynajmem powierzchni biurowych znajdujących się w budynkach wzniesionych na nieruchomości należącej do Zainteresowanych, o której mowa w opisie zdarzenia przyszłego.

Spółka podlega ponadto opodatkowaniu na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT (19% CIT). Spółka w czasie swojego istnienia dwukrotnie zmieniała formę prawną: w okresie od 16 stycznia 2008 r. do 5 sierpnia 2015 r. działała jako spółka jawna; w okresie od 5 sierpnia 2015 r. do 3 kwietnia 2023 r. działała jako spółka komandytowa; od 3 kwietnia 2023 r. działa jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Do 1 maja 2021 r. dochody Spółki opodatkowane były na poziomie wspólników, tj. podatkiem PIT, tzw. liniowym. Od 1 maja 2021 r., tj. odkąd spółki komandytowe stały się podatnikami podatku CIT na podstawie ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw z 28 listopada 2020 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 2123), dochody wspólników opodatkowane są na podstawie art. 30a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dochody kapitałowe pochodzące z dywidendy.

Zainteresowani (wspólnicy Spółki) uczestniczyli w zyskach i stratach spółki w następujący sposób: od 16 stycznia 2018 r. do 5 sierpnia 2015 r. - po 1/3; od 5 sierpnia 2015 r. do 3 kwietnia 2023 r. - po 33% (1% udziału w zysku przysługiwał komplementariuszowi - spółce z ograniczoną odpowiedzialnością); od 3 kwietnia 2023 r. - po 1/3.

Zakres działalności spółki jawnej i komandytowej był dokładnie taki sam jak obecnie.

Nabyta przez Zainteresowanych działka gruntu była zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z towarzyszącym budynkiem gospodarczym. W toku uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz późniejszej budowy, budynek mieszkalny uległ przebudowie oraz nadbudowie. Budynek gospodarczy został wyburzony. Zmieniono sposób przeznaczenia istniejącego budynku w oparciu o decyzję z 3 października 2012 r. o zmianie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę.

Przed zawarciem umowy dzierżawy ze Spółką nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez współwłaścicieli (Zainteresowanych) w ramach najmu prywatnego. Najemcami były różne podmioty gospodarcze, w tym Spółka. Spółka wybudowała i zmodernizowała wszystkie naniesienia do 15 stycznia 2013 r., kiedy uzyskała pozwolenie na użytkowanie (decyzja w tym przedmiocie została wydana na Spółkę). Wybudowane przez Spółkę budynki stanowiły środki trwałe będące własnością Spółki i są przez nią amortyzowane. Odpisy amortyzacyjne są dokonywane od 1 lutego 2013 r. do chwili obecnej. W międzyczasie poczynione zostały pewne nakłady amortyzacyjne, które podwyższyły wartość początkową środków trwałych.

Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie niezabudowana działka gruntu.

W ocenie Zainteresowanych, przychód ze sprzedaży nieruchomości gruntowej mógłby być zakwalifikowany wyłącznie do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT - przychody, jednak zgodnie z jego literalną treścią środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości stanowią źródło przychodu, o ile nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat od jej nabycia, co w opisanym zdarzeniu przyszłym nie będzie miało miejsca. W realiach przedmiotowej sprawy okres ten niewątpliwie upłynął, stąd w ocenie Zainteresowanych nie można zakwalifikować tych wpływów do żadnego źródła przychodów.

Sposób biznesowego wykorzystania nieruchomości przez Spółkę nie zmieni się. Spółka chce jednak uporządkować status prawny nieruchomości, aby zapewnić przejrzystość jej aktywów. Ma to szczególne znaczenie w kontekście dalszego rozwoju Spółki, w tym w szczególności ewentualnego pozyskania inwestora zewnętrznego.

Zainteresowani nigdy nie prowadzili odrębnych działalności gospodarczych - ani w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, ani spółki. Tym samym sporna nieruchomość nigdy nie była przez nich wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości gruntowej, Zainteresowani powinni rozpoznać przychód do opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości gruntowej (opisanej we wniosku), nie powstanie po stronie Zainteresowanych przychód do opodatkowania, ponieważ planowane zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu.

Zatem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Zainteresowani nie rozpoznają przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof), źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Planowane zbycie nieruchomości gruntowej nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowanych, ponieważ nieruchomość pozostawała od momentu jej nabycia w majątkach prywatnych Zainteresowanych. Wynagrodzenie otrzymywane z tytułu dzierżawy nieruchomości gruntowej Zainteresowani opodatkowywali jako przychody z dzierżawy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof.

Zgodnie bowiem z poglądem wyrażonym w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

Nieruchomość gruntowa nie stanowiła majątku wprowadzonego do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej przez Zainteresowanych, co oznacza, że nieruchomość pozostawała w ich majątkach prywatnych. Nadto, fakt, że nieruchomość gruntowa była przedmiotem umowy dzierżawy, zawartej ze Spółką, nie zmienia tego, że nieruchomość stanowiła składnik majątku prywatnego Zainteresowanych. W związku z prawem do swobodnego dysponowania własnym majątkiem Zainteresowani pobierali wynagrodzenie od Spółki za dzierżawę nieruchomości gruntowej (opisanej we wniosku), która pozostawała składnikiem ich majątku prywatnego. Z tego względu przez cały okres trwania umowy dzierżawy - czynsz dzierżawny był przez Zainteresowanych opodatkowywany jako przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof.

W powoływanej uchwale NSA zwraca uwagę na rozumienie znaczenia sformułowania legislacyjnego: „składniki majątku związane z działalnością gospodarczą” w relacji do definicji legalnej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 updof.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarczą oznacza działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-  prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Nadto, w art. 5b updof, wskazano, że za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sprawie wskazanej we wniosku Zainteresowani nie zaliczyli nieruchomości gruntowej do składników majątku związanych z działalnością gospodarczą Spółki. Zatem zarówno, gdy Spółka pozostawała transparentna podatkowo (jako spółka jawna, a do 2023 r. także jako spółka komandytowa), a także po przekształceniu w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością - nieruchomość gruntowa nie stanowiła środka trwałego Spółki. Z kolei, Zainteresowani zaliczali należące do nich części nieruchomości gruntowej do ich majątku prywatnego i nie wykorzystywali tego gruntu do prowadzenia własnej działalności, jednoosobowej działalności gospodarczej (żaden ze wspólników takiej działalności nie prowadzi).

Ponadto, wynagrodzenie z czynszu dzierżawnego za nieruchomość gruntową Zainteresowani opodatkowywali właściwie dla przychodów z dzierżawy, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof. W związku z tym, skoro wynagrodzenie za dzierżawę nieruchomości gruntowej jest zaliczane do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, to wynagrodzenie to nie jest opodatkowane jako przychody z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof).

Jeśli chodzi natomiast o sprzedaż składników majątku prywatnego przez Zainteresowanych, w tym przypadku przychody osiągnięte ze sprzedaży nie będą stanowić przychodu z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 updof), co znajduje potwierdzenie w następujących rozstrzygnięciach:

-    w interpretacji indywidualnej z 4 czerwca 2019 r., Nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał rację wnioskodawcy: „działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego [...] nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”,

-   w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2015 r., sygn. akt. II FSK 855/14: „brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.do.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej, która od momentu nabycia pozostawała w majątku prywatnym Zainteresowanych - a w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowani osiągali przychody z dzierżawy tego majątku (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof) - to w przypadku sprzedaży tej nieruchomości gruntowej - powinna być ona opodatkowana na zasadach wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

Nieruchomość gruntowa nie była bowiem wykorzystywana przez Zainteresowanych do celów działalności gospodarczej. Nieruchomość gruntowa nie była i nie jest środkiem trwałym Spółki - zarówno gdy Spółka była transparentna podatkowo, jako spółka jawna i komandytowa, a także, gdy Spółka stała się podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (jako spółka komandytowa, a następnie po przekształceniu jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).

Nieruchomość gruntowa nie była i nie jest środkiem trwałym dla Zainteresowanych, gdyż przypadające na Zainteresowanych części nieruchomości pozostają w ich majątku prywatnym.

Zatem w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej nie wystąpią przesłanki wyłączające stosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 updof: Przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 updof nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 updof, z zastrzeżeniem ust. 3 art. 14 updof, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W związku z powyższym, Zainteresowani uważają, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej nie powstanie przychód do opodatkowania, gdyż nieruchomość gruntowa należąca do majątku prywatnego Zainteresowanych została nabyta w 2007 r. a zatem sprzedaż dokonana zostanie po upływie 5 lat od nabycia składnika majątku. W związku z tym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof - po stronie Zainteresowanych nie powstanie przychód z tytułu zbycia nieruchomości.

Potwierdzenie stanowiska Zainteresowanych znaleźć można w interpretacji z 16 kwietnia 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.3.RK, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się, że sprzedaż działek dzierżawionych przez Zainteresowanych Spółce, nie stanowi przychodu dla Zainteresowanych, gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat od nabycia działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: