Temat interpretacji

Czy zbywając w 2010 r. mieszkanie zakupione w 2006 r. Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia ww. nieruchomości przeznaczy na nabycie mieszkania w 2009 r., spłatę kredytu hipotecznego tego mieszkania oraz remont tego mieszkania?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 24.11.2009 r. (data wpływu 27.11.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

• w części przeznaczonej na zakup mieszkania w 2009 r. jest nieprawidłowe,

• w pozostałej części jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27.11.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni nabyła w 2009 r. aktem notarialnym spółdzielcze-własnościowe mieszkanie za kwotę 417 tys. zł, tj. 390 tys. zł mieszkanie wymagające remontu i garaż za kwotę 27 tys. zł. Strona wskazuje, że opłaty notarialne to kwota 13 tys. zł. Koszt całkowity nabycia mieszkania to suma 430 tys. zł, na którą składały się:

• 300 tys. zł kredyt hipoteczny,

• 130 tys. zł środki własne

W 2010 r. Wnioskodawczyni zbędzie spółdzielcze-własnościowe mieszkanie (nabyte w 2006 r.) za prognozowaną kwotę 360 tys. zł, a całą kwotę przeznaczy na cele mieszkaniowe, tj. na nabycie mieszkania spółdzielczo-własnościowego z 2009 r., całkowitą spłatę kredytu hipotecznego z odsetkami zaciągniętego na tą nieruchomość oraz remont tego mieszkania.

Ponadto strona wskazuje, iż nigdy nie korzystała z ulgi odsetkowej oraz nie korzystał z niej małżonek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zbywając w 2010 r. mieszkanie zakupione w 2006 r. Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli przychód uzyskany ze zbycia ww. nieruchomości przeznaczy na nabycie mieszkania w 2009 r., spłatę kredytu hipotecznego tego mieszkania oraz remont tego mieszkania...

Zdaniem Wnioskodawczyni nie zapłaci 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego z opisanej transakcji przychodu, bowiem pieniądze ze zbycia mieszkania przeznaczy w całości na inny cel mieszkaniowy, tj. nabycie mieszkania w 2009 r., całkowita spłatę kredytu hipotecznego z odsetkami oraz remont mieszkania (zgodnie z zapisem w akcie notarialnym). W opinii Wnioskodawczyni przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują zwolnienie z podatku uzyskanych przychodów, pod warunkiem przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe. Strona uważa, iż skoro w 2009 r. nabyła mieszkanie za kwotę 430 tys. zł, a prognozuje zbyć w 2010 r. mieszkanie za kwotę 360 tys. zł, to uważa, że nie zapłaci podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

W przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r., z uwagi na to, że nabycie zbywanej nieruchomości nastąpiło w 2006 r.

Stosownie do treści 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Na podstawie art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Wskazać ponadto należy, iż katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy ma charakter zamknięty.

W myśl art. 2 przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

• przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Stosownie do przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z powyższego wynika, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile wystąpią przesłanki do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. O wysokości zwolnienia decyduje jednak ostateczny sposób wydatkowania środków ze sprzedaży mieszkania i jego udokumentowanie.

Jednocześnie podkreślić należy, iż w przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w 2010 r. zbędzie nieruchomość zakupioną w 2006 r., czyli przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia, a przychód uzyskany z tej sprzedaży ma zamiar przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na zakup mieszkania nabytego w 2009 r., spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami zaciągniętego na to mieszkanie oraz remont tego mieszkania.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż z punktu widzenia powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu. A zatem aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła skorzystać ze zwolnienia, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub, co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatków, o których mowa w tym przepisie.

Skoro w rozpatrywanej sprawie strona zakupu mieszkania dokonała w 2009 r., to nie można uznać, że środki pieniężne, które Wnioskodawczyni uzyska w przyszłości - z tytułu sprzedaży innej nieruchomości - będą przeznaczone na zakup tego lokalu mieszkalnego, bowiem zakup był dokonany przed zbyciem.

Natomiast mając na uwadze przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego.

Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny jest bowiem moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym, przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, wydatkowany w części na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup spółdzielczego-własnościowego lokalu mieszkalnego, będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustosunkowując się natomiast do możliwości skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania, przychodu ze sprzedaży nieruchomości, w części przeznaczonej na remont mieszkania nabytego w 2009 r., należy zauważyć, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują, jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia.

W związku z powyższym zasadne jest posługiwanie się stosownymi definicjami zamieszczonymi w ustawie z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.).

Z treści art. 3 pkt 6 wynika, że poprzez sformułowanie budowa należy rozumieć wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Art. 3 pkt 7 stanowi, iż przez sformułowanie roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, zaś w myśl art. 3 pkt 8 poprzez remont należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Rodzaje wydatków mieszczących się w zakresie ulgi na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 roku w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że jeżeli wydatki na remont będą poniesione po sprzedaży mieszkania w 2010 r., to ta część przychodu uzyskanego ze sprzedaży będzie zwolniona z opodatkowania 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży nieruchomości w 2010 r. będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części przeznaczonej na spłatę kredytu hipotecznego oraz remont mieszkania, jeżeli wydatki te będą poniesione po dniu dokonania sprzedaży nieruchomości. Nie będzie podlegać natomiast zwolnieniu przychód przeznaczony na zakup mieszkania w 2009 r.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie