Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 stycznia 2019 r. (data wpływu 18 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 marca 2019 r. (data wpływu 14 marca 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 oraz art. 14f § 1 i 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 27 lutego 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.38.2019.1.MK, 0111-KDIB2-2.4015.12.2019.3.MZ, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1-2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem poczty w dniu 27 lutego 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 6 marca 2019 r.). W dniu 14 marca 2019 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 13 marca 2019 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 27 października 1998 r. Wnioskodawca kupił za cenę 40 000 zł od swojej matki lokal mieszkalny nr , położony w przy ul. , co potwierdza zawarta przed notariuszem umowa sprzedaży, Rep A Nr . Dla ww. lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta. Część ceny zakupu, tj. 5 000 zł Wnioskodawca zapłacił gotówką, pozostała kwota to pomoc w chorobie i zagwarantowanie opieki lekarskiej. Z wszystkich ustaleń Wnioskodawca wywiązywał się do czasu śmierci matki, która była ciężko chora psychicznie. Do dnia 12 września 2018 r. nie rozporządzał tym prawem w żaden sposób, cały czas był jedynym właścicielem mieszkania, w żaden sposób nie dokonywał przeniesienia własności całości lub części tego prawa. Ponadto Wnioskodawca nie dokonywał czynności wyodrębnienia lub przekształcenia ww. lokalu.

Matka Wnioskodawcy zmarła w dniu 21 lipca 2018 r., pozostawiając testament, który został otwarty i ogłoszony przez notariusza w dniu 27 sierpnia 2018 r. Spadek nabył wprost w całości syn Wnioskodawca. W protokole dziedziczenia nie doprecyzowano, jakie składniki majątkowe weszły do masy spadkowej, ponieważ treść testamentu mówiła jedynie: Przekazuję cały swój majątek mojemu synowi. Zgodnie ze sporządzonym przez notariusza protokołem dziedziczenia, w skład spadku nie wchodziła własność żadnej nieruchomości ani spółdzielcze prawo do lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta.

W dniu 12 września 2018 r., Wnioskodawca w ramach rozporządzania prywatnym majątkiem, a więc nie w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedał lokal. Koszty, jakie w związku z tym Wnioskodawca poniósł, to prowizja pośrednika nieruchomości, udokumentowana fakturą. Wskutek niedopatrzenia, w umowie sprzedaży lokalu sporządzonej w dniu 12 września 2018 r., znalazł się niefortunny zapis, według którego Wnioskodawca jako strona sprzedająca oświadczył, że przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabył w drodze dziedziczenia po swojej matce na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Oświadczenie było oczywistą omyłką lub błędem redakcyjnym notariusza, które Wnioskodawca dostrzegł dopiero po pewnym czasie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie skutkować powstaniem przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, lokal nie mógł w ogóle wchodzić w skład spadku, skoro matka Wnioskodawcy nie była jego właścicielką od 1998 r. Dlatego Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jest nieprzerwanie od 1998 r. właścicielem przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i omyłkowe oświadczenie, złożone w umowie sprzedaży, nie może skutkować powstaniem obowiązku podatkowego.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wnioskodawca nabył lokal w 1998 r., zatem odpłatne zbycie nie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ponadto sprzedaż nie została wykonana w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu nie skutkuje u Niego powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

&‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, stwierdzić należy, że ustalenie daty nabycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 27 października 1998 r. Wnioskodawca kupił za cenę 40 000 zł od swojej matki lokal mieszkalny, co potwierdza zawarta przed notariuszem umowa sprzedaży. Dla ww. lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta. Część ceny zakupu, tj. 5 000 zł Wnioskodawca zapłacił gotówką, pozostała kwota to pomoc w chorobie i zagwarantowanie opieki lekarskiej. Z wszystkich ustaleń Wnioskodawca wywiązywał się do czasu śmierci matki, która była ciężko chora psychicznie. Do dnia 12 września 2018 r. nie rozporządzał tym prawem w żaden sposób, tzn. cały czas był jedynym właścicielem mieszkania, w żaden sposób nie dokonywał przeniesienia własności całości lub części tego prawa. Ponadto Wnioskodawca nie dokonywał czynności wyodrębnienia lub przekształcenia ww. lokalu.

Matka Wnioskodawcy zmarła w dniu 21 lipca 2018 r. pozostawiając testament, który został otwarty i ogłoszony przez notariusza w dniu 27 sierpnia 2018 r. Spadek nabył wprost w całości syn Wnioskodawca. Zgodnie ze sporządzonym przez notariusza protokołem dziedziczenia, w skład spadku nie wchodziła własność żadnej nieruchomości ani spółdzielcze prawo do lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta.

W dniu 12 września 2018 r., Wnioskodawca w ramach rozporządzania prywatnym majątkiem, a więc nie w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedał ww. lokal. Koszty jakie w związku z tym Wnioskodawca poniósł, to prowizja pośrednika nieruchomości, udokumentowana fakturą. Wskutek niedopatrzenia, w umowie sprzedaży lokalu sporządzonej w dniu 12 września 2018 r., znalazł się niefortunny zapis, według którego Wnioskodawca jako strona sprzedająca oświadczył, że przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabył w drodze dziedziczenia po swojej matce na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Oświadczenie było oczywistą omyłką lub błędem redakcyjnym notariusza, które Wnioskodawca dostrzegł dopiero po pewnym czasie.

W związku z przedstawionym opisem wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia nabycie, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia nabycie została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Zgodnie z art. 536 § 1 ww. Kodeksu, cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia.

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Podkreślenia wymaga fakt, że charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje ekwiwalentne świadczenie, posiadające określony wymiar materialny.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem sprzedaży, nastąpiło w dniu 27 października 1998 r. w drodze zakupu. W związku z tym, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę ww. prawa do lokalu mieszkalnego w dniu 12 września 2018 r., nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, uzyskany z tej sprzedaży przychód nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z ww. tytułu.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegają analizie tutejszego Organu. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast wniosek w zakresie podatku od spadków i darowizn zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej