Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 29 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 lipca 2023 r. (wpływ 12 lipca 2023 r.) oraz pismem z 2 sierpnia 2023 r. (wpływ 2 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan nierezydentem i podlega Pan w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 poz. 2647 ze zm. - dalej „Ustawa o PIT”). Nie ma Pan zarejestrowanej w Polsce indywidualnej działalności gospodarczej. Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej „VAT”), ponieważ jest Pan właścicielem budynku w (…), który to budynek jest wynajmowany na cele inne niż mieszkaniowe. Najem ten podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku.

Przychody z najmu rozlicza Pan jako źródło wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. W dniu 19 maja 2023 r. podpisał Pan ze spółką z o.o. (dalej „Nabywca”) umowę przedwstępną (dalej „Umowa przedwstępna”) sprzedaży pięciu nieruchomości położonych w jednej miejscowości o łącznej powierzchni ok. 11 ha.

Każda z pięciu nieruchomości (dalej „Nieruchomości”) jest niezabudowana. Wszystkie Nieruchomości posiada Pan na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Zawarł Pan związek małżeński przed zakupem Nieruchomości i przez cały czas od jego zawarcia obowiązuje ustrój wspólności majątkowej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu. Grunty składające się na Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej „Plan”) przyjętym uchwałą rady gminy z 2003 r.

Niektóre nieruchomości składają się z więcej niż jednej działki ewidencyjnej: 1) Nieruchomość 1 składa się z dwóch działek ewidencyjnych, 2) Nieruchomość 2 stanowi jedną działkę ewidencyjnym 3) Nieruchomość 3 stanowi jedną działkę 4) Nieruchomość 4 składa się z trzech działek ewidencyjnych, 5) Nieruchomość 5 składa się składa się z jednej działki ewidencyjnej. Działki położone są na skraju lasu.

W konsekwencji, zgodnie z Planem przez każdą działkę ewidencyjną przebiega linia rozgraniczająca (separująca) tereny o różnym przeznaczeniu. Powoduje to, że na każdej działce ewidencyjnej znajdują się zarówno tereny lasów (oznaczone w Planie „LS”), jak i tereny przeznaczone pod zabudowę, np. zabudowa mieszkaniowo jednorodzinna („M”); komunikacja - droga dojazdowa („13KUD”), ciągi pieszo-jezdne (dojazd) („14DK”). Zdecydował Pan o zakupie Nieruchomości na przełomie lat 80-tych i 90-tych XX w. W momencie nabycia nie miał Pan żadnych skonkretyzowanych planów co do Nieruchomości. Jedynie w 1992 r. została przez geodetę przygotowana mapa ze wstępnym projektem podziału działek 8 i 10 w celu ogólnego zorientowania się, jaki podział ewentualnie jest możliwy. Projekt ten nie był wdrażany. Nie został on zatwierdzony żadną decyzją. Nieruchomości 1 - 4 zostały kupione w 1991 r. Już wówczas zgłosił Pan również chęć zakupu sąsiadującej z nimi Nieruchomości nr 5. Jeden ze współwłaścicieli nie wyraził jednak woli jej sprzedaży. Dopiero po jego śmierci zgłosili się do Pana spadkobiercy tego współwłaściciela z ofertą sprzedaży Nieruchomości 5. Ze względu na te okoliczności Nieruchomość 5 została przez Pana kupiona w 1999 r.

Podsumowując, posiada Pan składające się na Nieruchomości działki dokładnie w takim samym kształcie, jak je nabył (m.in. działki nie zostały w jakikolwiek sposób podzielone). Nie podejmował Pan także innych działań zwiększających wartość gruntu, np. uzbrojenia terenu. Od 1991 r. nie sprzedawał Pan żadnych działek (ani opisanych w niniejszym wniosku, ani innych). Nabywca został znaleziony przez agencję nieruchomości, z którą podpisał Pan umowę o współpracy. Nie udzielił Pan Nabywcy żadnych pełnomocnictw: ani w umowie przedwstępnej, ani w innej formie.

Dla pełnego obrazu sytuacji wskazuje Pan, że jest Pan wspólnikiem spółki jawnej. Stał się nim poprzez wniesienie w 2010 r. aportem innych niż będące przedmiotem niniejszego wniosku nieruchomości niezabudowanych. Od momentu zakupu zdecydował Pan zatem, że Nieruchomości będące niniejszego wniosku stanowią majątek prywatny zabezpieczający jego i jego rodzinę na przyszłość. W związku z tym w stosunku do tych nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań przez kilkadziesiąt lat. Jednocześnie posiadał Pan inne nieruchomości, które przeznaczył na działalność gospodarczą, przy czym uznał, że będzie ona prowadzona przez spółkę osobową. Te nieruchomości (nie są one przedmiotem niniejszego wniosku) wniósł aportem do spółki. Z tytułu bycia wspólnikiem spółki jawnej opłaca Pan podatek dochodowy w Polsce.

Niniejszy wniosek składany jest z ostrożności, m.in. ze względu na ustalenia Pana i Kupującego zawarte w umowie przedwstępnej. Strony chcą bowiem w sposób jednoznaczny potwierdzić prawidłowy sposób rozliczenia transakcji na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2022 poz. 931 ze zm. - dalej „Ustaw o VAT), ponieważ ma to wpływ na cenę. W Umowie przedwstępnej Strony ustaliły ceny poszczególnych Nieruchomości (ale nie ustalały ceny poszczególnych działek, gdy Nieruchomość składa się z więcej niż jednej działki). Strony z ostrożności uzgodniły, że ceny Nieruchomości zostaną podwyższone o VAT w sytuacji, gdy takie stanowisko zajmie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji wydanej na Pana wniosek.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazał Pan, że: Nieruchomość 1 składa się z dwóch działek ewidencyjnych: 8 i 10, Nieruchomość 2 stanowi jedną działkę ewidencyjnym: 11, Nieruchomość 3 stanowi jedną działkę ewidencyjną: 9, Nieruchomość 4 składa się z trzech działek ewidencyjnych: 5 Nieruchomość 5 stanowi jedną działkę ewidencyjną: 4, 6 i 7. Dodatkowo przedstawił Pan warunki umowy przedwstępnej, które brzmią następująco:

Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po uzyskaniu niezbędnych dokumentów, m.in.: aktualnych wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej, aktualnego wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; aktualnego zaświadczenia, z treści którego wynikać będzie, czy Nieruchomości znajduje się na gruncie objętym uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej; aktualnego zaświadczenia, z treści którego wynikać będzie, czy Nieruchomości położone są na terenie, dla którego obowiązuje uchwała gminy w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego, obszaru rewitalizacji i Specjalnej Strefy Rewitalizacji, stosownie do przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji; odpisu skróconego aktu małżeństwa sprzedających.

Przy czym strony postanowiły, że umowa przenosząca własność zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 30 września 2023 r. (później strony dokonały przedłużenia tego terminu do 30 listopada 2023 r.).

Strony postanowiły, że Sprzedający wystąpi o interpretację podatkową w celu określenia, czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT (co ma wpływ na cenę).

Strony oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży pod warunkiem, że Skarb Państwa, reprezentowany przez Lasy Państwowe, nie wykona prawa pierwokupu Nieruchomości, przysługującego mu na podstawie art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach. Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przeniesienia własności Nieruchomości w terminie 14 (czternaście) dni od dnia złożenia przez Skarb Państwa, reprezentowany przez Lasy Państwowe oświadczenia o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu lub od dnia, w którym upłynął ustawowy termin na skorzystanie z tego prawa.     

Strony zgodnie oświadczyły, że w przypadku złożenia przez uprawnionego oświadczenia o skorzystaniu z przysługującego mu ustawowego prawa pierwokupu chociażby co do jednej z Nieruchomości, nabywcy będzie przysługiwać prawo odstąpienia od Umowy Warunkowej.

Strony uzgodniły, że część ceny zostanie zapłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej tytułem zadatku (określiły także, w jakich sytuacjach podlega on zwrotowi). Strony uzgodniły, że wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność. Do dnia wydania przedmiotu niniejszej umowy Sprzedający zobowiązani są ponosić wszelkie należne koszty związane z korzystaniem i eksploatacją Nieruchomości.

Sprzedający zobowiązali się, że do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności Nieruchomości nie zostaną obciążone hipotekami lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, nie zaistnieją żadne zdarzenia, które skutkowałyby wszczęciem do Nieruchomości postępowań egzekucyjnych, nie zostaną zawarte żadne umowy z osobami trzecimi ani nie zostaną złożone żadne oświadczenia, na mocy których osoby trzecie nabyłyby prawo lub roszczenie uniemożliwiające lub utrudniające realizację uprawnień z tytułu umowy przedwstępnej.

Sprzedający wyrazili zgodę na ujawnienie na rzecz Kupującego w działach III ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości roszczenia wynikającego z niniejszej umowy. Dodatkowo wskazał Pan, że Nieruchomości nie są i nie były wykorzystywane. Nieruchomości nie są i nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Do momentu transakcji sprzedaży przedmiotowych działek nie podejmie Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działek np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działki, ogrodzenie terenu.

Działki gruntu: - 4, 5, 6 i 7 położone są na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej („M”), lasów („Ls”) i komunikacji – droga dojazdowa („13KUD”), - 11 położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej („M”), lasów („Ls”) i komunikacji – droga dojazdowa („13KUD”), ciągi pieszo-jezdne (dojazd) („14DK”), - 8 położona jest na terenie lasów („Ls”) i komunikacji – droga dojazdowa („13KUD”), ciągi pieszo-jezdne (dojazd) („14DK”), - 9 położona jest na terenie lasów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej („M”), lasów („Ls”) i komunikacji – droga dojazdowa („13KUD”), ciągi pieszo-jezdne (dojazd) („14DK”),- 10 położona jest na terenie lasów („Ls”) i komunikacji – droga dojazdowa („13KUD”).

Sprzedaż została udokumentowana w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego. Dotyczy to wszystkich nieruchomości. Należy podkreślić, że Nieruchomości 1 – 4 zostały kupione w 1991 r., kiedy to w Polsce nie obowiązywał podatek VAT. Nieruchomości nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu. Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.

Jest Pan nierezydentem i podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na podstawie art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W momencie sprzedaży nieruchomości stan ten nie ulegnie zmianie – nadal będzie Pan nierezydentem i będzie podlegał w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Jest Pan rezydentem Monako. W momencie sprzedaży stan ten nie ulegnie zmianie (tj. na dzień sprzedaży nieruchomości będzie Pan rezydentem Monako).

Pytania

1.Czy dochód ze sprzedaży Nieruchomości na podstawie Ustawy o PIT powinien być traktowany jako odpłatne zbycie nieruchomości następujące w ramach działalności gospodarczej?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT?

3.Czy sprzedaż Nieruchomości powinna być udokumentowana fakturą?

4.W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT (z czym się Wnioskodawca nie zgadza): w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania VAT, która nie podlega zwolnieniu z VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Dochód ze sprzedaży Nieruchomości na podstawie Ustawy o PIT nie powinien być traktowany jako odpłatne zbycie nieruchomości następujące w ramach działalności gospodarczej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PT: „Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.” Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów Ustawy o PIT odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8: - pozarolnicza działalność gospodarcza, - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej została zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w ustawie jest mowa o (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach: - zarobkowym celu działalności, - wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły, - prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

W analizowanej sytuacji nie sposób uznać, że prowadzi Pan działalność handlową. Ta polega bowiem na kupowaniu towarów w celu ich sprzedaży po wyższej cenie. Aby jednak jakąś działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Ten warunek z pewnością nie jest spełniony. W przypadku Nieruchomości 1 - 4 nie wykonywał Pan  bowiem żadnych działań przez ponad 30 lat. Z kolei w przypadku Nieruchomości 5 nie podejmował Pan żadnych działań od 1999 r. Przy czym zakup Nieruchomości 5 był w pewnym sensie zakończeniem transakcji rozpoczętej w 1991 r.

Już wówczas zgłosił Pan również chęć zakupu sąsiadującej z Nieruchomościami 1 - 4 Nieruchomości nr 5. Jeden ze współwłaścicieli Nieruchomości 5 nie wyraził jednak woli jej sprzedaży. Dopiero po jego śmierci zgłosili się do Pana spadkobiercy tego współwłaściciela z ofertą sprzedaży Nieruchomości 5. Ze względu na te okoliczności Nieruchomość 5 została przez Pana kupiona w 1999 r. W 1999 r. Pan jedynie zaakceptował przedstawioną jemu propozycję zakupu Nieruchomości 5.

Zdecydował Pan o zakupie Nieruchomości na przełomie lat 80-tych i 90-tych XX w. W momencie nabycia nie miał Pan żadnych skonkretyzowanych planów co do Nieruchomości. Jedynie w 1992 r. została przez geodetę przygotowana mapa ze wstępnym projektem podziału działek 8 i 10 w celu ogólnego zorientowania się, jaki podział ewentualnie jest możliwy. Projekt ten nie był wdrażany. Nie został on zatwierdzony żadną decyzją.

Podsumowując, od kilkudziesięciu lat posiada Pan składające się na Nieruchomości działki dokładnie w takim samym kształcie, jak je nabył (m.in. działki nie zostały w jakikolwiek sposób podzielone). Nie podejmował Pan także innych działań zwiększających wartość gruntu, np. uzbrojenia terenu. Nie sposób zatem twierdzić, że prowadzi Pan z wykorzystaniem nieruchomości jakąkolwiek działalność (w szczególności prowadzoną w sposób ciągły i zorganizowany).

Co istotne, cały czas i konsekwentnie działa Pan z zamiarem oddzielenia majątku prywatnego (do którego zalicza posiadane od kilkudziesięciu lat Nieruchomości) od działań biznesowych (prowadzonych w formie spółki osobowej, do której wniósł aport w formie nieruchomości innych niż będące przedmiotem niniejszego wniosku).

Od momentu zakupu zdecydował Pan zatem, że Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku stanowią majątek prywatny zabezpieczający jego i jego rodzinę na przyszłość. W związku z tym w stosunku do tych nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań przez kilkadziesiąt lat. Jednocześnie posiadał Pan inne nieruchomości, które przeznaczył na działalność gospodarczą, przy czym uznał, że będzie ona prowadzona przez spółkę osobową. Te nieruchomości (nie są one przedmiotem niniejszego wniosku) wniósł Pan aportem do spółki.

Z tytułu bycia wspólnikiem spółki jawnej opłaca Pan podatek dochodowy w Polsce. Zakup Nieruchomości przez Pana oraz ich sprzedaż po kilkudziesięciu latach nie przejawia żadnych cech działania w sposób zorganizowany i ciągły. Potwierdza to m.in. niezwykle długi okres od nabycia Nieruchomości do ich sprzedaży (ponad 30 lat w przypadku Nieruchomości 1 - 4 oraz ponad 20 lat w przypadku Nieruchomości 5).

Gdyby działał Pan w sposób zorganizowany i ciągły, to wcześniej podjąłby Pan szersze działania zmierzające do skutecznej sprzedaży Nieruchomości, zwiększenia ich wartości (np. uzbrojenia terenu, podziału itp.).

Takich działań w stosunku do Nieruchomości nie podejmował Pan. Warto podkreślić, że w najnowszym orzecznictwie sądowym uznaje się, że nawet różnego rodzaju racjonalne działania podejmowane w celu uzyskania korzystnej ceny, np. wyodrębnienie działki (nawet takich działań nie podejmował Pan) nie świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Przykładem jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2019 r. (II FSK 1100/17). Sąd wskazał w nim, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Takie same wnioski wynikają z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 marca 2019 r. (II FSK 829/17). Sąd stwierdził, że „Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.”

Podsumowując, po kilkudziesięciu latach od zakupu zamierza Pan sprzedać działki w tym samym kształcie, w jakim je kupił. Nie dokonał Pan ich podziału. Nie podejmował Pan także innych działań zwiększających wartość gruntu, np. uzbrojenia terenu. Warto zauważyć, że 1991 r., gdy kupił Pan Nieruchomości 1 - 4 oraz zgłosiła chęć zakupu Nieruchomości 5 nie obowiązywała jeszcze Ustawa o PIT.

Co do zasady weszła ona bowiem w życie od 1 stycznia 1992 r. Podsumowując, biorąc pod uwagę okoliczności transakcji dochód ze sprzedaży Nieruchomości na podstawie Ustawy o PIT nie powinien być traktowany jako odpłatne zbycie nieruchomości następujące w ramach działalności gospodarczej. Należy go zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. Ustawy o PIT: odpłatne zbycie nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Stosownie do art. 3 ust. 2a ww. ustawy:

Przepis art. 3 ust. 2b pkt 4 tejże ustawy stanowi, że:

W myśl art. 4a ww. ustawy:

Ponieważ Polska nie zawarła z Księstwem Monako odrębnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, w niniejszej sprawie należy więc opierać się wyłącznie na przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w  art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w  nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w  nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.  ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.  ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)Jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2)Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3)Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że  działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np.  rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i  sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np.  sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za  działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie  zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o  których mowa we wniosku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1  pkt  8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków planowanych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z  planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa we wniosku.

Z wniosku wynika, że w dniu 19 maja 2023 r. podpisał Pan ze spółką z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży pięciu nieruchomości położonych w jednej miejscowości o łącznej powierzchni ok. 11 ha. Każda z pięciu nieruchomości (dalej „Nieruchomości”) jest niezabudowana. Wszystkie Nieruchomości posiada Pan na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Grunty składające się na Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą rady gminy z 2003 r. Niektóre nieruchomości składają się z więcej niż jednej działki ewidencyjnej: 1) Nieruchomość 1 składa się z dwóch działek ewidencyjnych, 2) Nieruchomość 2 stanowi jedną działkę ewidencyjnym, 3) Nieruchomość 3 stanowi jedną działkę, 4) Nieruchomość 4 składa się z trzech działek ewidencyjnych, 5) Nieruchomość 5 składa się składa się z jednej działki ewidencyjnej. Działki położone są na skraju lasu. Zdecydował Pan o zakupie Nieruchomości na przełomie lat 80-tych i 90-tych XX w. W momencie nabycia nie miał Pan żadnych skonkretyzowanych planów co do Nieruchomości. Jedynie w 1992 r. została przez geodetę przygotowana mapa ze wstępnym projektem podziału działek 8 i 10 w celu ogólnego zorientowania się, jaki podział ewentualnie jest możliwy. Projekt ten nie był wdrażany. Nie został on zatwierdzony żadną decyzją. Nieruchomości 1 - 4 zostały kupione w 1991 r. Już wówczas zgłosił Pan również chęć zakupu sąsiadującej z nimi Nieruchomości nr 5. Jeden ze współwłaścicieli nie wyraził jednak woli jej sprzedaży. Dopiero po jego śmierci zgłosili się do Pana spadkobiercy tego współwłaściciela z ofertą sprzedaży Nieruchomości 5. Ze względu na te okoliczności Nieruchomość 5 została przez Pana kupiona w 1999 r. Nie podejmował Pan także innych działań zwiększających wartość gruntu, np. uzbrojenia terenu. Od 1991 r. nie sprzedawał Pan żadnych działek (ani opisanych w niniejszym wniosku, ani innych). Nabywca został znaleziony przez agencję nieruchomości, z którą podpisał Pan umowę o współpracy. Nie udzielił Pan Nabywcy żadnych pełnomocnictw: ani w umowie przedwstępnej, ani w innej formie. Od momentu zakupu zdecydował Pan zatem, że Nieruchomości będące niniejszego wniosku stanowią majątek prywatny zabezpieczający rodzinę na przyszłość. W związku z tym w stosunku do tych nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań przez kilkadziesiąt lat.

Pana wątpliwości budzi kwestia, czy będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze  sprzedaży ww. nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w  szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że nieruchomości 1-4 nabył Pan w 1991 r., natomiast nieruchomość 5 nabył Pan w 1999 r. Nieruchomości stanowią majątek prywatny zabezpieczający Pana i Pana rodzinę na przyszłość. Nie podejmował Pan żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości. Brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Nabycie nieruchomości 1-4 nastąpiło w 1991 r., natomiast nieruchomości 5 w 1999 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt  8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić źródła przychodu, o  którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od  końca roku, w  którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).