Temat interpretacji

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości na zakup nowego lokalu mieszkalnego, po darowaniu dotychczasowego mieszkania synowi, i przy dalszym wynajmowaniu dwóch innych mieszkań, w których Podatniczka nie realizowała i nie zamierza realizować swych potrzeb mieszkaniowych, stanowić będzie uprawniony wydatek na własne cele mieszkaniowe podatnika i uzasadniać będzie zwolnienie od opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni zamieszkuje pod aktualnym adresem () nieprzerwanie od 1997 r., a od 2011 r. posiada spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Oprócz tego Wnioskodawczyni jest obecnie właścicielem jeszcze dwóch mieszkań, w których jednak nigdy nie realizowała własnych potrzeb mieszkaniowych i nie zamierza w nich mieszkać w przyszłości. Oba lokale mieszkalne są wynajmowane w celu uzyskania stałego źródła dochodów.

W 2017 r. Wnioskodawczyni zbyła inną nieruchomość, co nastąpiło przed upływem 5-ciu lat od jego nabycia w drodze spadku. W związku z tym Wnioskodawczyni zadeklarowała, że środki pochodzące ze zbycia tej nieruchomości w ciągu 2 lat przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni nosi się z zamiarem zakupu, z wykorzystaniem środków pochodzących ze zbycia nieruchomości w 2017 r., mieszkania w innej lokalizacji, które jest lepiej dostosowane do Jej aktualnych i przyszłych potrzeb bytowych. Dotychczasowe mieszkanie znajduje się na dziewiątym piętrze w bloku wybudowanym w 1977 r. z wielkiej płyty w hałaśliwym centrum (). Składa się ono z czterech pokoi i małego balkonu (ok. 1,5 m&²). Brak jest miejsca parkingowego, czy garażu. Czynsz wynosi ok. 520 zł. Natomiast mieszkanie, które Wnioskodawczyni zamierza docelowo nabyć, położone będzie na parterze lub pierwszym piętrze bloku z cegły. Blok ten będzie znajdować się w spokojnej i cichej dzielnicy. Lokal będzie posiadał tylko dwa pokoje, z dużym (ok. 4 m&²) balkonem oraz garażem. Czynsz to tylko ok. 400 zł. Wnioskodawczyni od 2013 r. do chwili obecnej jest wdową. Wszystko to powoduje, że nowe mieszkanie w szerszym stopniu zaspokoi wymagania i potrzeby Wnioskodawczyni oraz będzie łatwiejsze do utrzymania na przyszłej emeryturze. Zmiana mieszkania wynika także z faktu, że syn Wnioskodawczyni ma już 24 lata, kończy studia i ma zamiar się usamodzielnić. W związku z tym Wnioskodawczyni planuje przekazać synowi w drodze darowizny stare mieszkanie, w którym obecnie razem zamieszkują, i przenieść się do nowego, mniejszego mieszkania. Darowizna zostanie dokonana przed zawarciem przez Wnioskodawczynię przyrzeczonej umowy nabycia nowego mieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości na zakup nowego lokalu mieszkalnego, po darowaniu dotychczasowego mieszkania synowi, i przy dalszym wynajmowaniu dwóch innych mieszkań, w których Podatniczka nie realizowała i nie zamierza realizować swych potrzeb mieszkaniowych, stanowić będzie uprawniony wydatek na własne cele mieszkaniowe podatnika i uzasadniać będzie zwolnienie od opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości na zakup nowego lokalu mieszkalnego, po darowaniu dotychczasowego mieszkania synowi, i przy dalszym wynajmowaniu dwóch innych mieszkań, w których Podatniczka nie realizowała i nie zamierza realizować swych potrzeb mieszkaniowych, stanowić będzie uprawniony wydatek na własne cele mieszkaniowe podatnika i uzasadniać będzie zwolnienie od opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog możliwych wydatków jest bardzo obszernie określony w art. 21 ust. 25 updof. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.: wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a).

Zdaniem Wnioskodawczyni, fakt posiadania innych lokali mieszkalnych nie przekreśla wcale wniosku, że to w nowo nabytym mieszkaniu Wnioskodawczyni będzie w rzeczywistości realizować własne cele mieszkaniowe. Po pierwsze, dotychczasowe mieszkanie, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje od ponad 20 lat, zostanie przekazane w drodze darowizny synowi, co jest uzasadnione tym, że po skończeniu studiów, zamierza się on usamodzielnić, w czym dalsze mieszkanie z matką nie jest pomocne. Po drugie, z upływem czasu potrzeby mieszkaniowe człowieka ulegają zmianie. Z tego też powodu Wnioskodawczyni zdecydowała się znaleźć nowe mieszkanie, które lepiej zrealizuje zmieniające się oczekiwania. Oczekiwania te wynikają z obiektywnych okoliczności związanych z tym, że z upływem wieku człowiek ma coraz mniej sił, na emeryturze dysponuje mniejszymi dochodami, a po opuszczeniu domu przez dzieci, zamiast liczbą pokoi cieszy się spokojną lokalizacją i przytulnym charakterem mieszkania oraz wygodą w jego utrzymaniu. Po trzecie, pozostałe dwa mieszkania, będące przedmiotem długoterminowego najmu, nigdy nie były wykorzystywane, a nawet rozpatrywane z perspektywy zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Mieszkania te stanowią wydzielony majątek Wnioskodawczyni, przeznaczony na cele zarobkowe, a nie osobiste. Wnioskodawczyni od 2013 r. do chwili obecnej jest wdową. Wnioskodawczyni nie korzystała z nich osobiście i nie zamierza korzystać. Mieszkania te pozostają niejako neutralne z perspektywy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym, należy uznać, że zakup nowego lokalu mieszkalnego będzie miał na celu realizację własnych, aktualnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, niezależnie od faktu, że nie będzie to jedyne mieszkanie w majątku Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu,
o którym mowa w ww. przepisie.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego
z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Do celów tych zalicza się m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym lokalem. Przy czym ważne jest aby w nieruchomości tej podatnik faktycznie realizował własne cele mieszkaniowe, a nie cudze, czyli zamieszkiwał w niej. Ponadto analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności użyte w nim słowa wydatki poniesione na nabycie prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wyłącznie wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie lokalu mieszkalnego, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności upoważnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Przykładowo, sama przyrzeczona umowa nabycia nowego mieszkania zawarta z developerem nie będzie upoważniała do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Dochód, jaki Wnioskodawczyni osiągnęła ze sprzedaży nieruchomości, przy wydatkowaniu przychodu na zakup mieszkania korzystał zatem będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odpowiedniej proporcji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w A., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej