Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 9 sierpnia 2018 r. (data wpływu 13 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny uzupełniony pismem z 19 września 2018 r. (data wpływu 21 września 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  Pana
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Panią

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski oraz podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w zakresie: pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy nie jest związana z nabywaniem i sprzedawaniem nieruchomości lub wynajmowaniem lokali. Budynek nie jest ujęty w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy.

W 2005 r. Wnioskodawca wraz z małżonką (będącą zainteresowaną składającą niniejszy wniosek wspólny z Wnioskodawcą) nabył nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem (kamienicą) do majątku wspólnego (w dniu nabycia tej nieruchomości panował w małżeństwie Wnioskodawcy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej). Udziały małżonków w majątku wspólnym były równe.

Nabycie nieruchomości nie podlegało podatkowi od towarów i usług sprzedawca nie był podatnikiem VAT. W budynku nie wyodrębniono nieruchomości lokalowych z własnymi księgami wieczystymi. Podział na lokale w kamienicy ma charakter umowny i wynika z faktycznego sposobu ich wykorzystania.

W dniu 18 lutego 2015 r. Wnioskodawca i jego małżonka zawarli w formie aktu notarialnego umowę majątkową małżeńską, którą znieśli ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej i ustanowili ustrój rozdzielności majątkowej. Tego samego dnia, w formie aktu notarialnego Wnioskodawca i jego małżonka dokonali częściowego podziału majątku wspólnego podziałem tym nie została jednak objęta nieruchomość zabudowana kamienicą, której dotyczy niniejszy wniosek. W związku z ustaniem wspólności majątkowej małżeńskiej dotychczasowa wspólność majątkowa małżeńska w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości uległa przekształceniu we współwłasność ułamkową (po 1/2).

W dniu 18 stycznia 2018 r. Wnioskodawca i jego małżonka zawarli w formie aktu notarialnego umowę, mocą której rozwiązali wcześniej zawartą umowę ustanawiającą między nimi ustrój rozdzielności majątkowej. Od tego dnia ponownie obowiązuje pomiędzy nimi ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Umowa ta odnosiła jednak skutek na przyszłość i nie powodowała rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej na wcześniej posiadane przez nich składniki majątku. Tym samym nieruchomość zabudowana kamienicą, której dotyczy niniejszy wniosek, w dalszym ciągu stanowi przedmiot współwłasności ułamkowej (po 1/2).

Po nabyciu nieruchomości, we wcześniejszych latach, Wnioskodawca wraz z małżonką ponosił wydatki na remonty w kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej. Prace, na które czyniono te wydatki, nie miały charakteru ulepszenia (rozbudowy). Obecnie Wnioskodawca prowadzi (rozpoczętą w 2017 r.) rozbudowę budynku kamienicy polegającą na dobudowaniu piętra z lokalami mieszkalnymi. Wydatki na tę rozbudowę przekraczają 30% wartości początkowej budynku. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dobudowanej kondygnacji Wnioskodawca wraz z małżonką zamierza jedną transakcją sprzedać całą nieruchomość.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości nabytej w 2005 roku, rozbudowanej w latach 2017-2018 skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego?

Zdaniem Zainteresowanych przychód ze sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego małżonkę, której dotyczy niniejszy wniosek (nieruchomości zabudowanej budynkiem kamienicy, zakupionej w 2005 r.) nie będzie podlegał podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie, nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od przychodu ze zbycia tej nieruchomości.

Nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego małżonkę od osoby trzeciej miało miejsce w 2005 r., a zatem ponad 10 lat temu. Wniosku tego nie zmienia przekształcenie rodzaju współwłasności (ze wspólności majątkowej małżeńskiej na współwłasność ułamkową w 1/2, w związku ze zniesieniem na skutek zawarcia w 2015 r. intercyzy wspólności majątkowej). Na skutek przekształcenia rodzaju współwłasności nie doszło do zmiany wielkości udziałów każdego z małżonków w prawie własności przedmiotowej nieruchomości.

Wniosku o tym, że w rozpatrywanym przypadku nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych miało miejsce w 2005 r. nie zmienia tego również okoliczność trwającej rozbudowy budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości gruntowej.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego budynki są częściami składowymi gruntu będącego przedmiotem prawa własności.

Część składowa rzeczy (w tym nieruchomości) nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego).

Dobudowanie części budynku (jako fragmentu części składowej nieruchomości) nie powoduje zmiany daty nabycia tej nieruchomości. W tym przypadku nieruchomość zakupiona została już jako zabudowana, zatem datą jej nabycia, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest data zawarcia umowy zakupu przez Wnioskodawcę i jego małżonkę tej nieruchomości od osoby trzeciej, niezależnie od tego kiedy przeprowadzono remont i rozbudowę budynku o jedną kondygnację. Podobne stanowisko (i to w sytuacji, w której w chwili nabycia nieruchomość była niezabudowana), zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 28 sierpnia 2015 r. IBPB-2-2/4511-216/15/MW).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy: źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem w przypadku zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment oraz sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w zakresie: pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy nie jest związana z nabywaniem i sprzedawaniem nieruchomości lub wynajmowaniem lokali. W 2005 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem (kamienicą) (dalej: Nieruchomość) do majątku wspólnego (w dniu nabycia Nieruchomości panował w małżeństwie Wnioskodawcy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej). Udziały małżonków w majątku wspólnym były równe. W dniu 18 lutego 2015 r. Wnioskodawca i jego małżonka zawarli w formie aktu notarialnego umowę majątkową małżeńską, którą znieśli ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej i ustanowili ustrój rozdzielności majątkowej. Tego samego dnia, w formie aktu notarialnego Wnioskodawca i jego małżonka dokonali częściowego podziału majątku wspólnego podziałem tym nie została jednak objęta Nieruchomość. W związku z ustaniem wspólności majątkowej małżeńskiej dotychczasowa wspólność majątkowa małżeńska w odniesieniu do Nieruchomości uległa przekształceniu we współwłasność ułamkową (po 1/2). W dniu 18 stycznia 2018 r. Wnioskodawca i jego małżonka zawarli w formie aktu notarialnego umowę, mocą której rozwiązali wcześniej zawartą umowę ustanawiającą między nimi ustrój rozdzielności majątkowej. Od tego dnia ponownie obowiązuje między nimi ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Umowa ta odnosiła jednak skutek na przyszłość i nie powodowała rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej na wcześniej posiadane przez nich składniki majątku. Tym samym Nieruchomość w dalszym ciągu stanowi przedmiot współwłasności ułamkowej (po 1/2). Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają jedną transakcją sprzedać Nieruchomość. Wnioskodawca wskazał także, że obecnie Nieruchomość jest rozbudowywana w postaci dodatkowego piętra z lokalami mieszkalnymi. Nieruchomość nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.): nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu: część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

W niniejszej sprawie Zainteresowani nabyli w 2005 r. Nieruchomość (tj. nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem kamienicą) do majątku wspólnego, w której prowadzą od 2017 r. rozbudowę polegającą na dobudowaniu piętra z lokalami mieszkalnymi. Z uwagi na fakt, że nabyta nieruchomość gruntowa jest trwale związana ze znajdującą się na niej zabudową budynku, to w takim przypadku rozbudowa ta nie będzie miała znaczenia i pozostanie bez wpływu na datę nabycia Nieruchomości. Dlatego za datę nabycia Nieruchomości, w takim przypadku, należy uznać datę jej nabycia (zakupu) przez Zainteresowanych, niezależnie od tego, kiedy na tym gruncie następuje dobudowanie dodatkowej kondygnacji.

W konsekwencji powyższego dobudowanie przez Wnioskodawcę piętra z lokalami mieszkalnymi, jako fragmentu części składowej Nieruchomości, nie powoduje zmiany daty nabycia tej Nieruchomości.

Mając na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że za datę nabycia przez Zainteresowanych Nieruchomości należy uznać datę jej nabycia do majątku wspólnego, tj. 2005 r. Późniejszy podział tego majątku (tu: w 2015 r. w wyniku małżeńskiej umowy majątkowej), jak również rozbudowa Nieruchomości polegająca na dobudowaniu piętra z lokalami mieszkalnymi nie stanowi o ponownym jej nabyciu.

Należy także zauważyć, że zbycie Nieruchomości nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej, co potwierdza przedstawiony przez Zainteresowanych opis.

Zatem sprzedaż przez Zainteresowanych Nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowić dla nich źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż za datę nabycia przez Zainteresowanych Nieruchomości należy przyjąć datę jej nabycia do majątku wspólnego małżonków, tj. 2005 r.

Reasumując sprzedaż Nieruchomości nabytej w 2005 roku, rozbudowanej w latach 2017-2018 nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej, Organ informuje, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej