Temat interpretacji

Czy przychód ze sprzedaży całej nieruchomości objętej aktem notarialnym podlega zwolnieniu z podatku dochodowego?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2012 r. (data wpływu 4 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej przy odpłatnym zbyciu udziału w zabudowanej nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skorzystania z ulgi meldunkowej przy odpłatnym zbyciu udziału w zabudowanej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16 sierpnia 2007 r., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w K., w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym dnia 26 czerwca 2007 r. ojcu, Wnioskodawczyni nabyła spadek. W skład przedmiotowego spadku wchodzi udział ½ w prawie własności nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym. Od dnia 20 lutego 2008 r. do dnia 22 kwietnia 2009 r. Wnioskodawczyni była zameldowana na pobyt stały w odziedziczonej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jak wynikało z wówczas obowiązujących przepisów, istnieje zwolnienie z podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w latach 2007-2008, jeżeli sprzedający był zameldowany na pobyt stały na tej nieruchomości minimum 12 miesięcy przed datą zbycia. Po spełnieniu warunku meldunkowego, dnia 1 czerwca 2011 r., aktem notarialnym, Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielem, sprzedała zabudowaną nieruchomość, jako osoba prywatna nie prowadząca działalności gospodarczej. Po złożeniu oświadczenia w Urzędzie Skarbowym o spełnieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, dotyczących sprzedaży nieruchomości nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r. i przysługującej Wnioskodawczyni uldze podatkowej, została poinformowana, że zwolnienie podatkowe dotyczy tylko przychodu ze sprzedaży budynku. Według Wnioskodawczyni budynek związany z gruntem stanowi całość nieruchomości i nie powinno być mowy o jakimkolwiek podziale w nieruchomości zabudowanej na grunt i budynek, gdyż oddzielnie jedno bez drugiego nie stanowi żadnej wartości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód ze sprzedaży całej nieruchomości objętej aktem notarialnym podlega zwolnieniu z podatku dochodowego...

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży całej nieruchomości objętej aktem notarialnym podlega zwolnieniu z podatku dochodowego. Ponieważ z przepisu Kodeksu cywilnego, w tym art. 46 § 1, nieruchomości są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, grunty jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego budynek stanowi część składową nieruchomości i jako taki nie może stanowić odrębnego od niej przedmiotu obrotu o ile nie jest on odrębną nieruchomością. Wobec wyżej wymienionych przepisów wynika, że budynek będący częścią składową nieruchomości nie może być sprzedany bez gruntu na którym został wzniesiony i podlega zbyciu jako całość. Nie można sprzedać oddzielnie budynku posadowionego na gruncie, jak również gruntu jeżeli jest na nim wzniesiony budynek i razem stanowią całość. Sprzedając nieruchomość zabudowaną jako całość to nie można wyceniać oddzielnie budynku a oddzielnie gruntu, ponieważ te dwie rzeczy bez siebie nie mają żadnej wartości. Jeżeli wycenimy budynek to grunt będzie miał wartość 0,00 zł., natomiast gdy wycenimy grunt to budynek będzie miał wartość 0,00 zł.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 126 pojęcie budynku mieszkalnego wynikało wyłącznie ze względów związanych z konstrukcją ulgi meldunkowej t.j. uzależnienie prawa do ulgi od zameldowania trwającego określony czas. Jak wynika bowiem z przepisów administracyjnych, meldunku można dokonać jedynie w lokalu, a nie na gruncie (niezależnie od tego czy jest zabudowany, czy niezabudowany).

Dlatego też ustawodawca wskazując na zameldowanie, jako warunek skorzystania ze zwolnienia, nie mógł się posłużyć pojęciem innym niż budynek mieszkalny. W art. 21 ust. 1 pkt 126 pojęcie budynku mieszkalnego ma dwa znaczenia tj. oznacza budynek mieszkalny stanowiący odrębną własność oraz grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. W związku z powyższym, zwolnieniu powinien podlegać cały przychód ze sprzedaży nieruchomości objętej aktem notarialnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 16 sierpnia 2007 r., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w K., w drodze dziedziczenia ustawowego po zmarłym w dniu 26 czerwca 2007 r. ojcu, Wnioskodawczyni nabyła spadek. W skład przedmiotowego spadku wchodzi udział ½ w prawie własności nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym. Od dnia 20 lutego 2008 r. do dnia 22 kwietnia 2009 r. Wnioskodawczyni była zameldowana na pobyt stały w odziedziczonej nieruchomości.

W dniu 1 czerwca 2011 r., aktem notarialnym, Wnioskodawczyni z współwłaścicielem dokonała odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości jako osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski.

Natomiast, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Podkreślić należy, że ujęty w tym przepisie katalog rzeczy i praw, których sprzedaż objęta jest zwolnieniem jest katalogiem zamkniętym.

Ponadto, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w określonym przepisami prawa terminie złoży oświadczenie, iż spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (tj. w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości).

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 21 ww. ustawy, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,

• terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.

W związku z tym stwierdzić należy, że jeżeli zameldowanie w sprzedanym domu mieszkalnym, było dokonane na pobyt stały, to Wnioskodawczyni spełniła jedną z dwóch określonych prawem przesłanek, warunkujących możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że drugą niezbędną przesłanką zwolnienia jest złożenie w ustawowym terminie oświadczenia, o którym mowa w 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak wynika z treści wniosku, stosowane oświadczenie zostało złożone do właściwego Urzędu Skarbowego.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie definiują pojęcia nieruchomość, w związku z tym zasadne jest uwzględnienie w tym zakresie treści przepisu art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Natomiast przepis art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek mieszkalny jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Zasada przynależności budynku do gruntu została sformułowana na gruncie prawa rzeczowego i odnosi się do stosunków w nim regulowanych, a więc przede wszystkim odnoszących się do kwestii dotyczących prawa własności (skutków rzeczowych czynności cywilnoprawnych).

Reasumując stwierdzić należy, że ulga meldunkowa, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., obejmowała swoim zakresem nie tylko przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, ale także gruntu na którym budynek ten został posadowiony. W związku z tym, jeśli Wnioskodawczyni spełnia pozostałe warunki, określone przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może skorzystać z ulgi wymienionej w cytowanym 21 ust. 1 pkt 126.

Jednocześnie tut. Organ zwraca uwagę na fakt, że wszystkie ulgi i zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków określonych w ustawie. Zatem oceniając, czy w danej sytuacji przysługuje do niej prawo, należy przepisy stosować w sposób ścisły tj. nie należy dokonywać ich wykładni rozszerzającej, ani też zawężającej.

W związku z tym, to na podatniku natomiast spoczywa ciężar udowodnienia, że spełnia warunki do uzyskania ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, okoliczność ta w każdej sytuacji, jako indywidualny przypadek, podlega ocenie organów podatkowych.

Ponadto tut. Organ wskazuje, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako występującej z wnioskiem. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 167 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi