Opodatkowanie przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 31 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lipca 2023 r. (wpływ 24 lipca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Posiada Pan na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.; dalej: „Ustawa o PIT”). Od 7 stycznia 2014 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Dochody z tej działalności za 2023 r. opodatkowuje Pan zgodnie z zasadami skali podatkowej, o których mowa w art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT i dla działalności prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów.

Nie prowadzi działalności gospodarczej poprzez zakład w rozumieniu art. 5a pkt 22 Ustawy o PIT oraz nie posiada za granicą żadnej stałej placówki, ani wyznaczonej osoby działającej w Pana imieniu i na Pana rzecz za granicą. Nie świadczy Pan również usług poza granicami Polski. Ponadto, zarejestrowany jest Pan jako podatnik zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej posiada Pan budynek wolnostojący. W skład budynku wchodzi 6 mieszkań oraz 3 lokale komercyjne. Odbiór budynku nastąpił w 2011 r. Jest Pan właścicielem opisanego wyżej obiektu. Co istotne, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oprócz podstawowej czynności jaką jest najem pomieszczeń nie wykonuje Pan innych czynności noszących zmaniona działalności gospodarczej. Na moment składania wniosku tylko 3 z 6 mieszkań pozostają wynajęte (w przypadku lokali usługowych wynajęte są posiadane przez Pana 3 lokale). Ceni Pan sobie zaufanych najemców i co do zasady nie prowadzi aktywnego poszukiwania najemców różnymi komercyjnymi kanałami.

Wszystkie lokale będące Pana własnością, które znajdują się w ww. budynku, jeśli są wynajmowane to jest to wynajem długoterminowy, który z reguły (a na pewno z założenia) przekracza okres 1 roku. Nie dochodzi do najmu krótkoterminowego (również w przypadku lokali mieszkalnych). Pomieszczenia nie są wynajmowane na krótki okres np. w celach odbycia przez klientów wyjazdu turystycznego, czy służbowego. Jak już zostało wskazane, co do zasady nie prowadzi Pan aktywnych poszukiwań nowych najemców. Ceni Pan sobie bezpieczeństwo i zaufanie, dlatego lokale wynajmuje z reguły osobom Panu znanym lub poleconym przez inne znane Panu osoby. W praktyce bardzo rzadko zdarza się, że poszukuje Pan najemców poprzez portale internetowe lub w inny komercyjny sposób.

Dodatkowo, Pana działania związane z budynkiem są ograniczone do zwykłego zarządu, regulowania niezbędnych należności wobec zewnętrznych dostawców oraz dokonywania okazjonalnych i niewielkich, koniecznych napraw (budynek został odebrany w 2011 r. i nie wymaga istotnego zaangażowania technicznego).

Planuje Pan wycofać z prowadzonej działalności gospodarczej wskazany budynek, w którego skład wchodzą ww. lokale mieszkalne oraz usługowe, do majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Następnie zamierza Pan zamknąć działalność gospodarczą i dokonywać wynajmu 9 lokali (3 usługowych i 6 mieszkalnych) z majątku prywatnego. Po wycofaniu budynku z prowadzonej działalności gospodarczej, z uwagi na brak wykonywania innych czynności, zostanie ona zlikwidowana.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan, że z dużą jasnością we wniosku wskazał Pan jaki rodzaj działalności prowadzi i co wchodzi w czynności jakie są w ramach tej działalności wykonywane. Wskazał Pan, że wynajmuje lokale w budynku i nie wykonuje żadnych innych aktywności w ramach działalności gospodarczej. Forma opodatkowania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej to skala podatkowa, zgodnie z art. 27 ust. 1 Ustawy o PIT. Dokumentację podatkową dla potrzeb tej działalności prowadzi Pan w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Nie ustalił Pan precyzyjnej daty wycofania budynku z działalności gospodarczej. Zakłada Pan, że będzie to 2023 r. Powodem wycofania budynku z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest fakt, że zamierza Pan zamknąć prowadzoną działalność gospodarczą. Jest Pan jedynym właścicielem budynku.

Uważa Pan, że powinien - po wycofaniu budynku z działalności gospodarczej - przychody z najmu lokali zaliczać do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT tj.: „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”. Niemniej jednak tego dotyczy wniosek i liczy Pan, że Organ wskaże prawidłowe zasady opodatkowania we wskazanym we wniosku przypadku.

Prawdopodobnie, będzie Pan wynajmował lokale w budynku (po wycofaniu nieruchomości z działalności) tym samym najemcom, z którymi aktualnie współpracuje. Aczkolwiek nie wyklucza również zmian w tym zakresie. Na ten moment nie jest to jednoznacznie możliwe do przewidzenia, ponieważ zależy to od woli Pana, ale także od najemców.

Posiada Pan w majątku prywatnym grunty. Na ten moment wynajmuje Pan jedną działkę za symboliczną kwotę około 4 000 PLN rocznie. Nie prowadzi Pan aktywnej kampanii pozyskiwania najemców na posiadane grunty.

Właścicielem budynku jest Pan, a nie Pana jednoosobowa działalność gospodarcza. Według Pana najlepszej wiedzy majątek wykorzystywany w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej będący Pana własnością, pozostaje Pana własnością. Zatem przekazanie nie będzie miało żadnej szczególnej formy prawnej. Ewentualnie nastąpią odpowiednie czynności księgowe związane z wykreśleniem budynku z prowadzonych w ramach działalności ewidencji.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy po wycofaniu budynku z prowadzonej działalności gospodarczej i po jej jednoczesnym zamknięciu, przychody z wynajmu lokali znajdujących się w tym budynku powinny być klasyfikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, po wycofaniu z prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej budynku, w którego skład wchodzi 6 lokali mieszkalnych oraz 3 lokale usługowe i przekazaniu go do majątku prywatnego (niezwiązanego z jakąkolwiek działalnością) oraz po likwidacji tej działalności, przychód z wynajmu wskazanych pomieszczeń będzie stanowić przychód z najmu prywatnego (źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W art. 10 Ustawy o PIT określono źródła przychodów w przypadku osób fizycznych, w tym m.in. źródła przychodów takie jak:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 Ustawy o PIT.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 Ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem prywatny, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z przestawionych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT.

W ramach określenia tego, czy w danym zdarzeniu przyszłym podatnik spełnia przesłanki konieczności prowadzenia działalności gospodarczej, czy też nie, istotna będzie uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21.

W przytoczonej powyżej uchwale NSA wskazał, że „To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika.

Co istotne, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

W związku z powyższym zasadą jest kwalifikowanie przychodów z najmu do źródła - najem prywatny, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, kwalifikuje składniki majątku jako majątek trwały w swojej działalności gospodarczej, co przekłada się na opodatkowanie przychodów z najmu wg źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT.

Powyższe oznacza zatem, że to od podatnika zależy czy osiągane przychody z najmu będą tzw. najmem prywatnym, czy przychodami z pozarolniczej działalności. Ponadto, w analizowanym zdarzeniu przyszłym po wyłączeniu nieruchomości z działalności i jej zamknięciu, czynności wykonywane przez Pana nie będą nosiły znamion działalności - jak zostało to wskazane w zdarzeniu przyszłym - Pana zaangażowanie w najem pomieszczeń jest niewielkie - i będą mogły być opodatkowane ze źródła jakim jest najem prywatny.

Potwierdzeniem powyższego są interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, które potwierdzają Pana tezy, w tym m.in.:

-    interpretacja indywidualna z 13 lipca 2022 r., Nr 0115-KDIT3.4011.502.2022.1.AD, w której Organ uznał, że: „Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis sprawy oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, że skoro przeniesie Pan (wycofa) nieruchomości do majątku prywatnego, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”;

-    interpretacja indywidualna z 1 marca 2023 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.1011.2022.2.KD, w której Organ wskazał, że: „Odnosząc powyższe uregulowania prawne do opisanego zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej, a co za tym idzie, wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazaniu jej na cele prywatne najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy opodatkować na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”;

-    interpretacja indywidualna z 23 października 2019 r., Nr 0115-KDIT3.4011.330.2019.3.WM, w której Organ wskazał, że: „Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca zamierza zlikwidować działalność gospodarczą i wykorzystywany dotychczas w działalności lokal przemysłowy wycofa do majątku prywatnego, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Ponadto najem nie będzie wykonywany w sposób określony w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zgodnie z twierdzeniem Wnioskodawcy, nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazują okoliczności wynajmu lokalu”.

Ponadto również inne interpretacje indywidualne wydawane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzają Pana stanowisko, że po wycofaniu nieruchomości z działalności i przekazaniu jej na cele prywatne, przychód z wynajmu będzie stanowił przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT. Do tych interpretacji zalicza się m.in.:

-interpretacja indywidualna z 24 marca 2022 r., Nr0114-KDIP2-1.4011.92.2022.2.KW;

-interpretacja indywidualna z 2 czerwca 2022 r., Nr 0114-KDIP2-2.4011.260.2022.2.SP;

-interpretacja indywidualna z 29 czerwca 2022 r., Nr 0115-KDIT1.4011.262.2022.1.MR;

-interpretacja indywidualna z 29 listopada 2022 r., Nr0115-KDIT3.4011.707.2022.1.DP;

-interpretacja indywidualna z 1 marca 2023 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.973.2022.3.KD;

-interpretacja indywidualna z 3Imarca 2023 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.97.2023.1.MAP.

Reasumując, w świetle powyższego, Pana zdaniem, po wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej i jej likwidacji, przychód z długoterminowego wynajmu 6 lokali mieszkalnych oraz 3 lokali użytkowych będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

Art. 5a pkt 6 ustawy zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej. Stosownie do treści tego przepisu:

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy).