Temat interpretacji
Ustalenie momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki cywilnej przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 13 sierpnia 2009 r.), uzupełnionym w dniu 9 października 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 13 sierpnia 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży lokali mieszkalnych.
Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem wysłanym dnia 25 września 2009 r. Znak: IBPBI/1/415-660/09/AP wezwano do jego uzupełnienia. W dniu 9 października 2009 r. do tut. Biura wpłynął uzupełniony wniosek.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:
Wspólnicy spółki cywilnej prowadzą pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie budowy bloków mieszkalnych wielorodzinnych. W miesiącu czerwcu otrzymali całość zapłaty za mieszkanie i protokołem zdawczo-odbiorczym przekazali przyszłemu właścicielowi mieszkanie, natomiast akt notarialny zostanie sporządzony w późniejszym terminie. Jako datę uzyskania przychodów przyjęli datę wystawienia faktury z pełną jej odpłatnością i przekazaniem protokołu zdawczo-odbiorczego.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Kiedy powstaje przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych przy sprzedaży mieszkań:
- Czy w dniu otrzymania całości zapłaty i wystawienia faktury VAT...
- Czy w dniu otrzymania całości zapłaty, wystawienia faktury VAT i przekazania mieszkania właścicielowi...
- Czy w dniu podpisania aktu notarialnego...
Zdaniem Wnioskodawcy, wykonanie usługi budowlanej będącej przedmiotem umowy i przekazanie przez wykonawcę obiektu inwestorowi potwierdzane jest w drodze protokołu odbioru robót, tzw. protokołu zdawczo-odbiorczego. Zatem wówczas powstaje przychód w podatku dochodowym.
Podstawową regułą w zakresie ustalenia daty powstania przychodów z działalności gospodarczej jest przyjęcie za tę datę dnia wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonanie usług albo częściowego wykonana usługi nie później jednak, niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.
Wykonanie usług budowlanych będących przedmiotem umowy o roboty budowlane i przekazanie przez wykonawcę obiektu inwestorowi potwierdzone jest w drodze protokołu odbioru robót, tzw. protokołu zdawczo-odbiorczego. Wówczas powstaje przychód.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z 2000 r. Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.), za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W świetle art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej umowy. Do momentu podpisania umowy w tej formie, sprzedaż lokalu mieszkalnego (budynku mieszkalnego) nie dochodzi więc do skutku. Oznacza to, że momentem sprzedaży (odpłatnego przeniesienia własności) nieruchomości, a więc i lokalu mieszkalnego jest moment zawarcia notarialnej umowy zbycia tego lokalu.
Zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
- wystawienia faktury albo
- uregulowania należności.
Stosownie natomiast do postanowień art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Oznacza to, że otrzymane pieniądze nie są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży.
W przypadku firmy prowadzącej działalność deweloperską, której celem działalności jest przeniesienie własności wybudowanych lokali mieszkalnych na nabywców, oznacza to, że do momentu dokonania prawnie skutecznej sprzedaży wszelkie wpłaty pobrane od klientów powinny być traktowane jako przedpłaty (zaliczki) na poczet przyszłego świadczenia. Skoro więc sprzedaż lokalu mieszkalnego następuje z mocy Kodeksu cywilnego w momencie zawarcia aktu notarialnego, do tego momentu wpłacone przez klientów należności nie podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym dla celów podatku dochodowego nie ma znaczenia okoliczność, że ww. wpłaty dokonywane przez przyszłych nabywców lokali mieszkalnych są, z uwagi na wymogi podatku od towarów i usług (VAT), dokumentowane fakturami. Podobnie bez wpływu na moment rozpoznania przychodów pozostaje fakt wydania mieszkania na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego (przed umową notarialną).
W świetle jednoznacznych postanowień Kodeksu cywilnego, które uzależniają skuteczność sprzedaży nieruchomości od dochowania formy notarialnej, czynności dokumentacyjne, jak protokół zdawczo-odbiorczy lub wystawienie faktury VAT, nie powodują skutku w postaci przeniesienia własności tej nieruchomości. Rezultat ten osiągnięty zostaje dopiero w momencie podpisania umowy notarialnej, co uzasadnia na gruncie podatkowym obowiązek powstania przychodu z przeniesienia własności lokalu przez dewelopera w tym właśnie momencie.
Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, należy stwierdzić, iż datą powstania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokali mieszkalnych, jest dzień podpisania przez strony umowy przenoszącej prawo własności lokalu, zawartej w formie aktu notarialnego.
Fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu mieszkalnego na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, czy też uiszczenia przed zawarciem umowy sprzedaży całej należności za lokal, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości, a tym samym powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z powyższym, stanowisko wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Zważywszy na fakt, iż wnioskodawcą jest Spółka cywilna, niniejsza interpretacja stosownie do postanowień m. in. art. 14k Ordynacji podatkowej jest wiążąca tylko dla tego podmiotu co oznacza, iż nie wywołuje bezpośrednio skutków dla wspólników tej Spółki.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach