Temat interpretacji

sprzedaż nieruchomość, koszty uzyskania przychodu

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 października 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 18 października 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego, w którym udziały nabyte zostały częściowo do majątku dorobkowego małżonków oraz częściowo w drodze zniesienia współwłasności jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego, w którym udziały nabyte zostały częściowo do majątku dorobkowego małżonków oraz częściowo w drodze zniesienia współwłasności.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w dniu 29 grudnia 2000 r. na podstawie aktu notarialnego nabyła wraz z mężem prawo własności do lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzinnym wraz z przynależnym gruntem. W dniu 14 czerwca 2003 r. mąż wnioskodawczyni zmarł.

W wyniku toczącego się na wniosek szwagierki wnioskodawczyni procesu spadkowego, w dniu 12 kwietnia 2005 r. zapadło prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego o nabyciu w całości spadku po zmarłym mężu wnioskodawczyni przez jej szwagierkę.

Następnie w procesie o podział majątku i zniesienie współwłasności Sąd dokonał podziału małżeńskiego majątku wnioskodawczyni, w którego skład weszły środki finansowe (otrzymane przez wnioskodawczynię ze sprzedaży akcji w związku z restrukturyzacją firmy i likwidacją stanowiska pracy) oraz mieszkanie własnościowe, w ten sposób, że oddał je w całości w posiadanie wnioskodawczyni, jednocześnie nakazując spłatę na rzecz szwagierki tytułem wyrównania jej części udziału w spadku. Zasądzona spłata wyniosła 93.255,24 zł.

Po rozpatrzeniu złożonej przez wnioskodawczynię apelacji, Sąd Okręgowy zmniejszył wysokość spłaty (uwzględniając poniesione przez wnioskodawczynię koszty z tytułu zapłaconego przez nią podatku od nabycia akcji), która ostatecznie wyniosła 81.706,96 zł. Jednocześnie Sąd wyznaczył termin spłaty na rzecz szwagierki do roku od dnia uprawomocnienia się postanowienia tj. do dnia 12 kwietnia 2012 r.

Postanowienie Sądu wnioskodawczyni wypełniła przed terminem, tj. dnia. 29 lutego 2012 r., kiedy to dokonała przelewu na konto szwagierki czyniąc zadość jej roszczeniom finansowym.

Jedynym sposobem pokrycia zobowiązań finansowych wobec szwagierki była dla wnioskodawczyni sprzedaż mieszkania. Sprzedaż mieszkania nastąpiła w dniu 18 czerwca 2012 r. na podstawie aktu notarialnego. Kupujący nabył mieszkanie za kwotę 90.000 zł.

Po dokonaniu sprzedaży mieszkania, wnioskodawczyni zwróciła się do Urzędu Skarbowego z prośbą o przeanalizowanie sytuacji i wskazanie, jakie podatki powinna odprowadzić oraz jakie przychody uwzględnić w przyszłorocznym zeznaniu podatkowym za 2012 r.

W odniesieniu do wszystkich opisanych przez nią powyżej okoliczności, poinformowano ją, iż:

• środki finansowe (uzyskane ze sprzedaży akcji) w wysokości 83.010,48 zł jakie wchodziły w skład jej małżeńskiego majątku były wskazane w rozliczeniu podatkowym za rok 2004, a podatek należny został odprowadzony w kwocie 23.096,55 zł.
• podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaki powinna zapłacić po złożeniu zeznania podatkowego za rok 2012 według obliczeń urzędnika skarbowego wyniesie 9.832,50 zł.

Do obliczenia tej kwoty pracownik urzędu skarbowego przyjął wartość mieszkania według wyceny biegłego sądowego, oszacowaną podczas procesu o podział majątku to jest 103.500 zł oraz fakt, iż tylko połowa tej wartości pozostała de facto w posiadaniu wnioskodawczyni. Nie uwzględnił natomiast rzeczywistej ceny (niższej) uzyskanej przez wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania, ani kosztów uzyskania tego przychodu, które zdaniem wnioskodawczyni istotnie wpływają na wysokość podatku, jaki musiałaby zapłacić w przyszłym roku.

Obliczenie pracownika urzędu skarbowego wygląda następująco: 19% z 1/2 kwoty wyceny podanej przez biegłego, czyli: 103.500 x 0,5 x 0,19 = 9.832,50 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy wnioskodawczyni przysługuje prawo do zwolnienia z podatku dochodowego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, który posiadała powyżej pięciu lat... Czy okres pięciu lat wskazany w ustawie należy liczyć od momentu zakupu mieszkania, czy od momentu postanowienia Sądu o zniesieniu współwłasności...

Zdaniem wnioskodawczyni, z uwagi na okoliczność, że mimo toczącego się procesu sądowego związanego z nabyciem spadku po jej zmarłym mężu oraz o zniesienie współwłasności, połowa majątku przez cały czas była w jej posiadaniu, wnioskodawczyni uważa, że okres pięciu lat, stanowiący ustawową podstawę do zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży lokalu mieszkalnego należy liczyć od momentu faktycznego nabycia tegoż lokalu przez wnioskodawczynię i jej męża.

Kwota, za jaką sprzedała mieszkanie - niższa w stosunku do wyceny biegłego podyktowana była tym, iż z uwagi na bardzo zły stan zdrowia wnioskodawczyni nie była w stanie znaleźć kupca oferującego wyższą cenę. Wnioskodawczyni zależało jedynie na osiągnięciu kwoty, która pozwoli jej spłacić szwagierkę oraz długi, które zaciągnęła w międzyczasie. Wnioskodawczyni nie miała pojęcia, iż kilkakrotnie będzie trzeba płacić podatek - po zniesieniu współwłasności, a następnie jeszcze po sprzedaży (jako uzyskanie przychodu).

Wnioskodawczyni była przekonana, iż jedynym podatkiem jaki będzie trzeba zapłacić zostanie obciążony kupujący - po dokonaniu transakcji. Konsultowała się także przed sprzedażą z notariuszem i on również nic nie wspominał o tylu opłatach, jakie będzie musiała ponieść. W związku z powyższym wnioskodawczyni zgodziła się na kwotę, która pozwalała zaspokoić jedynie przewidziane przeze nią konieczne wydatki.

Zważywszy, iż szybka sprzedaż mieszkania była na wnioskodawczyni niejako wymuszona przez czynniki zewnętrzne, tj. konieczność spłaty na rzecz jej szwagierki i jej naglący termin, a także ciężką chorobę i brak możliwości wzięcia kredytu, wnioskodawczyni uważa, iż kwota stanowiąca ewentualną podstawę do obliczenia podatku dochodowego za 2012 r. w związku ze sprzedażą jej mieszkania nie powinna wynosić 90.000 zł, ani tym bardziej 103.500 zł, lecz powinna zostać pomniejszona o koszty, które faktycznie poniosła, uzyskując w rzeczywistości znacznie mniejszy dochód.

Wnioskodawczyni uważa, że stan faktyczny uwzględniający wskazane przez wnioskodawczynię koszty uzyskania przychodu powinien wyglądać następująco:

Pieniądze, które uzyskała ze sprzedaży mieszkania: 90.000 zł.

Koszty uzyskania przychodu:

• spłata na rzecz szwagierki: 81.706,96 zł
• podatek z tytułu zniesienia współwłasności wraz z odsetkami: (PCC-3): 1.881 zł.

Dochód do opodatkowania: 90.000 - 81.706,96 - 1.881 = 6.412,04zł.

Co więcej, wnioskodawczyni uważa, że z powodu opieszałości Sądu, który opóźnił aż o 4 miesiące sprzedaż mieszkania - nie dostarczając mimo interwencji wnioskodawczyni i próśb o otrzymanie postanowienia z klauzulą prawomocności, jakiego oczekiwał notariusz, wnioskodawczyni musiała zawrzeć przedwstępną umowę kupna-sprzedaży z nabywcą, który przekazał wnioskodawczyni kwotę 80.000 zł na poczet spłaty jej szwagierki. Naglący ją termin spłaty spowodował, iż dodatkowo wnioskodawczyni musiała zapożyczyć się na kwotę niemal 2.000 zł, aby zgromadzić środki pozwalające spłacić jej szwagierkę w terminie. Dopiero 3 miesiące po dokonaniu spłaty wnioskodawczyni mogła z kupującym dopełnić aktu notarialnego sprzedaży mieszkania i wówczas przedstawiając stosowne dokumenty w Urzędzie Skarbowym dowiedziała się o podatkach, jakie powinna uiścić.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni wraz z mężem w 2000 r. nabyła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. W 2003 r. zmarł mąż wnioskodawczyni. Spadek w całości nabyła szwagierka wnioskodawczyni. Następnie Sąd dokonał podziału i zniesienia współwłasności małżeńskiego majątku wnioskodawczyni w ten sposób, że oddał go w całości w posiadanie wnioskodawczyni, jednocześnie nakazując spłatę na rzecz jej szwagierki.

W celu prawidłowego ustalenia sposobu opodatkowania przychodu, jaki wnioskodawczyni osiągnęła ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w pierwszej kolejności należy ustalić moment i sposób nabycia poszczególnych udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 788). W myśl art. 31 § 1 powołanej ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nie objęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jedną z przyczyn ustania małżeństwa jest śmierć małżonka (co wynika pośrednio z art. 55 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż wspólność majątkowa małżeńska wnioskodawczyni i jej męża ustała w dniu śmierci jej męża i przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. To oznacza, że w majątku objętym majątkową wspólnością ustawową wnioskodawczyni posiadała udział ½. Udział ten wnioskodawczyni posiadał w każdym składniku majątku dorobkowego, a więc zarówno w lokalu mieszkalnym jak i w akcjach. Wielkość tego udziału potwierdził Sąd dokonując podziału majątku dorobkowego. Pozostały udział ½ w wyniku podziału majątku dorobkowego przypadł mężowi wnioskodawczyni i wszedł do masy spadkowej po nim. Jedynym spadkobiercą męża była szwagierka wnioskodawczyni, która odziedziczyła przysługujący mu udział ½ we wszystkich składnikach majątku dorobkowego. W efekcie między wnioskodawczynią a szwagierką powstał stosunek współwłasności. Każda z nich posiadała w każdym składniku majątku dorobkowego wnioskodawczyni i jej męża udział po ½. Przy czym każda z nich udział ten nabyła w innej dacie. Należy zauważyć, że stosownie do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Zatem za datę nabycia rzeczy lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, ale tylko wówczas, jeżeli podział majątku jest ekwiwalenty w naturze bez spłat i dopłat lub wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługiwał w majątku dorobkowym małżeńskim. Z wniosku wynika, iż w wyniku podziału majątku dorobkowego pomiędzy wnioskodawczynią a jej mężem wnioskodawczyni nabyła udział w wysokości ½, a więc udział, który odpowiadał wielkością udziałowi przysługującemu jej z tytułu istniejącej między małżonkami wspólności ustawowej. To oznacza, że za datę nabycia przez wnioskodawczynię tego udziału ½ w majątku dorobkowym należy uznać datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego. Szwagierka wnioskodawczyni nabyła natomiast udział ½ w dniu 14 czerwca 2003 r. tj. w dacie śmierci spadkodawcy. W ten sposób obie zostały współwłaścicielkami każdej rzeczy należącej do majątku dorobkowego, w tym lokalu mieszkalnego, w udziale po ½.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu.

Zatem celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. W konsekwencji należny jest podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jednakże należny jest nie od całości osiągniętego przychodu, lecz od nadwyżki ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności.

W skład majątku dorobkowego małżeńskiego wnioskodawczyni i jej męża, który podlegał podziałowi wchodził lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość oraz środki finansowe ze sprzedaży akcji. Podział nastąpił w ten sposób, że ww. mieszkanie oraz środki pieniężne w całości przypadły wnioskodawczyni. Jednocześnie Sąd zobowiązał wnioskodawczynię do spłaty drugiego współwłaściciela w wysokości 81 706,96 zł. Z wniosku wynika także, iż uprawomocnienie postanowienia Sądu nastąpiło w 2011 r. Zatem to w 2011 r. w wyniku zniesienia współwłasności między dwiema współwłaścicielkami lokalu mieszkalnego po stronie wnioskodawczyni doszło do nabycia udziału ½ od szwagierki zarówno w środkach pieniężnych ze sprzedaży akcji jak i w lokalu mieszkalnym. Wnioskodawczyni posiadała bowiem udział ½ w obu tych składnikach, ale w wyniku zniesienia współwłasności została ich wyłączną właścicielką z obowiązkiem spłaty szwagierki, która własność swego udziału nabytego w spadku utraciła na rzecz wnioskodawczyni. Po stronie wnioskodawczyni doszło zatem do przysporzenia w majątku, gdyż nabyła od szwagierki udział ½ w składnikach mienia dorobkowego w zamian za zasądzoną spłatę.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość w następujący sposób:

• udział wynoszący ½ wnioskodawczyni nabyła w 2000 r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży,
• udział wynoszący ½ wnioskodawczyni nabyła od szwagierki w 2011 r. w wyniku uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Z uwagi na fakt, że udział w wysokości ½ w nieruchomości został przez wnioskodawczynię nabyty w 2000 r. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, upłynął z końcem 2005 r. Wobec powyższego odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość proporcjonalnie do udziału, który wnioskodawczyni nabyła w 2000 r. (1/2) nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) cytowanej ustawy, a co za tym idzie nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego. Innymi słowy połowa przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu.

Powyższe oznacza, że jedynie przychód przypadający na udział w lokalu mieszkalnym nabyty w 2011 r. w drodze zniesienia współwłasności stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad obowiązujących w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Albowiem ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Nie sposób zatem zgodzić się z wnioskodawczynią, że 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od momentu faktycznego nabycia lokalu przez wnioskodawczynię i jej męża, albowiem wnioskodawczyni nabyła w przedmiotowej dacie jedynie udział prawie własności lokalu mieszkalnego w wysokości ½ a nie cały lokal mieszkalny. Nie można bowiem zapominać, że aż do 2011 r. właścicielką pozostałego udziału ½ była szwagierka wnioskodawczyni, która udział ten nabyła w spadku w dniu 14 czerwca 2003 r. Odnośnie zatem opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przypadającego na udział nabyty w drodze zniesienia współwłasności ze szwagierką 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym uprawomocniło się postanowienie o zniesienie współwłasności tj. od końca 2011 r. i upływa z dniem 31 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni lokal sprzedała przed tą datą, stąd sprzedaż ta, w odniesieniu do połowy przychodu a więc przychodu przypadającego na udział nabyty w 2011 r. stanowi źródło opodatkowania.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Jak wskazuje ww. przepis przychodem z odpłatnego zbycia jest cena określona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jednakże przedmiotowa cena musi odpowiadać cenie rynkowej. Należy tutaj podkreślić, iż Organ podatkowy wydający interpretacje indywidualne nie ma prawa ani obowiązku ustalania czy w stanie faktycznym przedstawionym przez wnioskodawczynię kwota, za którą wnioskodawczyni sprzedała lokal mieszkalny jest ceną rynkową. Uprawnienie to przysługuje właściwemu dla wnioskodawczyni naczelnikowi urzędu skarbowego. Należy jedynie zauważyć, iż cena rynkowa lokalu mieszkalnego niekoniecznie musi odpowiadać wartości mieszkania ustalonej przez biegłego sądowego, albowiem przedmiotową cenę rynkową należy ustalić na dzień sprzedaży lokalu mieszkalnego a nie na dzień sporządzenia opinii przez biegłego czy też na dzień dokonania zniesienia współwłasności. Jeżeli mimo to cena sprzedaży okaże się odmienna od ceny rynkowej na dzień sprzedaży, to wnioskodawczyni będzie jeszcze mogła wskazać przyczynę takiego stanu rzeczy. O tym czy przyczyny te są uzasadnione decydował będzie jednak naczelnik właściwego urzędu skarbowego.

Zauważyć ponadto należy, iż pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Powyższe oznacza, że jeśli wnioskodawczyni poniosła ww. koszty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego to będą mogły one zmniejszyć cenę zbycia udziału ½ w lokalu mieszkalnym. Jednakże należy pamiętać, że poniesione koszty odpłatnego zbycia dotyczyć będą całego sprzedanego mieszkania, czyli również części przychodu, który dotyczy udziału nabytego w 2000 r. niestanowiącego źródła przychodu. W związku z powyższym, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przypadający na udział nabyty w 2011 r. można pomniejszyć o poniesione koszty odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, lecz tylko w części proporcjonalnie przypadającej na ten udział, czyli ½. Nie można odliczać kosztów przypadających na udział nabyty w 2000 r. skoro przypadający na niego przychód nie podlega opodatkowaniu.

Tak ustalony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Koszty te oblicza się stosując art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego czy będący źródłem przychodu udział w nieruchomości nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Udział nabyty przez wnioskodawczynię w 2011 r. nie został nabyty w sposób nieodpłatny, bowiem wnioskodawczyni została zobowiązana przez Sąd do spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela tj. swojej szwagierki w wysokości 81.706,96 zł. To oznacza, iż przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części przypadającej na udział nabyty w 2011 r., na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy będzie można pomniejszyć o kwotę spłaty jednakże nie w całości jak chce wnioskodawczyni, lecz w części, w jakiej spłata przypada na udział w lokalu mieszkalnym. Nie wolno bowiem zapominać, że kwota spłaty dotyczyła ½ środków pieniężnych otrzymanych przez wnioskodawczynię ze sprzedaży akcji oraz udziału ½ w lokalu mieszkalnym. Oba te składniki w udziale ½ nabyła bowiem w spadku szwagierka. I obu dotyczyła zasądzona przez Sąd spłata. Wnioskodawczyni nie będzie mogła więc odliczyć części spłaty przypadającej na środki uzyskanych ze sprzedaży akcji, do połowy których miała prawo szwagierka, a których nie otrzymała. Za koszt nabycia przedmiotowego udziału w lokalu mieszkalnym można także uznać poniesiony przez wnioskodawczynię podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu zniesienia współwłasności za dopłatą (jednakże bez odsetek), jednak wnioskodawczyni również nie może zaliczyć go w całości do kosztów nabycia udziału w lokalu mieszkalnym, lecz jedynie w części proporcjonalnie przypadającej na lokal mieszkalny albowiem podatek dotyczył także środków pieniężnych podlegających podziałowi.

Podsumowując stwierdzić należy, że kwestią bezsporną jest, iż w momencie zniesienia współwłasności wnioskodawczyni nabyła własność udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym), który to udział należał uprzednio do jej szwagierki. Bezspornym jest to, że szwagierka która odziedziczyła po mężu wnioskodawczyni udział ½ w lokalu mieszkalnym utraciła prawo własności posiadanego udziału za odpłatnością. Sąd przyznał jej bowiem spłatę od wnioskodawczyni, w zamian za utracony udział w spadku. Spłata na rzecz innego współwłaściciela jest zatem dla wnioskodawczyni niejako ceną nabycia udziału w lokalu mieszkalnym, stąd może zostać potraktowana jako koszt uzyskania przychodu i wykazana w zeznaniu PIT-39, jednakże nie w pełnej kwocie tj. w wysokości 81.706,96 zł jak mogłoby się wydawać. Należy tutaj zauważyć, że wyżej wymieniona kwota dotyczy całego majątku dorobkowego wnioskodawczyni i jej męża, który był przedmiotem zniesienia współwłasności. Do tego majątku należały także środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży akcji wchodzących w skład majątku dorobkowego, do połowy których szwagierka miała prawo, lecz których w wyniku zniesienia współwłasności nie uzyskała.

Należy w tym miejscu nadmienić, że tutaj zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
• dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując, zniesienie współwłasności spowodowało, że wnioskodawczyni otrzymała w zamian za spłatę udział w lokalu mieszkalnym. Powyższe skutkuje tym, że dzień sądowego zniesienia współwłasności należy utożsamiać z nowym nabyciem udziału w lokalu mieszkalnym wynoszącym ½. Przychód uzyskany ze sprzedaży przypadający na udział nabyty w wyniku zniesienia współwłasności w 2011 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowani o ile wnioskodawczyni nie przeznaczy tej części przychodu na własne cele mieszkaniowe zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przestawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach