Temat interpretacji

Czy można uznać za wydatkowaną na cele mieszkaniowe kwotę uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przychodu, wpłaconą na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 września 2009r. (data wpływu do tut. Biura 17 września 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 16 maja 2007r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za cenę 209.000 zł. W Urzędzie Skarbowym złożyła oświadczenie o wykorzystaniu uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia prawa własności do nieruchomości.

W dniu 14 maja 2009r. wnioskodawczyni podpisała przedwstępną umowę sprzedaży z panią X zamierzała nabyć od niej nieruchomość budynek mieszkalny za cenę 210.000 zł. Umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia 31 lipca 2009r. Tego samego dnia, tj. 14 maja 2009r. wnioskodawczyni przekazała pani X kwotę 210.000 zł. Do Urzędu Skarbowego wnioskodawczyni przekazała ową przedwstępną umowę sprzedaży.

Jednak przed upływem terminu zawarcia umowy sprzedaży pani X oświadczyła, że wycofuje się z umowy i odstępuje od sprzedaży.

W dniu 30 lipca 2009r. wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny od innej osoby. Pani X w dniu 30 lipca 2009r. dokonała zwrotu kwoty 210.000 zł, którą w tym samym momencie wnioskodawczyni przekazała do rąk osoby, od której nabyła lokal mieszkalny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty 10% podatku z tytułu uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia prawa własności do nieruchomości...

Zdaniem wnioskodawczyni, nie jest zobowiązana do zapłaty podatku, gdyż uzyskany przychód wydatkowała w terminie, wprawdzie nie na rzecz osoby, z którą zawarła przedwstępną umowę sprzedaży, ale nie z jej winy. Wnioskodawczyni nie miała wpływu na to, że osoba ta wycofa się i odstąpi od umowy. Ze strony wnioskodawczyni była wola sfinalizowania umowy. Fakt kupna mieszkania od innej osoby nie spowodował, zdaniem wnioskodawczyni, nie wydatkowania pieniędzy. Poza tym pieniądze te nie były do dyspozycji wnioskodawczyni ani przez minutę z rąk pani X trafiły do rąk drugiej osoby, od której kupiła mieszkanie.

Wnioskodawczyni uważa, że wydała pieniądze w terminie i nie powinna płacić podatku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni dokonała sprzedaży mieszkania w dniu 16 maja 2007r. i złożyła oświadczenie o przeznaczeniu przychodu na cele określone ustawą.

Zatem jeżeli nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego miało miejsce przed dniem 1 stycznia 2007r. to dokonując oceny skutków prawnych odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie rzeczy lub praw określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, jest data faktycznego wydatkowania przychodu, np. data dokonania przedpłaty na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży, pod warunkiem sfinalizowania oraz właściwego udokumentowania zawartej transakcji.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 16 maja 2007r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za cenę 209.000 zł. i złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o wykorzystaniu uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia prawa własności do nieruchomości. W dniu 14 maja 2009r. wnioskodawczyni podpisała przedwstępną umowę sprzedaży z panią X zamierzała nabyć od niej nieruchomość budynek mieszkalny za cenę 210.000 zł. Umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia 31 lipca 2009r. Tego samego dnia, tj. 14 maja 2009r. wnioskodawczyni przekazała pani X kwotę 210.000 zł. Jednak przed upływem terminu zawarcia umowy sprzedaży pani X oświadczyła, że wycofuje się z umowy i odstępuje od sprzedaży. W dniu 30 lipca 2009r. wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny od innej osoby. Pani X w dniu 30 lipca 2009r. dokonała zwrotu kwoty 210.000 zł, którą w tym samym momencie wnioskodawczyni przekazała do rąk osoby, od której nabyła lokal mieszkalny. Zatem przychód uzyskany z dokonanej w dniu 16 maja 2007r. sprzedaży mieszkania został wydatkowany na cele określone ustawą w dniu 30 lipca 2009r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż wnioskodawczyni nie wydatkowała przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, w określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dwuletnim terminie. Kwota uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przychodu, wpłacona na poczet ceny określonej w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, mogłaby zostać uznana jako wydatkowana na cele mieszkaniowe, gdyby doszło do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, iż do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości nie doszło nie z winy wnioskodawczyni, lecz sprzedającej. Wydatkowanie kwoty przychodu uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego miało miejsce dopiero w dniu 30 lipca 2009r., tj. w dniu nabycia innego lokalu mieszkalnego, a zatem po upływie ww. dwuletniego okresu.

W związku z powyższym przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlegał będzie opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z powołanymi wyżej przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko wnioskodawczyni uznać należało zatem za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach