Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15.02.2008 r. (data wpływu 19.02.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości w 2008 roku - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19.02.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości w 2008 roku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza sprzedać mieszkanie własnościowe i nie wie, które przepisy powinien zastosować, czy te dotyczące nabycia przed 01.01.2007 r., czy te dotyczące nabycia po 31.12.2006 r.

Pismem z dnia 29.02.2008 r. i z dnia 07.04.2008 r. Nr IPPB2/415-318/08-2/AZ tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w zakresie udzielenia informacji, t. j.:

• dokładne opisanie zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem interpretacji, z uwzględnieniem przewidywanej daty sprzedaży lokalu mieszkalnego,

• sprecyzowanie pytania,

• przedstawienie własnego stanowiska w sprawie.
  
  

Pismem z dnia 15.04.2008 r. (data wpływu 21.04.2008 r.) Wnioskodawca doprecyzował wniosek informując, iż w dniu 25 lipca 2006 roku podpisał z developerem umowę przyrzeczenia sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego w wybudowanym w tym celu budynku wraz z miejscem postojowym i parkingowym. Umowa dotyczyła nowego lokalu mieszkalnego, który w momencie podpisywania umowy z developerem był w fazie końcowej budowy. Na podstawie tej umowy Wnioskodawca natychmiast wpłacił wkład własny na poczet zakupu mieszkania oraz zaciągnął w dniu 10 sierpnia 2006 roku kredyt hipoteczny na zakup tegoż lokalu, który został przelany na konto developera w jednej transzy. Niezwłocznie po sfinalizowaniu formalności, płatności te potwierdzone zostały odpowiednimi fakturami. Zgodnie z warunkami umowy przyrzeczenia sprzedaży developer zobowiązał się, że odda lokal do użytku właścicieli do 15 grudnia 2006 roku. Ponieważ nie było większych opóźnień developer przekazał Wnioskodawcy lokal do użytkowania w dniu 18 grudnia na podstawie protokołu odbioru lokalu mieszkalnego. Od tej pory Wnioskodawca zaczął wykańczać lokal i wkrótce się do niego wprowadził. Ponieważ nie było uzupełnionej kartoteki lokali, nie można było od razu podpisać aktu notarialnego. Wezwanie do podpisania aktu notarialnego Wnioskodawca dostał dopiero w drugiej połowie 2007 roku i podpisał go dnia 21 grudnia 2007 roku. Wnioskodawca podkreślił, iż nie jest zameldowany w tym lokalu, gdyż posiada także inną nieruchomość, to jest dom bliźniaczy przekazany przed laty w darowiźnie od rodziców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawca doprecyzował, iż pyta o datę którą powinien przyjąć, za datę nabycia nieruchomości: czy grudzień 2006 roku - odbiór lokalu, czy grudzień 2007 roku - akt notarialny. Czy sprzedając mieszkanie powinien zastosować się do przepisów dla osób, które nabyły mieszkanie w 2006 roku, czy dla osób, które nabyły mieszkanie w 2007 roku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Według oceny Wnioskodawcy prawo nie działa wstecz. Wnioskodawca uważa, że lokal nabył w 2006 roku i przy sprzedaży mieszkania będzie mógł skorzystać z ulgi obowiązującej do końca 2006 roku, która polega na tym, iż pieniądze za ten lokal będzie mógł przeznaczyć na inne cele mieszkaniowo/budowlane, w ciągu dwóch lat bez płacenia podatku i z odpowiednią informacją do właściwego urzędu skarbowego. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca chciałby przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu i wybudowanie domu na własne potrzeby mieszkaniowe.

Zdaniem Wnioskodawcy Ordynacja podatkowa w tych dwóch przypadkach jest różna.

Ponieważ przepisy prawa podatkowego nie mają jednoznacznej interpretacji Wnioskodawca prosi o wyjaśnienie, czy wg przepisów ordynacji podatkowej nabył lokal w 2006 roku, czy w 2007 roku i czy może skorzystać z wyżej wymienionej ulgi obowiązującej do końca 2006 roku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie miał moment i forma prawna nabycia.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 25 lipca 2006 roku podpisał z developerem umowę przyrzeczenia sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, wraz z miejscem postojowym i parkingowym. Zgodnie z warunkami umowy przyrzeczenia sprzedaży, developer zobowiązał się do oddania lokalu do używania do dnia 15 grudnia 2006 roku i zgodnie z tymi warunkami przekazał Wnioskodawcy lokal do użytkowania w dniu 18 grudnia 2006 roku, na podstawie protokołu odbioru lokalu mieszkalnego. Jednakże ostateczne podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nastąpiło z dniem 21 grudnia 2007 roku.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi i osobami prawnymi, a tym samym umowy kupna-sprzedaży nieruchomości reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 ww. ustawy). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast stosownie do art. 158 ustawy, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Zatem w umowie przedwstępnej jedna ze stron albo obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą ustawa Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, ani fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, ani dokonanie przedpłat, nie powodują przeniesienia praw własności nieruchomości.

W konsekwencji powyższych regulacji prawnych, a także w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło z chwilą podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, a więc z dniem 21 grudnia 2007 roku.

Z uwagi na ustalony powyżej moment nabycia przedmiotowej nieruchomości, wyjaśnić należy, iż przychód jaki osiągnie Wnioskodawca ze zbycia w 2008 roku wyodrębnionego lokalu mieszkalnego opodatkowany będzie zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zatem w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z definicją art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Natomiast w art. 22 ust. 6e ustawodawca doprecyzował na podstawie jakich dokumentów ustala się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, t. j. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Końcowo należy wyjaśnić, iż przychód jaki osiągnie Wnioskodawca ze zbycia w 2008 roku przedmiotowej nieruchomości, której nabycie nastąpiło w 2007 roku, nie będzie mógł skorzystać z ulgi przewidzianej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku, bowiem artykuł ten uchylony został z dniem 01.01.2007 r. ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588). Postanowienia uchylonego artykułu obowiązują przy zbyciu nieruchomości nabytych przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.