Temat interpretacji

zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 maja 2018 r. (data wpływu 22 maja 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 czerwca 2018 r. (data wpływu 19 czerwca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 maja 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 7 czerwca 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.307.2018.1.KU, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 7 czerwca 2018 r. (data doręczenia 12 czerwca 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 18 czerwca 2018 r. (data wpływu 19 czerwca 2018 r.), nadanym w dniu 18 czerwca 2018 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W roku 2007, 2011 oraz 2015 Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia. Podatek od zysku nie był płacony, ponieważ Wnioskodawca korzystał z ulgi mieszkaniowej. W 2018 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość, którą nabył w 2008 r. Obowiązek zapłaty podatku dochodowego nie wystąpił, ponieważ minęło 10 lat od daty nabycia tej nieruchomości. Z podziału działek nabytych w 2008 r. Wnioskodawcy pozostały 3 nieruchomości.

W piśmie z dnia 18 czerwca 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że posiada prawo własności do nieruchomości nabytej w 2008 r. Ww. nieruchomość stanowi Jego wyłączną własność. Łączna powierzchnia nieruchomości nabytej w 2008 r. to 0,37 ha. Z podziału tej nieruchomości powstały 4 działki: nr 2055 o powierzchni 0,0852 ha, nr 2056 o powierzchni 0,0858 ha, nr 2057 o powierzchni 0,0878 ha, nr 2059 o powierzchni 0,0846 ha oraz działka nr 2058 o powierzchni 0,0209 ha, stanowiąca drogę dojazdową do pozostałych działek.

Ponadto Wnioskodawca nadmienił, że sprzedał w 2007 r. działkę o powierzchni 0,15 ha, w 2008 r. działkę o powierzchni 0,11 ha, w 2011 r. działkę o powierzchni 0,12 ha oraz w 2018 r. działkę o powierzchni 0,08 ha.

Dodał również, że prowadzi działalność usługową (dystrybucja gum na rynku detalicznym), która opodatkowana jest na zasadach ogólnych, tj. według skali podatkowej. Wnioskodawca wskazał także, że przedmiotową nieruchomość nabył w 2008 r. na własne cele mieszkaniowe. W przyszłości nie zamierza kupować innych nieruchomość. Zamierza tylko sprzedać 3 działki nabyte w 2018 r. Ponadto, wraz z żoną jest współwłaścicielem nieruchomości oraz działki o powierzchni 0,08 ha. Jedynym nakładem jaki poczynił na przedmiotowej nieruchomości był jej geodezyjny podział w 2017 r. Wnioskodawca nie poszukiwał kupców i nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Zbywane nieruchomości nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Odpłatne zbycie nieruchomości (działek) nie nosi znamion działalności gospodarczej. Nie jest prowadzone w sposób ciągły, ani zorganizowany. Sprzedaży poszczególnych działek Wnioskodawca dokona jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie

, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:
Czy sprzedaż 3 działek nabytych w 2008 r. będzie podlegać opodatkowaniu z tytułu zysku ze sprzedaży, biorąc pod uwagę wcześniejsze zbycia innych nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy (przedstawionym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku), odpłatne zbycie 3 działek nie podlega opodatkowaniu z tytułu zysku ze sprzedaży, gdyż od ich nabycia minęło 10 lat. Poprzednie sprzedaże nie stanowiły zdarzeń stałych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

• pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza,
• pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1. odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2. zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data ich nabycia, data zbycia oraz dokonanie zbycia w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby w przypadku działalności gospodarczej czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należało ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości gruntowe Wnioskodawcy nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego wskazał, że jako osoba fizyczna w 2008 r., nabył nieruchomość gruntową o powierzchni 0,37 ha Ww. nieruchomość gruntowa stanowi Jego wyłączną własność. Powyższa nieruchomość została podzielona na mniejsze działki (powstało 5 działek, w tym jedna stanowiąca drogę dojazdową do 4 pozostałych działek). Na dzień złożenia wniosku Wnioskodawcy pozostały 3 działki, które zamierza zbyć. Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celem ich dalszej odsprzedaży. Prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza swoim zakresem nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca dokonał sprzedaży jednej z nowo utworzonych działek. Nie poniósł nakładów, dzięki którym przeznaczone do sprzedaży działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, jak również nie dokonywał dodatkowych czynności, które charakterem pokrywałyby się z czynnościami podejmowanymi przez osoby zawodowo trudniące się zakupem nieruchomości gruntowych, ich przygotowaniem do sprzedaży i późniejszą sprzedażą (uzbrojenie, przeprowadzenie akcji marketingowej itp.). Wnioskodawca zamierza jedynie sprzedać pozostałe trzy działki, będące przedmiotem wniosku w ramach zarządu majątkiem własnym.

W świetle powyższego, sprzedaż pozostałych trzech nieruchomości gruntowych (działek) nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe zbycia pozostałych trzech działek należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli jako odpłatne zbycie nieruchomości.

Jak już wskazano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (działek) uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości gruntowych nastąpiło w 2008 r., a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie, należy liczyć od końca 2008 r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca z tytułu transakcji zbycia pozostałych trzech działek, nie będzie działał w charakterze podatnika podatku dochodowego, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie bowiem całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, w tym środków pieniężnych, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działek będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawca zbywając trzy przedmiotowe działki, stanowiące majątek prywatny, będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Zatem, sprzedaż trzech nieruchomości gruntowych (działek) nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, albowiem ww. działki zostały zbyte po upływie okresu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. po dacie 31 grudnia 2013 r. W konsekwencji, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości (trzech działek) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W związku z powyższym na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z ich sprzedażą.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn.zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej