Czy przeznaczone przez Wnioskodawczynię środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej wraz z gruntem), otrzym... - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 25.11.2011, sygn. IPPB2/415-811/11-4/LS, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Temat interpretacji

Czy przeznaczone przez Wnioskodawczynię środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej wraz z gruntem), otrzymane na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży na poczet ceny sprzedaży, przeznaczone na spłatę kredytu ciążącego na zbywanej nieruchomość podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. na podstawie art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588)?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 26.09.2011 r. (data wpływu 29.09.2011 r.) uzupełnionego pismem z dnia 04.11.2011 r. (data nadania 04.11.2011 r., data wpływu 07.11.2011 r.) na wezwanie z dnia 28.10.2011 r. (data nadania 31.10.2011 r., data doręczenia 04.11.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wydatkowania i zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wydatkowania i zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 4 maja 2006 r. Wnioskodawczyni, będąc we wspólnocie majątkowej z mężem, nabyła nieruchomość (budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej wraz z gruntem). Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany kredytem z dnia 31 marca 2006 r., Wnioskodawczyni zaciągnęła z mężem kredyt na nieruchomość w wysokości 200.000,00 zł. Wnioskodawczyni nie korzystała z tzw. ulgi odsetkowej, o której mowa w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dnia 17 kwietnia 2007 r., nastąpiło rozwiązanie związku małżeńskiego Wnioskodawczyni, dlatego też podjęta została decyzja odnośnie sprzedaży wspólnej nieruchomości zakupionej 4 maja 2006 r. Dnia 14 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (cena sprzedaży domu wyniosła 695.000,00 zł, która została podzielona po połowie na Wnioskodawczynię i jej byłego męża).

Na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 14.07.2008 r., zmienionej aktem notarialnym Wnioskodawczyni oraz jej były mąż otrzymali po 260.000,00 zł, co zostało potwierdzone przez strony w par. 6 ostatecznej umowy sprzedaży z dnia 29.01.2009 roku. Wymienioną kwotę Wnioskodawczyni otrzymała przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży na poczet ceny sprzedaży i dokonała z niej spłaty połowy przypadającego na nią kredytu na zakup sprzedawanej nieruchomości (100.000,00 zł). Po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży w dniu 29 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni otrzymała przypadającą jej pozostałą część ceny za sprzedaną nieruchomość.

Przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych wobec czego pismem z dnia 28.10.2011 r. wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

- złożenie podpisu osoby uprawnionej do reprezentowania Wnioskodawczyni na stronie Nr 6 wniosku w poz. 73, z uwagi na brak podpisu w tym polu.

Braki uzupełniono prawidłowo w wyznaczonym terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota 100.000,00 zł uzyskana przez nią ze sprzedaży ostatecznej nieruchomości przed dniem zawarcia umowy sprzedaży, przeznaczona przez nią na spłatę kredytu ciążącego na zbywanej nieruchomości przed dniem jej ostatecznego zbycia, aby wyczyścić hipotekę podlega zwolnieniu od podatku dochodowego. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na to, iż mieszkanie, ze sprzedaży którego część środków Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, zostało nabyte w 2006 r., w przedmiotowej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Na mocy art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 roku.

Na podstawie powyższych przepisów do zbycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię zastosowanie znajdą regulacje ustawy o p.d.o.f. obowiązujące przed dniem 01.01.2007 roku. Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a)-c), ustała się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób tycznych wynika. że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Artykuł 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b. Z przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą oprawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co w przypadku Wnioskodawczyni wynika z treści umowy kredytowej. Ponadto, podatnik nie może korzystać również z tzw. ulgi odsetkowej.

Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, jakiej nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Dla skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) p.d.o.f. istotne znaczenie mają dwie okoliczności:

pochodzenie środków przeznaczonych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu na nabycie nieruchomości,
moment dokonania spłaty kredytu - podatnik nie może bowiem spłacić kredytu później niż po upływie 2 lat od dnia sprzedaży.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i przeznaczone na spłatę kredytu ciążącego na zbywanej nieruchomości podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. w związku z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób tycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), niezależnie od tego, iż spłata kredytu nastąpiła przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Ważne jest, iż środki te zostały uzyskane ze sprzedaży (stały się przychodem ze sprzedaży z chwilą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży), a spłata kredytu została zrealizowana przed upływem 2-letniego okresu od dnia sprzedaży. Przepis bowiem nie wyklucza wcześniejszej spłaty niż przed dniem sprzedaży. Nie można bowiem środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, które cechę przychodu uzyskały z momentem zawarcia umowy ostatecznej, traktować w oderwaniu od tej właśnie ostatecznej umowy sprzedaży.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 13 stycznia 2011 r. (sygn. ILPB2/415-1095/10-3/TR).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m. in.:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wnika, że dnia 4 maja 2006 r. Wnioskodawczyni, będąc we wspólnocie majątkowej z mężem, nabyła nieruchomość (budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej wraz z gruntem). Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany kredytem z dnia 31 marca 2006 r., Wnioskodawczyni zaciągnęła z mężem kredyt na nieruchomość w wysokości 200.000,00 zł. Wnioskodawczyni nie korzystała z tzw. ulgi odsetkowej, o której mowa w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dnia 17 kwietnia 2007 r., nastąpiło rozwiązanie związku małżeńskiego Wnioskodawczyni, dlatego też podjęta została decyzja odnośnie sprzedaży wspólnej nieruchomości zakupionej 4 maja 2006 r. Dnia 14 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (cena sprzedaży domu wyniosła 695.000,00 zł, która została podzielona po połowie na Wnioskodawczynię i jej byłego męża). Na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 14.07.2008 r., zmienionej aktem notarialnym Wnioskodawczyni oraz jej były mąż otrzymali po 260.000,00 zł, co zostało potwierdzone przez strony w par. 6 ostatecznej umowy sprzedaży z dnia 29.01.2009 roku. Wymienioną kwotę Wnioskodawczyni otrzymała przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży na poczet ceny sprzedaży i dokonała z niej spłaty połowy przypadającego na nią kredytu na zakup sprzedawanej nieruchomości (100.000,00 zł). Po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży w dniu 29 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni otrzymała przypadającą jej pozostałą część ceny za sprzedaną nieruchomość.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że skoro nieruchomość stanowiła wspólny majątek dorobkowy małżonków, natomiast po rozwodzie nie dokonano podziału majątku dorobkowego, to z chwilą ustania wspólności ustawowej wskutek orzeczenia rozwodu udziały małżonków w przedmiotowej nieruchomości były równe i wynosiły po połowie. Każdy z małżonków w 2009 r. sprzedał zatem przysługujący mu udział w nieruchomości w wysokości ½, którego stał się właścicielem z chwilą nabycia, czyli w 2006 r. Nieruchomość została bowiem nabyta na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2006 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ww. ustawy). Zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszt odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie natomiast z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu sprzed 01 stycznia 2007 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Wyliczenie zawarte w ww. przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości.

Z istoty rozwiązania zawartego w cyt. powyżej przepisach art. 21 wynika, iż aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele w nim wymienione, sprzedaż powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku. Jednakże zwolnieniem tym mogą być również objęte przychody, które sprzedający otrzymał na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na cele wymienione w ustawie, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ ww. Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości lub praw, która zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Rozpatrując treść przytoczonego powyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wydatkowanego na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast, której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy tj. nieruchomości zbywanej czy nabywanej. Istotne jest tylko aby kredyt (pożyczka) zaciągnięte były na cel mieszkaniowy a nie na spłatę innych kredytów (refinansowych, konsolidacyjnych). Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub prawa.

Ważny jest również moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, podatnik w celu skorzystania z przedmiotowej ulgi, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązany jest wydatkować nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele w nim określone. Tak więc dla zastosowania przedmiotowej ulgi znaczenie ma moment (data) sprzedaży lokalu mieszkalnego. Kwotę uzyskaną z tej sprzedaży Wnioskodawczyni winna wydatkować w okresie nie dłuższym niż 2 lata na cele określone w ww. przepisie. Przepis nie zabrania przy tym nie tylko spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości lub prawa, ale również spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości. Spłacony kredyt może być zaciągnięty również przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Ponadto przepis art. 21 ust. 2 lit. a) ww. ustawy określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b).

Skoro zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana zawartą umową przedwstępną i potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, to kwota uzyskana z tego tytułu przez Wnioskodawczynię a wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości, a więc na jeden z celów, o których mowa w lit. a) art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy - korzysta ze zwolnienia na zasadach przewidzianych w ustawie.

Reasumując stwierdzić należy, że wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r., w oparciu o opisany we wniosku stan faktyczny, biorąc pod uwagę brzmienie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię przed dniem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (zadatek, zaliczka) w części przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości, będzie korzystać z ww. zwolnienia bowiem faktycznie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży doszło w dniu 29 stycznia 2009 r.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Końcowo - odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji wskazać należy, iż rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, podatnika w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcia w niej zawarte są wiążące. Nie stanowi ona materialnego prawa podatkowego i nie ma mocy powszechnie obowiązującej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie