Temat interpretacji
Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2010 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie 5 marca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 maja 2010 r. (data wpływu 20 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 23 lutego 2010 r. Pani złożyła do Urzędu Skarbowego wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Pismem z dnia 2 marca 2010 r. nr DN/415-1/10 Naczelnik Urzędu Skarbowego działając na podstawie art. 170 § 1 i art. 15 ustawy Ordynacja podatkowa, przekazał wniosek Pani do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.
Wyjaśnić bowiem należy, że zgodnie ze znowelizowanym art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, z dniem 1 lipca 2007 r. organem właściwym do dokonywania interpretacji przepisów prawa podatkowego został Minister Finansów.
Natomiast, stosownie do art. 14b § 6 Ordynacji podatkowej Minister Finansów upoważnił w drodze ww. rozporządzenia dyrektorów czterech izb skarbowych do wydawania interpretacji indywidualnych w jego imieniu i w ustalonym zakresie, określając jednocześnie właściwość rzeczową i miejscową upoważnionych organów.
W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 lipca 2007 r. jest w związku z § 6 ww. rozporządzenia Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.
W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 11 maja 2010 r. nr ILPB2/415-334/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.
Wezwanie wysłano w dniu 11 maja 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 13 maja 2010 r.), zaś w dniu 20 maja 2010 r. (data nadania 18 maja 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
W dniu x 1997 roku Zainteresowana wraz z mężem nabyła do majątku wspólnego, w drodze aktu notarialnego (umowa darowizny) własność nieruchomości działki nr 103/17, o obszarze 2096 m2.
Po nabyciu nieruchomości zmienił się numer przedmiotowej działki na 873. Działka ta została następnie podzielona na trzy części 873/1, 873/2 i 873/3 (które nadal objęte są jedną księgą wieczystą).
Na podstawie wydanego pozwolenia na budowę, na jednej z wydzielonych działek (873/3) w 2010 roku wybudowany będzie dom o powierzchni 247,4 m2. Małżonkowie planują, w 2010 roku odpłatnie zbyć działkę nr 873/3 wraz z nowowybudowanym domem (wyodrębniając dla niej nową księgę wieczystą).
Wnioskodawczyni wskazuje, że sprzedaż działki z nowowybudowanym domem nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy odpłatne zbycie działki nr 873/3 z nowowybudowanym domem stanowić będzie przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst pierwotny: Dz. U. z 1991 r. Nr 80, poz. 350) i będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem Wnioskodawczyni, odpłatne zbycie działki nr 873/3 z nowowybudowym, domem nie będzie stanowić przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst pierwotny: Dz. U. z 1991 r. Nr 80, poz. 350) i nie będzie podlegało opodatkowaniu.
Zgodnie bowiem z wyżej przywołanym przepisem, przychód stanowi odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części jeżeli zostaje dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zdaniem Zainteresowanej, wskazać należy, iż prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec powyższego uzasadnionym jest sięgnięcie do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz. U. 1984 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) - dalej kc, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, zgodnie z normą zawartą w art. 191 kc, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.
Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych przypadkach (określonych w przepisach szczególnych), niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności.
Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności.
W aktualnym stanie prawnym, ze względu na treść art. 235 kc, odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika.
Zatem jedynie w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, początek biegu pięcioletniego terminu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wyznaczać odrębnie dla gruntu (tj. od końca roku, w którym nabyto prawo wieczystego użytkowania gruntu) oraz odrębnie dla budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności (tj. od końca roku, w którym wybudowano budynek).
W niniejszej sprawie sytuacja taka nie zachodzi, więc bieg okresu pięcioletniego należy liczyć od dnia nabycia działki tj. od dnia 4 czerwca 1997 roku.
Powyższa interpretacja jest zgodna z argumentacją zawartą w Postanowieniu Urzędu Skarbowego w Wieruszowie z dnia 4 kwietnia 2007 r. US-I/415-1/07.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm., zwanej dalej updof), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.
Z treści cytowanego wyżej przepisu wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też przy jej zdefiniowaniu należy sięgnąć do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.) zwanej dalej k.c., a w szczególności do art. 46 § 1. Zgodnie bowiem z tym przepisem, nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc ze swej natury nieruchomościami, a budynki trwale z gruntem związane są ich częścią składową w myśl art. 48 k.c. Zatem budynek trwale z gruntem związany, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.
Jak wynika z treści przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem od dnia 4 czerwca 1997 roku jest właścicielem nieruchomości gruntowej. Przedmiotowa nieruchomość została podzielona na trzy mniejsze działki. Na jednej z działek w 2010 roku ma zostać wybudowany dom. Następnie działka z nowowybudowanym domem ma zostać sprzedana. Odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.
Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy grunt Zainteresowana posiada od 1997 roku stwierdzić należy, iż pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof już upłynął.
Wyżej wymieniony przepis nie rozdziela bowiem sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową, a bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.
Zatem należy przyjąć, że termin liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie (które nie odbędzie się w wykonaniu działalności gospodarczej) działki z nowowybudowanym domem nie będzie stanowić przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 updof i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.
Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. dla małżonka Zainteresowanej.
W odniesieniu do powołanego przez Wnioskodawczynię pisma organu podatkowego, należy stwierdzić, iż wydane ono zostało w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu