Temat interpretacji

Powstanie przychodu do opodatkowania z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 12 lipca 2011 r. (data wpływu 14 lipca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 października 2011 r. (data wpływu 10 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem w dniu 10 października 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 kwietnia 1996 r. aktem notarialnym nabył Pan (wraz z bratem) grunty rolne i leśne o powierzchni 11,70 ha. Nabyte grunty stanowią współwłasność majątkową Pana i Pana żony, jak również brata i jego żony. Nie były i nie są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Pana i brata. Nie były i nie są przedmiotem najmu i dzierżawy. Zostały nabyte na potrzeby własne. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego terenu w 2003 r. grunty V i VI klasy o łącznej powierzchni 5,66 ha, podzielono na 44 działki pod zabudowę jednorodzinną.

Decyzją Urzędu Skarbowego z dnia 4 lipca 2005 r. uznano, iż sprzedaż ww. gruntów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Do 2010 r. sprzedano 36 działek. Na jednej z pozostałych działek (której jest Pan współwłaścicielem) zostały wybudowane dwa jednakowe domy mieszkalne przeznaczone na potrzeby osobiste (w związku z tym nie był odliczany podatek naliczony od materiałów nabywanych na budowę domów).

Ze względu na trudną sytuację finansową jest Pan zmuszony sprzedać dom na rzecz osób fizycznych do celów mieszkaniowych (Pana brat pozostawia swój dom celem zamieszkania w nim). Z tego względu działkę podzielono na dwie równe części (decyzja z dnia 5 lipca 2011 r.) w celu zniesienia współwłasności. Do zniesienia współwłasności nie doszło i działki nadal pozostały własnością Pana, żony, jak również brata i jego żony a jeden z domów zostanie sprzedany przez wszystkich współwłaścicieli.

Będzie to pierwsza Pana sprzedaż domu. Sprzedaż ww. nieruchomości nie mieści się w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie nie toczy się postępowanie karno-skarbowe.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą ww. domu wystąpi podatek dochodowy od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż domu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na to, że:

• wybudowany dom nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą,

• w transakcji sprzedaży domu występuje jako osoba fizyczna,

• dom nabywają również osoby fizyczne do celów mieszkaniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Odnośnie warunku przeprowadzenia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości w sposób nie następujący w wykonaniu działalności gospodarczej odwołać należy się do definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowi on, że ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

W świetle powyższego uznać należy, iż działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 10 kwietnia 1996 r. aktem notarialnym nabył Pan (wraz z bratem) grunty rolne i leśne o powierzchni 11,70 ha. Nabyte grunty stanowią współwłasność majątkową Pana i Pana żony, jak również brata i jego żony. Nie były i nie są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Pana i brata. Nie były i nie są przedmiotem najmu i dzierżawy. Zostały nabyte na potrzeby własne. Na jednej z pozostałych działek (której jest Pan współwłaścicielem) zostały wybudowane dwa jednakowe domy mieszkalne przeznaczone na potrzeby osobiste.

Ze względu na trudną sytuację finansową jest Pan zmuszony sprzedać dom na rzecz osób fizycznych do celów mieszkaniowych (Pana brat pozostawia swój dom celem zamieszkania w nim). Z tego względu działkę podzielono na dwie równe części w celu zniesienia współwłasności. Do zniesienia współwłasności nie doszło i działki nadal pozostały własnością Pana, żony, jak również brata i jego żony a jeden z domów zostanie sprzedany przez wszystkich współwłaścicieli.

Będzie to pierwsza Pana sprzedaż domu. Sprzedaż ww. nieruchomości nie mieści się w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Analizując przedstawione zdarzenie przyszłe w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdzić należy, że nabycie przez Pana udziału w nieruchomości, która ma być przedmiotem sprzedaży, nastąpiło w 1996 r. Dokonany w 2011 r. podział nieruchomości na dwie działki, nie stanowi bowiem nabycia w rozumieniu ww. przepisu, stąd też czynność ta, jako czysto techniczna, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. W związku z tym planowane przez Pana zbycie udziału w nieruchomości stanowiącej zabudowany grunt nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w zabudowanej nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Niemniej jednak, mając na uwadze rolę postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych, która w rozpatrywanej kwestii przejawia się brakiem kompetencji do ustalania, czy planowana sprzedaż nieruchomości wypełni znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (w tym wypadku działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), wskazać należy, że w przypadku wszczęcia ewentualnego postępowania podatkowego (którego domenę stanowi poczynienie ww. ustaleń) to na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto, zważywszy, iż nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży stanowi współwłasność Pana i Pana żony, jak również brata i jego żony, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do interpretacji indywidualnej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego interpretację indywidualną nie może szkodzić wnioskodawcy, jak również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy