Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2007 r. (data wpływu 11 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na wezwanie tut. organu wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 listopada 2007 r. (data wpływu 5 listopada 2007 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 2 marca 2006 r. nabyła Pani nieruchomość mieszkalną tj. dom z działką. Hipoteka budynku została obciążona kredytem hipotecznym w wysokości 260.000,00 zł. Kredyt ten został zaciągnięty przez poprzedniego właściciela na refinansowanie poniesionych kosztów związanych z budową domu mieszkalnego. Przed nabyciem nieruchomości zwróciła się Pani do Banku w W. o przepisanie kredytu stanowiącego obciążenie zbytej nieruchomości. Bank odmówił Pani udzielenia kredytu. W związku z tym zobowiązała się Pani w umowie cywilno-prawnej do przejęcia zobowiązań kredytowych poprzedniego właściciela nieruchomości. W dniu 19 stycznia 2007r. zbyła Pani ww. nieruchomość za kwotę 1.450.000,00 zł. Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży spłaciła Pani ww. kredyt hipoteczny na rzecz Banku w W. w wysokości około 260.000,00 zł, co zostało odnotowane w akcie notarialnym z dnia 19 stycznia 2007 r. Zatem faktyczną kwotą jaką uzyskała Pani ze sprzedaży nieruchomości była kwota 1.190.000,00 zł. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych złożyła Pani oświadczenie w Urzędzie Skarbowym o przeznaczeniu przychodu z nieruchomości na cele mieszkaniowe. Przychód ze sprzedaży wydatkowała Pani również na cele mieszkaniowe tj. na zakup mieszkań w 2007 roku na łączną kwotę ok. 1.030.000,00 zł

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy podstawą rozliczenia powinna być kwota uzyskana tj. kwota 1.190.000,00 zł.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu z zastrzeżeniem ust. 2 jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 7 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Jak wynika z treści wniosku, nabyła Pani nieruchomość 2 marca 2006 roku a następnie sprzedała ją Pani w 2007 roku.

Stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego przed 1 stycznia 2007 r. - przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
6. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podkreślić należy, że katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ustawy ma charakter zamknięty.

W związku z tym, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na zakup mieszkań stanowiących odrębną nieruchomość lub nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest wystarczającą przesłanką do skorzystania z ww. zwolnienia.

Natomiast w przypadku zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy ważny jest cel zaciągnięcia tego kredytu oraz ustalenie kto kredytobiorcą.

Podatnikowi przysługuje bowiem zwolnienie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu wyłącznie wtedy gdy kredyt został przez tego podatnika zaciągnięty na cele enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy.

Z analizy stanu faktycznego opisanego przez Panią w złożonym wniosku oraz w jego uzupełnieniu wynika, iż ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 19 stycznia 2007 r. uzyskała Pani przychód w kwocie 1.450.000,00 zł. Z kwoty tej spłaciła Pani kredyt zaciągnięty przez poprzedniego właściciela na refinansowanie poniesionych kosztów związanych z budową domu mieszkalnego. Po potrąceniu kwoty spłaconego kredytu hipotecznego w wysokości około 260.00,00 zł otrzymała Pani pozostałą należności z tytułu sprzedaży w wysokości 1.190.000,00 zł. Chcąc skorzystać ze zwolnienia w związku z art. 28 ust. 2a ww. ustawy złożyła Pani do urzędu skarbowego stosowne oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, które zostały określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W związku z tym przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczyła Pani na cele mieszkaniowe tj. na zakup mieszkań na kwotę 1.030.000,00 zł.

Zatem, zgodnie z cyt. wyżej art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona jedynie o koszty odpłatnego zbycia, do których można zaliczyć: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

W związku z tym, nie ma Pani możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości o kwotę spłaconego kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez poprzedniego właściciela.

Należy zaznaczyć, iż jeśli spełniła Pani warunki określone w art. 28 ust. 2a ww. ustawy w związku z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy zwolnione od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych będą przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wydatkowane przez Panią na zakup mieszkań w wysokości 1.030.000 zł.

Natomiast wydatkowanie przez Panią przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu refinansowego, zaciągniętego przez poprzedniego właściciela nieruchomości nie daje również podstaw do skorzystania ze zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

W związku z tym pozostała część przychodu winna być opodatkowana 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.